物業(yè)管理操作實務大全
物業(yè)管理操作實務大全 業(yè)管理操作實務大全 　　物業(yè)管理操作實務大全 　　第一章物業(yè)管理的基本概念 　　第一節(jié)物業(yè) 　　一、物業(yè)的含義 　　“物業(yè)”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義是指以土 地及土地上的建筑物形式存在的不動產(chǎn)?！拔飿I(yè)”一詞在國外，特別是在東南亞地區(qū)是作 為房地產(chǎn)的別稱或同義詞而使用的。 　　物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。物業(yè) 有大小之別，它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對分割，整個住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一 物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉庫也可被稱為物業(yè)。 　　關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，國內(nèi)各類著述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素 ： 　　（1）已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇； 　　（2）與這些屋宇相配套的設備和市政、公用設施； 　?。?）屋宇的建筑（包括內(nèi)部的多項設施）和相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)非 主干交通道路。 　　由此觀之：單體的建筑物、一座孤零零的不具備任何設施的樓宇，不能稱之為完整 意義上的物業(yè)。物業(yè)應是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。這里的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。 　　二、物業(yè)的性質(zhì) 　　世界上每個事物都有自己的屬性，物業(yè)也不例外。分析和把握物業(yè)的屬性，對于我 們了解物業(yè)和物業(yè)管理的本質(zhì)，掌握物業(yè)管理運作規(guī)律，搞好物業(yè)管理有著十分積極的 意義。 　?。ㄒ唬┪飿I(yè)的自然屬性 　　物業(yè)的自然屬性又稱物業(yè)的物理性質(zhì)，是指與物業(yè)的物質(zhì)實體或物理形態(tài)相聯(lián)系的 性質(zhì)，它是物業(yè)社會經(jīng)濟性質(zhì)的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎。物業(yè)的自然屬性主要指： 　　1.物業(yè)的二元性 　　物業(yè)的物質(zhì)實體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。而無論何種建筑物 ，其基礎總是建筑在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能則借助于建筑物得以充 分發(fā)揮。因此，在經(jīng)濟發(fā)達的社會，物業(yè)多為土地與建筑物的統(tǒng)一體，兼有土地與建筑 物兩方面的物質(zhì)內(nèi)容。當然，對于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。例如，從 總體而言，物業(yè)的建筑面積與土地面積的比值在城市就高于鄉(xiāng)村，在經(jīng)濟、文化和商業(yè) 中心就高于重工業(yè)基地.物業(yè)的二元性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必然 兼有土地與建筑物二者特有的各種性質(zhì)。 　　2.物業(yè)的有限性 　　物業(yè)的有限性，從根本上來講，是由土地的有限性決定的。天然的土地有限，用作 興建建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。人類只能在有限的土地上開發(fā)建設。由于現(xiàn)代建筑 物技術(shù)要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會經(jīng)濟力量和技術(shù)水平。 　　3.物業(yè)的差異性和多樣性 　　物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。由于土地數(shù)量有限，隨著人口的增加和經(jīng)濟的 發(fā)展，人類就必須開發(fā)利用劣質(zhì)土地。土地的優(yōu)劣，在農(nóng)村主要取決于土地的天然尺度 和其他自然條件，在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術(shù)條件。物業(yè)的多樣性主要是就 建筑物而言的.由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟條件的不同，形成了物業(yè) 形式的多樣性。每一建筑物都是單件產(chǎn)品，它們在類別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外 觀，以及年代等方面，都存在著某種不同之處。 　　4.物業(yè)的固定性 　　物業(yè)的固定性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動性。人們無法將某一物業(yè)從偏遠 區(qū)位移動到商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)用途，不 能移動法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。 　　5.物業(yè)的永久性和長期性 　　物業(yè)的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能 滅失或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。物業(yè)的長期性主要是就建筑物而言的。建筑物一 經(jīng)建筑完成，在正常情況下，其物理壽命期限可達到數(shù)十年甚至幾百年，可供人們長期 使用。所以，物業(yè)既可以一次性出售，也可以通過出租的方式零星出售，邊流通邊消費 ；其價值可以一次收回，也可以在較長時期中多次收回。 　6.物業(yè)的配套性 　　物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套設施，滿足人們各種需要的特性。沒有配套 設施的物業(yè)不能滿足人們的各種需要；人們的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性。 物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。 　　（二）物業(yè)的社會屬性 　　物業(yè)的社會屬性可以從兩個方面來研究：作為一種商品，物業(yè)具有經(jīng)濟屬性；從這 一商品的生產(chǎn)關(guān)系和財產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整及歸屬來看，物業(yè)具有法律屬性，即物業(yè)權(quán)屬問題 。 　　1.物業(yè)的經(jīng)濟屬性 　　首先，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。物業(yè)的商品性是由物業(yè)的使用價 值和商品經(jīng)濟決定的，它具有幾方面的實質(zhì)性內(nèi)容：物業(yè)的價值和使用價值是通過市場 交易活動得以實現(xiàn)的，物業(yè)的買賣、租賃、抵押，土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓，都是體現(xiàn) 物業(yè)商品性的具體方式；物業(yè)的開發(fā)建筑、經(jīng)營管理都是商品經(jīng)濟活動，必須遵從價值 規(guī)律這一最基本的經(jīng)濟運行規(guī)律；物業(yè)的分配與消費，即便是非盈利性的，也無不充斥 著商品的行為，奉行著“商品—貨幣”的規(guī)則；參與物業(yè)開發(fā)建設、經(jīng)營管理與消費的人與 人之間的關(guān)系，本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟的關(guān)系，從生產(chǎn)到消費都不是無償?shù)摹?　　其次，物業(yè)的經(jīng)濟屬性還表現(xiàn)為它的供應上的短缺性。物業(yè)在供應上的短缺，一方 面表現(xiàn)為土地資源供應的絕對短缺，另一方面表現(xiàn)為建筑資源供應的相對短缺。 　　再次，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為它的保值、增值性。物業(yè)能夠保值、增值，這已經(jīng)為 越來越多的人們所認識。應該看到，物業(yè)的增值是一種長期的趨勢，而不是直線式的運 動。從某一時期來看，物業(yè)的價格可能有升有降、上下波動；但從長期來看，它無疑呈 現(xiàn)出在波動中上揚、呈螺旋式上升的趨勢。 　　最后，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為宏觀政策上的調(diào)控性。由于物業(yè)的稀缺性，也因為物 業(yè)是關(guān)系到國計民生、社會穩(wěn)定的重大問題，更因為我國的物業(yè)是從福利性分配享有、 行政性管理轉(zhuǎn)換過來的，政府在宏觀政策上的調(diào)控就顯得尤為重要。具體表現(xiàn)在：一是 為了維護土地的社會主義公有性，合理保護、開發(fā)土地資源，實現(xiàn)城市經(jīng)濟、社會發(fā)展 目標，科學、合理地規(guī)劃、建設城市，并與城市的遠景發(fā)展需要結(jié)合起來，政府通過各 種政策、法令、法規(guī)，從宏觀上來調(diào)控物業(yè)建設的數(shù)量、容積、布局、高度、類別等； 二是物業(yè)建設是一個系統(tǒng)工程，涉及許多相關(guān)的法律、法規(guī)、政策，也涉及市容環(huán)境保 護、綠化、治安管理等有關(guān)法規(guī)條例；三是作為物業(yè)本身，其管理也有一個法律和政策 的約束、規(guī)范的過程。《城市房地產(chǎn)管理法》對物業(yè)管理公司資質(zhì)驗證、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)籍管理等等都有明文規(guī)定。 　　2.物業(yè)的法律屬性 　　物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上。房地產(chǎn)物權(quán)，在我國是指物權(quán)人在法律 規(guī)定的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。 　　與購置其他商品不同的是，購入物業(yè)就意味著購入一宗不動產(chǎn)之所有權(quán)（物權(quán)）， 而且，物業(yè)的所有權(quán)不僅是一項單項權(quán)利，而且是一個權(quán)利束，擁有多項權(quán)能，如租售 、抵押，形成一個完整的、抽象的權(quán)利體系。在這一權(quán)利體系中，各種權(quán)利可以以不同 形式組合，也可以相互分離，單獨行使、享有。顯然，房地產(chǎn)物權(quán)比其他商品財產(chǎn)權(quán)的 結(jié)構(gòu)更為復雜。 　　三、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)分 　　“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”三個概念常被交換使用，三者之間有著密切的聯(lián)系. 　　“房地產(chǎn)”一詞有狹義和廣義兩種解釋：狹義的房地產(chǎn)是指房屋、屋基地以及附屬土 地.這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊 密結(jié)合的土地。廣義的房地產(chǎn)是指全部土地和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離 的部分。從法律意義上說，房地產(chǎn)本質(zhì)上是指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財產(chǎn)。 這種財產(chǎn)是指寓含于房地產(chǎn)實體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有 權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。 　　“不動產(chǎn)”一詞譯自英語realestate或realproperty.在英語中，realestate具體是指 土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋；realproperty具體是指realestate及其附帶 的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其位置固定，不可移動，通常又被稱為不動產(chǎn)。從廣義的“房地 產(chǎn)”概念來說，“房地產(chǎn)”與“不動產(chǎn)”是同一語義的兩種表述。房地產(chǎn)的表述傾向于表明這 種財產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)載體，而不動產(chǎn)的表述側(cè)重于表明這種財產(chǎn)具有不可移 動這一獨特屬性，但兩者所指乃同一對象。英語中，realestate和realproperty可互譯 互稱，兩者關(guān)系可見一斑。 　　從以上的分析可以看出，“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”三個概念雖有內(nèi)在的緊密聯(lián) 系，然而內(nèi)涵不完全相同，歸納起來，主要區(qū)別有： 　?。?）稱謂領域不同。就一般情況而言，“不動產(chǎn)”是民法慣常使用的詞匯，“房地產(chǎn) ”則是經(jīng)濟法和行政法及商事實務中較常用的稱謂，而“物業(yè)”僅僅是房地產(chǎn)領域中單元性 的房地產(chǎn)概念的別稱。 　?。?）適用范圍不同?！胺康禺a(chǎn)”與“物業(yè)”在某些方面可通用（如基于狹義房地產(chǎn)概念 ），但“物業(yè)”一般多指一個單項的“物業(yè)”單位（如單項的房產(chǎn)、地產(chǎn)）或一個獨立的房 地產(chǎn)公司（也稱“物業(yè)公司”）；而“房地產(chǎn)”是指一個國家、地區(qū)或城市所擁有的房產(chǎn)和 地產(chǎn)。因此，從宏觀的角度來看，一般只用“房地產(chǎn)”而非“物業(yè)”。如“房地產(chǎn)業(yè)”不可以 “物業(yè)”代替，“房地產(chǎn)體制改革”也不可用“物業(yè)體制改革”代替。 　　（3）概念外延不同。一般而言，“房地產(chǎn)”概念的外延是包括房地產(chǎn)的投資開發(fā)、建 造、銷售、售后管理等整個過程?！拔飿I(yè)”有時也可用來指某項具體的房地產(chǎn)，然而，它 只是指房地產(chǎn)的交易、售后服務這一使用階段或區(qū)域。所以，兩者有宏觀與微觀之別， 有全體與部分之差。 　　基于上述分析，“物業(yè)”這一概念的定義可界定為：物業(yè)是指已建成并具有使用功能 和經(jīng)濟效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設備，市政、公用設施，屋宇 所在的建筑地塊與附屬的場地、庭院。物業(yè)根據(jù)其用途可分為：住宅、寫字樓、商場、 酒店旅館、工業(yè)廠房等等。 　　第二節(jié)物業(yè)管理 　　一、物業(yè)管理的概念 　　物業(yè)管理作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中為完善市場機制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營服務方式。物業(yè)管理 既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)，在國際上 十分流行并獲得了蓬勃的發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的“朝陽”產(chǎn)業(yè)。 　　關(guān)于物業(yè)管理的定義，一種說法是廣義、狹義論。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關(guān) 房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務；狹義的物業(yè)管理，其主要任務是樓宇的維修養(yǎng) 護，以及管理好各層的機電設備和公共設施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報、 傳呼電話、打掃衛(wèi)生等項目。 另一種說法是根據(jù)英語的多種譯法，概括為“不動產(chǎn)管理 ”或“房地產(chǎn)管理”。也有人直接用“物業(yè)經(jīng)營”一詞來替代“物業(yè)管理”，以示與傳統(tǒng)的房地 產(chǎn)管理的區(qū)別，或與企業(yè)管理的區(qū)別。 　　現(xiàn)在一般的說法是，物業(yè)管理類似于房地產(chǎn)管理，但比房地產(chǎn)管理范圍更廣泛。這 個范圍是向橫發(fā)展、向后延伸、向周邊拓展，如管理范圍包括機電設備維修、清掃、治 安保衛(wèi)等服務性的內(nèi)容，而不包括房地產(chǎn)投資、開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營。 　　綜上所述，物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運用現(xiàn)代 管理與服務技術(shù)，按照委托管理合同，對已投入使用的各類物業(yè)實施企業(yè)化、社會化、 專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務，創(chuàng)造安全方 便的居住和工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值。 　　物業(yè)管理的這一定義，有著豐富的內(nèi)涵： 　　（1）物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)。這個物業(yè)是指在建或已投入使用的物業(yè)，即樓宇 。 　?。?）物業(yè)管理的服務對象是人，即物業(yè)所有人（業(yè)主）和使用人。 　?。?）物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營。物業(yè)管理被視為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供的 是有償?shù)臒o形的商品——勞務與服務。 　　（4）這種勞務、服務的投入能起到完善物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作用 。 　　（5）物業(yè)管理是采用現(xiàn)代科學管理手段對物業(yè)實施全方位、多功能的管理，融管理 、服務、經(jīng)營于一體。 　?。?）物業(yè)管理的基本要求是統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，既包括相對獨立的物業(yè)（樓宇等）或 小區(qū)物業(yè)的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，也包括轄區(qū)范圍內(nèi)各個方面的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。 　?。?）優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與社區(qū)服務相結(jié)合，為業(yè)主和使用人提供物質(zhì)、精神方面的服 務。 　　（8）就法律屬性而言，物...
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