某商貿城營銷策劃案
某商貿城營銷策劃案 第一部分 市場篇 項目實施之前，需對整個市場環(huán)境進行深入的調查分析，準確掌握市場信息，把握市 場環(huán)境的變化。因此，我們組織了一支專業(yè)的市場調查小組對項目的市場環(huán)境進行了細 致的調查研究。 一、項目營銷環(huán)境調查分析 1、某城區(qū)環(huán)境 A. 地區(qū)簡介 全鎮(zhèn)占地總面積381平方公里，人口6.8萬人，其中城區(qū)人口1.8萬人。總面積為36 2平方公里，其中城區(qū)面積6.5平方公里。全國153個重點示范鎮(zhèn)及全區(qū)20個重點小鎮(zhèn)之 一；具有良好的投資環(huán)境。 B. 交通發(fā)達、運輸便利 東接鹿寨，相距17公里；西接L，相距25公里；處柳江、桂柳高速公路、國道322線 、209線、湘桂鐵路交匯處，是西南省區(qū)通往廣東、湖南的重要通道，來往客運非常繁 忙；水路有柳江航道、LQ江航道，上可通湘桂中原，下可通柳邕梧粵，區(qū)位優(yōu)勢獨特。 這些都為某商業(yè)的發(fā)展提供了得天獨厚的地理環(huán)境。 2、政策環(huán)境 C. 加大基礎建設，吸引外資 鎮(zhèn)政府加強某的基礎建設，擴大城區(qū)的建設力度，多方引進外來資金的投入并給 予多方優(yōu)惠政策，如按五折優(yōu)惠價收取土地征用費或租用費，在用水、用電方面給予 優(yōu)先安排，幫助代辦有關證、照手續(xù)等。一系列的優(yōu)惠政策，給某投資環(huán)境的改善提 供有力的支持與幫助，為某房地產業(yè)、商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的機會。 D. 長遠規(guī)劃 1997年起，鎮(zhèn)政府對全鎮(zhèn)實行至2015年的長遠規(guī)劃， 2004年再次調整規(guī)劃，加大鎮(zhèn)區(qū)功能完善性，擬2005年前 引資在碼頭處建設一座AA公園。規(guī)劃為房地產業(yè)的發(fā)展提 供了更多的機會，某房地產業(yè)的發(fā)展前景樂觀。 3、流通環(huán)境 E. 陸地交通繁忙 某做為一個交通樞紐，來往的車輛非常頻繁，每一時 間段車輛通過的頻率都較高。進入鎮(zhèn)區(qū)的道路周邊基本上都是車輛維修的鋪面， 約估有十家以上，可見陸地交通的繁忙及過往車輛之多。 項目位于鎮(zhèn)中心十字路口旁，各來往車輛絡繹不絕，均從此經過，保證了 區(qū)域內巨大的車流量，為項目營造旺盛的環(huán)境氛圍。 F. 水路交通發(fā)達 某鎮(zhèn)的水路交通也不落后于陸地交通，水運方便，LR西面的柳江河有兩個 碼頭，LQ江建有1個碼頭，年吞吐量15萬噸。LQ江上的水運很頻繁，可以 看見大小船只經常在江上穿行。水運以貨物運輸為主，到了趕集的日子， 客運船只逐漸增加，多數(shù)是來自倒江等地的下游民眾。 項目靠近LQ江碼頭，趕集日許多民眾通過此碼頭上到鎮(zhèn)上，這為項目開拓了 更大的市場。 G. 集日人流量增加 某集市人流量比平日盡多出一倍，人山人海，非常熱 鬧，趕集的民眾紛紛來到鎮(zhèn)上買賣，買賣品種眾多，以農副產品居多。集日以三 天為一個周期，在這一時期成交額也達到最高。集日的人流量給項目增添了大量 的人氣。 4、企業(yè)環(huán)境 H. 企業(yè)狀況 全鎮(zhèn)企業(yè)有紅磚、運輸、建筑、金屬制品、冶煉、包裝、合金、鋅品、食 品、機車修理、塑料等170多家企業(yè)，個體戶達2800多戶，其中千萬元企業(yè)14個， 500萬元企業(yè)21個。工業(yè)園區(qū)內有34家民營化工、冶煉類企業(yè)；造紙廠星羅棋布， 大大小小總共有8家左右，其中以林業(yè)造紙廠最大及最具規(guī)模，是廣西級的造紙企 業(yè)。整個鎮(zhèn)以工業(yè)較為發(fā)達且發(fā)展速度較快。 I. 大型企業(yè)入駐 與YY工業(yè)園區(qū)對接后，某鎮(zhèn)將在LQ江對岸再建一 個工業(yè)區(qū)，現(xiàn)已有睡寶床墊廠進駐，并開始建設廠房，將于明年年底投入上線。 緊隨著有汽配廠、錫制廠等較為大型、規(guī)?；钠髽I(yè)來到某投資建廠，其中多為 L、鹿寨的投資商。大型企業(yè)的入駐必然帶動某經濟的發(fā)展，提高居民收入，從而 刺激消費。 二、收入與消費的調查 1、人均年收入情況 A、 某行政管理范圍內的鄉(xiāng)、村、屯等人均年收入為2650元左右，而城區(qū)內的人均年 收入為10000元左右。 B、鎮(zhèn)政府收益的主要來源90%來至鎮(zhèn)工業(yè)的收入，剩余10%主要是運輸業(yè)及農 業(yè)。 某鎮(zhèn)人均年收入和財政收入來源統(tǒng)計表： | 區(qū)域 |人均年收入 |產業(yè) |鎮(zhèn)財政收入來源| | |（元） | |（%） | |城區(qū) |10000 |鎮(zhèn)工業(yè) |90 | |鄉(xiāng)、村、屯 |2650 |鎮(zhèn)運輸業(yè)及農 |10 | | | |業(yè) | | 可以看出 ，某城區(qū)的人均年收入相對還是比較可觀的，并且某鎮(zhèn)的工業(yè)帶動著整個鎮(zhèn)經濟 的發(fā)展，隨著鎮(zhèn)工業(yè)的不斷完善和改進，鎮(zhèn)經濟必定再上一個臺階，經濟的發(fā)展 帶動收入的增加，某人均收入可望提高，但是可以預見，居民收入增加同時儲蓄 也在不斷的增加。 2、企業(yè)職工收入情況 A、現(xiàn)有的工業(yè)園區(qū)內民營企業(yè)的人均月收入水平都在600元～1000元左右， 園內工人以周邊的居民為主，約估1000人左右。 B、林業(yè)造紙廠人均月收入在1000元左右，而鎮(zhèn)上制糖廠正在企業(yè)改制過程中 ，效益稍差先，但人均月收入也在600～800元左右。 某企業(yè)職工收入情況統(tǒng)計表： |類別 |企業(yè)結構 |人均月收入 | | | |（元） | |林業(yè)造紙廠 |股份制 |1000 | |鎮(zhèn)制糖廠 |企業(yè)改制中 |600～800 | |民營化工企業(yè) |合同制 |600～800 | |民營冶煉企業(yè) |合同制 |600～800 | 隨著近年工業(yè)園區(qū)擴建，做為L的衛(wèi)星城，與L工業(yè)相接軌，連接YY工業(yè)園 ，引進大型企業(yè)的入駐，帶動工業(yè)以及其他產業(yè)的發(fā)展，人均收入將再上 一個臺階。 3、消費情況 A、容消費水平與L消費水平相持平，生活用品及市場肉、菜類價格與L同類 物品在一個標準線上。 B、旅館住宿業(yè)不發(fā)達，客源不足，普通的旅館收費5元～15元/天，鎮(zhèn)重點 保護單位喜來登賓館最低消費80元/天。 某鎮(zhèn)除住宿較為便宜外，其他消費稍高，隨著經濟的發(fā)展，收入的提高將會 帶動消費水平的提高，但人們的消費意識也逐漸轉變，因此，消費不會趨于盲目 ，而是較為保守。 三、某鎮(zhèn)住宅開發(fā)總量調查分析 1、現(xiàn)有住宅狀況調查 A. 老城區(qū) 老城區(qū)多數(shù)是外來租住人員，連周邊人數(shù)共有1000多人，居住以平房、土 胚房為主，環(huán)境、衛(wèi)生較差。 B. 新城區(qū) a. 1996開始，整個鎮(zhèn)的文化政治中心整體搬遷到新城 區(qū)內，在政府搬遷的同時，原有居民跟隨一起搬入新城區(qū)，并且在新城區(qū)內買地 自建私人磚房，其中，磚房三層結構占50%，四層結構占30%，二層結構占20%。 b. 在較為熱鬧的街區(qū)及主干道，居民買地建房后一樓主要做為商鋪用，或自己居住 及出租，面積50㎡～80㎡不等，租金500元左右。 c. 據調查，新城區(qū)內除了原有居民外，還有周邊鄉(xiāng)村甚至L、鹿寨的外來人員買地建 房，部分買地主要為炒地賺差價。 2、現(xiàn)行開發(fā)的商住小區(qū)調查分析 A、BB商住小區(qū) |項目名稱 |BB商住小區(qū) | |占地 |125畝 |每戶占地 |80㎡～90㎡ | |總戶數(shù) |270畝 |推出時間 |2002年9月 | |銷售狀況 |銷售100塊宅基地左右 | |配套 |建有文化娛樂花園、貨運客運的停車場，中心道路 | |設施 |由開發(fā)商銷售前期建設完成，規(guī)劃并鋪設完畢排污 | | |、供水、用電等基礎設施 | |首 |宅基地位置 |靠近貨運、客運處 |宅基地數(shù)量 |48塊 | |期 | | | | | |開 | | | | | |發(fā) | | | | | | |銷售形式 |競標 |價格 |12～18萬 |銷售狀況 |全部售完 | | |開間 |5m～7.5m |進深 |12m～16m |層高 |3米 | | |A |宅基地位置|主干道旁 |規(guī)劃形式 |“棺材盒”形式 | |現(xiàn) | | | | | | |在 | | | | | | |開 |類 | | | | | |發(fā) | | | | | | | | |銷售價格 |1000元/㎡ |開間 |5m～7.5m | | | |進深 |12m～16m |層高 |3米 | | |B |宅基地位置|不臨街處 |規(guī)劃形式 |“棺材盒”形式 | | |類 | | | | | | | |銷售價格 |800元～900元/㎡ |開間 |5m～7.5m | | | |進深 |12m～16m |層高 |3米 | | |C |宅基地類型|別墅型地塊|規(guī)劃形式 |三面采光結構 | | |類 | | | | | | | |銷售價格 |1000元/㎡ |開間 |5m～7.5m | | | |進深 |12m～16m |層高 |3米 | |備 |現(xiàn)在開發(fā)的宅基地共185塊，分為A類、B類、C類三種形式銷售，已| |注 |經銷售了57塊，占現(xiàn)行開發(fā)總量的30%，C類宅基地共16塊已經銷售| | |了一塊。項目規(guī)定最高樓層只能建設四層，二年內開工，若二年內| | |不能開工，可到鎮(zhèn)上繼辦手續(xù)延期開工。 | BB商住小區(qū)規(guī)劃平面圖： B、某綜合性廣場 由鹿寨縣開發(fā)商投資建設，項目已經進行過開工奠基儀 式，但整個項目在規(guī)劃過程中，具體細節(jié)方案還沒有出臺。 從某鎮(zhèn)住宅開發(fā)總量的調查來看，住宅開發(fā)量并不多，除老城區(qū)、新城區(qū)外，只有現(xiàn)行 開發(fā)的BB商住小區(qū)。住宅狀況也并不理想，老城區(qū)環(huán)境、衛(wèi)生都較惡劣，隨著文化政治 中心的轉移，居住人口集中在新城區(qū)內，造成新城區(qū)人口密集。同時，隨著一些大型企 業(yè)的入駐，住宅開發(fā)總量必將增加。 四、某貿易市場調查分析 1、某農貿市場 A、市場地處于兩主干道之間，占地8、9畝，是最熱鬧及貨物最為齊全的集散地，其 中包括肉類行、成衣行、雜貨行、飲食行、布匹行、五金、門面等等，鎮(zhèn)工商局直接管 理。 B、 市場內20㎡左右的鋪面總共有90間，租金約估350～400元/月，有30間左右是一、二樓一 起出租的，租金約估為500～530元/月，攤位一共有220個，肉類攤位的租金最貴，約要 1萬～2萬元/年，以競標形式獲取租用攤位的優(yōu)先權，其它的固定攤位費在20元～50元/ 月左右，散攤要求收取市場管理費用，約估0.5元/天。 某農貿市場情況統(tǒng)計表： |類別 |數(shù)量 |租金 |備注 | |單間鋪面（20㎡）|90 |350元～400元/月 |肉類攤位以競標形| | | | |式獲取租用的優(yōu)先| | | | |權 | |兩層鋪面 |30 |500元～530元/月 | | |肉類固定攤位 | |1萬～2萬/年 | | | |220 | | | |其他固定攤位 | |20元～50元/月 | | |散攤 |市場管理費用：0.5元/天 | | 2、雒貿苑市場 A、市場處于新城區(qū)的住宅密集地方，周邊全是居民住 宅，這一點也制約了市場的交通，一些大型貨車、農用車無法進入市場內，限制了市場 的發(fā)展，在鎮(zhèn)政府加力要求下，凡進入某趕集銷售家禽、谷物米類的生意人全部進入雒 貿苑市場內經營。 B、雒貿苑市場每個攤位收2元/天的市場管理費用，而市場 內原有的14個水泥固定攤位主要用于飲食料，每月約130元的管理及租金費用，晚上以夜 宵經營為主。 C. 非趕集日市場內非常冷清，在白天基本沒有人在市場內經營。 3、馬路市場 沿馬路一路擺攤，主要以水果、農副產品批發(fā)為主，每個攤位收1.5元～3元的占路費及 管理費。馬路市場影響了整個鎮(zhèn)的形象以及衛(wèi)生環(huán)境，鎮(zhèn)政府針對這個問題對馬路市場 做出了一定的規(guī)劃，將再建設一個市場來解決這一問題，在地址上要求交通便利，宜于 車輛的進出。 通過對某貿易市場的調查可以看出，某貿易市場還不完善，除某農貿市場外，缺少 較具規(guī)模的農貿市場。雒貿苑市場除集日外基本上無人在市場內經營，非常冷清，馬路 市場則是大大影響了鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌。光是某農貿市場并不能滿足廣大消費者的消費需求，并 且市場的不規(guī)范性很大程度上阻礙了貿易的發(fā)展，因此，項目規(guī)劃建設一個最具規(guī)模的 大型農貿市場正恰恰填補了這一空缺。 五、調查結論 1、政府加快經濟發(fā)建設步伐，鼓勵投資，房地產發(fā)展?jié)摿薮蟆?A、某鎮(zhèn)正在一個起步的階段，百廢待興，鎮(zhèn)...
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