公用建管面積分攤規(guī)則
公用建管面積分攤規(guī)則 一、分攤原則 1、房屋公用建筑面積分攤以幢為單位。公用建筑面積分攤僅限于本幢內(nèi)的公用建筑 面積。與本幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)房等）不得分攤到本幢 房屋內(nèi)。 2、房屋公用建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關面積的比例進行分攤。公 用建筑面積分攤后，不劃分各戶攤得面積的具體部位。公用建筑面部位一經(jīng)分攤，任何 人不得侵占或改變其原始設計的使用功能。 3、商、住、辦綜合樓，其房屋內(nèi)各部位使用功能，房型分隔差異較大，應根據(jù)其用 途或房型分隔的不同，按相關面積比例先行分攤?cè)惫媒ㄖ娣e（此次分攤的最小單 位為層），然后再分攤各自公用建筑面積。 4、商品房按“套”或“單元”出售。商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元 內(nèi)建筑面積（以下稱套內(nèi)建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。 套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積。 二、計算方法 （一）套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成 1、套（單元）內(nèi)的使用面積 套內(nèi)使用面積的計算應符合下列規(guī)定： （1）套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲 藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和； （2）躍層住宅中的房內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積； （3）不包含在結構面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。 2、套內(nèi)墻體面積 新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種 。 新建住宅各套（單元）之間的分隔，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外 墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。 非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 內(nèi)墻面裝修厚度均計入套內(nèi)墻體面積。 3、陽臺建筑面積 （1）原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積； （2）挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積； （3）凹陽臺按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計算建筑面積； （4）半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平按投影面積的一半計算建筑面積。凹進 部分按其凈面積的一半計算建筑面積。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。 （二）公用建筑面積由以下兩部分組成 1、電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和走道、地下設備、值班警 衛(wèi)室等。 2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面 積的一半。 公用建筑面積=全幢建筑面積- 全幢各套內(nèi)建筑面積之和單獨具備使用功能的獨立使用空間（如地下車庫、倉庫、人防 工程等）。 （三）公用建筑面積份攤系數(shù) 整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用 建筑面積分攤系數(shù)。 分攤的公用面積=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)。 三、操作程序 1、圖件準備 收齊必須的圖紙?？⒐て矫鎴D一套；總平面圖一張；房屋建設單位對房屋內(nèi)各公用部 位（設備間）的使用功能、服務對象具體明確的書面說明（并蓋章）；房屋分套面積測 算委托書。 2、勘丈準備 在熟悉圖紙的基礎上，準備勘丈原圖。將竣工圖紙縮小到外業(yè)便于操作的適當比例； 一般1：200、1：500。準備好丈量工具、卷尺或簡易測距儀。若用皮卷尺，出測前應校 尺。準備好書寫工具及輔助工具。外業(yè)編組。 3、實地丈量 按建筑面積計算規(guī)則，逐層（不同形狀層次）丈量房屋外圍尺寸；參照竣工圖紙（施 工圖紙），丈量套內(nèi)（商用部位內(nèi)、辦公部位內(nèi)）獨用的建筑面積。參照“公用部位情況 說明”丈量房屋內(nèi)非全幢公用的公用部位尺寸。 4、內(nèi)業(yè)制圖和計算 參照竣工圖紙（施工圖紙），按房地產(chǎn)發(fā)證規(guī)定的比例尺及要求，繪制房地產(chǎn)權證附 圖（勘丈圖、正圖）。圖紙應分層繪制。凡是全幢公用或部分樓層公用的部位，勘丈圖 的相應部位注明“全幢公用”或“××樓層公用”字樣。然后按“建筑面積計算規(guī)則”和“公用建 筑面積分攤規(guī)則”的要求進行分攤計算。 四、測算精度要求及資料整理 1、房屋建筑面測算中誤差Mp按照下式結果 Mp=±(0.04根號P+0.003P) 式中：Mp——房屋建筑面積測算中誤差，M2。 P——房屋建筑面積，M2。 測算最大誤差不超過2倍中誤差。 套建筑面積 |50 |100 |200 |300 |400 |500 |1000 | |中誤差 |0.43 |0.7 |1.17 |1.59 |2.0 |2.39 |4.26 | |最大誤差 |0.86 |1.4 |2.34 |3.18 |4.0 |4.78 |8.52 | |2、運算要求 （1）房屋建筑面積計算，公用建筑面積分攤以平方米為單位。 （2）全幢建筑面積計算尺寸與套內(nèi)獨用建筑面積，計算尺寸分別注記，尺寸注記以 米為單位，保留兩位小數(shù)。 （3）計算過程中的階段性成果（如全幢建筑面積、套內(nèi)獨用建筑面積、分攤的公用 建筑面積等）保留四位小數(shù)。 （4）分攤系數(shù)至少保留六位小數(shù)。 （5）最終計算成果均保留兩位小數(shù)。 3、資料整理 每幢房屋的分套建筑面積計算均應有勘測報告?？睖y報告包括勘測報告封面；分套建 筑面積成果表；全幢建筑面積計算表及附圖；全幢套內(nèi)建筑面積計算表及附圖；四至圖 （總平面圖）及分層圖。 其中可提供經(jīng)房屋買受人的是勘測報告封面、分套建筑面積成果表，四至圖及相應的 分層圖。 五、注意事項 1、操作方便，丈量準確。實地丈量套內(nèi)建筑面積時不分間丈量，不區(qū)分使用面積和 非共用墻面積。只要按套內(nèi)使用面積的總范圍量取所需盡寸即可。 2、原始設計的假層，層高超過1.8米（含1.8米）的部位計算建筑面積并參與全幢房 屋建筑面積分攤，假層的套內(nèi)建筑面積是指層高超過1.8米(含1.8米)部位的使用面積及 與其相連的一半墻體面積（另一半墻體計入總建筑面積內(nèi)）之和。 3、客廳、箱子間、壁柜、灶間、衛(wèi)生間等凡由部分房屋產(chǎn)權人共同使用的部位，其 建筑面積按該部位共同使用的產(chǎn)權人戶數(shù)平均分攤。 4、一九九五年底以前，公有住宅出售過程中，一幢房屋已部分出售，并按滬房（93 ）權字發(fā)第52號文“異產(chǎn)同幢建筑面積攤算辦法”計算過分套建筑面積的，其計算成果仍 可使用，不再重新計算。 5、新建住宅或室外樓梯為兩層以上服務的其建筑面積歸至兩層以上，參與兩層以上 建筑面積分攤。 6、一九九六年一月一日前房屋權屬管理部門已按“異產(chǎn)同幢建筑面積攤算辦法”預測 過房屋分套建筑面積的，房屋權屬管一部門實測（復測）時，仍可按原分攤辦法執(zhí)行。
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