寧夏回族自治區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法
寧夏回族自治區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法 寧夏回族自治區(qū)人民政府令第1號(hào) 《寧夏回族自治區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》，已經(jīng)1998年7月25日自治區(qū)人民政府 第5次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布，自1999年1月1日起施行。銀川市、石嘴山市、青銅 峽市自發(fā)布之日起先行施行 自治區(qū)主席 馬啟智 一九九八年八月十二日 寧夏回族自治區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法 第一章總則 第一條為了加強(qiáng)城市居住小區(qū)的物業(yè)管理，規(guī)范居住物業(yè)的使用、維修和其他管 理活動(dòng)，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益。為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境 ，根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際制定本辦法。 　　第二條本辦法適用于本自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)城市居住小區(qū)的物業(yè)管理。 　　第三條本辦法所稱城市是指導(dǎo)國(guó)空按行政建制設(shè)立的市和鎮(zhèn)。 　　本辦法所稱居住物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)），是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。 　　本辦法所稱產(chǎn)權(quán)人，是指物業(yè)的所有權(quán)人。 　　本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承擔(dān)人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。 　　本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受居住小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管 理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。 　　第四條自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)主管全區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理工作，負(fù)責(zé)組織實(shí) 施本辦法。 　　各市、縣建設(shè)行政主管部門(mén)或房產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱房產(chǎn)管理部門(mén)），負(fù)責(zé) 本行政區(qū)域內(nèi)城市居住小區(qū)物業(yè)管理工作。 　　規(guī)劃、工商、物價(jià)、環(huán)衛(wèi)、綠化、市政、公安等有關(guān)行政管理部門(mén)，按照各自的職 責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。 　　街道辦事外、鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督。 　　第五條物業(yè)管理實(shí)行主管部門(mén)行業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)人和使用人自治管理與委托物業(yè)管理 企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。 　　第六條新建居住小區(qū)必須依照本辦法實(shí)行物業(yè)管理。本辦法施行前已驗(yàn)收交付使用 的居住區(qū)和住宅小區(qū)也應(yīng)依照本辦法實(shí)行物業(yè)管理。 第二章物業(yè)管理組織 第七條城市居住區(qū)、住宅小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱居住小區(qū)）都應(yīng)依照本辦法成立居住小區(qū) 物業(yè)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）。管理會(huì)是代表居住小區(qū)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人合法 權(quán)益的群眾性組織、由產(chǎn)權(quán)人和使用人的代表組成。 　　街道辦事處、居委會(huì)、公安派出所可派代表參與管委會(huì)的工作。 　　第八條管委會(huì)由所在地房產(chǎn)管理部門(mén)組織召集居住小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人大會(huì)或產(chǎn)權(quán) 人、使用人代表會(huì)選舉產(chǎn)生。 　　產(chǎn)權(quán)人、使用人大會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)和公安派出所的 代表列席。 　　管委會(huì)產(chǎn)生后，居住小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人大會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會(huì)由管委負(fù)責(zé) 召集。 　　產(chǎn)權(quán)人、使用人大會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會(huì)每年至少舉行一次。 　　第九條產(chǎn)權(quán)人、使用人大會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會(huì)行使下列職權(quán)： 　?。ㄒ唬┻x舉、罷免管委會(huì)委員； 　?。ǘ徸h通過(guò)管委會(huì)章程和居住小區(qū)公約； 　?。ㄈ┞?tīng)取管委會(huì)的工作報(bào)告。 　?。ㄋ模┞?tīng)取物業(yè)管理企業(yè)的工作報(bào)告。 　　（五）改變或撤銷(xiāo)管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定； 　　（六）決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。 　　第十條管委會(huì)由五到十五名委員組成，一般為兼職，每屆任期三年，可連選連任。 　　管委任發(fā)會(huì)設(shè)主任一人、副主任若干人、主任、副主任在管委會(huì)委員中選舉產(chǎn)生， 并報(bào)所在地房產(chǎn)管理部門(mén)備案。 　　第十一條管委會(huì)行使下列是職權(quán)： 　?。ㄒ唬┢鸩莨芪瘯?huì)章程和居住小區(qū)公約； 　　（二）選聘物業(yè)管理企業(yè)； 　?。ㄈ┍O(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行； 　?。ㄋ模徸h物業(yè)管理企業(yè)制度的年度管理計(jì)劃和為居住小區(qū)管理服務(wù)的重大措施； 　　（五）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理工作； 　　（六）調(diào)處物業(yè)管理糾紛； 　　（七）召集產(chǎn)權(quán)人、使用人大會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會(huì)，并向大會(huì)報(bào)告工作和有 關(guān)事項(xiàng)。 　　第十二條管委會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地房地產(chǎn)管理部門(mén) 辦理登記： 　　（一）管委會(huì)登記申請(qǐng)書(shū)； 　?。ǘ┕芪瘯?huì)組成人員名單； 　　（三）管委會(huì)章程。 第三章物業(yè)管理企業(yè) 第十三條物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證和資質(zhì)年審制度。 物業(yè)管理企業(yè)享有國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。 物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一執(zhí)行財(cái)政部頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》。 第十四條物業(yè)管理企業(yè)需經(jīng)自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)資質(zhì)審查合格，向工商行政管 理機(jī)關(guān)辦理注冊(cè)登記，向物價(jià)管理部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取收費(fèi)許可證，向所在地房產(chǎn)管理部 門(mén)登記備案后，方可接受委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。 　　第十五條物業(yè)管理企業(yè)向自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)認(rèn)證，應(yīng)當(dāng)提供下 列文件和資料： 　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證申請(qǐng)書(shū)； 　?。ǘ┢髽I(yè)章程； 　?。ㄈ┓ǘ?yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明； 　?。ㄋ模┙?jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理人員的任命書(shū)或聘任書(shū)、技術(shù)職稱證書(shū)和物業(yè)管理培 訓(xùn)證書(shū)。 　　第十六條物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)： 　　一級(jí)企業(yè)：物業(yè)管理房屋建筑面積15萬(wàn)平方米以上，注冊(cè)資金40萬(wàn)元以上，并 配備具有工程師或經(jīng)濟(jì)師職稱的人員2名以上，初級(jí)職稱或經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的人員4名以 上。 　　二級(jí)企業(yè)：物業(yè)管理房屋建筑面積15萬(wàn)平方米以上，5萬(wàn)平方米以上，注冊(cè)資金 30萬(wàn)元以上，并配備具有工程師或經(jīng)濟(jì)師職稱的人員1名以上，初級(jí)職稱或經(jīng)專業(yè)培 訓(xùn)的人員4名以上。 　　三級(jí)企業(yè)：物業(yè)管理房屋建筑面積5萬(wàn)平方米以下，2萬(wàn)平方米以上，注冊(cè)資金 20萬(wàn)元以一，并配備具有初級(jí)職稱的人員2名以上，經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的人員2名以上。 　　第十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于每年二月十日前，填報(bào)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年審報(bào)告 書(shū)，向所在地房產(chǎn)管理部門(mén)提出年審申請(qǐng)，并提交上年度統(tǒng)計(jì)報(bào)表、資產(chǎn)負(fù)債和損 益表。 　　物業(yè)管理企業(yè)年審報(bào)告書(shū)由自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一印制。 第四章物業(yè)管理服務(wù) 第十條居住小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位必須按照規(guī)劃要求，建設(shè)便于物業(yè)管理的配套 設(shè)施，并經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，方可向居住小區(qū)管理委會(huì)辦理移交。 　　第十九條物業(yè)管理企業(yè)接受管委會(huì)委托，承擔(dān)居住小區(qū)物業(yè)管理時(shí)，應(yīng)當(dāng)與委 托人簽訂物業(yè)管理合同。合同應(yīng)載明下列事項(xiàng)： 　　（一）物業(yè)管理服務(wù)的區(qū)域和具體事項(xiàng)； 　?。ǘ┪飿I(yè)管理服務(wù)的具體標(biāo)準(zhǔn)； 　?。ㄈ┪飿I(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)； 　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理服務(wù)的期限； 　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的收支； 　?。┍O(jiān)督檢查物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)間和方式； 　?。ㄆ撸┻`約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式。 　　房屋的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新、也可以在合同中約定。 　　合同簽訂后，由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)居住小區(qū)所在地的房產(chǎn)管理部門(mén)備案。 　　第二十條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利； 　?。ㄒ唬┮罁?jù)物業(yè)管理合同及有關(guān)規(guī)定，對(duì)居住小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理并收取物業(yè)管 理服務(wù)費(fèi)； 　　（二）制止損壞居住小區(qū)物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，對(duì)造成的損失有權(quán)要求 賠償； 　?。ㄈ┮蠊芪瘯?huì)協(xié)助管理； 　?。ㄋ模┻x聘專業(yè)公司或聘用專人承擔(dān)清潔、保安、綠化等專項(xiàng)服務(wù)工作； 　　（五）從事與物業(yè)管理有關(guān)的其他多種經(jīng)營(yíng)及有償服務(wù)活動(dòng)； 　　（六）依據(jù)合同的約定，對(duì)不照章交納各種費(fèi)用的住戶，可采取必要的限制性 措施，或視情節(jié)提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理。 　　第二十一條物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)： 　?。ㄒ唬┮勒瘴飿I(yè)管理合同，對(duì)委托管理的房屋及相關(guān)的公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、修 繕、更新； 　?。ǘ┏袚?dān)居住小區(qū)內(nèi)物業(yè)保安、保潔、防火、綠化及其他便民服務(wù)工作； 　　（三）接受行業(yè)管理，重大管理措施提交管委會(huì)審議決定； 　?。ㄋ模┙邮苡嘘P(guān)行政管理部門(mén)及街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督； 　?。ㄎ澹?duì)違法行為及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。 　　第二十二條物業(yè)管理企業(yè)必須嚴(yán)格履行與管委會(huì)簽訂的合同，按下列要求做好 服務(wù)工作。 　?。ㄒ唬?shí)施管委會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃時(shí)，必須執(zhí)行國(guó)家自治區(qū)規(guī)定 的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 　?。ǘ⒆≌墓灿貌课弧⒐灿迷O(shè)備和公共設(shè)施的使用維護(hù)方法、要求、注意 事項(xiàng)及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，書(shū)面告知產(chǎn)權(quán)人和使用人； 　?。ㄈ┙?jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行巡視、檢查，定期對(duì)住宅的共用部門(mén)、共用設(shè) 備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)； 　?。ㄋ模┌l(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措 施，并按合同約定進(jìn)行維修； 　　（五）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理； 　　（六）做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料 和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)； 　?。ㄆ撸┒ㄆ谙蚬芪瘯?huì)報(bào)告物業(yè)管理工作情況及物業(yè)管理費(fèi)用的收支帳目，接受 審核，改進(jìn)和完善管理服務(wù)工作； 　　（八）發(fā)現(xiàn)違反本辦法或者居住小區(qū)公約的行為，應(yīng)立即進(jìn)行勸阻、制止，并 向管委會(huì)或有關(guān)行政主管機(jī)關(guān)報(bào)告； 　　（九）按照物業(yè)管理合同的約定，做好其他管理服務(wù)事項(xiàng)。 第五章物業(yè)的使用及維護(hù) 第二十三條產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)及居住小區(qū)的公約，正確使用 和維護(hù)房屋及本配套的公用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地，妥善處理相鄰關(guān)系。 　　人為造成房屋及公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。 　　物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響產(chǎn)權(quán)人和使用人安全時(shí)，所在地房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)督 促物業(yè)管理企業(yè)限期維修。 　　第二十四條物業(yè)使用中禁止下列行為： 　?。ㄒ唬p壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌； 　　（二）占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備； 　?。ㄈ┰谄脚_(tái)、屋頂、通道或者其他用場(chǎng)地和部位搭建建筑物、構(gòu)筑物； 　　（四）侵占綠地，毀壞綠化； 　?。ㄎ澹﹣y設(shè)攤點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)； 　?。﹣y倒垃圾、雜物； 　?。ㄆ撸┰诮ㄖ?、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂定、亂刻畫(huà)； 　?。ò耍┡欧庞卸?、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲； 　?。ň牛┓?、法規(guī)禁止的其他行為。 　　第二十五條產(chǎn)權(quán)人或使用人裝修住宅，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理 企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項(xiàng)告知產(chǎn)權(quán)人或者使用人。 　　第二十六條任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域的道路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修 或者公共利益需要臨時(shí)占用或挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與管委會(huì)簽訂協(xié)議，并在約 定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。 　　第二十七條房屋的外墻面、樓梯間、公用通道、屋面、上下水管道、供熱和煤 氣管理、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、電視共用天線、消紡設(shè)施等房屋 公用部位和共用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 　　第二十八居住小區(qū)內(nèi)戶外的水、電、煤氣、熱力、通訊管線及垃圾清運(yùn)等，分 別由供水、供電、供氣、供熱、電信、環(huán)衛(wèi)等單位負(fù)責(zé)。 　　居住小區(qū)內(nèi)戶外的道路、溝渠、池、井、綠化、連廓、停車(chē)房（棚）、場(chǎng)地、 管委會(huì)用房等非經(jīng)營(yíng)性公用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修、養(yǎng)護(hù)、清掃和管理。 　　第二十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)人應(yīng)向管委會(huì)提供下列資料和復(fù)制件： 　?。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)規(guī)劃和竣工總平面圖； 　?。ǘ﹩误w建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、竣工圖； 　?。ㄈ┑叵鹿芫€竣工圖； 　　（四）其他開(kāi)展物業(yè)管理所需資料的復(fù)制件。 　　無(wú)述資料的，應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)人重新測(cè)繪后將復(fù)制件移交管委 會(huì)。 第六章物業(yè)管理費(fèi)用 第三十條依照本辦法實(shí)行物業(yè)管理的公有住宅和新建商品住宅出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè) 立物業(yè)維修儲(chǔ)備金。 　　物業(yè)維修儲(chǔ)備金必須用于住宅共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新， 不得挪作他用。 　　第三十一條物業(yè)維修儲(chǔ)備金按出售公有售房款的20%至30%，由各售房單位提繳 ，新建商品房按建筑面積每平方米10元收取，由售房單位支付。 　　已經(jīng)出售的公有住宅和商品住宅，物業(yè)維修儲(chǔ)備金的提繳、支付，參照前款規(guī) 定，由住宅所在地縣級(jí)以上人民政府規(guī)定。 　　第三十二條物業(yè)維修儲(chǔ)備金由市、縣房產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一收取，代為管理，全部 存入金融機(jī)構(gòu)，設(shè)立專門(mén)帳房，按照銀行同期同檔次單位存款利率計(jì)會(huì)利息。 　　物業(yè)維修儲(chǔ)備金應(yīng)當(dāng)按幢立帳，按戶核算，?？顚Ｓ檬褂梦飿I(yè)管理企業(yè)提出計(jì) 劃，經(jīng)管委會(huì)同意后，報(bào)請(qǐng)所在地房產(chǎn)管理部門(mén)審核批準(zhǔn)后支付。 　　房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)縱維修儲(chǔ)備金的收支情況，接受產(chǎn)權(quán)人和使用 人的監(jiān)督。 　　第三十三條物業(yè)維修、更新的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)： 　?。ㄒ唬┳≌杂貌课缓妥杂迷O(shè)備的維修，更新費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)人或使用人承擔(dān)。 　　（二）住宅共用部位和共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由整幢住宅的產(chǎn)權(quán)人或數(shù) 幢住宅的產(chǎn)權(quán)人，按照各自擁有的住宅面積比例共用承擔(dān)；依照本辦法設(shè)立物業(yè)維 修儲(chǔ)備金的，在物業(yè)維修儲(chǔ)備金中列支 　?。ㄈ┕苍O(shè)施的維修、更新費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人按照各自 擁有的住宅面積比例共同承擔(dān)，依照本辦法設(shè)立物業(yè)維修儲(chǔ)備...
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