西安中體健身廣場策劃報告doc49
西安中體健身廣場策劃報告 目 錄 第一部分：西安城市環(huán)境總體調研 1 一、西安概述 2 二、西安的政治環(huán)境 3 1．政府的辦事效率和作風對城市建設和發(fā)展的影響 3 2．政策法規(guī) 3 三、西安的經濟環(huán)境 4 1．西安在全國經濟網絡中的經濟地位 4 2．西安經濟發(fā)展現狀 4 3．產業(yè)狀況 5 4．西安消費水平調研 6 四、西安的社會環(huán)境 9 1．歷史文化對西安的影響 9 2．西安的人文環(huán)境 10 3．人口狀況 11 4．交通狀況 11 五、城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢研究 15 六、相關支柱性產業(yè)的研究 18 1．西安旅游產業(yè)調研 18 2．高新產業(yè)的發(fā)展 21 第二部分：西安市房地產市場調研 22 一、西安房地產市場宏觀環(huán)境分析 23 1．西安市總體房地產市場發(fā)展概況 23 2．西安市房地產板塊的劃分 24 3．板塊基本特征 24 4．供應量現狀分析 25 5．西安房地產總體價格分析 26 二、西安房地產板塊市場發(fā)展分析 28 1．城南板塊 28 2．長安板塊市場房地產發(fā)展狀況分析 32 3．城北板塊房地產發(fā)展狀況分析 34 4．城東板塊房地產發(fā)展狀況分析 39 5．城西板塊房地產發(fā)展狀況分析 41 6．各板塊市場之間的競爭態(tài)勢 44 三、重點項目市場調研 45 1．重點項目選取標準 45 2．類比項目概況分析 47 四、西安房地產消費市場調研分析 63 1．房地產主力消費層群體構成分析 63 2．主力消費層的區(qū)域構成分析 64 3．消費意向調研 65 4．市場消費力的特征總結 69 5．市場消費力的發(fā)展趨勢 70 五、地塊SWOT分析 72 1．項目地塊的優(yōu)勢 72 2．劣勢分析 72 3．威脅點分析 72 4．機會點分析 73 第三部分：產品定位及可行性分析 74 一、產品定位 75 1．目標消費群體的確定 75 2．產品定位及其特點 76 二、投資可行性分析 78 方案一（商場設在地塊內） 78 方案二（商場設在地塊外） 86 第一部分：西安城市環(huán)境總體調研 一、西安概述 二、西安的政治環(huán)境 三、西安的經濟環(huán)境 四、西安的社會環(huán)境 五、城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢研究 六、相關支柱性產業(yè)的研究 一、西安概述 西安位于關中平原北臨渭河，地處我國中、西兩大經濟地域結合部，是西北各省通往西 南、中原及華東的門戶與交通樞紐。西安轄九區(qū)四縣，市區(qū)面積1066平方公里，市區(qū)人 口400萬，是我國西北地區(qū)最大的城市，在全國經濟總體布局上具有承東啟西、東聯西進 的重要戰(zhàn)略地位。 作為六大古都之首，西安悠久的歷史積淀和豐富的人文資源使其成為我國著名的旅游中 心城市。同時，西安自建國以來就是我國重要的國防工業(yè)基地、科技研究基地和高等教 育基地，其綜合科技實力在全國排名第三位。高新技術與旅游是其城市的兩大支柱性產 業(yè)。 二、西安的政治環(huán)境 1．政府的辦事效率和作風對城市建設和發(fā)展的影響 城市的發(fā)展速度和水平在內在因素很大程度上取決于政府領導班子管理水平和作風，這 關系到普通市民對于政府的信賴程度以及投資者對城市未來發(fā)展的信心——曲江面臨的最 大問題就是高速高質的招商。 西安市近幾年的發(fā)展情況充分表明了政府對于西安城市建設和改造的決心以及為提升城 市競爭力所做的努力。同時通過這幾年的建設，積累了一定經驗，對今后城市的發(fā)展極 為有利。 2．政策法規(guī) 在西部大開發(fā)戰(zhàn)略實施過程中，國家將繼續(xù)重點扶持房地產業(yè)，采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市 場環(huán)境，進一步激活西部的房地產市場。 西安市政府根據國家相關的政策及文件精神，加強了對房地產市場秩序的治理、整頓和 引導，表現為： l 加大國土資源和房屋管理立法力度； l 加強土地儲備管理； l 物業(yè)管理立法； l 加大住房公積金管理透明度； l 購房契稅減半激活樓市； l 加強規(guī)劃管理。 三、西安的經濟環(huán)境 1．西安在全國經濟網絡中的經濟地位 西安市是中國區(qū)域經濟發(fā)展網絡模式“三縱三橫”主體骨架中的二級經濟增長級，隴海蘭 新經濟帶上最大的經濟增長點、關中經濟區(qū)的中心。因此西安作為新亞歐大陸橋中國段 上規(guī)模最大、綜合實力最強的城市具有承東啟西、連接南北的戰(zhàn)略地位，是中國政府實 施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的橋頭堡和西部地區(qū)最具發(fā)展帶動作用的城市之一。 2．西安經濟發(fā)展現狀 自***總書記在古城西安發(fā)出了西部大開發(fā)的總動員令至今，作為“橋頭堡”的古城西安無 論是在城市建設、經濟結構的調整、投資環(huán)境的優(yōu)化等方面都取得了長足的進步，為進 一步吸引投資、發(fā)展經濟奠定了基礎。 資料1： 西安市截至2003年6月底引進外資情況： l 已批準外商投資企業(yè)1918家，投資的國家和地區(qū)有55個。 l 上半年引進了60個外商投資項目，實際引進外資1.18億美元，比去年同期增長21％。 l 批準外資項目中合同外資額在1000萬美元以上的大項目有17個，占新批項目總數的28 ％。 l 高新技術開發(fā)區(qū)和經濟技術開發(fā)區(qū)仍是外商投資的熱點區(qū)域，今年上半年，這兩個開 發(fā)區(qū)共新批投資項目30個，合同外資額3.16億美元，分別占全市新批項目的50％和62％ 。 結論：西部大開發(fā)戰(zhàn)略格局，西北部核心的地理位置，使得西安逐漸成為投資的熱點城 市。加大城市建設力度，營造良好的投資環(huán)境將成為西安市政府下一步工作的重點。 資料2： 西安市截止到2003年6月未各類經濟指標： l 全市GDP比去年同期增長12.2％； l 全市工業(yè)綜合經濟效益指數95.84點，比一季度提高6.09個百分點，比去年同期提高9 .73個百分點； l 上半年全市完成地方財政收入28.72億元，同比增長15.8％； l 全市地方財政支出26.99億元，同比增長32.9％； l 金融機構存款余額1966億元，比年初增加186億元；金融機構貸款余額1440億元，比年 初增加116億元，同比多增10億元； l 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比上年同期增長14.4％；人均消費支出增長14.3％；農村居 民人均現金比上年同期增長5.77％。 結論：2003年上半年，全市經濟增長速度呈現出穩(wěn)步上升趨勢，財政收入較快增長，貸 款力度加大，居民收入穩(wěn)定增加，良好經濟形式為房地產的發(fā)展提供了穩(wěn)定的基礎。 3．產業(yè)狀況 國內生產總值（億元） 國民經濟所占比例（%） 第一產業(yè) 47.77 5.80 第二產業(yè) 372.25 45.23 第三產業(yè) 403.25 48.97 西安城市主要以第二、第三產業(yè)為主，但相對經濟發(fā)達城市第三產業(yè)所占比重仍然較弱 。隨著經濟的發(fā)展，其第三產業(yè)仍有很大的上升空間。 資料2：2002年西安工業(yè)總產值的構成情況 工業(yè)總產值(億元) 銷售收入(億元) 實現利潤(萬元) 航空工業(yè) 65.9 63.6 6696 航天工業(yè) 11.42 3350 兵器工業(yè) 30 31 1305 電子工業(yè) 1.61 1.1 538 機械工業(yè) 13.12 1908.3 輸變電制造業(yè) 38.88 紡織工業(yè) 1.16 化學工業(yè) 6.42 6.09 輕工業(yè) 25.6 30.3 2.7 食品工業(yè) 41.44 33.19 15.64 冶金工業(yè) 2 結論： 西安的工業(yè)以航空、航天、兵器、制造、食品和輕工業(yè)所占份額較大，而其中只有航空 航天和機械工業(yè)等少數行業(yè)存在較大利潤空間。 西安東西部受傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)發(fā)展的影響，房地產的區(qū)域發(fā)展將受到一定限制。 第三產業(yè)中的經貿(占GDP49.59%)和旅游(占GDP15.8%)是西安城市經濟的支柱性產業(yè)，這 充分表明了西安城市的特色和未來發(fā)展的方向。 4．西安消費水平調研 資料1： 2002年末西安市金融機構各項存款余額為2191.14億元，其中儲蓄存款余額為988.04億元 。存、貸款的增幅均高出陜西省及西北五省區(qū)的平均水平。 資料2： 西安市在崗職工工資水平：截止2002年年底，西安全市職工共計138.39萬人，勞動報酬 總額為139億元人民幣，在崗人員年平均工資12138元。 行業(yè) 月均工資 行業(yè) 月均工資 農、林、牧、漁業(yè) 816 批發(fā)和零售貿易、餐飲業(yè) 593 采掘業(yè) 512 金融、保險業(yè) 1705 制造業(yè) 878 房地產業(yè) 1000 電、煤氣及水的生產和供應業(yè) 1258 社會服務業(yè) 1036 建筑業(yè) 801 衛(wèi)生、體育與社會福利業(yè) 1000 地質勘察業(yè) 762 教育文化和廣播影視業(yè) 1304 交通運輸、倉儲及郵電通信業(yè) 1258 科學研究和綜合技術服務業(yè) 1277 國家機關、政黨和社會團體 1269 其他行業(yè) 936 結論： 西安市在崗職工工資總體水平在全國范圍內屬中等偏低水平，特別是和北京、上海、深 圳等經濟發(fā)達地區(qū)相差較多。 從行業(yè)來看月均工資自500至1700元不等，說明其收入差距較大。其中房地產從業(yè)人員月 平均工資為1000元，接近平均工資水平。 另一個值得關注的現象是西安的批發(fā)和零售貿易和餐飲業(yè)較發(fā)達，而月均工資較低，造 成這一現象的主要原因是在西安從事這一行業(yè)的人數眾多，且檔次較低，因此造成整體 平均工資的偏低。 居民收入較低，但與之形成巨大反差的是西安房地產的售價，說明了房屋尚未成為城市 的“大眾消費品”，巨大的需求未能成為有效需求，其中蘊藏著驚人的潛力。 資料4：2002年西安城鎮(zhèn)居民家庭基本支出情況 單位：元 年人均實際支出總額 7819.74 其中 數值 所占比例 食品 2205.38 28.2% 衣著 540.52 6.9% 醫(yī)療 535.52 6.8% 交通和通訊 567.96 7.3% 娛樂和教育 1126.68 14.4% 居住 783.56 10% 購房與建房 415.08 5.3% 結論： 從2002年西安市家庭人均支出情況來分析，食品支出占28%左右，依據恩格系數標準，應 屬于中生活地區(qū)水平。 資料5：西安近三年人均購房與建房支出比較 年份 2000年 2001年 2002年 人均購房與建房支出 270元 290元 415元 結論： 2000至2001年西安人均購房與建房支略有上升，而2002年增幅達到43.1%，說明西安房地 產市場自2002年開始啟動，工薪階層的購買力開始釋放出來，依據沿海城市房地產開發(fā) 經驗，這一階段大致可持續(xù)五年左右的時間，因此目前西安房地產市場正處于一個上升 階段，該階段預計可再持續(xù)兩到三年，這正是房地產開發(fā)的大好時機。 四、西安的社會環(huán)境 1．歷史文化對西安的影響 中國是世界四大文明古國之一，西安則是中國的六大古都之一。“自古長安帝王都”，從 三千多年前的西周起，先后有11個王朝在這里建都，歷時千年以上，經歷了秦、漢、唐 的鼎盛時期，創(chuàng)造并保留了輝煌的古代文化。如今的西安已成為一座“天然的歷史博物館 ”和宗教文化中心。 資料1：從旅游項目看西安的歷史文化 文化遺產 遠古時代 半坡遺址、藍田猿人遺址 周朝 西周車馬坑、灃鎬遺址 秦朝 兵馬俑、秦始皇陵、阿房宮遺址 漢朝 漢長安城宮殿遺址、桂宮、陽陵 三國時期 拜將臺、馬超墓、定軍山、飲馬池 唐朝 華清池、大雁塔、小雁塔、大明宮遺址、興慶宮 明朝 城墻城、碑林、鐘鼓樓、 革命戰(zhàn)爭時期 八路軍辦事處紀念館等 宗教遺產 慈恩寺大雁塔和薦福寺小雁塔成為西安的象征 法門寺因出土了唐代珍藏的四枚佛指舍利而成為佛教圣地 大興善寺、青龍寺、香積寺等著名寺院，是中外友好交往的象征 樓觀臺、八仙庵和城內罕見的古建筑群清真大寺，分別是道教和伊斯蘭教文化的重要傳 播地 結論： 從舊石器時代的遠古文明到西周、漢唐的燦爛文化再到中國革命的搖藍，歷史為西安的 旅游業(yè)留下了一筆豐厚的遺產，將歷史文化巧妙地融入現代城市建設中，將是未來陜西 城市建設和發(fā)展的特色。 2．西安的人文環(huán)境 西安是我國重要的科研基地和高等教育基地，西北地區(qū)的高新技術產業(yè)中心。就綜合科 技實力而言，在中國各大城市中，西安僅次于北京、上海，位居全國第三。但同時西安 作為內陸城市，多年來遠離了沿海城市所經歷的激烈競爭和經濟快速發(fā)展，又承襲了千 年古都古老文明的影響，這些體現在西安人身上的就是一種與世無爭的心態(tài)和隨遇而安 的生活習慣，生活節(jié)湊較為緩慢，對外來的新生事物接觸較少。體現在城市建設尤其是 房地產的建設上就表現為與省會城市、西北部經濟、政治、文化中心這一定位極為不符 的滯后。 資料1： 全市共有各類高等院校40多所，10多個博士后科研流動站，約100處博士學位授予點和3 00多處碩士學位授予點，其中著名的西安交通大學、西北工業(yè)大學、西北大學等高校每 年為國家培養(yǎng)大批的現代化人才，成為名副其實的“人才的搖籃”。 資料2： 全市現有各類科研機構3000余個。每年都有一大批重大科研成果問世，達到或接近國際 先進水平。憑借科技優(yōu)勢而建立起來的西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，作為西安高新技術產 業(yè)發(fā)展的龍頭和代表，為科技成果的轉化和西安經濟的發(fā)展注入了強大的生命力。 結論： 科技是第一生產力，這已成為人們的共識。面對西部開發(fā)這一歷史契機，西北部城市缺 少的已不是政策和資金，而是如何利用高素質的人才和先進的技術創(chuàng)造經濟價值。在這 一方面西安走在了其他西部城市的前面，高教基地、科研基地、西部硅谷，這些都為西 安的發(fā)展建設提供和儲備了大批的人力資源和技術力量。 問題及建議： 無論是作為高教基地還是科研基地，都是來自于多年前國家計劃經濟的產物，并非西安 自身依據城市規(guī)劃和發(fā)展方向有意而為，因此至今仍帶有計劃經濟的烙印。如何將這些 寶貴的資源轉化為現實的生產力，應用到西安如今的城市發(fā)展建設中，將成為一個重要 的課題。 科研成果的轉化，“西高新”已經做了有益的嘗試，并且...
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