構(gòu)建北京市二手房指數(shù)系統(tǒng)的思路和具體操作步驟
目 錄 中文摘要 I 英文摘要 II 1 緒 論 1 1.1 研究背景 1 1.1.1 北京二手房市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)分析 1 1.1.2 北京市二手房發(fā)展存在的主要問(wèn)題 4 1.1.3 京、滬兩地二手房市場(chǎng)對(duì)比分析 5 1.2 建立北京二手房指數(shù)的分析研究?jī)?nèi)容 7 1.3 建立北京二手房指數(shù)的理論和實(shí)踐意義 8 1.4 文獻(xiàn)綜述及評(píng)價(jià) 9 1.4.1 房地產(chǎn)指數(shù) 9 1.4.2 二手房指數(shù)發(fā)展概況 12 1.5 本文的研究方法 14 2 北京二手房指數(shù)的建立 16 2.1 指數(shù)理論基礎(chǔ) 16 2.1.1 指數(shù)的性質(zhì) 16 2.1.2 指數(shù)的作用 16 2.1.3 指數(shù)的分類 17 2.1.4 指數(shù)編制的基本問(wèn)題 18 2.1.5 指數(shù)的計(jì)算方法 18 2.2 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制的理論模型 19 2.3 北京二手房指數(shù)的構(gòu)建 22 2.3.1 編制北京二手房指數(shù)的技術(shù)路線 22 2.3.2 編制北京二手房指數(shù)的模型選擇 23 3 建立北京二手房?jī)r(jià)格指數(shù)中幾個(gè)核心問(wèn)題的細(xì)究 26 3.1 采樣區(qū)域劃分及采樣點(diǎn)的選擇 26 3.2 采樣區(qū)域內(nèi)“標(biāo)準(zhǔn)房”選擇 27 3.3 基期的確定 28 3.4 價(jià)格的提取及測(cè)算 29 3.5 指數(shù)的計(jì)算 32 3.6 幾個(gè)注意事項(xiàng)： 33 4 北京市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)的模擬 34 4.1 模擬的范圍及方法 34 4.2 模擬步驟 34 4.3 結(jié)論 39 5 北京二手房景氣指數(shù)的構(gòu)建 41 5.1 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)基本原理 41 5.1.1 房地產(chǎn)周期 41 5.2 北京二手房預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì) 43 5.2.1 系統(tǒng)簡(jiǎn)介 43 5.2.2 影響二手房市場(chǎng)的主要指標(biāo) 43 5.2.3 綜合指數(shù)計(jì)算方法的選擇 45 5.3 北京市二手房景氣指數(shù)編制流程 46 5.3.1 指標(biāo)的選擇 46 5.3.2 指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)及數(shù)據(jù)調(diào)整 47 5.3.3 消除量綱影響 47 5.3.4 權(quán)數(shù)的確定 47 5.3.5 確定基準(zhǔn)對(duì)比時(shí)期 48 5.3.6 季節(jié)和價(jià)格因素調(diào)整 48 5.3.7 計(jì)算數(shù)學(xué)模型選擇 48 5.4 “北京二手房景氣指數(shù)”的預(yù)期作用 49 6 結(jié)論和展望 50 致 謝 51 參考文獻(xiàn) 52 1 緒 論 1.1 研究背景 在國(guó)外比較成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，存量房交易量，即二手房交易量占整個(gè)房地產(chǎn)交易 量的80%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)增量房的交易。二手房是房地產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分，供給和需求 極為分散是其最大特點(diǎn)。同時(shí)，二手房是銜接房地產(chǎn)梯級(jí)消費(fèi)的重要環(huán)節(jié)，對(duì)于盤活存 量房產(chǎn)，重新配置房地產(chǎn)資源，滿足人們多元化的住宅需求，對(duì)于促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)一、 二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)和良性循環(huán)起到非常重要的作用。 北京市二手房起步較晚，市場(chǎng)尚不是很成熟。相比較，上海二手房交易已發(fā)展較為 成熟，成交量與新建商品房持平，占據(jù)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的半壁江山，且上海市成立有專門 的二手房指數(shù)辦公室，目前定期發(fā)布二手房指數(shù)報(bào)告，對(duì)于提高市場(chǎng)運(yùn)行效率，指導(dǎo)消 費(fèi)起到良好的作用。反觀北京市二手房市場(chǎng)，其快速的發(fā)展使得二手房指數(shù)的研究和發(fā) 布已經(jīng)成為市場(chǎng)的呼喚，歷史的必然。在這個(gè)大背景下，本文對(duì)于北京市二手房指數(shù)體 系做了較為深入的研究，提出了構(gòu)建北京市二手房指數(shù)的思路和具體操作方法。另外， 本文研究的二手房指已由北京市房屋土地管理局頒發(fā)房屋所有權(quán)的有效證件，可在房地 產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)流通，賣房人具有完全處置權(quán)的房屋，并且本文研究的重點(diǎn)落腳在交易量大 、對(duì)社會(huì)生活影響重大的二手住宅市場(chǎng)。 1.1.1 北京二手房市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)分析 北京市二手房市場(chǎng)的放開(kāi)可追溯至1999年10月7日，北京市政府以40號(hào)令發(fā)布了《北 京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》，《辦法》的發(fā)布施行，標(biāo)志著北京 市住房二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng)。2002年北京二手房成交量只有8000套，到2003年成交量達(dá)到 2萬(wàn)套，增幅達(dá)150%，但成交量水平也僅與1997年的上海二手房相當(dāng)。結(jié)合現(xiàn)有成交數(shù)據(jù) 以及趨勢(shì)預(yù)測(cè)，預(yù)期2004年北京市二手房成交量將達(dá)到5萬(wàn)套左右，未來(lái)五年將達(dá)到發(fā)展 較為成熟的上海二手房市場(chǎng)的水平—─每年十幾萬(wàn)套的成交量。北京的二手房市場(chǎng)正處于 快速發(fā)展階段，考慮到北京約有2.2億平方米的存量房市場(chǎng)（約260萬(wàn)套，其中商品房80 00萬(wàn)平方米，80萬(wàn)套；公房約1.4億平方米，160- 200萬(wàn)套，理論上均有交易的可能性，所以北京的二手房市場(chǎng)潛力巨大。 1、成交量高速平穩(wěn)增長(zhǎng)，市場(chǎng)交易日趨活躍 北京市二手房自1999年底放開(kāi)以來(lái)，成交量高速增長(zhǎng)，2000年成交約1100套，2004 年有望成交量突破5萬(wàn)套，比2000年增長(zhǎng)約44倍，比去年翻一番多。自2000年開(kāi)始，歷年 相比前一年的增長(zhǎng)速度分別為354％、60％、163％、138％。具體成交情況見(jiàn)下圖： [pic] 注：由于1999年底北京二手房市場(chǎng)剛放開(kāi)，成交量忽略，2004年成交量為根據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù) 預(yù)測(cè)，資料來(lái)源于北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)及相關(guān)網(wǎng)站。 2、價(jià)格小幅波動(dòng)，與新建商品房相比價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯 根據(jù)2003年8月至2004年8月統(tǒng)計(jì)資料顯示，北京市二手房均價(jià)呈季節(jié)性小幅波動(dòng)的 趨勢(shì)，平均價(jià)格為3213元/平方米，總體走勢(shì)比較平穩(wěn)，說(shuō)明市場(chǎng)交易狀況良好。相比較 而言，新建商品房進(jìn)入2004年，平均售價(jià)一直呈下降趨勢(shì)，反映出房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)有飽 和的趨勢(shì)，平均價(jià)格為5446元/平方米。可見(jiàn)，北京市二手房?jī)r(jià)格僅為新建商品房的59％ ，價(jià)格優(yōu)勢(shì)非常明顯。 [pic] 注：資料來(lái)源于北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)及相關(guān)網(wǎng)站，新建商品房包含經(jīng)濟(jì)適用房， 且包括現(xiàn)房和預(yù)售房。 3、已購(gòu)公房是主導(dǎo)力量，但二手房商品房比重在增大 自北京市二手房起步，再上市房（包括二次轉(zhuǎn)讓的已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房）一直是 二手房市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，如2003年第一季度，再上市公房成交2133套，占72%；存量房中 的二手商品房（空置或二手商品房）只有820套，占28%。2004年1月份，再上市房成交1 390套，占二手房成交量的54.5%，而存量房中的二手商品房成交1158套，占到45.5%。從 下表也可以看出，二手商品房的比重有增大的趨勢(shì)。從上海的二手房交易，已購(gòu)公房的 交易面積一般占總二手房交易的25%左右，已購(gòu)公房成交的套數(shù)僅占存量房交易套數(shù)的4 0%左右，因此上海二手房交易量中二手商品房的份量較重，而北京目前的狀況跟上海恰 恰相反，已購(gòu)公房的成交量占60%左右，說(shuō)明北京的房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)還未形成良性互 動(dòng)，而這取決于房地產(chǎn)新開(kāi)發(fā)量以及市場(chǎng)需求的飽和情況。 [pic] 4、央產(chǎn)房放量速度加快，潛力巨大 央產(chǎn)房是北京市特有，指中央在京直屬單位已購(gòu)公有住房，總量約有5000萬(wàn)平方米 ，60多萬(wàn)套左右。2003年10月8日，央產(chǎn)房允許上市交易，引起業(yè)內(nèi)外人士的廣泛關(guān)注， 整個(gè)10月份成交10余套，至11月有91套央產(chǎn)房通過(guò)審查。2004年春節(jié)過(guò)后，隨著央產(chǎn)單 位建立職工住房檔案的提速以及自身品質(zhì)得到越來(lái)越多購(gòu)房者認(rèn)可，央產(chǎn)房上市交易日 漸活躍，至2月3日，有496套通過(guò)審核，截止3月31日，交易大廳蓋章通過(guò)的央產(chǎn)房已達(dá) 到1000套，成交368套，截至7月27日上市達(dá)2341套，成交1128套；至8月31日，上市275 1套，成交1323套。從下表也可以明顯看出，央產(chǎn)房的上市量在不斷攀升的，成交量約為 上市量的一半。毫無(wú)疑問(wèn)，央產(chǎn)房60萬(wàn)套的巨大市場(chǎng)容量，其大量上市必將對(duì)北京二手 房市場(chǎng)形成巨大的推動(dòng)作用。 1.1.2 北京市二手房發(fā)展存在的主要問(wèn)題 北京二手房市場(chǎng)近兩年發(fā)展迅猛，政府有關(guān)主管部門、各大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、研究 機(jī)構(gòu)群策群力，致力于北京市二手房的健康發(fā)展，但縱觀北京二手房市場(chǎng)還很不成熟和 完善，筆者認(rèn)為主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題： 1. 供求比例失衡 自北京二手房市場(chǎng)開(kāi)放以來(lái)，一直處于賣方市場(chǎng)，需求大大多于供給。主要因?yàn)楣?房上市交易有層層障礙，供給難以放量，另外，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)尚未飽和，流通的二手 商品房較少。從需求角度，二手房由于戶型小，低總價(jià)，區(qū)位相對(duì)優(yōu)勢(shì)，受到廣大中低 收入家庭的偏好。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年北京二手房市場(chǎng)的供需比例大約為1：8，2004年上半 年有所下降，在1：5左右。 2、公房上市存在瓶頸，大量上市有難度 首先，北京的可售公房總量約為200萬(wàn)套左右，但扣除數(shù)量較多的軍產(chǎn)、央產(chǎn)房，其 余可上市交易的已購(gòu)公房?jī)H為50萬(wàn)套左右。2003年10月，隨著總量約80萬(wàn)套的央產(chǎn)房允 許上市交易，北京市已購(gòu)公房再上市的供給量有望得到改觀。其次，由于很多公房沒(méi)有 產(chǎn)權(quán)證、再上市交易必須經(jīng)過(guò)原產(chǎn)權(quán)單位同意、蓋章，以及交易過(guò)程中煩多的手續(xù)，也 增加了公房再上市交易的難度。 3、消費(fèi)者尚未形成梯級(jí)置業(yè)升級(jí)的觀念 消費(fèi)者受 “買新不買舊”、“購(gòu)房一步到位”等傳統(tǒng)置業(yè)觀念束縛，購(gòu)房首選新建商品房，尚未形成 “先舊后新，先小后大，先低檔后高檔”的理性梯級(jí)置業(yè)升級(jí)觀念，對(duì)二手房缺乏足夠的 認(rèn)知。人們消費(fèi)觀念不改變，缺乏需求的拉動(dòng)，北京二手房市場(chǎng)很難放量，房地產(chǎn)二、 三級(jí)市場(chǎng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)。 4、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)水平有待進(jìn)一步提高 據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，截至2004年3月，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京房地產(chǎn)中介公司總共有6000家， 而有資質(zhì)的中介在1500到1600家左右，真正算得上有一定規(guī)模的公司也就十幾家，其中 ，不乏像我愛(ài)我家、順馳、鏈家等大型正規(guī)中介，也存在不少“皮包”公司，甚至黑中介 ，2002年至2004年相繼發(fā)生的“恒基無(wú)限事件”、“堅(jiān)石事件”、“立天基業(yè)事件”，不斷使 北京房地產(chǎn)中介行業(yè)遭遇誠(chéng)信危機(jī)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在加強(qiáng)行業(yè)自律的同時(shí)，政府有關(guān) 主管部門應(yīng)做好監(jiān)管工作，加大懲治力度，維持公平、公正的市場(chǎng)秩序。 5、交易透明度不高，運(yùn)行效率低下 目前，北京的二手房交易存在嚴(yán)重信息不對(duì)稱的問(wèn)題，交易雙方對(duì)市場(chǎng)價(jià)格沒(méi)有很 好的把握，而很多房地產(chǎn)中介不讓買賣雙方見(jiàn)面或采取現(xiàn)金收購(gòu)的方式，從中賺取差價(jià) 。交易雙方由于缺乏大量的市場(chǎng)交易信息作為參考依據(jù)，對(duì)房屋價(jià)值的認(rèn)識(shí)不夠客觀， 僅僅依賴評(píng)估所產(chǎn)生的價(jià)格又存在相當(dāng)主觀的成份，同時(shí)，交易執(zhí)行細(xì)則的不完善，手 續(xù)復(fù)雜，限制較多，交易成本較高，均導(dǎo)致了整個(gè)二手房市場(chǎng)運(yùn)行效率不高。因此，北 京市有必要借鑒上海的成功經(jīng)驗(yàn)，由權(quán)威機(jī)構(gòu)定期公布北京二手房指數(shù)和區(qū)域成交價(jià)格 ，增強(qiáng)信息透明度，指導(dǎo)二手房市場(chǎng)交易。 6、出租市場(chǎng)的高回報(bào)率，阻礙了二手房流通 截至2003年底，北京有409萬(wàn)的流動(dòng)人口①，房屋租賃市場(chǎng)需求旺盛，一般情況，房 屋出租的年投資回報(bào)率一般在7- 8%左右，因此，房主若不是短期內(nèi)急需大筆資金，往往會(huì)選擇將閑置房屋出租而不是出 售，一定程度上減少了二手房源供給，阻礙了房屋進(jìn)入三級(jí)市場(chǎng)流通。 1.1.3 京、滬兩地二手房市場(chǎng)對(duì)比分析 衡量一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否成熟的主要標(biāo)志，就是看其二手房市場(chǎng)是否成熟。 2003年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房交易量?jī)H為上海的30%，但北京和上海無(wú)論從人口、G DP、新建商品房交易量等各方面總量相當(dāng)，城市歷史比上海多600年，城市面積也是上海 的近一倍，存量房數(shù)量也高于上海，這說(shuō)明北京二手房市場(chǎng)發(fā)展明顯滯后，同時(shí)，也表 明北京的二手房市場(chǎng)有很大的發(fā)展空間。北京、上海二手房具體成交情況比較見(jiàn)下圖： [pic] 據(jù)上海全市公有住房出售情況統(tǒng)計(jì)顯示，至2002年年底為止，全市已累計(jì)出售公有 住房153.5萬(wàn)套，建筑面積8355.1萬(wàn)平方米，占可售公房總量80%以上，約占全市住房總 量的40%。可見(jiàn)，上海的可售公房總量約為200萬(wàn)套左右，與北京的可售公房的總量相當(dāng) 。但由于北京有較多的軍產(chǎn)、央產(chǎn)房不能上市交易，壓縮了北京已購(gòu)公房的上市量，使 得北京與上海可上市交易的已購(gòu)公房量有較大的差距，兩地二手房的供需平衡的不同， 導(dǎo)致了北京與上海的二手房交易量有很大的差距。隨著2002年10月份，約80萬(wàn)套左右的 央產(chǎn)房允許上市交易，將加快縮短北京與上海二手房市場(chǎng)之間的差距。 回顧上海二手房市場(chǎng)的發(fā)展，上海自1994年開(kāi)始推行以房屋置換為突破口，實(shí)現(xiàn)房 地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)以來(lái)，二手房市場(chǎng)發(fā)展迅猛，交易量大幅度攀升。1996 年上海二手房的交易面積總量?jī)H有82萬(wàn)平方米，到2000 年，交易量猛增到778萬(wàn)平方米，短短5年之內(nèi)增長(zhǎng)了近10倍左右。而2001，達(dá)到1400多 萬(wàn)平方米，幾乎翻了一倍；2002 年又進(jìn)一步上升到1790萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26%；2003年上升至2300萬(wàn)平方米，成交套數(shù) 首次超過(guò)增量房，同比增長(zhǎng)28%。 北京二手房市場(chǎng)自1999年底開(kāi)放以來(lái)，一直在高速發(fā)展。由于1999至2000年，北京 的二手房市場(chǎng)剛開(kāi)放，成交量過(guò)低，不妨以2001年的成交量5000套為基數(shù)。預(yù)計(jì)到2004 年，北京二手房的成交量將會(huì)超過(guò)5萬(wàn)套，因此北京只需用4年的時(shí)間就增長(zhǎng)了約10倍， 而上海卻用了5年的時(shí)間。但從目前來(lái)看，北京跟上海還是有較大的差距。2003年第一季 度北京的已購(gòu)公房交易為15.8萬(wàn)平米，而上海卻達(dá)到103萬(wàn)平米，是北京的6.5倍。由此 看來(lái)，北京二手房市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)難以達(dá)到上海的水準(zhǔn)，上海的二手房交易畢竟已經(jīng)有10 年的歷史，而北京只有短短的不到4年的時(shí)間。但是，雖然北京二手房市場(chǎng)的起點(diǎn)低，與 上海相比差距大，但其發(fā)展速度快，依目前的發(fā)展速度，北京的二手房交易就有望在4- 5年內(nèi)達(dá)到上海的水平。 從上海與北京二手房市場(chǎng)的對(duì)...
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