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天 津 萬 科 玻 璃 廠 項 目 可行性研究報告 天津萬科興業(yè)(集團)有限公司 二零零壹年八月 目 錄 第一章 項目決策背景 1. 內(nèi)部因素 2. 外部因素 第二章 項目概述 1. 項目區(qū)位及用地 2.項目宗地現(xiàn)狀 3.項目周邊的社區(qū)配套 4.項目周邊環(huán)境 5.項目市政配套分析 6.土地價格 第三章 項目法律及政策性風險分析 1.項目用地取得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析 2.項目合作方式及風險評估 3.總體評價 第四章 市場研究 1. 區(qū)域市場成長狀況 2. 區(qū)域市場供應產(chǎn)品特征 3. 整體市場對本案影響因素 4. 目標客戶、產(chǎn)品及價格定位 第五章 規(guī)劃設(shè)計要點 1. 初步規(guī)劃設(shè)計思路 2. 規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 第六章 項目開發(fā)計劃 1. 開發(fā)機遇 2. 開發(fā)周期安排 3. 銷售周期安排 第七章 投資收益分析 1. 成本預測 2. 稅務分析 3. 經(jīng)濟效益分析 4. 項目資金預測 第八章 可行性結(jié)論 1. 項目優(yōu)勢 2. 項目劣勢 3. 結(jié)論及建議 第一章 項目決策背景 一.內(nèi)部因素 1.天津萬科公司項目布局 萬科自92年進入天津市場以來，先后開發(fā)了城市花園、萬科中心大廈、世貿(mào)廣場、都 市花園、萬科新城等項目，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面 積約17萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬平方米。世貿(mào)廣場、都 市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，天津萬科的主要項目集中在 城市的北部。反觀天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城 市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點開發(fā)建設(shè) 海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和 塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出，萬科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向 不盡相符。 萬科自92年進入天津市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法上，均 勝人一籌，被公認為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。萬 科產(chǎn)品應屬于整個天津市，而不是某個區(qū)域。所以萬科有能力，也應該去開發(fā)天津的其 他市場，讓萬科物業(yè)深入天津每個角落。結(jié)合天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應 在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。目前我司在談的幾個重點項目有：北 部地區(qū)鐵東路住宅項目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項目、東部地區(qū)天津鋼廠住宅項目，南 部地區(qū)天津玻璃廠住宅項目，其中玻璃廠項目是各方面條件都比較成熟的項目，該項目 正好填補了萬科在城市南部無項目的空白。 2.天津萬科公司經(jīng)營現(xiàn)狀： 目前天津公司在手有兩個項目，萬科花園新城（含原有新城項目和紅旗農(nóng)場項目）、 東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖項目目前處于前期工作階段。新 城項目自98年開盤以來熱銷天津市，成為天津公司的主要利潤支柱，但到2002年后新城 項目基本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項目規(guī)模大，是公司長遠發(fā)展項目，由于 區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤支柱，是一個追 求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項目。根據(jù)集團總部經(jīng)營計劃要求，天津公司必須再上 新項目，要達到每年有3- 5個在開發(fā)項目，保證天津公司經(jīng)營利潤指標和萬科產(chǎn)品在天津的市場影響力。在目前市 場呼喚萬科的大好形勢下，天津萬科應充分利用萬科天津地產(chǎn)先鋒的社會地位和市場影 響力，抓住機遇，多上新項目，擴大市場占有率，讓萬科品牌深入到每個天津人心中。 玻璃廠項目區(qū)位好，規(guī)模適當，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為 重點發(fā)展的項目。同時我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的 生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設(shè)做出貢獻。 天津公司現(xiàn)狀項目及在談項目分布: 在開發(fā)項目: 已完成項目: 在談項目: 二.外部因素 　 該項目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區(qū)的南部, 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項目所在區(qū)域有如下特點和優(yōu)勢: ①根據(jù)天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。 ②天津市主導風向為西南風，西南部區(qū)域正處于天津市的上風口，遠離工業(yè)區(qū)，空氣新 鮮，自然條件優(yōu)越，被公認為居住的上佳區(qū)域。 ③經(jīng)濟發(fā)展狀況來看，該項目所在的河西區(qū)是天津市經(jīng)濟最發(fā)達、最富裕的城區(qū)之一，該 區(qū)的房地產(chǎn)起點一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。商品房銷售均價明顯高 　　于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。 ④規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū)（友誼路兩側(cè)）建設(shè)新的市級行政中心，現(xiàn)有市級行政 中心南遷，南部土地升值潛力大。 ⑤沿解放南路可方便直達南樓市級商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大 型超市等全國聞名的商業(yè)設(shè)施。 ⑥項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路 網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南 半環(huán)的修建對該項目的業(yè)主出行將會帶來很大的方便。 ⑦項目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)，占地面積192 公頃,將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán) 境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升。 所有以上各種因素，為萬科在此地塊建設(shè)一個高檔居住社區(qū)提供一個良好外部環(huán)境。 第二章 項目概述 一.宗地區(qū)位及用地 1.項目區(qū)位 該宗地位于天津市區(qū)南部,北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū),行政區(qū)劃屬于河西區(qū), 距離中環(huán)線圍堤道段5公里,距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線約 3公里,距離南樓市級商業(yè)中心約6公里，距離規(guī)劃友誼路市級行政中心約5公里。 項 目 區(qū) 位 圖 2.項目用地 該項目宗地為國有土地，毛地面積約525畝,目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。該宗地擬規(guī) 劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。按照市規(guī)劃院編制 的控規(guī)要求，用地分析見下表： |名稱 |面積(萬平米) |折算成畝數(shù)| |毛地面積 |35.02 |525 | |其中市政代征地 |6.27 |94 | |(含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河 | | | |道路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退| | | |南側(cè)道路用地) | | | |可建設(shè)用地面積 |28.75 |431 | |其中區(qū)內(nèi)配套用地 |2.70 |41 | |（含小學及幼兒園、配套公共服務設(shè)施用| | | |地） | | | |凈住宅用地面積 |26.05 |391 | |可建設(shè)用地用地率 |82% | |凈住宅用地率 |74% | 3.項目地塊內(nèi)各種用地政府控制性規(guī)劃指標: |序號 |用地性質(zhì) |用地面 |容積率|建筑密度 |建筑限 |綠地率| | | |積 | |(%) |高 |(%) | | | |(萬平米| | |(M) | | | | |) | | | | | |1 |住宅地塊1 |9.89 |1.4 |30 |50 |40 | |2 |住宅地塊2 |3.17 |2.0 |30 |80 |40 | |3 |住宅地塊3 |7.4 |1.6 |30 |50 |40 | |4 |住宅地塊4 |4.54 |1.0 |30 |30 |40 | |5 |24班小學及15班幼 |1.79 |0.8 |25 |25 |40 | | |兒園用地 | | | | | | |6 |儲蓄所、物業(yè)管理 |0.91 |1.8 |50 |50 |20 | | |等公共服務設(shè)施用 | | | | | | | |地 | | | | | | 二.宗地現(xiàn)狀 1.四至范圍: 東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。 2.地勢狀況 項目用地主要為天津玻璃廠的廠區(qū),地勢平坦,場地標高與解放南路標高基本相一致。 3.地上物現(xiàn)狀 地上物主要為玻璃廠的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍(約36戶42 間房)。廠區(qū)內(nèi)綠化樹木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記,可根據(jù)規(guī)劃要求進行 拆除或保留）。 4.空中線路、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況（有無變電站、換熱站等設(shè)施？） （1）項目用地內(nèi)地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒有橫穿廠區(qū)市政的管線。 （2）項目用地內(nèi)沒有需要保留的文物等設(shè)施。 （3）項目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。 （4）項目用地西側(cè)有一個40平方米的人防設(shè)施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對項 目建設(shè)無影響。 （5）項目用地內(nèi)有玻璃廠自己打的2口熱水井（在地熱辦有登記），出水溫度50℃左 右,可根據(jù)規(guī)劃予以保留,可為項目提供一部分熱水。 5.地質(zhì)情況 場地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有50年歷史，無不良工程地質(zhì)條件。 廠內(nèi)植被 玻璃廠正門 |廠區(qū)正門 | |廠區(qū)植被 | | 廠區(qū)車間 | |廠區(qū)鐵路 | 衛(wèi)津河和南部水面照片？ 三.項目周邊的社區(qū)配套 1.周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 |配套設(shè)施分類 |名稱 | |教育設(shè)施 |電子儀表技術(shù)學校 | | |水滸武術(shù)學校 | |醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 |無 | |商業(yè)設(shè)施 |勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒| | |店 | |金融設(shè)施 |無 | |市場 |珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城 | | |天津汽配城 | |交通設(shè)施 |門前有去大港區(qū)628、659公交線路，距項目| | |1公里處有96、954路終點站 | |文化設(shè)施 |無 | |體育設(shè)施 |無 | 總的來說，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項目提供服務，該 項目在規(guī)劃實施時應考慮布置相應數(shù)量的生活配套設(shè)施。 2.宗地周邊3000米外可輻射到的主要公共設(shè)施如下(主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線) : |公用設(shè)施種類|公用設(shè)施名稱 | |教育設(shè)施 |大學：天津財經(jīng)學院、輕工業(yè)學院、職業(yè)技術(shù)師范學院 | | |高中校：北師大天津附中（市重點）、第四中學（市重點 | | |）、 | | |南樓中學（區(qū)重點） | |醫(yī)療設(shè)施 |天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院（三級甲等） | |大型商業(yè)設(shè)施|津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店 | | |、河西商場、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店 | |文化設(shè)施 |天津日報大廈、河西圖書大廈、天津科學技術(shù)館、天津國 | | |展中心、天津禮堂 | |體育設(shè)施 |河西體育場 | |大型公園 |天津樂園 | |大型賓館 |天津賓館（三星）、迎賓館、樂園賓館（三星）、津利華 | | |大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、天津鋼管賓館（ | | |二星）、長青溫泉賓館、 | |大型商住樓 |鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、天津科技大廈、新安大 | | |廈、 | | |深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日報大廈 | 綜合分析，從該項目沿主干路網(wǎng)乘車20分鐘內(nèi)可方便到達以下二個中心，一是南樓市級 商業(yè)中心，二是規(guī)劃...
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