雨潤(rùn)黃山旅游度假區(qū)項(xiàng)目開發(fā)建議書
雨潤(rùn)黃山旅游度假區(qū)項(xiàng)目開發(fā)建議書 目 錄 第一篇 概述：旅游度假區(qū)與旅游房地產(chǎn)的開發(fā)過程 1． 開發(fā)前的規(guī)劃 2． 開發(fā)策略 3． 開發(fā)小組 4． 可行性研究與規(guī)劃 5． 資金之供給 6． 審核過程 7． 綜合計(jì)劃 8． 市場(chǎng)營(yíng)銷 9． 管理與經(jīng)營(yíng) 第二篇 雨潤(rùn)黃山項(xiàng)目：開發(fā)模式與運(yùn)作設(shè)計(jì) 1． 開發(fā)原則 2． 開發(fā)戰(zhàn)略 3． 開發(fā)模式 4． 運(yùn)作設(shè)計(jì) 第三篇 雨潤(rùn)黃山項(xiàng)目：重點(diǎn)開發(fā)產(chǎn)物的初步建議 1． 高爾夫球場(chǎng) 2． 高端旅游地產(chǎn)項(xiàng)目——私家園林 3． 雨潤(rùn)黃山旅游學(xué)院 4． 旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目——分時(shí)度假公寓 第一篇 概述：旅游度假區(qū)與旅游房地產(chǎn)的開發(fā)過程 1． 開發(fā)前的規(guī)劃 度假區(qū)開發(fā)者在著手進(jìn)行開發(fā)過程時(shí)，首先必須考慮各種選擇的可能，并界定整個(gè)計(jì)劃 的概念。最適合的開發(fā)概念之產(chǎn)生，往往需要經(jīng)過許多變數(shù)的考慮，才能做最后的決定 。專業(yè)的開發(fā)者，他所感興趣的是開拓潛在的市場(chǎng)，其所需要的是適合該市場(chǎng)的計(jì)劃用 地。 就一項(xiàng)有計(jì)劃的度假區(qū)開發(fā)過程而言，從計(jì)劃開始到成功這段期間，最重要的是反復(fù)思 索開發(fā)概念、一再評(píng)估有用的資訊，并不斷修改整個(gè)計(jì)劃的內(nèi)容。在此同時(shí)，還需要研 究最有遠(yuǎn)景的市場(chǎng)所在，乃至于開發(fā)產(chǎn)物的形態(tài)、計(jì)劃密度及興建期限也要加以概念化 ，屆時(shí)再以開發(fā)過程中可能涉及的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)限制，檢驗(yàn)這些概念的可行性。倘若沒有 經(jīng)過這種謹(jǐn)慎的調(diào)整過程，度假區(qū)開發(fā)計(jì)劃很可能在一開始的時(shí)候，就得宣告失敗了。 設(shè)計(jì)概念形成的基礎(chǔ)在于：確定開發(fā)性質(zhì)或設(shè)計(jì)意象。心理上的目標(biāo)（Psychological goal）界定，有助于選定計(jì)劃的特殊意象或預(yù)計(jì)完成的范圍，并進(jìn)而到設(shè)施形態(tài)之選定 、安排與品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)上的需求、影響交易方法以及其他各項(xiàng)細(xì)節(jié)。 度假區(qū)的開發(fā)者并且需要考慮本身在整個(gè)開發(fā)過程，從計(jì)劃開始到成熟，一連串活動(dòng)中 的角色扮演。這些角色包括度假區(qū)內(nèi)旅館的經(jīng)營(yíng)，計(jì)劃初期的交易、土地與房地產(chǎn)的交 易等。 （1）開發(fā)產(chǎn)物與設(shè)施 開發(fā)區(qū)所要營(yíng)造的意象確定后，度假區(qū)開發(fā)者可以開始界定開發(fā)產(chǎn)物及開發(fā)區(qū)內(nèi)的各項(xiàng) 設(shè)施。市場(chǎng)研究應(yīng)該有助于主題公園、酒店、公寓、別墅等開發(fā)產(chǎn)物之適當(dāng)調(diào)和，指示 有關(guān)尺寸、形式、所有權(quán)類型以及價(jià)位等級(jí)的建議。 其中最重要的是先界定該地區(qū)內(nèi)必須保留的天然設(shè)施，并研究如何加強(qiáng)這些設(shè)施的內(nèi)容 ，開發(fā)產(chǎn)物以及應(yīng)該善加利用的天然設(shè)施界定的同時(shí)，另一項(xiàng)必須在初期開發(fā)階段進(jìn)行 的是，確定區(qū)內(nèi)需要建造的設(shè)施，并預(yù)留未來設(shè)施增加所需的空間。 在決定整個(gè)設(shè)施計(jì)劃時(shí)，有四個(gè)主要問題應(yīng)詳加考慮： i. 設(shè)施如何在實(shí)質(zhì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)中，配合整個(gè)計(jì)劃，并成為該計(jì)劃區(qū)獨(dú)特意向的一部分？ ii. 該設(shè)施的數(shù)量該有多少？ iii. 工程進(jìn)度如何安排？ iv. 經(jīng)費(fèi)合理嗎？ 因?yàn)槎燃賲^(qū)旨在提供愉快、真實(shí)的經(jīng)驗(yàn)，倘若區(qū)內(nèi)的設(shè)備不良而破壞使用者的興致，這 種情況對(duì)整個(gè)度假區(qū)的影響，可能比完全沒有這些設(shè)施時(shí)嚴(yán)重得多。在游樂設(shè)施的經(jīng)營(yíng) 上，開發(fā)者的首要任務(wù)是：維持游樂設(shè)施所需的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。 （2）計(jì)劃用地之選擇 開發(fā)者不應(yīng)該迷戀某個(gè)地區(qū)，寄望該地區(qū)滿足任何一種開發(fā)形態(tài)的要求。選擇計(jì)劃用地 的首要原則是，要能夠使計(jì)劃概念和計(jì)劃用地密切配合。 挑選大型度假別墅兼度假區(qū)的計(jì)劃用地時(shí)，應(yīng)考慮環(huán)境、可及性和價(jià)位等幾項(xiàng)重點(diǎn)。環(huán) 境上的評(píng)估選項(xiàng)包括：美學(xué)及氣候上的特質(zhì)；文化上的吸引力；所能開發(fā)的游樂機(jī)會(huì)； 以及設(shè)施的便利性。 度假區(qū)計(jì)劃的市場(chǎng)力（market ability）與計(jì)劃區(qū)到目標(biāo)人口集中地的距離，以及交通設(shè)施的便利性息息相關(guān)。開發(fā)企 圖越大的度假區(qū)，越仰賴區(qū)內(nèi)便利，高運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔO(shè)施。 第三個(gè)影響區(qū)位選擇的因素是現(xiàn)實(shí)資金問題，即時(shí)開發(fā)費(fèi)用和計(jì)劃完成后的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。 （3）階段與進(jìn)度 度假區(qū)開發(fā)的階段與進(jìn)度，是整個(gè)開發(fā)過程中令人兩難的部分。一方面，在開發(fā)初期應(yīng) 該開始提供足夠的游樂設(shè)施，以便招徠消費(fèi)者，滿足消費(fèi)者的需求，并配合開發(fā)者的發(fā) 展需要。而在另一方面，這些初期游樂設(shè)施所需的巨額前期資金，以及計(jì)劃初期龐大的 營(yíng)業(yè)虧損，卻要一直等到有大量游客或別墅住戶產(chǎn)生，并帶來足夠的收入可以開始平衡 營(yíng)業(yè)支出的時(shí)候?yàn)橹埂?（4） 規(guī)劃方法 傳統(tǒng)的計(jì)劃用地規(guī)劃法案，一向都是考慮工程需求、政策法令、和市場(chǎng)政策等一般性的 限制，以便進(jìn)一步發(fā)展成敷地計(jì)劃（Site plan），而這敷地計(jì)劃其實(shí)大部分只是附加在土地上的粗淺計(jì)劃而已。另外，有一種比 較重視環(huán)境問題的規(guī)劃方法，尤其是對(duì)度假區(qū)開發(fā)特別重要的是：以工程彰顯開發(fā)用地 的獨(dú)特個(gè)性。唯有游樂設(shè)施能適合開發(fā)地的特色，整個(gè)計(jì)劃區(qū)的環(huán)境氣氛才能夠被強(qiáng)調(diào) 出來。 2． 開發(fā)策略 （1） 土地買賣 在歷史上，土地買賣一直被人為是最大宗也最容易獲利的度假區(qū)開發(fā)形態(tài)。 （2） 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目 在這項(xiàng)交易里，度假區(qū)開發(fā)不僅從土地買賣獲利，并且也可以從建設(shè)和交易開發(fā)產(chǎn)物等 過程中賺取不少利潤(rùn)。 （3） 經(jīng)營(yíng) 開發(fā)策略中另一項(xiàng)重要策略在于，度假區(qū)開發(fā)者自行經(jīng)營(yíng)度假區(qū)的設(shè)備，舉凡出租商業(yè) 空間、管理旅館、經(jīng)營(yíng)別墅單元的租借合資計(jì)劃、提供維修服務(wù)或轉(zhuǎn)售計(jì)劃，或經(jīng)營(yíng)高 爾夫球場(chǎng)、健身中心等，都可以在開發(fā)者的控制之下，為計(jì)劃帶來以下的益處： *可長(zhǎng)期獲利 *在計(jì)劃已告完成，或區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)買賣進(jìn)度緩慢的時(shí)候，有現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的潛力 *促進(jìn)開發(fā)產(chǎn)物（旅館、別墅、公寓）的交易價(jià)，能夠有階段性的增值 *有助于計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)之維護(hù) 必須強(qiáng)調(diào)的是，一件成功的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃也是非常需要廣泛的管理技術(shù)，以及足夠的財(cái)力支 援。 （4） 不同策略之組合 成熟的度假區(qū)開發(fā)者通常會(huì)運(yùn)用不同策略的彈性組合，汲取個(gè)中利益。而這些策略的組 合，有一項(xiàng)前提是，新開發(fā)地區(qū)的建造委托必須是長(zhǎng)期的。最理想的狀況是，開發(fā)商取 得該區(qū)域的獨(dú)家壟斷開發(fā)權(quán)。 3．開發(fā)小組 度假區(qū)及度假別墅的開發(fā)事業(yè)，是一項(xiàng)錯(cuò)綜復(fù)雜、涵蓋各門學(xué)問的過程。它需要集結(jié)許 多專門知識(shí)，在不同一個(gè)時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。其影響變數(shù)不勝枚舉，開發(fā)過程中的每個(gè)步驟都 需要仔細(xì)斟酌，稍有疏忽就會(huì)出現(xiàn)新的問題。因此，需要來自不同領(lǐng)域的專家，組成開 發(fā)小組，共同針對(duì)開發(fā)者的目標(biāo)，進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工。 有效率的組織和管理，是致勝的關(guān)鍵。為了能夠有效管理，開發(fā)者需要有一群執(zhí)行管理 的核心幕僚。開發(fā)小組的責(zé)任，在于確保開發(fā)小組內(nèi)各組成部分間的良好溝通，包括負(fù) 責(zé)市場(chǎng)研究、財(cái)務(wù)分析、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程、交易以及經(jīng)營(yíng)等各方面專家之間的意見協(xié) 調(diào)。小組審核和協(xié)調(diào)會(huì)議，對(duì)于開發(fā)效率的掌握非常重要，并且可以借此確保所有開發(fā) 進(jìn)度的正常運(yùn)作。 4。可行性研究與規(guī)劃（暫略） 當(dāng)開發(fā)的構(gòu)想確定，并界定好計(jì)劃用地之后，詳細(xì)的可行性研究即可以根據(jù)這些資料完 成。包括： 1. 市場(chǎng)分析 詳細(xì)的市場(chǎng)研究，應(yīng)該能夠指出潛在的市場(chǎng)吸收率，以及可能隨著下列諸項(xiàng)設(shè)施而來的 收入。 *度假酒店：不同的品質(zhì)和設(shè)備、以及客房的平均出租率 *度假別墅：不同的價(jià)位、出租率、所有權(quán)形態(tài)、地皮或建筑單元、獨(dú)戶住宅或多戶住宅 、持所有權(quán)的居住者或純粹度假的使用者 *產(chǎn)生收入的游樂設(shè)施：如高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、馬場(chǎng)、主題公園等等 *零售商業(yè)區(qū)：所有權(quán)形態(tài)以及可能的出租率等 至于市場(chǎng)分析的內(nèi)容，應(yīng)該包括下列三項(xiàng)： *以預(yù)期中的購(gòu)買者和游客，界定初步的市場(chǎng)范圍 *預(yù)估既定市場(chǎng)范圍，各種開發(fā)形態(tài)的可能需求 *在初步市場(chǎng)范圍內(nèi)，界定并研究出比較具有競(jìng)爭(zhēng)力的計(jì)劃案 2. 實(shí)質(zhì)環(huán)境的分析 有關(guān)實(shí)質(zhì)環(huán)境的分析研究，必須涵蓋下列各類領(lǐng)域的評(píng)估細(xì)節(jié)： *地形地勢(shì) *水文――主要及次要的排水系統(tǒng)、水源特征和水資源 *地理――地表與地層狀況 *植物――主要的植被、森林以及農(nóng)業(yè) *野生動(dòng)物 *氣象――風(fēng)、溫度、濕度、降雨以及日射角 *生態(tài)及環(huán)境因素――視野、聲音或其他特殊條件 *公用設(shè)施――能源、給水、灌溉、以及通訊設(shè)施 *動(dòng)線及其他有關(guān)的下部結(jié)構(gòu)――公路與道路、鐵路、機(jī)場(chǎng)或航道、橋梁與小壩 *歷史文化保護(hù)物與獨(dú)特地表 *目前的土地使用狀況，及未來計(jì)劃中的變更或開發(fā) 批準(zhǔn)程序與資格的限制――適用于該計(jì)劃的土地使用分區(qū)管制、建筑法規(guī)與建筑限制 3. 開發(fā)概念之設(shè)計(jì) 此一評(píng)估工作的內(nèi)容大致如下： *概念圖標(biāo)（Conceptual diagrams） *理想的功能關(guān)系圖 *有關(guān)基地的功能示意圖 *初步的土地使用圖 *可供開發(fā)的總面積，以及必須予以保留的地區(qū) *不同土地使用方案的適用性研究 *不同密度與產(chǎn)值評(píng)估 *其他用來顯示該計(jì)劃獨(dú)特之處或重要性的圖解和透視圖 *每個(gè)計(jì)劃階段的初步計(jì)劃 4. 財(cái)務(wù)上的分析 若要成功地執(zhí)行度假區(qū)開發(fā)計(jì)劃，一定要有幾項(xiàng)重要的分析內(nèi)容：評(píng)估預(yù)定計(jì)劃的財(cái)務(wù) 可行性；協(xié)助修正開發(fā)的階段和內(nèi)容，使之達(dá)到資金回收的開發(fā)目標(biāo)；提供計(jì)劃執(zhí)行階 段所需的基本資料，以及管理和維護(hù)財(cái)務(wù)控制的適當(dāng)手段。為了達(dá)成以上這些目標(biāo)，可 依下列分析程序作為參考： *沒有任何例外的，市場(chǎng)分析中必會(huì)產(chǎn)生投入變數(shù) *通貨膨脹對(duì)計(jì)劃案的收入和支出之影響分析 *籌備假定性的年度資產(chǎn)負(fù)債表、收入概況、現(xiàn)金周轉(zhuǎn)概況，并且以詳細(xì)的土地使用內(nèi)容 分析獲利的能力 *解說財(cái)務(wù)分析的結(jié)果，以及有關(guān)開發(fā)進(jìn)度、開發(fā)策略、交易計(jì)劃、聯(lián)合開發(fā)或大量銷售 的可能性等各項(xiàng)建議之說明。 5. 初步計(jì)劃之籌備 根據(jù)度假區(qū)開發(fā)計(jì)劃中，初步設(shè)計(jì)出來的土地使用計(jì)劃和設(shè)施計(jì)劃，開發(fā)小組可以準(zhǔn)備 全部設(shè)施的經(jīng)費(fèi)預(yù)估，由市場(chǎng)規(guī)劃方面的規(guī)劃師負(fù)責(zé)審核與修正， 研究擬定詳細(xì)的土地使用計(jì)劃， 研究擬定開發(fā)密度與產(chǎn)值的替選方案， 擬定初步計(jì)劃的設(shè)計(jì)準(zhǔn)則。 5．資金之供給（暫略） 6．審核過程 計(jì)劃審核的過程中，開發(fā)商必須和某些審核時(shí)的要求相配合，以便盡快得到政府的批準(zhǔn) 。此一過程對(duì)開發(fā)商非常重要，因?yàn)槿魏我豁?xiàng)核準(zhǔn)的否決，都可能扼殺或拖延開發(fā)計(jì)劃 ，造成財(cái)務(wù)上的莫大損失。 7． 綜合計(jì)劃（暫略） 綜合計(jì)劃應(yīng)當(dāng)描述包含下列各項(xiàng)土地使用與設(shè)施： 居住地區(qū)——酒店地點(diǎn)、度假別墅與其他旅游房地產(chǎn)單位、員工住宿等 商業(yè)地區(qū)與特定地區(qū)——娛樂中心與商業(yè)活動(dòng)中心 休閑活動(dòng)——地面與水上活動(dòng)、公園及游樂設(shè)施、高爾夫等 動(dòng)線——主要及次要的汽車線路，停車及服務(wù)地區(qū)，行人步道，自行車道及騎馬道 歷史文化特色 植物形態(tài) 未來可發(fā)展的用地 公用設(shè)施及維護(hù)——水供給、電力、垃圾處理場(chǎng)、通訊系統(tǒng)等 必要的社區(qū)及公共設(shè)施——消防、治安、學(xué)校等 與計(jì)劃有關(guān)的下部結(jié)構(gòu)——排水道、橋梁與水壩、主要道路等 除了圖示之外，下列文件亦需準(zhǔn)備： 對(duì)預(yù)定開發(fā)方案特色之描述 預(yù)定地區(qū)大規(guī)模詳盡的敷地計(jì)劃 設(shè)計(jì)草圖及該開發(fā)計(jì)劃設(shè)計(jì)意圖的說明 分段進(jìn)行的開發(fā)計(jì)劃案 標(biāo)識(shí)區(qū)位、尺寸和分段進(jìn)行主要公用設(shè)施系統(tǒng)的公用設(shè)施計(jì)劃 當(dāng)全部的綜合計(jì)劃完成，開發(fā)小組可以開始選定計(jì)劃區(qū)內(nèi)某些地區(qū)，進(jìn)行設(shè)計(jì)與施工。 此時(shí)的工作項(xiàng)目包括工程圖、工程委托合同、招標(biāo)程序、以及工程管理等。 8． 市場(chǎng)營(yíng)銷（暫略） 度假區(qū)開發(fā)過程中的市場(chǎng)營(yíng)銷工作，最主要的是：在最佳地點(diǎn)、以及最佳價(jià)位和時(shí)機(jī)下 ，推出最佳的開發(fā)成品。一般所謂的直接銷售，不過是整個(gè)度假區(qū)交易計(jì)劃的一小部分 而已。 9． 管理與經(jīng)營(yíng)（暫略） 第二篇 雨潤(rùn)黃山項(xiàng)目：開發(fā)模式及運(yùn)作流程設(shè)計(jì) 一、開發(fā)原則 1市場(chǎng)化原則 以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，發(fā)掘機(jī)會(huì)市場(chǎng)是本區(qū)域成功的保證。 2共享原則 共享原則具體表現(xiàn)在：一是共享市場(chǎng)空間，二是享資源優(yōu)勢(shì)，在本開發(fā)中，降低開發(fā)投 入一個(gè)至關(guān)重要的條件就是和其他經(jīng)營(yíng)方的合作。 3理性原則 當(dāng)前大旅游的概念為政府和企業(yè)普遍接受，但是由于本區(qū)域腹地有限，承載量有限，如 果采用一般思路必定難以成功。因此，應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況，理性開發(fā)。 二、開發(fā)戰(zhàn)略 無論是人文旅游資源還是自然旅游資源，本項(xiàng)目直接所在地塊先天比較優(yōu)勢(shì)不明顯，具 有壟斷性、排他性和權(quán)威性的旅游資源不多，主要還須借助黃山的知名度和美譽(yù)度從事 開發(fā)。 本項(xiàng)目所在地塊的后發(fā)優(yōu)勢(shì)應(yīng)該建立在務(wù)實(shí)而又具有前瞻性的旅游發(fā)展規(guī)劃之上。 21世紀(jì)的旅游開發(fā)規(guī)劃應(yīng)該建立一種對(duì)旅游的廣泛含義的理解，即從休閑的角度解釋并 滿足居民的旅游消費(fèi)需求，從而為我們的規(guī)劃工作提供指導(dǎo)。這樣，旅游者的保健消費(fèi) 、文化消費(fèi)、教育消費(fèi)和置產(chǎn)消費(fèi)都將是我們?cè)谝?guī)劃時(shí)可以重點(diǎn)考慮的因素。 本項(xiàng)目的最大旅游客源地必將是長(zhǎng)三角，自古以來，長(zhǎng)三角地區(qū)文風(fēng)甚盛，具有重視教 育的優(yōu)良傳統(tǒng)，居民在教育投資上，不吝金錢。近年來，以上海為代表的長(zhǎng)三角的許多 城市出現(xiàn)了自費(fèi)出國(guó)留學(xué)熱潮，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)的教育投資每年約有幾百億流向國(guó)外 。 江南人對(duì)文化生活的要求極高，對(duì)文化藝術(shù)消費(fèi)趨之若騖，在上海舉辦過的故宮藏畫展 、達(dá)利前衛(wèi)藝術(shù)展，觀者云集，為國(guó)內(nèi)其他地區(qū)少見。 此外，我們還必須考慮旅游項(xiàng)目對(duì)城市形象的提升作用，黃山市之地名因黃山而...
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