資產(chǎn)評(píng)估筆記
第一章 總論 　　第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的含義 　　一、 資產(chǎn)評(píng)估的概念 　　資產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)化、市場(chǎng)化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下客觀存在的 經(jīng)濟(jì)范疇。 　　一般地說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估是指通過(guò)對(duì)資歷產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算，從而確定其價(jià)值的經(jīng) 濟(jì)活動(dòng)。具體地說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估是指由專門(mén)機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國(guó)家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù) 特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，按照法定的程序，運(yùn)用科學(xué)的方 法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的過(guò)程。 　　資產(chǎn)評(píng)估主要由六大要素組成，即資產(chǎn)評(píng)估的主體、客體、特定目的、程序、價(jià)值 類型和方法。評(píng)估的主體是指資產(chǎn)評(píng)估由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，它是資產(chǎn)評(píng)估工作得以進(jìn)行的重要 保證；評(píng)估的客體是指資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象，它是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容上的界定；評(píng)估的特定目 的是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為，直接決定和制約資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型和方法的選擇；評(píng) 估的價(jià)值類型是對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇具有約束性；資產(chǎn)評(píng)估 方法是確定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的手段和途徑。 　　二、 資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn) 　　一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估具有以下特點(diǎn)： 　?。ㄒ唬┈F(xiàn)實(shí)性 　　現(xiàn)實(shí)性是指以評(píng)估基準(zhǔn)期為時(shí)間參照，按這一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行的評(píng) 定估算。 　　資產(chǎn)評(píng)估只能是評(píng)估某一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)價(jià)值，評(píng)估基準(zhǔn)期一般以“日”為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)。 　　資產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)實(shí)性表現(xiàn)在以下三個(gè)方面： 　　1．資產(chǎn)評(píng)估直接以現(xiàn)實(shí)存在的資產(chǎn)作為估價(jià)的依據(jù)，只要求說(shuō)明當(dāng)前資產(chǎn)狀況，而 不需要說(shuō)明為什么形成這個(gè)狀況，以及如何由過(guò)去的那種狀況變成當(dāng)前狀況。 　　2．以現(xiàn)實(shí)狀況為基礎(chǔ)反映未來(lái)。 　　3．現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)調(diào)客觀存在。 　?。ǘ┦袌?chǎng)性 　　資產(chǎn)評(píng)估是服務(wù)于市場(chǎng)的活動(dòng)，在市場(chǎng)交易活動(dòng)發(fā)生的條件下，資產(chǎn)評(píng)估通過(guò)模擬 市場(chǎng)條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)值作出評(píng)定估算和報(bào)告，并且，這一估算和報(bào)告結(jié)果必須接受市場(chǎng)檢 驗(yàn)。 　?。ㄈ╊A(yù)測(cè)性 　　資產(chǎn)評(píng)估的預(yù)測(cè)性是指用資產(chǎn)的未來(lái)時(shí)空的潛能說(shuō)明現(xiàn)實(shí)?，F(xiàn)實(shí)的評(píng)估價(jià)值必須反 映資的未來(lái)潛能，未來(lái)沒(méi)有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實(shí)評(píng)估價(jià)值是不存在的。 　?。ㄋ模┕?　　公正性是指資產(chǎn)評(píng)估行為對(duì)于評(píng)估當(dāng)事人具有獨(dú)立性，它服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要， 而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。公正性的表現(xiàn)有兩點(diǎn)：一是資產(chǎn)評(píng)估 是按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范，這是公正性的 技術(shù)基礎(chǔ)；二是評(píng)估人員通常是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒(méi)有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織 基礎(chǔ)。 　?。ㄎ澹┳稍冃?　　咨詢性指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，這個(gè)意見(jiàn)本身并無(wú)強(qiáng)制 執(zhí)行的效力。 　　三、資產(chǎn)評(píng)估和會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的不同 　?。ㄒ唬┒甙l(fā)生的前提條件不同 　　會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)計(jì)價(jià)嚴(yán)格遵循歷史成本原則，同時(shí)是以企業(yè)會(huì)計(jì)主體不變和持續(xù)經(jīng) 營(yíng)為假設(shè)前提的。而資產(chǎn)評(píng)估則是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、會(huì)計(jì)主體變動(dòng)或者作為會(huì)計(jì)主體 的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中斷，以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提的資產(chǎn)計(jì)價(jià)無(wú)法反映企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值時(shí)間的 估價(jià)行為。 　?。ǘ┒叩哪康牟煌?　　會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)計(jì)價(jià)是就資產(chǎn)論資產(chǎn)，使貨幣量能夠客觀地反映資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值量 。資產(chǎn)評(píng)估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值反映資產(chǎn)的效用。資產(chǎn)評(píng)估則是就資產(chǎn)論 權(quán)益，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值反映資的實(shí)際價(jià)值量。資產(chǎn)評(píng)估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 反映資產(chǎn)的效用，并以此作為取得收入或確定在新的組織、實(shí)體中的權(quán)益的依據(jù)。 　?。ㄈ﹫?zhí)行操作者不同 　　資產(chǎn)計(jì)價(jià)是由本企業(yè)的財(cái)會(huì)人員來(lái)完成的。資產(chǎn)評(píng)估則是由獨(dú)立于企業(yè)以外的具有 資產(chǎn)評(píng)估的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)完成的。 　　當(dāng)然，資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)也有聯(lián)系的，會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)有時(shí)需要以資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為依據(jù) ，還在會(huì)計(jì)制度中有相應(yīng)規(guī)定。 　　第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象 　　一、資產(chǎn)的含義 　　資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象，是指被評(píng)估的資產(chǎn)，即資產(chǎn)評(píng)估的客體。 　　對(duì)于作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)，可以從以下幾個(gè)方面理解。 　?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)是一種權(quán)利 　?。ǘ┵Y產(chǎn)是一種獲利能力 　　（三）資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配 　　二、資產(chǎn)的分類 　　（一）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類 　　按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。 　　有形資產(chǎn)是指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動(dòng)資產(chǎn)等 。 　　無(wú)形資產(chǎn)是指那些沒(méi)有物質(zhì)而以某種特殊權(quán)利和技術(shù)知識(shí)等經(jīng)濟(jì)資源存在并發(fā)揮作 用的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、商譽(yù)等。 　?。ǘ┌促Y產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類 　　按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。 　　單項(xiàng)資產(chǎn)是指單臺(tái)、單件的資產(chǎn)。 　　整體資產(chǎn)是指由一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。 　　（三）按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類 　　按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。 　　可確指的資產(chǎn)是指能獨(dú)立存在的資產(chǎn)，不可確指的資產(chǎn)是指不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而 單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。 　　第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型 　　一、 資產(chǎn)評(píng)估的特定目的 　　根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行制度規(guī)定，對(duì)占有國(guó)有資產(chǎn)的單位發(fā)生下列經(jīng)濟(jì)行為時(shí)需要評(píng)估： 　　1．資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓　　2．企業(yè)兼并　　3．企業(yè)出售　　4．企業(yè)聯(lián)營(yíng)　　5．股份經(jīng)營(yíng) 　　6．中外合資、合作　　7．企業(yè)清算　　8．抵押　　9．擔(dān)?！?　10．企業(yè)租賃 　　對(duì)于上述經(jīng)濟(jì)行為，前7種屬于必須評(píng)估的范圍，后3種則根據(jù)具體情況，當(dāng)事只可 自行決定是否可以評(píng)估。 　　二、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的含義 　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果。 　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的含義可以通過(guò)以下方面理解。 　　1．資產(chǎn)使用價(jià)值決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，資產(chǎn)的效用是確定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的重要依據(jù)。 　　2．資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與馬克思《資本論》中所稱的價(jià)值不是同一概念。 　　3．資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與會(huì)計(jì)記錄的價(jià)值也有很大差別。 　　通過(guò)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的分析，可以看出資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值具有以下特點(diǎn)： 　　1．時(shí)效性。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值反映的是特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。同樣的資產(chǎn)，在不同的時(shí)期內(nèi) 價(jià)值是不一樣的。評(píng)估基準(zhǔn)日是資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的重要內(nèi)容，而評(píng)估報(bào)告有效期的規(guī)定（ 政策規(guī)定為一年），則是對(duì)報(bào)告使用人的約束。 　　2．目的性。相同的資產(chǎn)，因評(píng)估目的不同而適用不同的價(jià)值類型，具有不同的價(jià)值 。 　　3．意見(jiàn)性。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值只是為資產(chǎn)評(píng)估委托者提供的參考意見(jiàn)，是買(mǎi)賣雙方交易 的底價(jià)，并不是實(shí)際成交價(jià)，最后的成交價(jià)由資產(chǎn)買(mǎi)賣雙方確定。 　　4．估計(jì)性。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是基于客觀事實(shí)，憑借評(píng)估機(jī)構(gòu)及操作人員經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知 識(shí)，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行系統(tǒng)分析和邏輯判斷，從而根據(jù)資產(chǎn)的功能及評(píng)估目的對(duì)該資產(chǎn)在 某一時(shí)間內(nèi)的價(jià)值作出合理的結(jié)論。 　　三、 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型 　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值由于其評(píng)估特定目的不同，價(jià)值含義也不一樣，表現(xiàn)不為的同價(jià)值類 型。 　　不同的評(píng)估目的，決定了不同的價(jià)值類型。一般地，評(píng)估價(jià)值類型主要有以下幾種 。 　　（一）公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值　　公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。 　?。ǘ┩顿Y價(jià)值　　投資價(jià)值是指以資產(chǎn)的收益能力為依據(jù)確定評(píng)估價(jià)值。 　?。ㄈ┲刂脙r(jià)值　　重置價(jià)值是指在現(xiàn)在市場(chǎng)條件下，按功能重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處 于在用狀態(tài)所耗費(fèi)的成本作為資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。 　　（四）清算價(jià)格　　清算價(jià)格是指在非正常市場(chǎng)上限制拍賣的價(jià)格。清算價(jià)格一般 低于現(xiàn)行市價(jià)，這是由市場(chǎng)供求狀況決定的。 　　一般來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)機(jī)制比較健全的情況下，資產(chǎn)價(jià)值會(huì)因競(jìng)爭(zhēng)而趨于合理，以市場(chǎng) 售價(jià)評(píng)定其清算價(jià)格仍有一定意義。清算價(jià)格一般取決于下列幾個(gè)因素。 　　1．資產(chǎn)的通用性。專用設(shè)備的清算價(jià)格一般會(huì)較大幅度地低于市場(chǎng)價(jià)格。一項(xiàng)具有 某一特殊屬性（使用價(jià)值）的財(cái)產(chǎn)對(duì)于所有者來(lái)說(shuō)并不具有特殊價(jià)值。 　　2．清算時(shí)間的限制。一般地，清算時(shí)間越長(zhǎng)，在市場(chǎng)上討價(jià)還價(jià)的余地越大，清算 價(jià)格會(huì)越高。 　　第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè) 　　資產(chǎn)評(píng)估與其它學(xué)科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設(shè)條件之上 的。適用資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)有以下幾種。 　　一、繼續(xù)使用假設(shè) 　　從資產(chǎn)評(píng)估角度看，繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼 續(xù)使用。 　　在確認(rèn)繼續(xù)使用的資產(chǎn)時(shí)，必須充分考慮以下條件： 　　1．資產(chǎn)能以其提供的服務(wù)或用途，滿足所有者經(jīng)營(yíng)上期望的收益； 　　2．資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命； 　　3．資產(chǎn)所有權(quán)明確，并保持完好； 　　4．資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上允許轉(zhuǎn)作他用； 　　5．資產(chǎn)的使用功能完好或較為完好。 　　二、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) 　　公開(kāi)市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)，是假定在市場(chǎng)上交易的 資產(chǎn)，或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng) 住處的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。 　　公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是基于市場(chǎng)客觀存在的現(xiàn)實(shí)，即資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開(kāi)買(mǎi)賣。 　　所謂最大最佳效用是指資產(chǎn)在可的范圍內(nèi)，用于最有利又可行和法律上允許的用途 。 　　三、清算（清償）假設(shè) 　　清算（清償）假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或 以拍賣方式在公開(kāi)廣場(chǎng)上出售。 　　在資產(chǎn)評(píng)估中，由于資產(chǎn)未來(lái)效用不同而形成了“三種假設(shè)”。在不同假設(shè)條件下， 評(píng)估結(jié)果各不相同。在繼續(xù)使用假設(shè)前提下，要求評(píng)估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價(jià)值；在公開(kāi)市 場(chǎng)假設(shè)前提下要求評(píng)估資產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)值；在清算（清償）假設(shè)前提下，要求評(píng)估資 產(chǎn)的清算價(jià)格。 　　第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的原則 　　資產(chǎn)評(píng)估的原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評(píng)估委托者、評(píng)估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各 方在資產(chǎn)評(píng)估中的相互關(guān)系，規(guī)范評(píng)估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。它包括兩個(gè)層次的內(nèi)容，即 資產(chǎn)評(píng)估的工作原則和資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則。 　　一、資產(chǎn)評(píng)估的工作原則 　?。ㄒ唬┆?dú)立性原則 　　獨(dú)立性原則要求在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響，評(píng)估工作始終 堅(jiān)持獨(dú)立的第三者立場(chǎng)。評(píng)估機(jī)構(gòu)是獨(dú)立的社會(huì)公正性機(jī)構(gòu)，不能為資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方的任 何一方所擁有，評(píng)估工作不應(yīng)受外界干擾和委托者意圖影響。評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不應(yīng) 與資產(chǎn)業(yè)務(wù)有任何利益上的聯(lián)系。 　?。ǘ┛陀^性原則 　　客觀性原則是指評(píng)估結(jié)果應(yīng)以充分的事實(shí)為依據(jù)。 　?。ㄈ┛茖W(xué)性原則 　　科學(xué)性原則是指在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，必須根據(jù)評(píng)估的特定目的，選擇適用的價(jià)值類 型和方法，制定科學(xué)的評(píng)估實(shí)施方案，使資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果科學(xué)合理。 　　（四）專業(yè)性原則 　　專業(yè)性原則要求資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須是提供資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)。 　　二、資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則 　?。ㄒ唬┴暙I(xiàn)原則 　　貢獻(xiàn)原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，取決于它對(duì)其它相關(guān)的資產(chǎn) 或資產(chǎn)整體的價(jià)值貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)對(duì)整體價(jià)值下降的影響程度來(lái)衡量確定。 貢獻(xiàn)原則要求在評(píng)估一項(xiàng)由多個(gè)資產(chǎn)構(gòu)成的整體資產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，必須綜合考慮該項(xiàng)資產(chǎn) 在整體資產(chǎn)構(gòu)成中的重要性，而不是孤立地確定該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值。 　?。ǘ┨娲瓌t 　　替代原則是指當(dāng)同時(shí)存在幾種效能相同的資產(chǎn)時(shí)，最低價(jià)格的資產(chǎn)需求最大。 　?。ㄈ╊A(yù)期原則 　　預(yù)期原則是指在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，資產(chǎn)的價(jià)值可以不按照過(guò)去的生產(chǎn)成本或銷售價(jià) 格決定，而是基于對(duì)未來(lái)收益的期望值決定。 　　應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的是，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，客觀存在的是一個(gè)量，而人們對(duì)它的評(píng)估又是 一個(gè)量。資產(chǎn)評(píng)估就是要通過(guò)對(duì)資產(chǎn)的全面認(rèn)識(shí)和判斷，來(lái)反映其客觀價(jià)值。但是，一 般來(lái)說(shuō)，要使評(píng)估值與資產(chǎn)客觀價(jià)值完全一致，那是很難的，資產(chǎn)評(píng)估者的目標(biāo)或任務(wù) 應(yīng)是努力縮小這個(gè)差距。 |第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法 | |　　第一節(jié) 市場(chǎng)法 | |　　一、市場(chǎng)法與其適用的前提條件 | |　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法的含義 | |　　市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資| |產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。市場(chǎng)法是一種最簡(jiǎn)單、有效| |的方法。 | |　?。ǘ┦袌?chǎng)法應(yīng)用的前提條件 | |　　應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，必須具備以下前提條件。 ...
資產(chǎn)評(píng)估筆記