如何測算招拍掛土地的地價
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地受讓的經(jīng)濟評估 通常來說，企業(yè)可以通過以下渠道獲取土地：招拍掛出讓土地、協(xié)議出讓土地、補 償用地、置換用地、配套用地、國有或集體土地租賃等。近幾年來，通過招標、拍賣、 掛牌方式進行土地出讓已成為政府出讓土地的最主要渠道。同時，由于城市的不同，招 標、拍賣、掛牌方式又可以分為常規(guī)方法、捆綁式方法和綜合評標法等，如杭州通常實 行的是常規(guī)招拍掛法，以出價最高為條件確定的受讓人；上海則多采用綜合評標法，在 考慮土地出讓金以外，還兼顧某些社會效益。此外，通過這三種方式出讓的土地都可分 為凈地出讓和毛地出讓。 本文中所討論的受讓房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地僅指企業(yè)通過招標、拍賣、掛牌方式獲取 的凈地。 一、受讓土地評估的步驟 測算欲受讓的開發(fā)建設(shè)用地價值，通常采用假設(shè)開發(fā)法，即將欲受讓的土地未來開 發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費、和利潤等，以此求取土地的客觀合 理價值。 運用假設(shè)開發(fā)法測算土地價格，一般分為下列六個步驟進行：調(diào)查土地的基本情況 ；選擇最佳物業(yè)開發(fā)類型；估計開發(fā)經(jīng)營期；預測開發(fā)完成后的項目價值；測算開發(fā)成 本；進行具體計算，求土地價格。 （一）調(diào)查土地基本情況 主要包括三個方面的內(nèi)容： 1、調(diào)查土地的位置。包括三個層次：土地所在城市的性質(zhì)、土地所在城市內(nèi)的區(qū)域 性質(zhì)、土地具體坐落狀況。 調(diào)查這些情況，主要是為選擇最佳的土地用途、確定最合適的開發(fā)檔次服務(wù)。例如 ：在受讓鄭州項目土地之前，就需了解鄭州的城市性質(zhì)、在中原地區(qū)的地位；需了解鄭 東新區(qū)的區(qū)域性質(zhì)、在鄭州、在河南的地位；鄭東新區(qū)與鄭州市區(qū)的關(guān)系及政府對該區(qū) 的政策和規(guī)劃建設(shè)設(shè)想等；此外還需了解地塊在該區(qū)的具體坐落狀況，如周遭的環(huán)境、 進出便利與否等。 2、清楚土地面積大小、形狀、平整程度、地勢、基礎(chǔ)設(shè)施通達程度等，了解這些， 主要是為測算開發(fā)成本等費用服務(wù)。 3、清楚規(guī)劃設(shè)計條件。包括了解規(guī)定的用途、建設(shè)高度、容積率等，這主要是為確 定最佳物業(yè)開發(fā)類型服務(wù)，以及明確規(guī)劃條件是否合理。 例如，杭州出讓2005【2】號地塊時，規(guī)劃條件中容積率雖設(shè)定為1.1- 1.3，但同時又有建筑限高，經(jīng)過現(xiàn)場勘察，發(fā)現(xiàn)整個地勢有較大高差，根據(jù)建筑密度， 實際容積率只能做到0.9左右，這對其地價的測算影響重大。 （二）選擇最佳物業(yè)開發(fā)類型 選擇最佳物業(yè)開發(fā)類型必須考量受讓土地用途、規(guī)模、周邊物業(yè)檔次等。 政府出讓土地過程中，絕大多數(shù)的容積率已定，因此其規(guī)模已基本確定，所以這個步 驟的關(guān)鍵是選擇物業(yè)最佳類型、最佳檔次和最佳定位。 我們常用的方法是根據(jù)欲受讓地塊的容積率、其它規(guī)劃條件以及周邊的環(huán)境，參照本 公司現(xiàn)有的產(chǎn)品系列進行評判。這種方法便于測算開發(fā)成本，倘若參考同一城市的產(chǎn)品 ，還便于測算開發(fā)完成后的項目價值。 選擇最佳物業(yè)開發(fā)類型：前面所介紹的2005【2】號地塊，位于占地11平方公里的西 溪濕地南面，實際容積率只能為0.9，照其限高要求，建筑層數(shù)在3- 4層左右，這塊土地的物業(yè)開發(fā)類型面臨兩種選擇：一是選擇類似上海鼎邦麗池的產(chǎn)品； 二是選擇類似北京青龍橋的產(chǎn)品。 兩種不同的選擇不僅影響了下一步預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，且最終影響對土 地價值的判斷。 選擇最佳物業(yè)定位：2004年【52】地塊位于杭州市轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)，規(guī)劃建筑面積為20萬平 方米，其中公建面積為3萬平方米，在該區(qū)域，公建部分的用途若定位成寫字樓，將會面 臨較大的市場風險，因此在該地塊估價中，必須考慮公建部分的定位及開發(fā)風險，這同 樣對預測土地價格影響較大。 對物業(yè)最佳開發(fā)類型和定位有一定認識后，便可進行相關(guān)參數(shù)的估算。 表格如下： |參數(shù) |計算 |備注 | |一、地上建筑面積|土地面積×容積率 | | |（m2）　 | | | |其中：住宅 | | | |公建 | |若規(guī)劃條件有規(guī)定，按規(guī)劃| | | |條件確定公建面積；若規(guī)劃| | | |條件無規(guī)定，按照最佳用途| | | |確定公建面積　 | |二、總戶數(shù)（戶）|地上建筑面積÷戶均面積　|根據(jù)最佳物業(yè)開發(fā)類型確定| | | |戶均面積　 | |三、車位數(shù)（個）| |根據(jù)最佳物業(yè)開發(fā)類型確定| | | |車位配比 | |其中：地上 | | | |地下 | | | |四、地下建筑面積|地下車位數(shù)×地下車位建筑|按公司以往所開發(fā)小區(qū)的經(jīng)| |（m2） |面積　 |驗數(shù)值，含人防、自行車等| | | |地下面積 | |五、可售面積（m2| |　 | |） | | | |其中：住宅 |地上建筑面積-物管用房面|物管用房面積：總建筑面積| | |積-社區(qū)用房面積-會所面 |的7‰；社區(qū)用房面積：每10| | |積　 |0戶配置30 m2（杭州標準）| |公建 | |物管用房等不可售面積亦可| | | |在公建面積中扣除，視具體| | | |情況而定 | |車位 |地下車位數(shù)×地下車位實用|按公司以往所開發(fā)小區(qū)的經(jīng)| | |面積　 |驗數(shù)值 | |六、總建筑面積（|地上建筑面積+地下建筑面|　 | |m2） |積 | | （三）估計開發(fā)經(jīng)營期 參照我們常用的經(jīng)濟評估方式，開發(fā)經(jīng)營期的起點是指交納第一筆土地款項的日期 ，終點是指預計未來房地產(chǎn)開發(fā)完成后的日期，即交付日期。 確定開發(fā)經(jīng)營期的目的是為了把握開發(fā)成本、期間費用等款項發(fā)生的時間和數(shù)額、 投資利息。 常規(guī)產(chǎn)品的開發(fā)周期，通常按以下經(jīng)驗數(shù)值進行估計，與其它房產(chǎn)公司相比，我們 的工期略長。 1、多層公寓：以10～15萬平方米為一期： 實例：預計開發(fā)周期為24個月。 2、高層、小高層：以10～15萬平方米為一期： 實例：開發(fā)經(jīng)營期為31月。 3、別墅：情況比較復雜，無統(tǒng)一的開發(fā)周期。 但在現(xiàn)實中因某些特殊因素的影響，可能使開發(fā)期延長，如基礎(chǔ)開挖過程中發(fā)現(xiàn)的 重要文物、遭遇惡劣天氣等。由于開發(fā)期延長，企業(yè)要承擔更多的投資利息，此類特殊 的非正常因素在估計開發(fā)經(jīng)營期時一般不予考慮。 （四）估算開發(fā)完成后的項目價值 這是采用假設(shè)開發(fā)法評估最關(guān)鍵性一步。預測開發(fā)完成后的項目價值，通常采用市 場法，并考慮類似的物業(yè)的成交價格到未來的變動趨勢。一般分為以下幾個步驟： 1、選取可比實例 為把握正常的市場價格行情，需要選擇一些符合條件的交易實例作為參照比較的可 比實例，可比實例的選取原則：項目的同一性、地點的類似性、時間的接近性、交易的 正常性。 一般要求選取3個以上、10個以下的可比實例。 2、建立可比價格基礎(chǔ) 選取可比實例后，要對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其之間的口徑一 致，相互可比，并統(tǒng)一到需求的價格單位上，為進行后續(xù)的修正調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)。 如在寫字樓的出租價格中，有些以建筑面積為出租單位，有些以實用面積為出租單 位，這時就要將出租面積口徑進行統(tǒng)一，便于比較。 3、交易日期調(diào)整 在可比實例成交日期至估價時點期間，隨著時間的推移，房地產(chǎn)價格可能發(fā)生三種 變化，平穩(wěn)、上漲、下跌。 當房地產(chǎn)價格平穩(wěn)發(fā)展時，無需進行交易日期的調(diào)整，但需考慮以下兩種因素： 一是欲受讓土地處于非常成熟的區(qū)域內(nèi)，周邊在未來幾年內(nèi)都不可能有較大的基礎(chǔ) 設(shè)施、配設(shè)施套變動，如城市中心的土地。 一是雖然欲受讓的土地位于正在大規(guī)模建設(shè)的新區(qū)，但由于市場對新區(qū)預期較好， 目前的價格已超過其實際價值，已無太多想象空間。如2005年【6】號地塊，位于濱江區(qū) ，周邊項目成交價格為7000- 7500元/m2，在估價時，我們認為這個價格已無太多的想象空間，因此無需調(diào)整交易日期 。 當房地產(chǎn)價格為上漲或下跌時，則必須進行交易日期的調(diào)整。在測算地處九堡區(qū)域 的2004年【73】號地塊時，所搜尋到的區(qū)域內(nèi)可比實例成交價格較低，但我們認為隨著 城市東擴、沿江的進一步開發(fā)，以及該區(qū)域大量市政配套設(shè)施的建設(shè)，九堡區(qū)域有較大 的發(fā)展前景，房地產(chǎn)價格將會有較大的漲幅，此時便需進行交易日期的調(diào)整。 進行交易日期調(diào)整的一般公式為： 在現(xiàn)實中通常憑借經(jīng)驗的判斷來確定交易日期的調(diào)整系數(shù)。 4、物業(yè)狀況調(diào)整 這是預測開發(fā)完成后的項目價值中最關(guān)鍵的一步。 要進行物業(yè)狀況調(diào)整，首先應列出對預估項目未來市場價格有影響的各方面因素。 包括區(qū)位方面：如繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、公共服務(wù)設(shè)施的完善程度等；權(quán) 益狀況：如土地使用年限、容積率等規(guī)劃條件等；實物狀況：新舊程度、建筑規(guī)模、工 程質(zhì)量等。 然后將可比實例與預估項目在這些方面進行逐項比較，找出它們之間的差異所造成 的價格差異程度，最后根據(jù)價格差異可比實例進行調(diào)整。 比較常用的方法為直接評分法，以預估項目的物業(yè)狀況為基準，通常定為100分，將 可比實例物業(yè)狀況與它逐項進行比較、打分，如可比實例物業(yè)狀況比預估項目狀況差， 則打的分數(shù)就低于100分，反之，就高于100分，然后將所的分數(shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率 。 物業(yè)狀況直接比較表 |物業(yè)狀況 |估價對象　|可比實例A |可比實例B |可比實例C | |區(qū) |繁華程度 |100 | | | | |位 | | | | | | | |交通便捷度 |100 | | | | | |…… |100 | | | | |權(quán) |土地使用年限 |100 | | | | |益 | | | | | | | |容積率 |100 | | | | | |…… |100 | | | | |實 |新舊程度 |100 | | | | |物　 | | | | | | | |建筑規(guī)模 |100 | | | | | |…… |100 | | | | |綜合 |1 |100 | | | | × ＝ 5、求取比準價格 可比實例經(jīng)過了交易日期和物業(yè)狀況的修正和調(diào)整，就可把其實際成交價格變成預 估項目在估價時點的客觀價格，計算方法如下： [pic] ＝ ×＝ × × 將經(jīng)過修正、調(diào)整的各比準價格進行簡單算術(shù)平均，綜合成一個比準價格，最后： 開發(fā)完成后的項目價值（總銷售收入）＝比準價格×開發(fā)完成后的項目可售面積。 為了便于比較，還需計算三個銷售單價： 銷售單價一＝　總銷售收入 總建筑面積　 銷售單價二＝　總銷售收入 可售面積　 銷售單價三＝總銷售收入－車庫銷售收入 地上可售面積 （五）測算開發(fā)成本　 由于假設(shè)開發(fā)法可視為成本法的倒算，所以在開發(fā)成本測算中，可按照公司三大產(chǎn) 品系列：多層、高層、別墅，參照相似的項目，進行各種費用的測算，表格如下： 需要說明的是： 1、前期費用、工程費用：總金額＝單價×總建筑面積，單價參照類似項目成本跟蹤 表中實際發(fā)生的單價。 2、財務(wù)費用：即投資利息，需計息的款項包括欲受讓土地的價格、開發(fā)成本、管理 費用、稅費。 計息期：計息的起點是第一筆土地款發(fā)生的時間點，終點是累計現(xiàn)金流出現(xiàn)正數(shù)的 時間點。為便于計算，發(fā)生的時間點通常按半年劃分。 計息方式：以單利計算，利率以當?shù)劂y行貸款利率為準。 投資利息＝本金A×利率×計息周期＋本金B(yǎng)×利率×計息周期＋……＋本金N×利率×計息周 期 3、成本：為便與比較，需計算三個單價成本...
如何測算招拍掛土地的地價