案例筆記
[pic] 我的案例筆記（03年） 二００三年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試筆記 《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》 目 錄 第一部分 房地產(chǎn)估價(jià)原則………………………………………………1 第二部分 估價(jià)程序………………………………………………………2 第三部分 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線…………………………………………3 第四部分 估價(jià)方法………………………………………………………3 一、 市場(chǎng)比較法………………………………………………………3 二、 收益法……………………………………………………………5 三、 成本法……………………………………………………………7 四、 假設(shè)開(kāi)發(fā)法………………………………………………………9 五、 基準(zhǔn)地價(jià)修正法…………………………………………………11 第五部分 不同估價(jià)目的下的估價(jià)………………………………………11 一、 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估………………………………………11 二、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估……………………………………………12 三、 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估……………………………………………12 四、 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估……………………………………………13 五、 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)…………………………………………………14 六、 房地產(chǎn)課稅估價(jià)…………………………………………………14 七、 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)………………………………………15 八、 房地產(chǎn)的分割、合并估價(jià)………………………………………15 九、 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)…………………………………………………16 十、 房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估……………………………………………17 十一、 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)……………………17 十二、 損害賠償估價(jià)…………………………………………………18 第六部分 各種類型的房地產(chǎn)估價(jià)………………………………………18 一、 居住房地產(chǎn)估價(jià)…………………………………………………18 二、 商業(yè)（含餐飲）房地產(chǎn)估價(jià)……………………………………18 三、 商務(wù)辦公（寫字樓）房地產(chǎn)估價(jià)………………………………18 四、 旅館（含娛樂(lè)）房地產(chǎn)估價(jià)……………………………………19 五、 工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)…………………………………………………19 六、 特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)……………………………………………19 第七部分 估價(jià)報(bào)告格式…………………………………………………19 估價(jià)報(bào)告常見(jiàn)錯(cuò)誤……………………………………………………21 第八部分 估價(jià)報(bào)告案例…………………………………………………23 第九部分 投資分析………………………………………………………23 第十部分 網(wǎng)上下載………………………………………………………24 案例分析解題思路 1、問(wèn)答：考估價(jià)的基本事項(xiàng)，估價(jià)目的、對(duì)象、時(shí)點(diǎn)（市場(chǎng)變化對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響）， 價(jià)值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計(jì)算折舊 時(shí)應(yīng)用有效經(jīng)過(guò)年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）等。 2、單選：考適用法律、適用方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵。 3、挑錯(cuò)：考對(duì)估價(jià)的一般要求，對(duì)報(bào)告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價(jià)方法掌 握。 4、改錯(cuò)：考估價(jià)方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。 一、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線：確定房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程。 1、什么是技術(shù)路線？路線的三個(gè)方面 ①價(jià)格內(nèi)涵，由目的確定 ②估價(jià)思路，由原則原理確定 ③估價(jià)方法，由估價(jià)對(duì) 象房地產(chǎn)的類 型、估價(jià)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。 2、技術(shù)路線與估價(jià)要求事項(xiàng)的關(guān)系？ ?、倥c估價(jià)方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線（p6） 　 ②與估價(jià)對(duì)象：估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過(guò)程。 　 ③與估價(jià)目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對(duì)估價(jià)依據(jù)、估價(jià)所考慮的因素、 采用的價(jià)值標(biāo) 準(zhǔn)及估價(jià)方法均有影響。 ※ a、估價(jià)對(duì)象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價(jià)值內(nèi)涵有密切關(guān)系。 b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價(jià)方法，有不同技術(shù)路線。 d、估價(jià)對(duì)象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建 〉④房地、未 來(lái)狀況的房地產(chǎn)要在未來(lái)狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評(píng)估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)） ④與估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)對(duì)象在不同的時(shí)點(diǎn)狀態(tài)是 不同的。 ⑤與估價(jià)原則：技術(shù)路線反映價(jià)格形成過(guò)程，估價(jià)原則體現(xiàn)了價(jià)格形成原理，因而制定路 線要遵守估價(jià)原則。 ?、抟陨细黜?xiàng)在確定技術(shù)路線時(shí)要全面考慮相關(guān)事項(xiàng)。 3、估價(jià)路線的確定過(guò)程： ①了解估價(jià)的基本事項(xiàng)（對(duì)象、目的、時(shí)點(diǎn)）； ②遵守估價(jià)原則； ③確定價(jià)格內(nèi)涵（一 定要先說(shuō)清楚）； ④確定價(jià)格形成過(guò)程； ⑤再確定估價(jià)方法。 二、房地產(chǎn)估價(jià)方法 1、各方法之間的關(guān)系 ①各種方法數(shù)據(jù)資料的不確定性，角度不同，局限性，同時(shí)運(yùn)用、相互印證。 ②各方法在實(shí)質(zhì)上是一致的，都是比較法的變形P34 ③各方法相互引用P54 比較項(xiàng)目 比較法 成本法 收益法 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 價(jià)值角度 買方、賣方 賣方 買方 賣方 賣方 價(jià)值轉(zhuǎn)換 價(jià)格—價(jià)格 部分價(jià)—整體價(jià) 年收益—價(jià)格 整體價(jià)—部分價(jià) 價(jià)值類型 比準(zhǔn)價(jià)格 積算價(jià)格 收益價(jià)格 剩余價(jià)格 價(jià)值方向 過(guò)去—現(xiàn)在 過(guò)去—現(xiàn)在 將來(lái)—現(xiàn)在 將來(lái)—現(xiàn)在 3、估價(jià)對(duì)象與估價(jià)目的、估價(jià)方法。估什么？為什么而估？怎么估？ 4、估價(jià)方法的選用《規(guī)范 》P8 三、估價(jià)原則。各原則均對(duì)價(jià)格進(jìn)行限定，共同構(gòu)成價(jià)格的框架。 1、合法原則：A、合法產(chǎn)權(quán)： 占用、使用、收益、處分四方面。 B、合法使用：要符合城市規(guī)劃、土地用途管制。 C、合法處分：①拆遷范圍內(nèi)的不能抵押。②劃撥土地不能單獨(dú)抵押。③集體土地未經(jīng)征 用不得出讓。④相鄰關(guān)系、共同所有、區(qū)分所有。⑤土地所有權(quán)下的租賃權(quán)，擁有期內(nèi)占 有、使用、收益權(quán)。⑥抵押權(quán)和地役權(quán) 2、替代原則（1）替代性（可比實(shí)例必須具有替代性）（2）客觀性（成本、收益等必須 客觀） 3、最高最佳原則。應(yīng)以合法原則為前提。說(shuō)的是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值最高。 不是樓越高越好，剩余技術(shù)也表明這一點(diǎn)。 （1）先用收益法求出帶有舊建筑物的房地價(jià)，再用成本法求V建，二者相減得V地。 （2）可以驗(yàn)證建筑物相對(duì)于土地是否過(guò)大？思路：用成本法求 V建，再用剩余法V建 二者相比 4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則《原理》P97 5、公平原則 四、估價(jià)目的（核心） 1、不同估價(jià)目的要受不同法律法規(guī)制約。①市場(chǎng)準(zhǔn)入；②條件限定（最高出讓年限、拍賣 、招 標(biāo)條件、二次抵押等）；③對(duì)價(jià)格進(jìn)行的明確規(guī)定（拆遷價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)） 2、不同目的影響價(jià)格內(nèi)涵（底價(jià)、最高價(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、交換價(jià)） 3、不同目的影響估價(jià)對(duì)象（保險(xiǎn)不含地、改制不含基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用） 4、目的決定價(jià)格形成。是因決定價(jià)格內(nèi)涵而決定的； 5、目的決定時(shí)點(diǎn)和價(jià)格形成對(duì) 應(yīng)的市場(chǎng)條件； 6、目的決定估價(jià)的假設(shè)前提、影響方法的選擇。 7、目的影響技術(shù)路線。 五、房地產(chǎn)價(jià)值形成及分配規(guī)律 1、法律法規(guī)政策（市場(chǎng)準(zhǔn)入、限定條件、價(jià)格規(guī)定、規(guī)劃限制）； 2、產(chǎn)權(quán)原則確定（適用房、劃撥土地、共有否、抵押否） 3、客觀性原則（費(fèi)用、成本、收益都要客觀） 4、帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格； 5、特殊交易（稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁、相鄰地塊） 7、百年老店（如同仁堂）整體轉(zhuǎn)讓，如用剩余法和收益法計(jì)算，其結(jié)果中包含著商譽(yù)價(jià) 值，要扣除掉。 扣除房地產(chǎn)以外資產(chǎn)的貢獻(xiàn)； 8、房地的匹配問(wèn)題。 六、 資料的搜集。資料反映形成價(jià)格的影響因素，哪些因素對(duì)價(jià)格有影響就搜集哪些資 料（影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對(duì)性） 1、 一般資料： （1） 項(xiàng)目的有關(guān)資料：①估價(jià)目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、 聯(lián)系電話）； ③項(xiàng)目有關(guān)文件。 （2） 估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的資料：① 一般性的；② 地區(qū)性的；③ 本類型房地產(chǎn)資 料（商業(yè)、 特殊物業(yè)） （3） 估價(jià)對(duì)象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況…… （4） 估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件資料：① 交通。② 環(huán)境。③ 繁華程度。 （5） 相關(guān)法律、 法規(guī)、政策。 2、 不同估價(jià)方法應(yīng)收集的主要資料（四章Ｐ191） （1） 市場(chǎng)比較法：① 交易實(shí)例及實(shí)例房地產(chǎn)狀況。② 不同交易情況價(jià)格差異的資料。 ③ 房地產(chǎn)價(jià) 格指數(shù)及匯率方面的資料。④ 房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。 （2） 成本法：① 土地取得成本方面的資料。② 土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。③ 管 理費(fèi)用方面 的資料。④ 利息率、利潤(rùn)率、稅費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。⑤ 建筑物成新度、重新購(gòu)建價(jià)格 方面的 資料。⑥ 建筑物的折舊方面的資料。 （3） 收益法：① 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益或租賃收的資料。② 估價(jià)對(duì)象 房地產(chǎn)和 似房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用資料。③ 折舊、剩余收益年限等資料。④ 資本化率方面的資料。 （4） 假設(shè)開(kāi)發(fā)法：① 同類房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)狀況、未來(lái)趨勢(shì)。② 同類房地產(chǎn)市場(chǎng)售 價(jià)。③ 同類 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、開(kāi)發(fā)費(fèi)用。④ 同類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)或收益資料。⑤ 折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料 。 七　估價(jià)報(bào)告 （一） 閱讀報(bào)告：1、先了解估價(jià)基本事項(xiàng)。2、了解價(jià)值定義。3、了解方法技術(shù)思路 。4、看估價(jià)依 據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說(shuō)明。5、測(cè)算過(guò)程。6、估價(jià)結(jié)果 （二） 錯(cuò)誤類型 1、不全面。①缺有效期、價(jià)格內(nèi)涵、資質(zhì)等；②假設(shè)限制條件；③估價(jià)依據(jù)、基準(zhǔn)地價(jià) 、估價(jià)人 員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；④估價(jià)結(jié)果。 2、不規(guī)范。①術(shù)語(yǔ)不規(guī)范；② 表達(dá)方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概） ；③錯(cuò)別字。 3、不充分。(1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來(lái)源、資本化率取值）；(2)推理說(shuō)明不充分。① 時(shí)間修正未 說(shuō)明市場(chǎng)狀況分析。② 比準(zhǔn)價(jià)格的未說(shuō)明理由。如加權(quán)、平均。③ 各種方法最后綜合取 值的理 論依據(jù)。 4、不一致。①結(jié)果報(bào)告與技術(shù)報(bào)告不一致；②兩種方法之間參數(shù)不一致（基準(zhǔn)地價(jià)、比較 法中的年期修正、資本化率）；③報(bào)告中有兩個(gè)估價(jià)對(duì)象，分開(kāi)評(píng)時(shí)參數(shù)不對(duì)應(yīng)；④前面 的因素分析和后而后面的取值計(jì)算不一致；⑤推理說(shuō)明與結(jié)論不一致。 ５、 不正確。①每一項(xiàng)描述不正確（評(píng)估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③ 方法選用不正確；④技術(shù)路線不正確（公式、價(jià)值內(nèi)涵、時(shí)點(diǎn)、形成過(guò)程） （三） 常見(jiàn)錯(cuò)誤 A、封面 B、目錄 C、致委托方函（時(shí)點(diǎn)、對(duì)象、目的、結(jié)果、簽字、蓋章）D、估價(jià) 師聲明 E、假設(shè)和限制條件：① 說(shuō)明不全（評(píng)估時(shí)，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)……）；② 他項(xiàng) 權(quán)利 （抵押權(quán)對(duì)資產(chǎn)的影響）；③ 特殊處理（無(wú)法確認(rèn)的數(shù)據(jù)特殊處理）；④權(quán)證說(shuō)明（證與 用途 不一致，產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，他項(xiàng)權(quán)利是否評(píng)估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應(yīng)40 年，證 載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說(shuō)明）。 F、估價(jià)結(jié)果報(bào)告（１） 委托方（一般無(wú)誤）（２） 估價(jià)方（看是否超級(jí)評(píng)估） （３）估價(jià)對(duì)象：區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益。①面積前后不符，分部之和不符合總面積；②產(chǎn)權(quán) 狀況：土地權(quán)利、性質(zhì)（集體還是國(guó)有）、出讓年限、出讓起止日期、剩余年限、有無(wú) 糾紛、他項(xiàng)權(quán)利、共有權(quán)，是否為劃撥土地 。③規(guī)劃條件：改變用途、改擴(kuò)建等變更情 況。④建筑物裝修情況要詳細(xì)、尤其是商業(yè)用途。⑤建筑物建成時(shí)間、已使用年限、耐用 年限、尚可使用年限。⑥土地用途，建筑物用途，不同樓層用途。⑦估價(jià)對(duì)象介紹不全面 ，缺少直接作用于價(jià)格的重要內(nèi)容。 （４）估價(jià)目的； （５）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（與估價(jià)目的對(duì)應(yīng)精確到年月日） （６）價(jià)值定義（價(jià)值類型標(biāo)準(zhǔn)及對(duì)應(yīng)的有關(guān)條件） （７）估價(jià)依據(jù)（法律法規(guī)、技術(shù)依據(jù)、委托方提供的估價(jià)人員掌握及收集的資料） （８）估價(jià)原則。 （９）估價(jià)方法的說(shuō)明（方法的選用，方法定義及估價(jià)思路，往往說(shuō)明不全面） （10）估價(jià)結(jié)果（單價(jià)、總價(jià)要求大寫，涉及到劃撥土地時(shí)，土地收益應(yīng)單獨(dú)列示，涉 及外匯時(shí)要把對(duì)應(yīng)時(shí)點(diǎn)的匯率折合成人民幣）。對(duì)不可量化因素作調(diào)整，并在報(bào)告中闡 述理由。 （11）估價(jià)人員（蓋章、簽字） （12）估價(jià)作業(yè)日期。 （13）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（與房地產(chǎn)市場(chǎng)變化有關(guān)，變化快則有效期短，反之則長(zhǎng) ）。 G、估價(jià)技術(shù)報(bào)告（留機(jī)構(gòu)存檔，體現(xiàn)報(bào)告質(zhì)量） （１） 區(qū)域因素與市場(chǎng)背景均指本地區(qū)同類房地產(chǎn)的狀況 （２） 資料包括過(guò)去現(xiàn)在和將來(lái)的（過(guò)去的資料時(shí)間相隔不能太久，未來(lái)屬市場(chǎng)預(yù)測(cè)要 和時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)） （３） 個(gè)別因素、區(qū)域因素、市場(chǎng)背景三大分析與計(jì)算過(guò)程中的取值要對(duì)應(yīng) （４） 資料要客觀、真實(shí)，引用資料應(yīng)標(biāo)出，用詞要規(guī)范，不能夸張 （５） 最高最佳使用分析：應(yīng)說(shuō)明房地產(chǎn)現(xiàn)狀和規(guī)劃要求、估價(jià)時(shí)用途的確定 （６） 估價(jià)方法的選用：① 思路 ② 方法 ③ 采用方法的理由 ④ 方法適用的條件和范 圍 （７） 測(cè)算過(guò)程 H、估價(jià)結(jié)果的確定：...
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