和睦花園戶型定位建議
戶 型 定 位 建 議 ︵ 初 稿 ︶ 目 錄 一、和睦花園周邊小區(qū)現(xiàn)狀（表1） 二、和睦花園周邊小區(qū)分析及結(jié)論 三、和睦花園付款方式對(duì)比表 四、和睦花園戶型面積建議初案 五、和睦花園主力客戶群分析表 注：本報(bào)告是在和睦花園的地塊環(huán)境調(diào)研及三種售樓付款方式的對(duì) 比分析基礎(chǔ)上得出的建議，此建議最終仍需經(jīng)市調(diào)的再次論證。 一．和睦花園周邊小區(qū)狀況表 |小區(qū)名稱 |小區(qū)位置 |小區(qū)規(guī)模 |小區(qū)配套 |面積跨度（m2 |建造時(shí)間 |居民構(gòu)成 | | | | | |） | | | |和睦新村 |南靠衢州路，西依莫干山 |占地面積15公頃，由54幢6～7 |管道煤氣、有線電視、一所|28～80 |1983 |大多為湖濱、少年宮一帶的折 | | |路，隔衢州路與項(xiàng)目地塊 |層住宅組成 |小學(xué)、2個(gè)小區(qū)內(nèi)花園、約2| | |遷戶，工廠職工次之 | | |對(duì)望 | |0個(gè)商店 | | | | |華豐新村 |南至衢州路，東至運(yùn)河， |占地面積13萬(wàn)平方米，由27幢 |管道煤氣、有線電視、自行|30～70 |1985 |華豐紙業(yè)有限公司職工及家屬 | | |西至禾豐橋，北至華豐廠 |平、樓房，幾十戶農(nóng)宅組成 |車(chē)棚、 | | | | | |北圍墻 | | | | | | |勤豐住宅 |南靠衢州路，東鄰莫干山 |由10幢7層住宅樓組成 |有線電視、管道煤氣、自行|60～120 |1994 |杭州鐵路分局、藍(lán)孔雀化學(xué)纖 | |小區(qū) |路，距項(xiàng)目地塊150米左右| |車(chē)棚 | | |維有限公司職工為多，祥符鎮(zhèn) | | | | | | | |鎮(zhèn)干部次之 | |化纖新村 |莫干山路花園崗，北鄰汽 |占地面積4578平方米，建筑面 |有線電視、管道煤氣、自行|60～70 |1985 |杭州化學(xué)纖維廠職工及家屬 | | |車(chē)北站 |積47494平方米，住宅10幢 |車(chē)棚 | | | | |廣興新村 |湖墅北路 |建筑面積42000m2 |有線電視、管道煤氣、小賣(mài)|38～92 |1997 |折遷戶為主，電視臺(tái)職員次之 | | | |，由10幢7層住宅樓組成。 |店、自行車(chē)棚、車(chē)庫(kù) | | |。 | |和睦路住 |和睦路南段 |和睦路南段兩側(cè)，以自建房為 |以小賣(mài)店和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等低檔| |1983 | | |宅區(qū) | |主 |配套為主 | | | | |打鐵弄住 |項(xiàng)目地塊正南面，距地塊1|由一些單位的宿舍房和雜亂的 |步行約10分鐘，到達(dá)農(nóng)貿(mào)市| |1983 |當(dāng)?shù)剞r(nóng)民居多，其次為大中型 | |宅區(qū) |0米。 |農(nóng)居所構(gòu)成 |場(chǎng)。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周?chē)∨涮R| | |國(guó)營(yíng)企業(yè)職工。 | | | | |全 | | | | |墨香苑 |莫干山路以西，余杭塘路 |由3幢板式小高層公寓及臨街商| |89.1～237.5 |2000 | | | |以北，塘河路以南 |鋪、地下車(chē)庫(kù)組成 | | | | | |啞吧弄小 |湖墅北路，大關(guān)橋下端 |由7幢7層住宅組成 |有線電視、管道煤氣、自行| |1994 |回遷戶、消防隊(duì)員工、私營(yíng)企 | |區(qū) | | |車(chē)棚 | | |業(yè)主 | 二、和睦花園周邊小區(qū)分析及結(jié)論 由上表可見(jiàn)： 1．周邊小區(qū)大部分為94年以前的老區(qū)，住戶60％以上為國(guó)營(yíng)企業(yè)的職工，收入在杭城屬 于中下水平，考慮到城北老區(qū)的總體環(huán)境和這部分潛在客戶的承受能力，和睦花園的 戶型定位大體上應(yīng)以中、小戶型為主，輔以大面積戶型。小面積戶型應(yīng)以平層為主， 大面積戶型以錯(cuò)層為主。 1. 從該區(qū)塊的現(xiàn)售商品房和睦南苑來(lái)看，戶型跨度在61－83 m2之間，全部為小戶型，銷(xiāo)售率目前為85％左右，但其付款方式單一，僅限一次性付 款。若本案采用多樣化付款方式，則可相應(yīng)提升潛在客戶對(duì)大中套型的價(jià)格承受能力 ，但考慮到本區(qū)塊內(nèi)的潛在客戶群趨向中年化，他們對(duì)銀行按揭方式的接受程度有所 保留，因此定30％左右的小戶型仍是必要的。 2. 本案位于城北工業(yè)區(qū)內(nèi)，存在一部分收入水平較高的私營(yíng)企業(yè)主和城郊結(jié)合部的農(nóng)民， 他們因工作或生活原因首選城北作居住地，這部分人對(duì)戶型面積要求高，對(duì)總價(jià)承受 能力強(qiáng)，針對(duì)這部分消費(fèi)群定20％左右的大戶型較為妥當(dāng)。 3. 作為典型的老區(qū)平民圈層，他們追求的是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，緊湊的戶型結(jié)構(gòu)、盡量少的公攤面 積、經(jīng)濟(jì)合理的室內(nèi)布局是最適合他們的。在本案的戶型設(shè)計(jì)上，如何在有限的套型 面積內(nèi)使結(jié)構(gòu)盡可能緊湊，布局盡可能合理，面積、空間的浪費(fèi)盡可能減少。 三．一次性付款、商業(yè)貸款和公積金貸款的對(duì)比分析：（以均價(jià)3000元／m2為準(zhǔn)） 一次性付款： | 面積 |60 m2 |80 m2 |100 m2 |120 m2 |150 m2 | |付款方式 | | | | | | |一次性付款 |18萬(wàn) |24萬(wàn) |30萬(wàn) |36萬(wàn) |45萬(wàn) | 商業(yè)貸款： | 面積|60m2 |80m2 |100m2 |120m2 |150m2 | |付款方式 | | | | | | | |首付 |月供 |首付 |月供 |首付 | | |首付 |月供 |首付 |月供 | |60－80 |二室一廳、二室二廳 |30％ |均價(jià)3000元／m2 |18萬(wàn)－24萬(wàn) | |80－100 |二室一廳、二室二廳、|30％ | |24萬(wàn)－30萬(wàn) | | |三室二廳 | | | | |100－120 |三室二廳、四室二廳 |20％ | |30萬(wàn)－36萬(wàn) | |120－140 |三室二廳、四室二廳 |20％ | |36萬(wàn)－42萬(wàn) | 五．和睦花園主力客戶群分析表： |面積（m2） |比例 |客戶群分析 | | | |主力客戶群體 |家庭結(jié)構(gòu)及生活方式 |可能選擇的主要| | | | | |付款方式 | |80以下 |30％ |收入中下的年青夫婦 |初巢或滿巢階段，希望擁 |二成或三成商業(yè)| | | | |有屬于自己的小家庭 |貸款或公積金貸| | | | | |款 | |80－120 |50％ |效益較好的企事業(yè)單位員工|初巢或滿巢階段，追求生 |五成商業(yè)貸款或| | | |、 |活的舒適品位和情調(diào) |一次性付款 | | | |企業(yè)中層管理人員、 | | | | | |個(gè)體工商戶 | | | |120以上 |20％ |私營(yíng)企業(yè)主、 |滿巢階段，追求生活享受 |五成商業(yè)貸款或| | | |城郊結(jié)合部的農(nóng)民 |和財(cái)富炫耀 |一次性付款 | 下階段工作簡(jiǎn)介 1、[市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告] 在市場(chǎng)完整調(diào)研的基礎(chǔ)上，將從杭州市商品住宅市場(chǎng)整體供求現(xiàn)狀出發(fā)，對(duì)杭州市場(chǎng) 尤其是和睦花園所處市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行分析，透視杭城商品住宅之操作水準(zhǔn)，評(píng)判杭城消費(fèi) 者目前之消費(fèi)意識(shí)和行為方式，人而深入發(fā)掘本項(xiàng)目之可借鑒點(diǎn)。 包括 1）杭州市商品住宅市場(chǎng)整體現(xiàn)狀調(diào)研 2）項(xiàng)目類比個(gè)盤(pán)分析 3）杭州市商品住宅消費(fèi)行為分析 2、[市場(chǎng)定位分析報(bào)告] 在對(duì)本項(xiàng)目考察和進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研分析的基礎(chǔ)上，提煉本項(xiàng)目所具備的地產(chǎn)因子，并結(jié) 合本項(xiàng)目所處之區(qū)塊的商品住宅供給需求分析。 ·總體市場(chǎng)定位 ·主力客戶群定位 ·產(chǎn)品定位 3、[市場(chǎng)價(jià)值分析報(bào)告] 在對(duì)本項(xiàng)目考察和進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研定位的基礎(chǔ)上，闡述商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的方法― ―類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法，并對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)各要素進(jìn)行量化對(duì)比和分析，綜合評(píng) 判本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)價(jià)值。 ·商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概論 ·項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析 4、[定價(jià)模擬] 在對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)值判斷基礎(chǔ)上，根據(jù)類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值確定項(xiàng)目均價(jià)，并運(yùn)用“差異性 系數(shù)定價(jià)法”對(duì)項(xiàng)目不同朝向、樓層的單位進(jìn)行價(jià)格模擬。 ·均價(jià)的確定 ·具體單位的定價(jià)模擬
和睦花園戶型定位建議