物業(yè)接管驗(yàn)收手冊(cè)
物業(yè)接管驗(yàn)收手冊(cè) 物業(yè)驗(yàn)收程序 一、目的 規(guī)范公司物業(yè)驗(yàn)收程序,確保物業(yè)驗(yàn)收工作得到有效控制,以便對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面接管, 保證物業(yè)入住工作順利進(jìn)行。 二、適用范圍 適用于公司所承接的物業(yè)的驗(yàn)收,與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的交接。 三、職責(zé) 1.物業(yè)公司接到發(fā)展商竣工驗(yàn)收的通知報(bào)告后,總物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)指定主管人員,各職能 部門(mén)負(fù)責(zé)人及專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組。 2.驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)原設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書(shū)及設(shè)備試 運(yùn)行記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料的驗(yàn)收。 3.驗(yàn)收小組按移交設(shè)備清單的要求對(duì)清單上的設(shè)備,按規(guī)格型號(hào)、容量及設(shè)計(jì)要求進(jìn) 行驗(yàn)收，設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗(yàn)收。 4.驗(yàn)收小組對(duì)物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗(yàn)收,主要驗(yàn)收供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程裝飾 工程、給排風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防盜對(duì)講系統(tǒng)及電梯系統(tǒng)。 5.由總物業(yè)經(jīng)理跟發(fā)展商辦理接管手續(xù)。 四、工作程序 1.驗(yàn)收的準(zhǔn)備 驗(yàn)收小組根據(jù)發(fā)展商提供的竣工圖紙,按設(shè)計(jì)及施工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 2.驗(yàn)收的實(shí)施 (1)驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專(zhuān)業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。 (2)在預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中,檢查出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，提出書(shū)面整改報(bào)告 返回發(fā)展商，由發(fā)展商督促施工單位進(jìn)行整改。 (3)對(duì)在驗(yàn)收中未達(dá)到驗(yàn)收要求的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，整改實(shí)施后，驗(yàn)收小組進(jìn)行檢 查、驗(yàn)證，整改合格后進(jìn)行正式驗(yàn)收。 (4)樓宇的實(shí)物驗(yàn)收,應(yīng)注意:對(duì)每套單元房的水、電、土建、門(mén)窗、電器設(shè)備進(jìn)行全 面檢查，并將檢查結(jié)果記錄在樓宇接管驗(yàn)收清單中。 (5)設(shè)備的實(shí)物驗(yàn)收,要做到符合以下幾點(diǎn)： ①圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與設(shè)備的規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量符合。 ②主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。 ③設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能,應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合,檢查結(jié)果對(duì)應(yīng)不同類(lèi)設(shè)備記錄 在設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收清單中。 (6)對(duì)物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果記錄在設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收清 單相應(yīng)的表格內(nèi)。 (7)移交檔案、資料驗(yàn)收：根據(jù)驗(yàn)收計(jì)收提交檔案、資料進(jìn)行對(duì)照檢查，并將檢查結(jié) 果填寫(xiě)在樓宇資料交接清單中。 接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交資料 一、產(chǎn)權(quán)資料 1.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。 2.用地批準(zhǔn)文件。 3.建筑執(zhí)照。 4.拆遷安置資料。 二、技術(shù)資料 1.竣工圖，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。 2.地質(zhì)勘察報(bào)告。 3.工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告。 4.工程預(yù)、決算。 5.圖紙會(huì)審記錄。 6.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）。 7.隱蔽工程驗(yàn)收簽證。 8.沉降觀察記錄。 9.竣工驗(yàn)收證明書(shū)。 10.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)。 11.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)。 12.水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)。 13.砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告。 14.供水、供暖的試壓報(bào)告。 物業(yè)檔案資料移交 在實(shí)施物業(yè)管理之前，發(fā)展商應(yīng)向管理公司移交關(guān)于物業(yè)的各類(lèi)資料： 一、綜合資料 1.項(xiàng)目土地使用合同、紅線圖、立項(xiàng)文件、工程申報(bào)批建文件及計(jì)劃批準(zhǔn)文件（永久 ）。 2.建設(shè)許可證、工程建筑報(bào)建表（永久）。 3.工程招、投、定標(biāo)書(shū)（永久）。 4.上級(jí)機(jī)關(guān)的決議、決定、批示等工程重要會(huì)議紀(jì)要和指導(dǎo)性文件（永久）。 5.征地批文、協(xié)議書(shū)（合同書(shū)）、紅線圖（永久）。 6.初步設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)鑒定審批文件（永久）。 7.施工合同、施工許可證、施工執(zhí)照（復(fù)印件）、開(kāi)工報(bào)告、施工量放線圖表記錄（ 永久）。 8.單項(xiàng)工程質(zhì)檢監(jiān)督委托書(shū)、成果報(bào)告、單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)（永久）。 9.工程勘測(cè)資料：地質(zhì)圖勘察報(bào)告、地形、地貌、控制點(diǎn)、永久性水準(zhǔn)點(diǎn)的坐標(biāo)位置 圖、水文、氣象、地震等設(shè)計(jì)基礎(chǔ)材料（永久）。 10.竣工驗(yàn)收會(huì)議文件及質(zhì)量評(píng)審材料、竣工報(bào)告、竣工驗(yàn)收證書(shū)（永久）。 11.工程決算書(shū)、三算表（永久）。 l2.消防設(shè)施驗(yàn)收合格證（永久）。 二、土建資料 1.主體隱蔽工程驗(yàn)收記錄（永久）。 2.圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)修改變更及聯(lián)系單（永久）。 3.事故處理記錄（永久）。 4.建筑物、構(gòu)筑物及重要設(shè)備安裝測(cè)量定位及各種觀測(cè)記錄（長(zhǎng)期）。 5.原材料產(chǎn)品及重要構(gòu)件出廠證明、試驗(yàn)報(bào)告、材料換審批單、試件試驗(yàn)報(bào)告（長(zhǎng)期 ）。 三、給排水、消防資料 1.開(kāi)、竣工報(bào)告及中間交工驗(yàn)收證明書(shū)（永久）。 2.圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)修改變更通知（永久）。 3.事故處理及探傷記錄（永久）。 4.隱蔽工程驗(yàn)收記錄（永久）。 5.材料構(gòu)件出廠證明及材料代換審批單（永久）。 6.管線標(biāo)高、位置、坡度、測(cè)量記錄（永久）。 7.試水、閉水試壓試驗(yàn)記錄（永久）。 8.設(shè)備調(diào)試記錄（永久）。 9.管線清洗、通水、消毒記錄（短期）。 四、電氣資料 1.開(kāi)、竣工報(bào)告及中間交工驗(yàn)收證明書(shū)（永久）。 2.圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)變更通知（永久）。 3.事故處理及探傷記錄（永久）。 4.隱蔽工程驗(yàn)收記錄（永久）。 5.防雷電陰接地實(shí)測(cè)記錄（永久）。 6.引下線焊接記錄（永久）。 7.材料構(gòu)件出廠證明及材料代替換審批單（長(zhǎng)期）。 8.絕緣電阻測(cè)試、試驗(yàn)記錄、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄（長(zhǎng)期）。 9.空調(diào)資料、動(dòng)力、通訊、有線電視資料。 五、施工圖 1.總平面布置圖（包括綜合系統(tǒng)圖）（永久）。 2.建筑施（竣）工圖（永久）。 3.結(jié)構(gòu)施（竣）工圖（永久）。 4.給排水、消防施（竣）工圖（永久）。 5.電氣施（竣）工圖（永久）。 6.空調(diào)施（竣）工圖（永久）。 7.智能化系統(tǒng)施（竣）工圖（永久）。 8.通訊施（竣）工圖（永久）。 9.液化（煤）氣施（竣）工圖（永久）。 六、聲像資料 1.建筑前后的現(xiàn)狀、側(cè)、立面照片（永久）。 2.內(nèi)外景觀照片（永久）。 3.建筑小品。 4.工程奠基、開(kāi)、竣工典禮、重要領(lǐng)導(dǎo)人或知名人士視察、剪彩、題詞照片、錄音、 錄像（永久）。 5.工程主要部位隱蔽和處理大事故原狀及處理后的照片、錄像。 6.其它。 物業(yè)接收工程項(xiàng)目驗(yàn)收依據(jù) 一、所有的已經(jīng)發(fā)布的各專(zhuān)業(yè)的驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（包括國(guó)家、行業(yè)和地方的，較 為完備的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)）。 二、前期施工全同（協(xié)議）制定的標(biāo)準(zhǔn)，要求。 三、所有的各專(zhuān)業(yè)施工所用的施工圖、竣工圖紙，設(shè)計(jì)變更單。 四、所有的設(shè)備，材料等的技術(shù)說(shuō)明書(shū)，安裝使用說(shuō)明書(shū)和設(shè)備、設(shè)備制品和主要材 料等的清單、合格證等。 五、隱蔽工程驗(yàn)收記錄和中間試驗(yàn)記錄。 六、工程質(zhì)量事故處理記錄。 七、前期施工階段竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)表（包括政府部門(mén)和監(jiān)理公司出具的）；分項(xiàng)、分部、 單位工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定記錄。 八、設(shè)備試壓、試運(yùn)行合格報(bào)告等。 物業(yè)工程驗(yàn)收流程 物業(yè)工程驗(yàn)收移交項(xiàng)目 物業(yè)工程移交項(xiàng)目表(一) |項(xiàng) 目 |評(píng)價(jià) |存在問(wèn)題 |整改建議 | |電|高、低壓配電室 | | | | |氣| | | | | |系| | | | | |統(tǒng)| | | | | | |主要機(jī)電配電箱 | | | | | |樓宇及公共區(qū)域照明、開(kāi)關(guān) | | | | | |、插座及配電箱 | | | | | |防地接地系統(tǒng) | | | | | |其 它 | | | | |空|中央空調(diào)機(jī)組 | | | | | | | | | | |調(diào)| | | | | | | | | | | |系| | | | | | | | | | | |統(tǒng)| | | | | | |冷凍機(jī)組 | | | | | |水泵、換熱器等設(shè)備 | | | | | |地?zé)嵯到y(tǒng) | | | | | |暖通管路系統(tǒng) | | | | | |公共區(qū)域暖通用管井 | | | | | |燃?xì)庠O(shè)施管井 | | | | | |公共區(qū)域燃?xì)庠O(shè)施管井 | | | | | |樓宇排氣設(shè)施 | | | | | |其 它 | | | | |給|公共區(qū)域生活用水管井 | | | | | | | | | | |排| | | | | | | | | | | |水| | | | | | | | | | | |系| | | | | | | | | | | |統(tǒng)| | | | | | |蓄水箱（池）、管路 | | | | | |草坪等澆灌設(shè)施 | | | | | |衛(wèi)生潔具等設(shè)施 | | | | | |排水管路等設(shè)施 | | | | | |公共區(qū)域排水管井 | | | | | |化糞池及排污設(shè)施 | | | | | |公共區(qū)域排污管井及管路 | | | | | |其 它 | | | | 物業(yè)工程移交項(xiàng)目表(二) |專(zhuān) 案 |評(píng) 價(jià) |存在問(wèn)題 |整改建議 | |電 |電梯轎廂及設(shè)備 | | | | | | | | | | |梯 | | | | | | | | | | | |系 | | | | | | | | | | | |統(tǒng) | | | | | | |井道與底坑附屬設(shè) | | | | | |備 | | | | | |曳引及其它設(shè)備 | | | | | |井道照明等 | | | | | |井道門(mén)等 | | | | | |電氣控制設(shè)備系統(tǒng) | | | | | |其 它 | | | | |消 |車(chē)庫(kù)各種指示標(biāo)志 | | | | | |燈 | | | | |防 | | | | | | | | | | | |系 | | | | | | | | | | | |統(tǒng) | | | | | | |噴淋頭/煙、溫感探| | | | | |頭 | | | | | |消火栓管路及設(shè)備 | | | | | |滅火器等設(shè)備 | | | | | |消防水池（箱） | | | | | |消防電氣控制設(shè)備 | | | | | |監(jiān)控中心設(shè)備 | | | | | |其 它 | | | | 物業(yè)工程移交項(xiàng)目表(三) |項(xiàng) 目 |評(píng) 價(jià) |存在問(wèn)題 |整改建議 | |通 |電話系統(tǒng)設(shè)備 | | | | |信 | | | | | |網(wǎng) | | | | | |絡(luò) | | | | | |系 | | | | | |統(tǒng) | ...
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