香港的物業(yè)管理1-3
第一講 香港物業(yè)的樓宇管理和維修 　　 一、樓宇管理 　　 樓宇——不管是住宅還是商業(yè)性大廈，或是上層做寫字樓、底層或底下三四層做店鋪的混 合性大廈，或是集商場和其他設施為一體的物業(yè)場所——的日常管理主要是對樓字進行有 效運作，使租住者得到充分享用。物業(yè)經理的責任范圍包括樓字的安全控制，清潔運作 ，建筑結構、設備、廠房和公用設施的日常維護。他／她通過下屬部門履行這些職責。 　?。ㄒ唬┌踩刂?　　 提供安全服務和控制，要么由直接保安人員負責，要么讓承包商負責。除了只配一個看 門人這樣簡單的管理外，還可以通過承包商雇請專業(yè)保安人士負責安全問題。警衛(wèi)或門 衛(wèi)必須接受正規(guī)的防止犯罪和物業(yè)管理職能的培訓。顯然，在現(xiàn)代化、智能化的大樓里 ，計算機自動化系統(tǒng)和閉路電視等高科技已用到了安全控制上，所以更多的，且經常性 的培訓是不可少的。給租住者提供高水平的安全控制是必要的。對任何新樓字項目，在 其設計階段就考慮到應用安全控制專業(yè)知識是很有益的。物業(yè)經理，如果是大型開發(fā)項 目，最好是安全專家，應該被列為項目協(xié)調小組的成員之一，這樣，他／她在安全控制 方面的專業(yè)知識就可以在項目設計階段得以運用，從而避免項目完工之后修修補補?？?惜的是，這種早期的安全輸入在新項目中常常被忽視。 　　(二)看守條例 　　《香港法律》第299章規(guī)定：“看守人”是“除第三部分條款規(guī)定的人之外的任何人，受 雇于陸上或水上任何地方，保護任何財產，或防止犯罪或維護秩序?！北０矄T屬于這一類 別。所以，任何想干看守這個差事都要到警察署領看守許可證（注：第三部分條款規(guī)定 的人指：公共官員及駐港軍隊）。 　　(三)保安服務范圍 　　通常，按兩班倒提供24小時保安服務，如，從早上7點到下午7點為一班。從管理的 角度出發(fā)，保安人員分三班倒更可取。商業(yè)性或辦公大摟往往可以考慮雇三班保安員， 而大部分的主宅樓有兩班就夠了，可以節(jié)省預算開支。 　　(四)保安主管的職責 　　 1.保安主管當班和下班都要與控制中心通話，并簡要匯報青況。有些承包公司還提供電 話保護服務，在不同樓字或屋郊設多個檢測點，通過電話線與控制中心連接。保安主管 按事先定好內時間表向控制中心匯報。 　　 2.安排保安員輪流值班，使工作平均分配到每個人。 　　 3.下班前向管理人員或樓字監(jiān)管簡要匯報情況，每班未填虧一份“每日報告單”送管理處 ?！　?4.與物業(yè)管理人員或樓字監(jiān)管保持密切聯(lián)絡，這在有效協(xié)周任何安全問題或其他有關租 住戶的問題上非常重要。每日面對面地非正式的交流是正常的。物業(yè)經理或他／她的代 理與保安公司高級人員的定期會議，視需要可每周或每月舉行一次，解決諸如勞動力不 足和人員不稱職等問題。在規(guī)程制定之前，要通過自掃討論提出改進安全控制的辦法和 手段。 　　(五)住宅樓進出控制 　　 1.保安員必須警惕可疑之人或情況。如有人在大樓的任何也方行跡可疑，都要禮貌地加 以詢問，讓其出示證件，陳述理由。如遇對方拒絕或回避，則需立即報告并請示大樓監(jiān) 管或控制中心。 　　 2.晚間值班時，保安員更需警惕大樓周圍的陌生人，要先驗明他們的身份及來訪理由才 允許他們進入大樓。 　　 3.保安員要注意大樓和大樓公用部分潛在的危險，特別是有小孩的地方，必須隨時防止 發(fā)生事故，向大樓監(jiān)管報告可能發(fā)生的危險情況。 　　 4.大樓監(jiān)管要保管一本鎖匙記錄簿，記錄向每位住戶發(fā)放的全部鎖匙。為便于管理，通 常在控制中心或管業(yè)處留一份主要人口鎖匙，以備出現(xiàn)緊急情況時用。 　　 5.住戶搬遷或裝修期間，保安員或大樓監(jiān)管要特別注意人員進出情況，保證搬家和／或 裝修承包公司接受監(jiān)督。不觸犯規(guī)章。 　　 6.保安員必須每天對每幢大樓進行檢查，而大樓監(jiān)管則須根據每日檢查報告進行定期檢 查，目的是保證安全標準的實施，同時對其他事情，如清潔，小修理。電梯。升降梯維 修等進行跟 　　　(六)商業(yè)大樓進出控制 　　住宅樓的安全措施可用在商業(yè)大樓，辦公室和購物中心。由于商業(yè)樓字的結構和用 途更復雜，有更多的人進出，所以要求保安人士更認真，專業(yè)技能更出色。大型證券場 所的管理還需要建 立以保安主管為首的保安部門。保安主管向高級管理人員匯報，在保安問題上他是物業(yè) 經理的專家顧問。 　　以下是商業(yè)大樓安全控制指導： 　　1.在大樓裝修或維修期間，承包商和施工人員須經同意才能進入大樓。 　　2.正常情況下服務人員不許使用顧客電梯和升降梯。 　　3.當服務人員電梯出故障時，大樓監(jiān)管可允許服務人員使用顧客電梯但須密切關注 ，以防給其他乘客造成不必要的麻煩。 　　4.運送建材貨料只能使用服務梯，運送大件材料要有操作人員監(jiān)視。大樓監(jiān)管如果 認為電梯有可能受損或貨件過大或有危險性，他有權禁止使用服務梯。 　　5.貨物或材料如要運出大樓須有許可證，并經得物業(yè)經理或他／她的代理同意。 　　6.辦公時間結束之后進入大樓和／或租戶辦公室，須當班保案員出示他／她的辦公 室主任簽發(fā)的許可證及他／她的身份證。來訪者進入和離去時均須在來訪登記簿上登記 。 　　7.樓內和樓周圍不許有人閑蕩。讓乞丐，街邊小販。街頭寄宿者和衣冠不整者離開 大樓。　　　8.對辦公時間過后關閉所有進出口門窗，卷閘和大門要制定標準程序。主 要人口處。出口處和卷閘的開啟，關閉時間須在日志上記錄。　 　　(七)拍照 　　 沒有物業(yè)經理事先許可不許在大樓內拍照或攝影 　　(八)通訊系統(tǒng) 　　1．保安和物業(yè)管理人員之間通常使用電信。電話系統(tǒng)及步話機進行聯(lián)系（須向政府 申請許可證，每年更新）。 　　2．須讓所有的租用者或居住者知道管理處的電話號碼；如果需要的話可在大樓和控 制中心之間設熱線電話。大樓監(jiān)管須備一份緊急情況聯(lián)系電話，另須備一份最新的住戶 登記簿（其內容包括遇火災、煤氣泄漏。盜竊或水管破裂等緊急情況時與誰聯(lián)系）。 　　3.作人員當班時宜穿制服并佩戴服務證，有利證明身份，搞好與租住戶的關系 　　(九)火災預防 　　 防患于未然，成功預防火災是保安或物業(yè)管理人員的責任，須定期提醒住戶警惕火災的 發(fā)生。每年干燥季節(jié)到來之前，在十月份左右，物業(yè)經理要考慮給租住戶散發(fā)傳單，甚 至在大堂張貼防火命令和指導。 　　(十)租住戶防火指導 　　1．最后離開辦公室的辦公人員必須檢查關閉所有電源開關和包括計算機、打字機。 復印機等電器開關。 　　2．確保辦公室里不留冒煙的煙頭和煙草。 　　3．不在樓字內放置不該放的易燃材料。 　　4．不得在過道堆積垃圾或物件，避免妨礙行人通行。物業(yè)工作人員須確保堆積于樓 梯和大堂的廢棄物品及時清理干凈。 　　5．如發(fā)現(xiàn)有缺損的電源插頭或電線須立即報告電工或大樓監(jiān)管，進行緊急修理或更 換。 　　6．不要使用轉換器以免增加電負荷。 　　7．不得在辦公室煮食（應另設小廚房供職員煮飯煮水）。 　　8．不要將松脫電線接到墻上插座，須使用相配的插頭。 　　9．開始裝修之前，須通過物業(yè)管理人員或承包商添加滅火設備，如滅火器和沙桶。 　　(十一)遇火災具體指導 　　1．如果遇上火災，要保持平靜： 　?。?）擊破最近處的火警報警玻璃，警報聲隨之響起，向附近的人喊“著火了”。 　　（2）在自身沒受到威脅的情況下，用報警點旁的滅火裝置滅火。 　?。?）電著火時不要潑水。 　?。?）如果火勢無法控制，從就近樓梯下到地面等候消防人員，向他們介紹火勢情況 。 　　2．如果聽到著火警報，要保持冷靜。警報鈴會在著火層和其他樓層響起。你的樓層 可能不會受到影響 　　(1)警告你的家人或職員和鄰居，隨時準備撤離到底層或空地或避難層。 　　(2)清點你的家人或職員，以便于撤離。 　　(3)不要擠開通往樓梯的出口門，一定要將其關上。 　　(4)不要使用電梯。 　　 疏散撤離揩導 　　 如果必須撤離你的大樓時： 　　(1)鎖好所有貴重物品。 　　(2)停止使用電話。 　　(3)關掉所有電器，但不關燈。 　　(4)若時間允許，離開時鎖上門。 　　(5)不要使用電梯，以防電梯中途斷電停止運作。 　　(6)從最近處樓梯走，不要閑蕩。 　　(7)走，不要跑。 　　(8)考慮周到，避免驚慌失措。 　　(9)不要攜帶大件物品。 　　(10)聽從保安或物業(yè)管理人員或消防人員的指示。 　　注意：關上門可減少空氣中的氧氣，有助于防止火勢蔓延。是否鎖上門完全由個人 自己決定。消防設備、報警系統(tǒng)和火警出口 　　(1)報警器： 　　——手動報警器設在顯眼處，緊鄰水管柜。報警器玻璃屏擊破后大樓每層報警器一齊 響起?！　?-一每個人都要熟悉報警器放置的地方。 　　(2)滅火設備： 　　——救火水管軸圈設在大樓內各顯眼處，通常緊鄰火警出口。 　　——各人都要熟知滅火設備放置的地方。 　　(3)出口和通道： 　　——如果發(fā)生火警需要撤離，樓內有足夠的出口和通道供所有的人使用。 　　——每個出口都設有自動關閉的門，以防濃煙進入通道。要保證所有出口的門都關上 。 　　(4)電梯： 　　——火警時不準使用電梯撤離。樓內發(fā)生火災時電梯很容易失靈。警報響后；大樓電 梯要下到電梯倉關閉，直到警報解除后再重新啟用。 　　(十二)炸彈威脅 　　即時即地作出反應 　　如何對炸彈威脅（即威脅用炸藥破壞或毀壞大樓）作出適當?shù)姆磻斜匾贫ㄖ?在指導保安和物業(yè)管理人士的周全的計劃或程序，并確保正確的程序得到有效的實施， 把對人員和大樓的危險減至最低，盡量減少影響大樓的正常運作。一套完備的準備工作 包括以下幾個方面： 　　1．負責實施反應計劃的人定期知會。 　　2．（如果條件允許）定期舉行模擬演習，測試直接負責人員的應變能力。這種演習 包括設置模擬炸彈。 　　3．緊急反應計劃實施之后，需要對該計劃進行評估和更新，去除不足之處，并作必 要的改進。 　　報告炸彈威脅 　　收到炸彈威脅之后，須立即準確地向物業(yè)經理或指定上級部門報告。收到報告之人 可自行決定向哪位高級管理人員匯報具體情況。在反應計劃實施的同時，物業(yè)經理須向 警察局報告收到炸彈威脅。 　　人員撒離程序 　　物業(yè)經理可能會作出全部或部分人員撤離大樓的決定。在作決定前，只要時間許可 ，應先與警察局商量。根據安全專家和當?shù)鼐炀值慕ㄗh，須制定工作人員緊急撤離程 序，并讓他們熟悉這些程序和其他有關他們自身安全的安排。 　　1．撤離路線： 　　——主要的或可選用的撤離路線須讓所有居住者熟悉。 　　2．撤離信號： 　　——有時可用火警警報鈴作為撤離信號，但建議使用不同的響鈴方式以與火災警報相 區(qū)別?！　?．如遇炸彈事件，人員撤離時要敞開門窗以減少爆炸碎片造成傷害（如遇火 災則關閉門窗。） 　　4．離開辦公室之前，工作人員要關閉各種機器，但不關燈。 　　5．撤離人員須放下所有的箱子。旅行包。手袋等個人物件；這些物件可能給在大樓 內搜索引爆裝置藏匿之處造成額外的負擔。 　　6．集合地： 　　——撤離人員集合的安全地帶。安全地帶離受到威脅的圍堵或大樓的距離最短也要有 100米?！　?．停止公共設施運轉： 　?。?）要關閉除照明線路以外的所有電源，關閉燃氣。燃料管道總閥或開關。 　?。?）所有爐灶、鍋爐及類似設備進行安全關閘。該項工作要由合格的技術人員操作 。 　　8．控制進入撤離地區(qū)。當撤離完畢后要嚴格控制未經許可的人進入撤離地區(qū)，直到 準許重新入住。 　　(十三)通訊 　　在實施針對炸彈威脅的反應計劃過程中，必須迅速建立起負責人員撤離的物業(yè)經理 與保安或其他管理人士之間的雙向通訊系統(tǒng)，通常使用現(xiàn)有電話或大樓內電訊設備。但 必須注意，不能使用手提收發(fā)兩用無線電（這種無線電收發(fā)機有可能引起電啟動炸彈的 提前爆炸。） 　　(十四)公共關系 　　讓傳媒或大眾知道確切情況很重要。但作為官方發(fā)言人只能是某一位高層物業(yè)管理 人員，其他有關人士不得向外泄露事件的任何信息。 　　臺風應急 　　每年5月至10月之間是香港的臺風季節(jié)。臺風季節(jié)開始之前，為慎重起見，物業(yè)經理 應向他／她的管理人員發(fā)出指示，應召集所有有關人員開個特別會議，讓他們有機會提 意見和問問題。其目的是讓他們熟悉自己的職責及臺風來臨時應采取什么必要行動。如 有必要，可根據管理人員的建設性意見對物業(yè)經理的指示作進一步的修改。 　　(十五)臺風應急隊。（T .E .T） 　　最好指定兩位級別不低于助理經理的高層人員作為協(xié)調員。一旦3號臺風信號掛起， 他們就要協(xié)調和指導臺風應急隊進行工作。勞工協(xié)調員在第一協(xié)調員值班8小時后接替他 ／她的工作。按規(guī)定，誰都不需要24小時超時限待命不休息。臺風應急隊由兩隊人馬組 成，一隊是技術隊，一隊是住戶服務隊。各隊人數(shù)根據物業(yè)類型的要求而定。如果大廈 （通...
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