千畝果園
第一部分 項目描述 一、項目概況： 1. 項目名稱：東壩鄉(xiāng)觀光果園會議休閑中心 2. 項目地點：朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng) 綠化用地規(guī)劃設計要求 1. 綠化用地的位置與范圍 規(guī)劃用地面積：301.9公頃 其中：城市道路15.2公頃 綠化用地286.7公頃 2. 綠化用地的使用性質：觀光果園用地 綠化用地內綠色產業(yè)建設項目的規(guī)劃要求 1. 用地范圍 1. 用地位置：擬建東壩觀光果園會議休閑中心位于東壩鄉(xiāng)綠化隔離地區(qū)內，金盞東 路西側。 2. 核定建設用地標準：由于規(guī)劃范圍內的綠化用地總面積為286.7公頃。按照市規(guī)劃 委員會《綠化隔離地區(qū)綠化用地內安排產業(yè)用地面積的規(guī)劃要求》有關標準核定 ，其綠化用地內3%可安排綠色產業(yè)建設用地，占地面積為8.6公頃，本次規(guī)劃的 觀光果園內共安排綠色產業(yè)建設用地，占地面積為8.6公頃，本次規(guī)劃的觀光果 園共安排建設用地4公頃，其余4.6公頃建設用地結合鄉(xiāng)域西部的世紀藝術城項 目設置。其中的會所用地0.67公頃，會議休閑中心占地3.33公頃。 3. 四至范圍： 東距金盞東路145米，南側以現狀溝渠為界，西側和北側以現狀土路為界。 2. 土地使用性質：公園用地 3. 用地控制指標 1. 總用地面積：3.33公頃 2. 建筑高度：小于9米 3. 建筑密度：小于50% 4. 容積率：1.0 5. 建筑面積：3.33萬平米 6. 綠地率：30% 7. 建筑后退規(guī)劃用地邊界距離：2米 8. 出入口方位：東 9. 停車位：266輛（80輛/萬平方米，地面停車應占10%） 1. 東壩地區(qū)環(huán)境及升值成長分析 [pic] 東壩規(guī)劃鳥瞰 封戈／攝 Ｊ０９７ 東壩進入北京房地產的視野緣于２００１年傳出的香港和記黃埔的李嘉誠欲在東壩投資 １００億元，圈地５０００畝，大舉進軍北京房地產市場的傳言。雖然傳言未能實現， 可是東壩卻趁著天時、地利、人和之勢而熱鬧起來。２００２年６月，東壩第一個新項 目——北京奧林匹克花園正式亮相，在短短幾天之內，該項目推出的一期幾乎被認購一空 。東壩熱了起來。 東壩位于市區(qū)的東北部，與天通苑、回龍觀、石景山等同屬北京市規(guī)劃中的十大邊緣。 居住集團距其西北的望京、酒仙橋集團和南面的定福莊集團都比較近。其東北為首都機 場，西南為商務中心區(qū)。根據北京市規(guī)劃設計研究院做的東壩邊緣集團控制性初步規(guī)劃 ，其范圍包括東壩鄉(xiāng)全部，平房鄉(xiāng)的平房村、石各莊村，將臺鄉(xiāng)的北崗子村，金盞鄉(xiāng)的 北馬房村。規(guī)劃建設用地范圍控制在五環(huán)路以東，亮馬河北路和東壩路以南，金盞東路 以西，姚家園路以北的區(qū)域內。據了解，原東壩邊緣集團中規(guī)劃的工業(yè)用地，由于與該 地區(qū)周邊規(guī)劃的中高檔住宅不協調，擬進行調整，工業(yè)用地將另行選擇。 良好的開發(fā)環(huán)境 按照北京市的總體規(guī)劃，東壩集團規(guī)劃總面積３６２６．２７公頃，建設用地規(guī)劃面積 １８１５．５公頃。其中，規(guī)劃的居住用地僅５５０公頃，占總體規(guī)劃的３０％，而保 證優(yōu)質環(huán)境的高尚生活的綠化隔離帶面積則達１０００多公頃，占了總規(guī)劃面積的５５ ％左右，這表明東壩將成為京城的又一個綠色氧吧。 由于在十個邊緣集團中，東壩是最晚開發(fā)的一個，這就有足夠的經驗將其規(guī)劃得更好。 北京市有關部門充分吸取了方莊、望京、回龍觀等居住區(qū)開發(fā)量過大，環(huán)境問題不好解 決的教訓，決定將東壩地區(qū)建設成北京的綠色住宅區(qū)，整體是低密度住宅。規(guī)劃部門對 東壩提出的要求是限高３０米，容積率不得超過１．５。這就為開發(fā)商做成高檔項目提 供了必要的條件，而這一條件，也促成了該地區(qū)房產的升值。 從房地產開發(fā)商的角度看，東壩地區(qū)植被覆蓋率高，拆遷難度較小，與其他熱門地區(qū)相 比，東壩的開發(fā)環(huán)境非常好，開發(fā)商只需把精力投向小區(qū)的建設當中，其他問題很容易 解決。幾家東壩地區(qū)開發(fā)商大多表示將依附于東壩的綠色環(huán)境，在小區(qū)中營造出與周邊 環(huán)境相匹配的社區(qū)環(huán)境。住宅模式也將以多層、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ為主，使東壩真正 成為人們的理想居所。 未來便利的交通配套 東壩東起東葦路，南接朝陽路，北接機場高速路，新建的６０米寬的姚家園路橫貫東西 ，直接與東三環(huán)相接，交通環(huán)境優(yōu)越。目前有關部門還在加緊交通建設，東壩西側建成 了雙向六車道的五環(huán)路。東壩北部規(guī)劃中的亮馬河北路也將建成通車。如此一來，東壩 將與燕莎商圈相接，并與城區(qū)的地鐵相連，直達市區(qū)。此外，規(guī)劃中的地鐵１０號線， 將進一步拉近東壩與中關村的距離。 同時，政府有關部門加大了東壩配套設施的建設。包括學校、郵局、教育、文化、休閑 、娛樂等多種配套設施正在逐步完成。 從北京奧林匹克花園的購買情況來看，買房人多數是用來居住而不是投資，大部分是初 次置業(yè)者。還有一些人在城里有房，但在東壩則購買面積較大的戶型，對于他們來說， 東壩由于交通、環(huán)境的優(yōu)勢，都打算將這里作為自己的永久性居所。 奧林匹克花園為東壩的開發(fā)打響了第一槍，天鴻集團、蒙特利爾等大型房地產企業(yè)以及 一些實力雄厚的民營企業(yè)將陸續(xù)進軍東壩。天鴻集團在東壩南邊積極籌備一個超大型項 目。該項目占地數千畝，整體是個低密度住宅，其中有板樓、塔樓、聯排別墅、單體別 墅、小高層等各類住宅，４０％的綠化率，南側還將建設一個大型公園。 由于東壩還沒有經過大規(guī)模的開發(fā)，先天環(huán)境優(yōu)勢明顯，尤其是東壩毗鄰ＣＢＤ，空氣 質量、綠化率都是其他ＣＢＤ周邊區(qū)域無法企及的，因此未來東壩將真正成為ＣＢＤ的 后花園。 第二部分 北京高爾夫球場市場SWOT分析 [pic] 一、北京市已建成的高爾夫球場 |名稱 |地點 |規(guī)格、占地 |建成時間 | |北京國際高爾夫俱樂部 |北京昌平十三陵水庫 |18洞，72桿 |1986年 | | |北側 | | | |北京高爾夫球俱樂部 |順義縣潮白河東側 |18洞，72桿，占地|　 | | | |200萬平方米 | | |北京華堂國際高爾夫俱 |北京東郊燕郊經濟開 |占地100公頃 |　 | |樂部 |發(fā)區(qū) | | | |北京鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部 |順義縣馬坡鄉(xiāng)潮白河 |18 洞，標準桿72 |1995年 | | |西岸 | | | |北京鴻禧長新國際高爾 |　 |　 |　 | |夫俱樂部 | | | | |北京北辰高爾夫球會（ |亞運村 |　 |　 | |練習場） | | | | |北京京都高爾夫俱樂部 |河北涿州石佛林場， |18洞72桿國際標準|　 | | |距北京市界僅10公里 |平原型高爾夫球場| | |北京京南永樂高爾夫俱 |北京琉璃河鎮(zhèn)南8km |18洞72桿國際標準|　 | |樂部 | |平原型高爾夫球場| | |北京京輝高爾夫俱樂部 |北依燕山，南畔青龍 |　 |　 | | |湖 | | | |華彬國際高爾夫俱樂部 |　 |　 |　 | |北京關松高爾夫俱樂部 |朝陽區(qū)高碑店 |5萬平方米 |1999年 | |（練習場） | | | | |北京森林高爾夫俱樂部 |　 |　 |　 | |北京環(huán)球高爾夫俱樂部 |朝陽區(qū)亮馬橋路36號 |占地49.79公頃 |　 | |北京大運河高爾夫俱樂 |通州區(qū)胡各莊鄉(xiāng) |18洞，標準桿數72|　 | |部 | |桿。 | | |北京金色河畔高爾夫俱 |北京京順路裕京花園 |四個短洞，長280 |　 | |樂部(練習場) |東側 |碼，練習果嶺面積| | | | |2800平方米練習場| | | | |共有雙層60個打位| | | | |。 | | |北京遙上高爾夫俱樂部 |北京房山區(qū)遙上鄉(xiāng) |占地1000畝，18洞|2000年 | | | |，標準72桿 | | |北京麗京高爾夫俱樂部 |首都機場高速公路北 |上下兩層共24個練|　 | |（練習場） |側 |習球位和一個果嶺| | | | |，闊60米， | | |海淀高爾夫俱樂部 |　 |球道全長250米， |在建 | | | |有60個打位 | | |北京朝陽高爾夫俱樂部 |朝陽區(qū)團結湖北口上 |52個打位的雙層練|在建 | |（廣濟堂） |四路 |習場，球道為9洞 | | | | |，1865碼，標準桿| | | | |30 | | 2. 高爾夫市場現狀 北京市高爾夫球場建設的基本情況： 　　1、北京市高爾夫球場分布情況 　　北京市于1986年建成第一個高爾夫球場，在經歷了15年的發(fā)展后，目前正式建成營 業(yè)和部分建成營業(yè)的高爾夫球場15個，總占地面積為約1400公頃，總球道數為360個。主 要分布在北京市的朝陽、海淀、房山、通州、大興、昌平、順義7個區(qū)縣。 北京市目前已經經過正式批準正在建設中和未經過批準正在建設中的高爾夫球場有17個 ，總占地面積約1500公頃，總球道數為351道；其中已由市計委正式審批的項目為11個， 未經審批的6個。主要分布在朝陽、昌平等9個區(qū)縣。 　　北京市目前還有相當數量的一些高爾夫球練習場，一般一個練習場占地約3公頃左右 ，大一些的8公頃，小的只有1公頃或更小。據不完全統(tǒng)計，全市大約有20個左右。 　　2、高爾夫球場的用地性質情況 　　北京市的球場建設用地情況，我們做了一次較深入的調查，城近郊區(qū)球場一般建在 綠化隔離帶中，個別建在廢棄魚塘、公園娛樂用地中；遠郊區(qū)、縣的球場大都建在荒山 、坡地、河套、河灘內。 　　3、高爾夫球場污染情況 　　我們對部分北京高爾球場使用化肥和農藥情況做了調查，主要肥料品種為膨代雞糞 和蚯蚓肥，為有機肥；農藥主要是殺蟲劑，品種為代森錳鋅（殺菌劑）和多菌靈、百菌 清（預防藥）；大部分球場在除草時主要是人工除草，使用除草劑的量很小。 　　4、高爾夫球場用水量調查 　　根據我們對全市所有高爾夫球場用水量的調查，主要集中在每年的5- 8月間。平均每個球場日用水量為1000噸左右。 　　5、北京市高爾夫球市場情況 　　高爾夫消費一般以會員形式居多，根據我們了解到的情況，現在打球人在2萬人左右 ，經常打的有7- 8千人，目前，北京地區(qū)每年消化高爾夫會員卡在300張左右，日常打一場球的費用，平 均每人300元左右。從經濟效益分析，目前北京市已開業(yè)的球場，每個平均年收入在100 0萬元左右，基本能維持正常球場經營。 高爾夫是健康、文明、高尚的運動 　　高爾夫運動是改革開放的產物。這次黨的十六大，提出了全面建設小康社會，旅游 業(yè)要為全面建設小康社會作貢獻。中國高爾夫運動旅游的發(fā)展對于改善城市投資環(huán)境， 吸引外來資金，擴大對外交流，活躍地區(qū)經濟都起到了積極的推動作用。 　　高爾夫運動是一項在陽光下、綠地上、氧分充足的強身健體休閑運動，適合各種年 齡、性別的人們參考。它對維護生態(tài)，保護自然環(huán)境非常有益，不僅起到了綠化、美化 環(huán)境的作用，而且是外來投資者和往來客商工作之余的最佳去處。 　　根據目前休閑運動發(fā)展狀況，體育休閑大多以戶外為主，且呈兩極分化趨勢，其中 一類為挑戰(zhàn)生命極限，強調驚險刺激、帶有冒險的運動，如蹦極、攀巖、輪滑等，多為 青少年參與。而另一類則注重人與自然的親近與交流，如高爾夫、網球、沙灘運動等。 而高爾夫運動被認為是最有前景和發(fā)展?jié)摿Φ捻椖?，因為在任何高爾夫賽事中絕無吹哨 或喧囂，它把文明禮貌與健體競技融為一體。是世界公認的可以接觸時間最長、溫和、 智能的運動。實踐證明，高爾夫運動應是本世紀最受歡迎的運動。 　　由于以上因素，高爾夫目前已成為國家政要、經濟魁首、社會名流喜愛的高尚活動 ，每逢國際峰會或重要商業(yè)談判，高爾夫都被列為活動內容之一，以作為非正式場合交 往溝通的良機。 高爾夫運動是值得重點培育的產業(yè) 　　作為一個具有良好發(fā)展前景的運動，高爾夫運...
千畝果園