標(biāo)件廠項(xiàng)目可行性研究
標(biāo)件廠項(xiàng)目可行性研究 1. 項(xiàng)目總論 （一）項(xiàng)目背景 項(xiàng)目用地：成都標(biāo)準(zhǔn)總件廠的廠房用地 項(xiàng)目位置：成都市羊西線三環(huán)路內(nèi)側(cè)羊犀立交橋下 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景：成都標(biāo)準(zhǔn)總件廠的廠房位于三環(huán)路內(nèi)側(cè)立交橋下，因成都標(biāo)準(zhǔn)總件 廠即將生產(chǎn)廠區(qū)遷移至別處，其土地可用于商業(yè)開(kāi)發(fā)。 （二）承擔(dān)可行性研究的單位 成都舜法國(guó)聯(lián)投資顧問(wèn)有限公司 （三）研究工作依據(jù) 根據(jù)政府有關(guān)部門(mén)政策規(guī)劃（《羊西線規(guī)劃情況》，《高新西區(qū)規(guī)劃情況》），依照委 托書(shū)和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)編寫(xiě)本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 （一）市場(chǎng)宏觀背景 1.全國(guó)投資環(huán)境 國(guó)家信息中心在剛剛發(fā)布的2003年經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告中指出，今年我國(guó)投資將繼續(xù)保持 一個(gè)較高的增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)16%左右，GDP增長(zhǎng)有望達(dá)到8%。據(jù) 介紹，房地產(chǎn)投資回落幅度不大。預(yù)計(jì)2003年全國(guó)房地產(chǎn)投資增幅在25%左右，比2002年 有所回落，但回落幅度不會(huì)很大。主要原因是投資體制改革進(jìn)一步深化，投資環(huán)境繼續(xù) 改善。在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面，2003年國(guó)家將繼續(xù)清理現(xiàn)行投資準(zhǔn)入政策，在明確劃分鼓勵(lì)、 允許、限制和禁止類(lèi)政策時(shí)，體現(xiàn)國(guó)民待遇和公平競(jìng)爭(zhēng)原則，打破所有制界限、部門(mén)壟 斷和地區(qū)封鎖。在融資體制方面，將逐步建立適應(yīng)民間投資需要的多層次金融體系，完 善中小企業(yè)信貸擔(dān)保體系。在稅收優(yōu)惠政策方面，對(duì)企業(yè)投資國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的行業(yè)，可 部分抵免企業(yè)所得稅，對(duì)個(gè)人的實(shí)業(yè)投資可全額或部分抵免相應(yīng)的個(gè)人所得稅，加強(qiáng)規(guī) 范化管理和正確的引導(dǎo)和服務(wù)。我國(guó)政府將繼續(xù)深化行政審批制度改革，使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中 的運(yùn)行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。 2. ２００３年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)高速增長(zhǎng) 2002年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資7736.42億元，同比增長(zhǎng)21.9%，高于同期固定資 產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度5.8個(gè)百分點(diǎn)，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為17.9%。今年上半年，房地 產(chǎn)繼續(xù)保持強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3816.81億元，較去年同期增長(zhǎng) 34.0%,高于同期固定資產(chǎn)投資增幅1.2個(gè)百分點(diǎn)，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為25.3%。 其中東、中、西部地區(qū)增幅分別為29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地區(qū)增幅高于東部， 其中12個(gè)地區(qū)增幅超過(guò)50%。 今年上半年，商品住宅開(kāi)發(fā)完成投資2856.79億元，同比增長(zhǎng)28.0%，占商品房投資 的67.8%（其中，經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資227.66億元，同比增長(zhǎng)22.6%，占商品住宅投資 的比重為8.8%）；辦公樓投資完成177.21億元，同比增長(zhǎng)27.9%，所占比重為4.6%；商業(yè) 營(yíng)業(yè)用房完成投資458.57億元，同比增長(zhǎng)50.0%，所占比重為12.0%。東、中、西部地區(qū) 商品住宅開(kāi)發(fā)完成投資同比增長(zhǎng)分別為24.7%、47.7%、34.5%。中部地區(qū)商品住宅開(kāi)發(fā)投 資略高于東、西部地區(qū)。 銷(xiāo)售情況良好 今年上半年，全國(guó)商品房市場(chǎng)需求繼續(xù)保持旺盛態(tài)勢(shì)。全國(guó)商品房銷(xiāo)售額2101.77億 元，同比增長(zhǎng)44.8%；其中：銷(xiāo)售給個(gè)人1916.02億元,同比增長(zhǎng)46.8%，所占比重為91.2 %。 商品房空置面積增幅較大 2002年商品房空置面積比2001年凈增1290.59萬(wàn)平方米，其中，空置時(shí)間在一年以上 的凈增302.45萬(wàn)平方米，占竣工總量的14.6%?？罩靡荒暌陨系淖≌?、寫(xiě)字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè) 用房的增長(zhǎng)速度分別為3.6%、- 5.1%和22.4%。東、中、西部同比增幅分別為6.1%、25.7%和33.2%，中西部地區(qū)增幅較大 ，且高于同期竣工面積增幅。中、西部地區(qū)增長(zhǎng)較快，有原有基數(shù)較小的原因，但增幅 擴(kuò)大，隱含著潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 今年上半年，這一趨勢(shì)仍在持續(xù)。僅1- 5月份，全國(guó)商品房空置面積同比增長(zhǎng)9.2%，其中，商品住宅空置面積同比增長(zhǎng)10.0%。 價(jià)格穩(wěn)中有升 2002年，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格2291元/平方米，同比增長(zhǎng)了2.92%，其中：商 品住宅銷(xiāo)售價(jià)格為2130元/平方米，同比增長(zhǎng)3.00%。下半年商品房銷(xiāo)售價(jià)格增幅明顯高 于上半年。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)對(duì)35個(gè)大中城市調(diào)查顯示，2002年商品房?jī)r(jià)格上漲3.7% ，土地交易價(jià)格上漲6.9%，房屋租賃價(jià)格上漲0.8%。房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于居民可支配 收入的增幅。 2003年上半年，商品房銷(xiāo)售價(jià)格2424元/平方米，同比增長(zhǎng)了5.4%，其中東、中部地 區(qū)價(jià)格漲幅較高。 有21個(gè)地區(qū)商品房銷(xiāo)售價(jià)格有不同程度的上升，4個(gè)地區(qū)漲幅在20%以上，分別為： 青海39.6%、湖南25.7%、浙江23.7%、陜西23.3%。 有9個(gè)地區(qū)商品房銷(xiāo)售價(jià)格有不同程度的下降，分別為：新疆-12.0%、河北- 11.6%、四川-4.4%、廣西-4.04%、北京-3.7%、云南-2.4%、遼寧-2.0%、內(nèi)蒙古- 0.7%、貴州-0.4%。 3.成都市投資宏觀背景 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。上半年，商品房在建規(guī)模達(dá)1758.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 27%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資96.6億元，增長(zhǎng)35.2%，其中住宅投資68.6億元，增長(zhǎng)26.8%。 大項(xiàng)目成為投資增長(zhǎng)主要拉動(dòng)力。從1- 5月全國(guó)城鎮(zhèn)500萬(wàn)元以上項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)情況看，超過(guò)1億元的項(xiàng)目13028個(gè)，占全國(guó)全部城 鎮(zhèn)500萬(wàn)元以上施工項(xiàng)目個(gè)數(shù)的22.6%，完成投資5262億元，占全國(guó)全部城鎮(zhèn)500萬(wàn)元以上 施工項(xiàng)目完成投資的65.4%。 商品房銷(xiāo)售繼續(xù)保持良好勢(shì)頭。上半年，在房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的同時(shí)，全國(guó)實(shí)現(xiàn) 商品房銷(xiāo)售額2102億元，同比增長(zhǎng)44.8%，高于同期投資增速10.8個(gè)百分點(diǎn)。其中銷(xiāo)售給 個(gè)人1916億元，增長(zhǎng)46.8%；銷(xiāo)售面積8672萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)37.4%。 新開(kāi)工規(guī)模迅速擴(kuò)大。上半年，全國(guó)除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城鄉(xiāng)集體和個(gè)體投資外的新開(kāi) 工建設(shè)項(xiàng)目51876個(gè)，同比增加9657個(gè)；新開(kāi)工項(xiàng)目計(jì)劃總投資16921億元，增長(zhǎng)70.5%。 上半年施工項(xiàng)目個(gè)數(shù)達(dá)94661個(gè)，同比增加11915個(gè)；施工項(xiàng)目計(jì)劃總投資73596億元，增 長(zhǎng)26.2%。 資金到位情況良好。上半年，國(guó)有及其他經(jīng)濟(jì)類(lèi)型投資累計(jì)到位資金18411億元，同 比增長(zhǎng)47.4%,比同期投資增速高14.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金增長(zhǎng)12.7%，國(guó)內(nèi) 貸款增長(zhǎng)55.9%,利用外資增長(zhǎng)44.1%，自籌資金增長(zhǎng)51.2%。 4、成都1-7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì) 從成都市統(tǒng)計(jì)局獲悉，7月，成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢(shì)頭，1－7月累計(jì)完 成開(kāi)發(fā)投資116.98億元，增長(zhǎng)33.1%，其中住宅投資86.92億元，增長(zhǎng)30.7%；寫(xiě)字樓投資 5.23億元。增長(zhǎng)1.8倍；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資13.29億元，增長(zhǎng)36.7%。 1~7月，成都商品房在建規(guī)模比同期擴(kuò)大425萬(wàn)平方米，總量達(dá)1918.12萬(wàn)平方米，增 長(zhǎng)28.4％。其中寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)58.53萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)35.5％，增長(zhǎng)速度超過(guò)商品房 和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。商品房銷(xiāo)售方面在7月也呈現(xiàn)出良好的勢(shì)頭和發(fā)展?jié)摿Γ?~7月，成都 市累計(jì)銷(xiāo)售商品房325.23萬(wàn)平方米，比同期增加銷(xiāo)售48.77萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.5%。實(shí)現(xiàn) 商品房銷(xiāo)售額64.98億元，增長(zhǎng)18.2％。最為可喜的是，從上月開(kāi)始，商品房空置得到初 步抑制，7月末，超過(guò)一年期的空置房面積為78.75萬(wàn)平方米，比六月末僅新增3.97萬(wàn)平 方米。 從成都市統(tǒng)計(jì)局獲悉，7月，成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢(shì)頭，1－7月累計(jì)完 成開(kāi)發(fā)投資116.98億元，增長(zhǎng)33.1%，其中住宅投資86.92億元，增長(zhǎng)30.7%；寫(xiě)字樓投資 5.23億元。增長(zhǎng)1.8倍；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資13.29億元，增長(zhǎng)36.7%。 1~7月，成都商品房在建規(guī)模比同期擴(kuò)大425萬(wàn)平方米，總量達(dá)1918.12萬(wàn)平方米，增 長(zhǎng)28.4％。其中寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)58.53萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)35.5％，增長(zhǎng)速度超過(guò)商品房 和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。商品房銷(xiāo)售方面在7月也呈現(xiàn)出良好的勢(shì)頭和發(fā)展?jié)摿Γ?~7月，成都 市累計(jì)銷(xiāo)售商品房325.23萬(wàn)平方米，比同期增加銷(xiāo)售48.77萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.5%。實(shí)現(xiàn) 商品房銷(xiāo)售額64.98億元，增長(zhǎng)18.2％。最為可喜的是，從上月開(kāi)始，商品房空置得到初 步抑制，7月末，超過(guò)一年期的空置房面積為78.75萬(wàn)平方米，比六月末僅新增3.97萬(wàn)平 方米。 5.區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 城西房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景分析 A、“城西是上風(fēng)上水的寶地”，成都人如是說(shuō)。城西是成都的歷史文化保護(hù)區(qū)和風(fēng)景旅游 區(qū)，杜甫草堂、青羊?qū)m、文化公園、永陵等風(fēng)景名勝區(qū)，清水河、摸底河兩條主要水系 以及去年發(fā)掘的金沙遺址，共同構(gòu)成了城西的獨(dú)特人文景觀。由此，也造就了城西房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)獨(dú)有的川西民居特色，近年來(lái)城西房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱潮也充分說(shuō)明了這一點(diǎn)。 B、如今在城西三環(huán)以?xún)?nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，已初步形成了羊西線、金沙、雙楠、成灌路、浣 花風(fēng)景區(qū)、光華路和清水河等七大版塊爭(zhēng)鋒的局面。錦城苑、齊力花園、置信逸都花園 、金房苑、浣花溪山莊、成都花園、會(huì)所花園成為這七大版塊的代表。 C、城西近鄰高新西區(qū)，今年又有三大利好消息，一是成溫路要建成高速公路，而且外環(huán) 路內(nèi)的路段不封閉，不收費(fèi)。二是光華大道要開(kāi)工建設(shè)，三是整治清水河。城西的發(fā)展 將很快，溫江、郫縣很快會(huì)和成都連接起來(lái)，明年城西三環(huán)路外的開(kāi)發(fā)將升溫。 D、一個(gè)充滿(mǎn)生機(jī)和活力的大都市，總是在不停地運(yùn)動(dòng)著，其中“人流”的遷移又是最活躍 的因素。在成都的城西，人流的變遷又有何特征？調(diào)查表明，城西初現(xiàn)“中產(chǎn)”痕跡，中 產(chǎn)逐步向城西靠攏。鳥(niǎo)瞰成都住宅格局，在三環(huán)路內(nèi)，城南、城西集中了成都住宅區(qū)總 量的 70％。在城南，人們觀念中的“富人區(qū)”，以棕北、棕南為代表，而后形成的桐梓林區(qū)， 更是“富中之富”；在城西，則以天府廣場(chǎng)為圓心，以城西南的雙楠居住區(qū)和城西北的花 照居住區(qū)分別為起點(diǎn)和止點(diǎn)，從而形成了一個(gè)扇形狀的居住帶。在這個(gè)居住帶內(nèi)，已形 成了雙楠居住區(qū)、撫琴居住區(qū)、白果林居住區(qū)、青羊居住區(qū)等相對(duì)成熟的居住區(qū)，其余 都為在建居住區(qū)。 E、在整個(gè)城西住宅中，以多層建筑為主，建筑密度低，人口密度相對(duì)也低，綠化率高， 小區(qū)環(huán)境相對(duì)較好，商業(yè)配套完善，不失為居家過(guò)日子的理想場(chǎng)所。與舊有的居住區(qū)不 同的是，在正在興建的居住小區(qū)中，城西新樓盤(pán)的主格調(diào)是，打造市民買(mǎi)得起的高品質(zhì) 住宅。一方面，要保持城西整體的川西建筑風(fēng)格，保持區(qū)域建筑特色；另一方面，新建 小區(qū)中的樓盤(pán)大都定位在中高檔住宅上。這種定位，無(wú)疑是打上了“中產(chǎn)”的標(biāo)簽。 F、從金牛區(qū)獲悉，城西北經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃方案正式出臺(tái)。其中，3條新改造干道將組建 3道新型產(chǎn)業(yè)帶，成為經(jīng)濟(jì)圈的主要骨架。預(yù)計(jì)5年內(nèi)，城西北經(jīng)濟(jì)圈將基本建成。 　　川陜路：重塑川西古鎮(zhèn) 解放北路—駟馬橋段，沿道路兩側(cè)發(fā)展精品飾材市場(chǎng)；天回段主要發(fā)展農(nóng)工機(jī)械產(chǎn)品銷(xiāo)售 市場(chǎng)帶等，同時(shí)建設(shè)充滿(mǎn)天回古鎮(zhèn)文化氛圍的特色城鎮(zhèn)，形成居民住宅、休閑旅游協(xié)同 發(fā)展。沙西線：打造花卉世界 二環(huán)路—金府路段，兩側(cè)發(fā)展餐飲服務(wù)、休閑娛樂(lè)等；金府路以西，沿府河兩側(cè)，發(fā)展集 花卉培育、銷(xiāo)售、觀光為一體的現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光帶。成灌路：建成都最大石材城 金牛賓館以東，發(fā)展中高檔的居民住宅；金牛賓館以西，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)金府石材城，使之 成為成都最大的現(xiàn)代化石材貿(mào)易專(zhuān)業(yè)經(jīng)銷(xiāo)區(qū)。 　　 　屆時(shí)，位于城西北的3個(gè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)———金牛高科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、會(huì)展商務(wù)區(qū)、藥品配送 中心區(qū)將通過(guò)新型產(chǎn)業(yè)，形成城西北的新亮點(diǎn)。 城西房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì) A. 無(wú)論是自然環(huán)境，還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是非常適合居住的區(qū)域。成都市房 產(chǎn)管理局的有關(guān)調(diào)查顯示，有購(gòu)房需求的消費(fèi)者中有39．3％的人選擇在城西購(gòu)房， 比例高出有“富人區(qū)”之稱(chēng)的城南9個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城東和城北。 B. 自古以來(lái)成都人就對(duì)居住城西有特別的偏愛(ài)，再加上其道路、交通條件的日趨改善，更 多的人選擇住在城西。在城西，羊西線周邊的樓盤(pán)當(dāng)仁不讓地成了主力。 羊西片區(qū)的居住環(huán)境有很強(qiáng)的商業(yè)配套環(huán)境： 　　成都市黃金旅游通道羊西線是房地產(chǎn)項(xiàng)目聚集較多的地方，也是城西最先成熟的區(qū) 域。當(dāng)年因錦城苑打造城西高檔社區(qū)一舉成功后，羊西線就成了高檔樓盤(pán)云集之地。從 高層電梯公寓到別墅項(xiàng)目，綠楊新村的江南味園林，德意馨苑的德式園林環(huán)境設(shè)計(jì)，錦 城花園名貴樹(shù)木營(yíng)造的“營(yíng)養(yǎng)村”，御都花園的歐式建筑讓成都人有了更多的選擇。在成 都，沒(méi)有哪一個(gè)新興區(qū)域像羊西線這般幾乎在一夜之間讓人感覺(jué)燈紅酒綠的?，F(xiàn)在羊西 線因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，介入了成都最高檔的消費(fèi)場(chǎng)所。有消費(fèi)就會(huì)有需求，羊西線的 房地產(chǎn)業(yè)與餐飲業(yè)在某種程度上相互滿(mǎn)足，令其有了不可替代的地位。 C、新的住宅正在加速向中產(chǎn)靠攏。博瑞房產(chǎn)、高頻房產(chǎn)、武海置業(yè)、托普集團(tuán)等上百畝 的土地開(kāi)發(fā)，傾力打造“新成都生活樣板區(qū)”的形成，使得西區(qū)一片繁榮景象。有調(diào)查報(bào) 告顯示：在購(gòu)房方位上傾向于城西。選擇城西者為 37.8％，城南為 25％，城北為 22％，城東為 15.2％，在問(wèn)及“購(gòu)房目的”時(shí)，有 90.6％的被調(diào)查對(duì)象選擇了“改善居住環(huán)境”。為了對(duì)城西新樓盤(pán)的業(yè)主整體構(gòu)成狀況有 個(gè)清晰認(rèn)識(shí)，我們對(duì)目前的幾家樓盤(pán)進(jìn)行了摸底，如蜀風(fēng)花園城北麗苑等。摸底顯示， 該地區(qū)的業(yè)主年收入基本在 6...
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