物業(yè)安全管理知識(shí)概述
物業(yè)安全管理知識(shí)概述 第一章　物業(yè)安全管理概述 第一節(jié)　物業(yè)安全管理的概念 　　一、物業(yè)安全管理的含義 　　1.安全 　　安全，指沒(méi)有危險(xiǎn)，不受威脅，不出事故。物業(yè)安全一般包含3層含義： 　　其一，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人身和財(cái)物不受侵害，物業(yè)區(qū)域內(nèi)部的生活秩序、工作秩序和 公共 場(chǎng)所秩序保持良好的狀態(tài)。 　　其二，物業(yè)安全不僅指物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人身和財(cái)產(chǎn)不受侵害，而且指不存在其他因素 導(dǎo)致 這種侵害的發(fā)生，即物業(yè)的安全狀態(tài)應(yīng)該是一種既沒(méi)有危險(xiǎn)，也沒(méi)有可能發(fā)生危險(xiǎn)的狀 態(tài)。 　　其三，物業(yè)安全是物業(yè)區(qū)域內(nèi)各方面安全因素整體的反映，而不是單指物業(yè)的某一 個(gè)方 面的安全。 　　影響物業(yè)安全的因素很多，變化也比較快，歸納起來(lái)主要有兩大類(lèi)：①人為侵害因素 ， 如失火、偷竊、打架等；②自然侵害因素，如大風(fēng)刮倒廣告牌、電梯故障等。安全管理人 員應(yīng)了解這些影響安全的因素，并隨時(shí)注意處理。 　　2.安全管理 　　物業(yè)安全管理是指物業(yè)管理公司采取各種措施和手段，保證業(yè)主和使用人的人身和 財(cái)產(chǎn) 的安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。物業(yè)安全管理包括“防”與“?！眱?個(gè)方面，“防”是預(yù)防災(zāi)害性、傷害性事故發(fā)生；“?！笔峭ㄟ^(guò)各種措施對(duì)萬(wàn)一發(fā)生的事故 進(jìn)行妥善處理。“防”是防災(zāi)，“保”是減災(zāi)。兩者相輔相成，缺一不可。 　　物業(yè)安全管理作為一項(xiàng)職業(yè)性的服務(wù)工作，是介入公安機(jī)關(guān)職責(zé)和社會(huì)自我防范之 間的 一種專(zhuān)業(yè)保安工作，較之于社會(huì)治安管理的這兩種形式(公安機(jī)關(guān)和社會(huì)自我防范)具有 補(bǔ)充 的性質(zhì)，具有補(bǔ)充國(guó)家安全警力不足、減輕國(guó)家財(cái)政負(fù)擔(dān)及工作職責(zé)范圍針對(duì)性的優(yōu)點(diǎn) 。 　　物業(yè)安全管理的目的，是要保證和維持業(yè)主和使用者有一個(gè)安全舒適的工作、生活 環(huán)境 ，以提高生活質(zhì)量和工作效率。 　　二、物業(yè)安全管理的內(nèi)容 　　物業(yè)安全管理的主要內(nèi)容包括治安管理、消防管理以及車(chē)輛道路管理3個(gè)方面。 　　1.治安管理 　?、賹?duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)違反《治安管理?xiàng)l例》的行為進(jìn)行制止，并報(bào)公安機(jī)關(guān)處理。如非法攜 帶槍支彈藥、非法侵入他人住宅，偷盜他人財(cái)物等； 　?、趯?duì)于物業(yè)區(qū)域內(nèi)妨礙他人正常生活的行為進(jìn)行禁止。如發(fā)出噪音、污染，亂扔雜物 ， 搭建各類(lèi)違章建筑、流動(dòng)攤販擾民等。 　　2.消防管理 　　其內(nèi)容主要是預(yù)防和控制火災(zāi)的發(fā)生，如防火安全宣傳，及時(shí)撲滅火災(zāi)，消防器材 的保 養(yǎng)和維修等。 　　3.車(chē)輛交通管理 　　主要是搞好車(chē)輛停放和交通安全管理，保證車(chē)輛和行人的安全。 　　美國(guó)心理學(xué)家馬斯洛的需求梯度理論指出，人類(lèi)的需要可分為7個(gè)層次，即生理需要 、安全需要、友愛(ài)和歸屬的需要、尊重的需要、求知的需要、求美的需要和自我實(shí)現(xiàn)的 需要。 這7種需要是按次序逐級(jí)上升的。即當(dāng)下一級(jí)需要獲得基本滿(mǎn)足后，就會(huì)追求上一級(jí)的需 要。根據(jù)這個(gè)理論，當(dāng)人的生理需要(維持體內(nèi)生理平衡的需要，如：饑餓、口渴等)得 到基本 滿(mǎn)足后，人類(lèi)就會(huì)首先產(chǎn)生安全(周?chē)瞽h(huán)境的穩(wěn)定性、安全性。如沒(méi)有混亂、恐嚇) 的需要。隨著整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展、科學(xué)技術(shù)水平的提高以及人民生活水平的不斷 改善，安 全問(wèn)題越來(lái)越引起人們的重視。因此，物業(yè)安全管理的服務(wù)內(nèi)容和規(guī)范也會(huì)隨著社會(huì)總 體經(jīng)濟(jì)水平的提高、社會(huì)分工的進(jìn)一步分化得到進(jìn)一步的擴(kuò)展和延伸。 　　三、物業(yè)安全管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置與職責(zé) 　　物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)的安全管理，可以委托專(zhuān)業(yè)公司經(jīng)營(yíng)或自行組織專(zhuān)門(mén)的隊(duì)伍實(shí) 施管 理業(yè)務(wù)。但不論由誰(shuí)來(lái)完成，都必須在物業(yè)建設(shè)方案設(shè)計(jì)之初，就考慮物業(yè)安全方面的 專(zhuān)門(mén)要求。安全專(zhuān)家必須與物業(yè)管理人員共同參與物業(yè)設(shè)計(jì)方案的擬訂，以避免在方案 建設(shè)完成 后進(jìn)行不必要的更改。因此，在制定物業(yè)設(shè)計(jì)方案時(shí)，安全要求的納入是非常重要的。 物業(yè)管理公司應(yīng)制定詳細(xì)的安全管理章程和制度并公之與眾，力求做到有章可循，有章 必循，執(zhí) 章必嚴(yán)，違章必究。 安全管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置與所管物業(yè)的類(lèi)型、規(guī)模有關(guān)，物業(yè)管轄的面積越大，類(lèi)型配套設(shè) 施越多，班組設(shè)置也越多越復(fù)雜。物業(yè)管理公司通常可以設(shè)置保安部來(lái)負(fù)責(zé)物業(yè)的安全 管理 。保安部的構(gòu)成如下圖。 　　保安部的主要職責(zé)是： 　?、儇瀼貓?zhí)行國(guó)家公安部門(mén)關(guān)于安全保衛(wèi)工作的方針、政策和有關(guān)規(guī)定，建立物業(yè)轄區(qū) 內(nèi) 的各項(xiàng)保安工作制度，對(duì)物業(yè)轄區(qū)安全工作全面負(fù)責(zé)； 　?、诮M織部門(mén)全體人員開(kāi)展各項(xiàng)保安工作，提出崗位設(shè)置和人員安排的意見(jiàn)，制定崗位 職 責(zé)和任務(wù)要求，主持安全工作例會(huì)； 　?、凼煜の飿I(yè)區(qū)域常住人員，及時(shí)掌握變動(dòng)情況，了解本地區(qū)治安形勢(shì)，有預(yù)見(jiàn)地提出 對(duì) 物業(yè)轄區(qū)保安工作的意見(jiàn)和措施； 　?、芊e極開(kāi)展“五防”(防火、防盜、防爆、防破壞、防自然災(zāi)害)的宣傳教育工作，采取 切實(shí)措施，防止各類(lèi)事故發(fā)生，具有突發(fā)性事故的對(duì)策和妥善處理的能力； 　?、葑ズ脤?duì)部門(mén)干部和職工的安全教育、培訓(xùn)工作，提出并落實(shí)教育培訓(xùn)計(jì)劃。 第二節(jié)　物業(yè)安全管理的指導(dǎo)思想和原則 　　一、指導(dǎo)思想 　　物業(yè)安全管理的指導(dǎo)思想是：建立最健全、完備的組織機(jī)構(gòu)，用盡可能先進(jìn)的設(shè)備 、設(shè) 施，選派最具責(zé)任心的專(zhuān)業(yè)人才，堅(jiān)決貫徹“預(yù)防為主”的原則，千方百計(jì)地作好預(yù)防工 作，最大可能的杜絕或減少安全事故的發(fā)生。同時(shí)，對(duì)于萬(wàn)一出現(xiàn)的安全事故，要根據(jù) 具體情 況，統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一組織，及時(shí)報(bào)警，并采取一切有效的手段和措施，進(jìn)行處理，力爭(zhēng) 將人員傷亡和經(jīng)濟(jì)損失減少到最低點(diǎn)。 　　二、“五落實(shí)”原則 　　1.思想落實(shí) 　　即要把安全管理放在第一位，要真正從思想上重視起物業(yè)的安全管理。物業(yè)管理公 司要 大力進(jìn)行安全的宣傳教育，組織學(xué)習(xí)有關(guān)的法規(guī)和規(guī)定，學(xué)習(xí)兄弟單位的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和內(nèi) 部制訂的各項(xiàng)安全制度、崗位責(zé)任制和操作規(guī)程等。通過(guò)宣傳和不斷學(xué)習(xí)，使廣大員工 和業(yè)主、 使用人重視安全，懂得規(guī)定和要求，自覺(jué)遵守，主動(dòng)配合，共同搞好安全管理工作。 　　2.組織落實(shí) 　　物業(yè)管理公司要有主要的領(lǐng)導(dǎo)掛帥，成立安全委員會(huì)，負(fù)責(zé)安全管理的工作。同時(shí) 還要 建立具體的物業(yè)安全管理機(jī)構(gòu)，如保安部或委托專(zhuān)業(yè)的保安公司，由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)安 全管理的具體領(lǐng)導(dǎo)、組織和協(xié)調(diào)，而不能把它作為一個(gè)附屬的機(jī)構(gòu)放在某一個(gè)其他部門(mén) 里。 　　3.人員落實(shí) 　　物業(yè)管理公司的主要領(lǐng)導(dǎo)要兼任安全委員會(huì)的主任，而且要把安全管理提到日常的 議事 日程，并選派得力的干部出任保安部的經(jīng)理，配備必要的安全保衛(wèi)人員。安全保衛(wèi)人員 必須經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)崗位培訓(xùn)，要有較高的政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和思想品德素質(zhì)。要把安全管 理的任務(wù) 落實(shí)到具體的安全管理人員中去，由專(zhuān)人負(fù)責(zé)。 　　4.制度落實(shí) 　　物業(yè)管理公司要根據(jù)國(guó)家的有關(guān)政策法規(guī)、規(guī)定和要求，結(jié)合自己所管物業(yè)的實(shí)際 情況 ，制定出切實(shí)可行的安全管理的制度和辦法，如安全管理崗位責(zé)任制、安全管理操作規(guī) 程等，并要堅(jiān)決組織貫徹執(zhí)行。 　　5.裝備落實(shí) 　　要配備專(zhuān)門(mén)的、現(xiàn)代化的安全管理的設(shè)備設(shè)施，如中央監(jiān)控系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、 消防 噴淋系統(tǒng)以及其他安全管理器材設(shè)備(如交通通訊和防衛(wèi)設(shè)備)，以增強(qiáng)安全管理的安全 系數(shù) 與效率，保證人身和財(cái)產(chǎn)的安全。 第三節(jié)　物業(yè)安全管理的意義 　　1.物業(yè)安全管理是保證國(guó)家和城市社會(huì)穩(wěn)定、維護(hù)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)，保障人民安居樂(lè) 業(yè)的前提條件之一。整個(gè)國(guó)家和城市是由千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)社區(qū)所組成的，只有作好各個(gè)社區(qū) 的安全 管理，才能實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定、人民安居樂(lè)業(yè)的目標(biāo)。 　　2.物業(yè)安全管理能為業(yè)主和使用人的人身、財(cái)產(chǎn)提供安全和保護(hù)。 　　3.物業(yè)安全管理是物業(yè)管理公司提高信譽(yù)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的一種重要途徑。 　　4.物業(yè)的安全管理做好了，物業(yè)才能少受或不受損失和侵害，其價(jià)值才能得到保持 。另外，人們也才會(huì)更樂(lè)意購(gòu)買(mǎi)該物業(yè)，物業(yè)才會(huì)增值。 第二章　治安管理 第一節(jié)　治安管理概述 　　一、治安管理人員崗位職責(zé) 　　1.部門(mén)經(jīng)理的職責(zé) 　　(1)保安部經(jīng)理應(yīng)對(duì)整個(gè)物業(yè)范圍內(nèi)的安全負(fù)有組織領(lǐng)導(dǎo)的具體責(zé)任； 　　(2)根據(jù)國(guó)家治安的有關(guān)規(guī)定及物業(yè)管理公司的有關(guān)管理細(xì)則制定保安部門(mén)的工作計(jì) 劃和目標(biāo)，并督導(dǎo)下級(jí)管理人員的工作； 　　(3)主持部門(mén)例會(huì)，傳達(dá)貫徹總經(jīng)理及有關(guān)部門(mén)的指示，并與廣大保安人員一道分析 研究住宅小區(qū)的治安管理問(wèn)題； 　　(4)熟悉和掌握住宅小區(qū)內(nèi)各種保安設(shè)施的操作和性能，熟悉住宅小區(qū)內(nèi)治安狀況， 做到心中有數(shù)； 　　(5)對(duì)重大事件、事故親自組織調(diào)查、處理； 　　(6)負(fù)責(zé)完成總經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。 　　2.保安班長(zhǎng)的職責(zé) 　　(1)對(duì)部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)，做好所管轄區(qū)內(nèi)安全治安工作； 　　(2)帶領(lǐng)保安班全體人員，根據(jù)制定的崗位責(zé)任制，認(rèn)真嚴(yán)肅、一絲不茍地搞好安全 保衛(wèi)工作； 　　(3)根據(jù)崗位責(zé)任制所規(guī)定的項(xiàng)目和要求，嚴(yán)格進(jìn)行檢查，督促全體保安人員落實(shí)崗 位責(zé)任制； 　　(4)要有法律知識(shí)和法律觀念，熟悉保安業(yè)務(wù)，了解物業(yè)管理公司所制定的規(guī)章制度 ，掌握管區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作的規(guī)律、特點(diǎn)，嚴(yán)格管好、做好安全保衛(wèi)工作； 　　(5)做好部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)和基層保安人員的協(xié)調(diào)工作，及時(shí)將保安人員反映的各種信息向上 級(jí)匯報(bào)，為上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)提供建設(shè)性的工作建議，同時(shí)及時(shí)傳達(dá)、落實(shí)上級(jí)的指示精神 和工作 安排； 　　(6)認(rèn)真做好本班保安人員的考勤工作，詳細(xì)如實(shí)地記載工作中遇到及處理的各種情 況，每天應(yīng)向部門(mén)經(jīng)理匯報(bào)一次； 　　(7)以身作則，做好本職工作。 　　3.保安員的職責(zé) 　　(1)保安員上崗必須身穿制服，配戴裝備，嚴(yán)整儀容。糾正違章時(shí)先敬禮，必須做到 以禮待人。 　　(2)作風(fēng)正派，遵紀(jì)守法，堅(jiān)守崗位，提高警惕，發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要堅(jiān)決設(shè)法抓獲 。 　　(3)值班保安人員要認(rèn)真做好防火、防盜、防搶劫工作，認(rèn)真檢查設(shè)備設(shè)施，發(fā)現(xiàn)不 安全因素立即查明情況，排除險(xiǎn)情，并及時(shí)報(bào)告主管部門(mén)及領(lǐng)導(dǎo)，確保管區(qū)的安全。 　　(4)執(zhí)勤過(guò)程中要勤巡查，要有敏銳的目光，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防案件 、事故的發(fā)生，力爭(zhēng)做到萬(wàn)無(wú)一失。 　　(5)愛(ài)護(hù)設(shè)施設(shè)備、公共財(cái)物。對(duì)崗位內(nèi)一切設(shè)施、財(cái)物不得隨便亂用。 　　(6)嚴(yán)格遵守上下班時(shí)間及值班紀(jì)律，對(duì)崗位發(fā)生的各種情況要認(rèn)真處理，并且做好 詳細(xì)的書(shū)面記錄。 　　(7)遇到緊急、突發(fā)性重大事情，要及時(shí)向主管部門(mén)經(jīng)理請(qǐng)示報(bào)告。 　　(8)嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，按時(shí)、按規(guī)定交接班。 　　(9)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的住戶(hù)做好公司的規(guī)章制度及治安保衛(wèi)的宣傳工作。 　　(10)應(yīng)有禮貌地查詢(xún)進(jìn)入住宅小區(qū)的訪客，并盡可能登記身份證，如有懷疑，應(yīng)通 知有關(guān)住戶(hù)及有關(guān)部門(mén)。 　　(11)詳細(xì)記錄各有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)打來(lái)的電話，認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。 　　(12)若發(fā)生案件，應(yīng)采取下列步驟以協(xié)助破案： 　?、倭⒓磮?bào)案并留在現(xiàn)場(chǎng)直至公安人員到達(dá)； 　?、谇形鹨苿?dòng)或容許他人移動(dòng)、觸摸現(xiàn)場(chǎng)物品，保留現(xiàn)場(chǎng)證據(jù)，方便取證工作； 　?、劢谷魏稳嗽诂F(xiàn)場(chǎng)走動(dòng)，并禮貌地勸阻閑人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，以方便公安人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查； 　?、芟蚬踩藛T提供有關(guān)案件詳情。 　　二、治安管理基本制度 　　1.保安人員工作紀(jì)律 　　(1)模范遵守國(guó)家的法律法規(guī)及公司內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)章制度； 　　(2)堅(jiān)守崗位，忠于職守，嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制； 　　(3)上崗堅(jiān)決做到“五不準(zhǔn)”，即不準(zhǔn)喝酒，不準(zhǔn)聊天，不準(zhǔn)容留外來(lái)人員，不準(zhǔn)擅離 工作崗位，不準(zhǔn)遲到、早退； 　　(4)服從管理，聽(tīng)從安排，廉潔奉公，敢于同違法犯罪分子作斗爭(zhēng)； 　　(5)愛(ài)護(hù)各種警械器具裝備，不丟失、損壞、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出； 　　(6)嚴(yán)格執(zhí)行請(qǐng)、銷(xiāo)假制度，有事外出必須請(qǐng)假。 　　2.保安人員的交接班制度 　　治安保衛(wèi)交接班非常重要，因?yàn)檫@段間隙處理不好，就容易使罪犯乘機(jī)作案。為了 杜絕 這些漏洞，必須強(qiáng)化交接班制度。 　　(1)接班保安人員要按規(guī)定提前10分鐘上崗接班，在登記簿上記錄接班時(shí)間； 　　(2)交接班時(shí)，交班的保安人員要把需要在值班中繼續(xù)注意或處理的問(wèn)題以及警械器 具等裝備器材向接班保安員交待、移交清楚； 　　(3)接班保安人員驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)由交班保安人員承擔(dān)責(zé)任。驗(yàn)收完畢，交班保 安人員離開(kāi)崗位后所發(fā)生的問(wèn)題由當(dāng)班保安人員承擔(dān)責(zé)任； 　　(4)所有事項(xiàng)交待清楚后，交班保安人員在離開(kāi)工作崗位前在登記簿上記錄下班時(shí)間 并簽名； 　　(5)接班人未到，交班人員不得下班。如果接班人員未到，交班人員下班，這期間發(fā) 生的問(wèn)題，兩人共同負(fù)責(zé)；即使沒(méi)有發(fā)生問(wèn)題，也要分別扣發(fā)兩人的工資并通報(bào)批評(píng)。 　　3.保安人員工作細(xì)則 　　(1)儀表著裝 　　①按公司配發(fā)制服統(tǒng)一著裝和佩戴，制服須保持潔凈、平整，各項(xiàng)配置標(biāo)志齊全規(guī)范 。 　?、陲L(fēng)紀(jì)嚴(yán)整，不得敞開(kāi)衣領(lǐng)，翻卷衣袖、褲邊；上崗前須到更衣室鏡子前整理儀表。 　?、凵蠉徢啊⑾聧徍箜毜街付c(diǎn)更衣；不得將制服及佩戴物帶離小區(qū)；...
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