合富輝煌—柳州大型項(xiàng)目市場(chǎng)建議書
目 錄
第一章 市場(chǎng)分析 5
一、宏觀環(huán)境因素分析 5
1.1柳州經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨向分析 5
二、柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 7
2.1柳州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨向分析 7
2.2柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析 9
2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 10
2.4房地產(chǎn)市場(chǎng)空置簡(jiǎn)析 12
2.5各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)及趨勢(shì) 12
三、項(xiàng)目提案的原則及思路 16
四、商用物業(yè)發(fā)展的要點(diǎn)分析 17
4.1商用物業(yè)的類型 17
4.2商用物業(yè)的特征 18
五、廣州商用物業(yè)的發(fā)展軌跡 21
六、柳州市商業(yè)環(huán)境分析 23
6.1商業(yè)布局總體分布 23
6.2主要商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 24
6.3 2001年-2002年柳州市商用物業(yè)銷售市場(chǎng)的簡(jiǎn)析 25
6.4現(xiàn)階段商用物業(yè)銷售市場(chǎng)的總結(jié) 28
6.5商用物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)分析 29
6.6商用物業(yè)市場(chǎng)存在的現(xiàn)實(shí)問題 30
七、柳州商業(yè)經(jīng)營(yíng)及市民消費(fèi)行為分析 33
7.1柳州商業(yè)經(jīng)營(yíng)及主要商業(yè)項(xiàng)目銷售額分析 33
7.2居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 35
7.3柳州市民消費(fèi)心理分析 38
7.4主要商業(yè)地段經(jīng)營(yíng)者分析 43
八、針對(duì)性的區(qū)域商情調(diào)查 46
8.1調(diào)查目的 46
8.2五星商圈主要街區(qū)功能分析 46
⑴龍城路街區(qū)功能分析 46
⑵解放路街區(qū)功能分析 47
⑶文惠路街區(qū)功能分析 49
8.3五星商圈主要商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分析 50
8.4近期同區(qū)規(guī)劃的影響 54
九、客戶群體分析 56
9.1目標(biāo)客戶群體 56
9.2目標(biāo)客戶群的需求分析 57

第二章 項(xiàng)目分析 58
一、地理位置 58
二、項(xiàng)目規(guī)模 59
三、項(xiàng)目現(xiàn)狀 59
四、項(xiàng)目的資源整合 60
4.1與城市規(guī)劃前景的整合 60
4.2與商業(yè)發(fā)展最高經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的整合 61
4.3與商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能的整合 62
4.4與步行街文化的整合 62
4.5與旅游資源的整合 63
4.6與電子商務(wù)資源的整合 63
4.7與事件營(yíng)銷策略的整合 63
五、項(xiàng)目SWOT分析 65
5.1總表 65
5.2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（S） 66
5.3項(xiàng)目劣勢(shì)分析（W） 69
5.4項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（O） 71
5.5項(xiàng)目威脅分析（T） 74

第三章 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 76
一、概述 76
2.1區(qū)位因素（商圈因素） 77
2.2產(chǎn)品因素（規(guī)模因素） 78
2.3經(jīng)營(yíng)因素（經(jīng)營(yíng)定位） 79
三、主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 80
3.1五星商業(yè)街 80
3.2藍(lán)色港灣 82
3.3谷埠街國(guó)際商城 83
3.4新時(shí)代商業(yè)港 84
3.5溫州商貿(mào)城 85
3.6潤(rùn)和•時(shí)代廣場(chǎng) 87

第四章 項(xiàng)目定位 88
一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 88
1.1 市場(chǎng)定位理念 88
1.2市場(chǎng)定位： 88
二、項(xiàng)目形象定位 89
2.1形象主題定位： 89
2.2支持點(diǎn)： 89
2.3 項(xiàng)目名稱建議 89
三、項(xiàng)目功能定位 90
3.1商場(chǎng)1-4層的區(qū)位劃分 90
3.2商場(chǎng)的商品定位及功能定位 91
3.3商品定位 92
3.4功能定位 92
四、商場(chǎng)目標(biāo)客戶定位 93
4.1租賃使用商場(chǎng)的目標(biāo)群分析 93
4.2商場(chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)群分析 93
4.3商場(chǎng)的目標(biāo)投資經(jīng)營(yíng)者分析 95
第五章整體規(guī)劃建議 97
一、項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 97
1.1 MALL的概念 97
1.2建立具有中國(guó)特色的MALL 98
二、建筑風(fēng)格建議 99
2.1大廈建筑設(shè)計(jì)建議 99
2.2具體建議 99
三、環(huán)境設(shè)計(jì)建議 101
3.1花的海洋 101
3.2動(dòng)態(tài)園林休閑區(qū) 102
3.3音樂無限 102
3.4藝術(shù)之都 102
四、設(shè)施配套建議 103
4.1商用項(xiàng)目的主要配套 103
4.2規(guī)劃配套設(shè)施的原則建議 103
4.3具體配套建議 104
五、商鋪間隔建議 105
5.1大、小商鋪間隔的對(duì)比分析 105
5.2相關(guān)建議 106
5.3商鋪間隔具體建議： 107
5.4商戶組合建議 108
六、物業(yè)管理/商業(yè)管理建議 109
6.1物業(yè)管理提前介入的工作 109
6.2商業(yè)管理提前介入的工作 110
七、商場(chǎng)其他規(guī)劃建議 111
7.1人流引導(dǎo) 111
7.2交通組織 111
7.3物流輸送 112
7.4輔助性服務(wù)設(shè)施 113
八、住宅部分規(guī)劃建議 114
8.1指導(dǎo)原則 114
8.2具體建議 118

第六章總體營(yíng)銷推廣方案 119
一、總體推廣戰(zhàn)略思路 119
二、營(yíng)銷策略 121
2.1總體營(yíng)銷思路 121
2.2總體策劃思路分析 122
三、主題宣傳推廣策略 126
3.1成立商業(yè)管理公司，同時(shí)制定招商政策 126
3.2“利潤(rùn)分成”計(jì)劃 127
3.3“購(gòu)鋪易”計(jì)劃 128
四、事件營(yíng)銷策略 129
五、銷售現(xiàn)場(chǎng)的包裝策略 130
5.1銷售環(huán)境的整體包裝設(shè)計(jì) 130
5.2銷售中心的設(shè)計(jì)和布置 131
5.3展示未來經(jīng)營(yíng)空間 133
六、項(xiàng)目定價(jià)策略 135
6.1定價(jià)考慮因素 135
6.2商場(chǎng)銷售價(jià)格建議 136
6.3住宅部分價(jià)格建議 136
七、招商策略 137
7.1策略一：提前介入制定招商政策 137
7.2策略二：有意識(shí)選擇商戶 139
7.3策略三：經(jīng)營(yíng)商品類別與商場(chǎng)定為一致 141
八、營(yíng)銷推廣實(shí)施建議 142
8.1銷售條件及銷售時(shí)機(jī) 142
8.2分階段銷售總體戰(zhàn)略 143
8.3銷售實(shí)施計(jì)劃 144
8.4銷售控制計(jì)劃 148
8.5銷售促進(jìn)計(jì)劃的主要操作細(xì)則 150
8.6宣傳推廣策略 152
8.7媒體組合宣傳重點(diǎn) 154
8.8銷售人員培訓(xùn) 157

結(jié) 語 159
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