重慶高層物業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新及趨勢(shì)研究
重慶高層物業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新及趨勢(shì)研究 旭日地產(chǎn)研究 2005年秋季房交會(huì)于10月23日結(jié)束，此次房交會(huì)參展樓盤(pán)210個(gè)，全新亮相的樓盤(pán)有2 6個(gè)之多。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，此次秋交會(huì)有130個(gè)普通高層項(xiàng)目，占總項(xiàng)目數(shù)的6成多。部分在去年以花園 洋房、別墅為主流產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商，除完成相應(yīng)后續(xù)產(chǎn)品外，新推樓盤(pán)方向轉(zhuǎn)為高層。龍 湖的觀山水、紫都城都是高層；金科的廊橋水岸和觀天下也都是高層……從主城六區(qū)到渝 北兩路，乃至巴南、北碚，都有不少的中小規(guī)模高層住宅放量。 據(jù)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，2005年下半年重慶高層的放量將會(huì)在500萬(wàn)平方米以上。從總體看來(lái)，重 慶明年高層大量增加，價(jià)格穩(wěn)中有升。受土地供應(yīng)和價(jià)格影響，高層是城市住宅的主流 ，預(yù)計(jì)明年還是會(huì)以高層為主，龍湖、金科、復(fù)地、融僑等一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商都推出了大量的 高層。 一、高層物業(yè)總概 1. 物業(yè)類(lèi)型供應(yīng)概述： 從房交會(huì)展出的高層以及現(xiàn)在的發(fā)展趨勢(shì)看來(lái)，高層物業(yè)的發(fā)展將是城市建設(shè)的主 流。亮相高層項(xiàng)目130個(gè)，占參展樓盤(pán)數(shù)目的62％；展出的寫(xiě)字樓項(xiàng)目3個(gè)；別墅及花園 洋房項(xiàng)目52個(gè)。高層占決大多數(shù)。 [pic] 預(yù)計(jì)明年的高層物業(yè)放量將繼續(xù)升溫，將達(dá)到1000萬(wàn)平方米以上。 2. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 傳統(tǒng)意義上的高層建筑通常都是高密度、高容積率，作出的園林景觀通常給人壓迫 感。然而，高層低密度的龍湖·水晶酈城卻令人們找到了開(kāi)闊大氣的感覺(jué)；一般說(shuō)來(lái)， 高層的容積率都比較大，但是復(fù)地·上城的容積率卻只有1.9，建筑密度僅為10.31％， 高層做得這樣“豪邁”實(shí)屬不易。生活品質(zhì)的提高，開(kāi)發(fā)商的綠化率大都控制在30％以上 。高層物業(yè)有“一低一中一高”的趨勢(shì)：即低密度、中容積率、高綠化率。 |樓盤(pán)名稱(chēng) |容積率 |綠化率 |建筑密度 | |融僑半島·云滿(mǎn)庭 |4.09 |36% |15% | |復(fù)地·上城 |1.9 |52% |10% | |陽(yáng)光100國(guó)際新城 |2.51 |35% |29% | 3. 產(chǎn)品： 在新推樓盤(pán)中，逐漸向中小戶(hù)型發(fā)展的趨勢(shì)日益顯現(xiàn)，面積也相應(yīng)減小，緊湊型住 宅前途看好。本次房交會(huì)的實(shí)際交易數(shù)據(jù)：70～110平米范圍內(nèi)的住房最受歡迎，平均 90平方米的住房需求達(dá)到70%以上。 |樓盤(pán) |戶(hù)型 |面積 |價(jià)格 |風(fēng)格 | |長(zhǎng)安麗都 |兩房、三房 |80-140 |3400 |新加坡園林景觀 | |金地·天泰廣場(chǎng)|兩房、三房 |72-118 |2900 |—— | |雪梨澳鄉(xiāng) |一房、兩房、三房 |25-80 |未定 |澳洲風(fēng)情 | |愛(ài)家麗都 |兩房、三房 |70-180 |未定 |意大利風(fēng)格 | “長(zhǎng)安麗都”的產(chǎn)品突破原來(lái)的高層觀念，增強(qiáng)了居住的舒適性。小區(qū)采取圍合式結(jié)構(gòu) ，引進(jìn)新加坡園林景觀，做到與城市的既有資源協(xié)調(diào)配合?！扳疤煊颉贝蟀褰昂勒?項(xiàng)目的出現(xiàn)，也充分說(shuō)明了高層在觀念上的又一突破。高層的項(xiàng)目定位將不僅僅只是針 對(duì)中低端客戶(hù)，高層物業(yè)高端化定位趨勢(shì)顯著。 4. 區(qū)域分布： 從統(tǒng)計(jì)到的數(shù)據(jù)看，高層的分布區(qū)域以江北、南岸和北部新區(qū)占前三位。僅南坪、 觀音橋等都市中心云集了近百萬(wàn)平方米的高層，城市中心高層住宅的集群效應(yīng)顯現(xiàn)。其 他區(qū)域的高層也不少，高新區(qū)、沙坪壩區(qū)、渝中區(qū)的高層放量也非常大。同時(shí)從本次房 交會(huì)出也可看出，高層建筑有向郊區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)。 [pic] 5. 建筑外觀： 高層建筑受其自身特點(diǎn)限制，基本都采用現(xiàn)代風(fēng)格，外形大多俊朗挺拔，水晶酈城 以其挺拔、疏朗的建筑形態(tài)在外觀上重塑了高層電梯公寓的美感，佳禾鈺茂·香港城采 用非常冷峻的灰黑色，體現(xiàn)其“天空之城”的超前與現(xiàn)代。 6. 需求方面： 從最新的購(gòu)房需求報(bào)告看出，消費(fèi)者對(duì)高層的需求量在增加。在本次調(diào)查中，消費(fèi) 者選擇高層的占41.4％，而春季房交會(huì)上選擇高層的消費(fèi)者占20.66％。消費(fèi)者居住觀 念的改變，與龍湖（紫都城、觀山水）、金科（綠韻康城、廊橋水岸）、魯能星城、融 僑（云滿(mǎn)庭）、華宇（金砂港灣、渝州新都、林泉雅舍）等一線(xiàn)樓盤(pán)的供應(yīng)及消費(fèi)引導(dǎo) 有關(guān)，也與高層物業(yè)品質(zhì)及居住舒適性的提高相關(guān)聯(lián)。 綜上，不論是居住觀念的變化還是高層物業(yè)產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新，在整個(gè)城市建筑中，高 層物業(yè)絕對(duì)是主流?？傮w而言，旭日地產(chǎn)研究認(rèn)為，重慶高層物業(yè)分化與升級(jí)包括二大 主流： o 近郊的高層，密度降低、容積率趨低，綠化率趨高，強(qiáng)調(diào)大規(guī)模社區(qū)環(huán)境并注重營(yíng)造 和完善城市配套功能； o 另一個(gè)就是城市中心區(qū)的高層，強(qiáng)調(diào)景觀性，并做到如何與城市的既有資源協(xié)調(diào)配合 。 二、高層物業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新 本土三大品牌房商（華宇、龍湖、金科），在今年不約而同地走了高層路線(xiàn)。在房交 會(huì)上首次露臉的渝中名郡、春風(fēng)·城市心筑、愛(ài)加麗都、中華新城等新項(xiàng)目都唱著高層的 “主打歌”。 隨著眾多開(kāi)發(fā)商紛紛涉足開(kāi)發(fā)高層住宅樓盤(pán)，重慶樓市的新高層時(shí)代呼嘯而來(lái)。與傳 統(tǒng)意義上的高層相比，新高層有創(chuàng)新，才能有機(jī)會(huì)！ 越發(fā)成熟的高層物業(yè)產(chǎn)品才是購(gòu)房者真正所需要的。以下一一解析高層產(chǎn)品： （一）、規(guī)劃創(chuàng)新： 以水晶酈城的出現(xiàn)為標(biāo)志，新高層開(kāi)始逐步在規(guī)劃上作一些探索和嘗試。龍湖水晶 酈城的項(xiàng)目規(guī)劃中大膽推出了高層低密度的布局方式，70米的樓體主景觀間距，顛覆了 以往高層圍合式布局的傳統(tǒng)思路。與花園洋房等多層住宅相比，高層絕大部分優(yōu)勢(shì)都集 中表現(xiàn)在良好的景觀性。新高層在規(guī)劃上的探索和嘗試，實(shí)現(xiàn)了高層在景觀環(huán)境上的進(jìn) 一步突破。 （二）、技術(shù)創(chuàng)新： 新高層的出現(xiàn)能夠與舊的高層公寓區(qū)分開(kāi)來(lái)，新技術(shù)的運(yùn)用是關(guān)鍵，建筑科學(xué)技術(shù) 的發(fā)展為新高層的發(fā)展提供了技術(shù)保障。米蘭天空和同創(chuàng)奧韻是這方面的代表。作為我 市目前的建筑節(jié)能示范住宅小區(qū)，米蘭天空在墻體中采用了保溫隔熱技術(shù)，同時(shí)運(yùn)用塑 鋼雙層玻璃。據(jù)介紹，這些建筑節(jié)能技術(shù)能夠使能源利用率提高50％。而同創(chuàng)奧韻是西 南地區(qū)第一家國(guó)家健康住宅示范小區(qū)，圍繞著節(jié)能和健康住宅的舒適性，該項(xiàng)目也在建 筑新技術(shù)和新材料的運(yùn)用上做了一些嘗試，在重慶首家同時(shí)采用了中空玻璃、外墻保溫 隔熱和浮筑樓盤(pán)隔聲技術(shù)。 （三）、觀念創(chuàng)新： 新高層的發(fā)展，必須在觀念上創(chuàng)新。據(jù)介紹，金科·綠韻康城的后期產(chǎn)品將突破原來(lái) 的高層觀念，采用風(fēng)車(chē)狀設(shè)計(jì)，能夠?qū)崿F(xiàn)三面通風(fēng)采光，增強(qiáng)居住的舒適性。另外，海 客z蘚外疤煊虻某魷鄭浞炙得髁爍卟閽詮勰釕系撓忠煌黃??！案卟愕南钅慷ㄎ喚?不僅僅只是針對(duì)中低端客戶(hù)，高層也可能是高端豪宅，關(guān)鍵是如何與別墅產(chǎn)品差異化。 ” （四）、產(chǎn)品創(chuàng)新： 在今年的房交會(huì)上，各個(gè)高層物業(yè)的賣(mài)點(diǎn)一一盡現(xiàn)。
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