淺談商業(yè)物業(yè)實際操作中的幾個問題
淺談商業(yè)物業(yè)實際操作中的幾個問題 一 、開發(fā)與設計： 　　1、口岸成為商業(yè)經營成功的相對因素而非絕對因素。在目前各大城市的黃金口岸， 已經很難找到適合MALL大型綜合購物廣場、商業(yè)步行街等新型商業(yè)物業(yè)形態(tài)的大型地塊 ，往往在城郊結合部等新興小區(qū)密集的地方反而成為MALL、商業(yè)步行街選址的首選，其 人流量雖然略遜于市中心，但一般地塊較大，形狀方正，異型較少，周邊新興小區(qū)人群 購買力旺盛，適合商業(yè)建筑的興建。更何況地價低廉，有效降低了投資風險。譬如成都 著名的伊藤洋華堂的第二個店址便位于二環(huán)路以外的雙楠小區(qū)，覆蓋了周邊多個大型新 興中高檔成熟社區(qū)。 　　 　　2、注重豎向交通的易達性，市區(qū)內繁華地段所征得的黃金地塊一般較為狹窄。在這 種地塊限定的條件下，應強化2F與B1及其它樓層的交通便利性，將2F、B1當做一樓修， 引導上行、下行人流。譬如利用B1直接連接室外街道的出入口，2F的直接引向人行道的 自動扶梯，與其它商業(yè)物業(yè)直接相連的人行天橋等，創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通。 　　 　　3、注意開發(fā)臨街垂直面二樓以上區(qū)域的商業(yè)價值。大多數(shù)商場的3F以上往往租金低 廉，甚至難以出租。其實如果將臨街設計為通透立面，在3F以上劃出可臨窗觀景的景觀 區(qū)與商業(yè)經營區(qū)適當分隔，輔以獨立便捷的上行觀光電梯等，使其成為餐飲、咖啡、茶 室等對情調、視線要求較高的經營定位。筆者原來參與策劃的一個市中心購物廣場，其 5F- 8F商鋪原月租金定為50—70元/平方米根本無人問津，后來將可憑欄觀街景（臨街立面均 為大幅透明落地玻璃）的每層300余平方米面積單獨分隔，定位為餐飲娛樂景觀區(qū)，月租 金達100多元/平方米仍吸引了眾多餐飲、咖啡、茶室經營者，充分發(fā)掘了景觀價值。 　　 　　4、不可為追求外立面的效果而影響室內空間的使用，注意商場規(guī)劃布局所要求的邊 長、較小的長寬比，大柱距，合適的層高。這一點可謂老生常談，但至今在新建商場仍 可見到僅為6米的柱距和壓抑的裝修后室內凈高。預應力技術在如今已經相當成熟，它能 夠實現(xiàn)10米以上柱距而僅僅600- 700MM的梁高，極其有效地節(jié)約了層高。當然，最終理想凈高的實現(xiàn)還需要安裝與裝修工 程設計、施工的緊密配合，盡量提高通風、水電管道的吊裝高度，每個吊裝環(huán)節(jié)都不浪 費1個毫米，從而避免管道、風口、吊頂施工的粗糙使建筑、結構的精心設計前功盡棄。 二、銷售與招商： 　　1、在前期策劃就應確定銷售策略（至少以層為單位），一般有以下幾種模式： 　　 　　A、整售： 　　整售對很多開發(fā)商來講都是可遇而不可求的，商業(yè)行業(yè)整體利潤較低，注重資產的 良好流動性，一般不會采取直接購買的方式取得經營權。但對于總面積較小，總值相對 較低而增值潛力較大的物業(yè)，仍可嘗試接觸部分資金實力雄厚的投資性公司，購買方式 可以整體（部分）股權轉讓等形式進行以合理避稅。但一般來講，對整售不可抱有太大 希望，以免貽誤商機。 　　 　　B、不售、整租： 　　這種方式不牽涉產權轉讓，將數(shù)層甚至項目整體租賃給商業(yè)經營商。對于資金實力 比較雄厚，看好物業(yè)的升值的開發(fā)商往往這樣執(zhí)行。其優(yōu)點在于：整租給一家具備成功 經驗的商業(yè)經營公司，便于經營定位和統(tǒng)一經營管理，商業(yè)經營易于成功，物業(yè)租金逐 年遞增，形成穩(wěn)定的利潤源泉，而且可將物業(yè)抵押融資，等待增值。但經營方進行商業(yè) 選址時選擇面廣，談判實力強，壓價狠，開發(fā)商租金菲薄，初期資金壓力較大。 　　 　　C、不售、零租： 　　這種方式同樣為資金實力比較雄厚的開發(fā)商所青睞，但要求開發(fā)商具備出色的招商 能力和商業(yè)物業(yè)管理能力或者有優(yōu)秀的專業(yè)公司作為長期合作伙伴。廣州天河城就是一 個成功案例，數(shù)十萬平方米寸土未售，其開發(fā)商每年坐收租金數(shù)億，很多經營戶求租無 門。并且天河城的商業(yè)經營成功帶動了自身物業(yè)，周邊土地、物業(yè)的迅速增殖，形成了 良好的社會效益和經濟效益。 　　 　　D、零售、零租： 　　是一般中小型開發(fā)商以及低層商業(yè)樓盤和商業(yè)步行街的作法，有利于資金的迅速回 收，商鋪產權分散到客戶，滯銷商鋪則作為出租物業(yè)。不利于擴大企業(yè)資產規(guī)模和統(tǒng)一 經營定位。因為產權分散，難以統(tǒng)一經營管理，如果樓層較高，則極易出現(xiàn)一樓經營火 爆，二樓以上冷冷清清的局面。如樓層不高則風險較低，特別適合于商業(yè)步行街。成都 的羅馬假日廣場便成功操作了這種模式，該項目為商業(yè)步行街+大型超市，依靠著名大型 超市旗艦店吸聚人氣，商業(yè)步行街僅為2-3層，全部分割成20- 30平方米的單元商鋪，總價較低，吸引了眾多中小投資者，項目周期僅一年左右，贏得 了豐厚回報。 　　 　　E、零售、整租： 　 這是一種高收益高風險的運作模式，適用于大型封閉式商場。操作方法往往是：將每一 層劃分為10—50平方米的小產權進行銷售回收大量資金，確保項目盈利。然后通過返租的 方法從購房者手中取得商業(yè)鋪面的經營權，其返租利率一般定在6%——10%（高于銀行貸款 利率才有吸引力）。其優(yōu)點非常明顯： 　　a.短期內回收大量資金; 　　b.實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經營，易吸引上行人流，盤活樓盤，有利于樓盤升值，讓客戶感受 升值空間； 　　c.通過將經營權以返租的形式從產權所有者手中收回，交給真正經營實力的大商家 進行經營。 　　 　　其風險在于： 　　a.合同期不可能很長（如長達15年以上，大多數(shù)購房者取回商鋪的經營權時已進入 老年）。 　　一般10年為限，10年后業(yè)主進場自行經營或自行出租，會破壞商場統(tǒng)一經營格局， 引發(fā)一系列問題。 　　b.大型封閉式商場的基本無臨街鋪面，各個商鋪能否增值與口岸關系不大，主要依 賴于商場整體經營的成功。因此三樓以上銷售難度大，客戶風險高，一旦商場經營失敗 ，會導致業(yè)主租金顆粒無收。 　　c.6%—10%的返租率往往高于百貨業(yè)行業(yè)平均利潤率，入不敷出。 　　如何規(guī)避以上風險，可以從以下幾個方面入手： 　　a.保留部分主力商鋪，臨街商鋪控制在手中，避免商場“臉面”受制于人； 　　b.返租方絕不可為開發(fā)商，最好為與開發(fā)商毫無關系的第三方，避免日后的法律糾 紛； 　　c.銷售、租賃、合作自營多種方式進行，籌備各類人才商業(yè)經營和營運資金； 　　d.找有知名度的經營商作為領頭羊（如萬達購物廣場引進沃爾瑪,成都商業(yè)大世界引 進家樂福，廣州天河城引進日本吉之島，成都羅馬假日廣場引進好又多旗艦店），增強 購產權者信心，并有利于商場經營的成功； 　　e.返租利率不可定死，在合同中應約束返租利率隨國家中央銀行利率變化而浮動。 商場經營一般有3-5年的培養(yǎng)期，基本無盈利，因此返租利率應低開高走； 　　f.不能指望商業(yè)租金收益可以沖抵返租收益，應迅速將回收資金投入新項目，形成 資金的良性循環(huán)，培養(yǎng)返租資金的源泉。 　 　　總之，回籠資金（即產權分散銷售）與商業(yè)經營（即統(tǒng)一規(guī)劃經營）兩者總是一對 深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經營對開發(fā)商名譽、品牌的影響也將有很強的廣泛性和延 續(xù)性：試想，一個銷售不暢，入住率低的住宅小區(qū)是很容易被市民遺忘的。而對于一個 位于市中心，經營不善冷冷清清，返租承諾無法兌現(xiàn)（投資者云集討債）的大型購物廣 場：即使當年開發(fā)商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長期的負面社會影響也會使開發(fā) 商的品牌形象大打折扣。值此集團大舉進攻商業(yè)地產領域的大好時機，相信公司同仁必 能“膽大心細過三峽”，規(guī)避風險的同時獲得其豐厚的投資收益。 三、商業(yè)空間設計的現(xiàn)狀與趨勢及潛力 逛街、購物一直被視為是非「正務」，也一直被認為是微不足道的小事。然而，隨著經 濟與生活環(huán)境水準之提升，加以休閑時間之增加，尤其受歐美先進國家周休二日之影響 ，我國亦將真正實施周休二日制；屆時，逛街、購物，從事初級產業(yè)以外之商業(yè)活動， 已逐漸被視為生活中不可或缺缺之必要“活動”與動態(tài)元素。它可以是一種人文活動，也 可以是商業(yè)活動，更可以被視為是一種藝術，或環(huán)境認知與教育之多向度活動。為此， 如何在現(xiàn)有實質計畫體制下提供一個合理、人性且有效率之商業(yè)環(huán)境已是文明生活的一 環(huán)了。 　 　　然而國外之商業(yè)行為發(fā)展也著實深切影響了臺灣商業(yè)空間之發(fā)展與建設，大型購物 中心（Shopping Mall），行人徒步購物街（Pedestrian Mall）以及各種大型量販中心或如雨后春筍般成長的工商綜合區(qū)或大型目的型渡假中心 ；逐一成為必須面對或熟悉之一種生活模式或空間型態(tài)，而我們應朝那一個方向發(fā)展呢 ？ 　　現(xiàn)象與趨勢 　　(一)人性化V.S.科技化 　　 　　西門町的行人徒步街在十年前推動時仍需仰賴很多之公權力與公部門執(zhí)法之強力介 入，而在社區(qū)意識抬頭，社區(qū)總體營造成為社會發(fā)展之正常過程后，各地的行人徒步街 已有蔚然成風，究其原因，與民族認知及生活水平價值觀之提升有密切關系。是故，老 街新生，如鹿港、大溪、三峽與鶯歌等之主張強調地方化與人性化之商店街已在科技化 之發(fā)展中逆向找到其復生之泉源。 　　科技化是另一類型之商業(yè)空間發(fā)展模式，如具制式化的量販超市超級連鎖賣場、百 貨公司，它主張以計算機效率管理來取代一對一之傳統(tǒng)服務模式，如百貨公司中分相的 糖果專賣店（Sweet Cottage）與三峽老街店雜貨店中之五彩糖球（金怡糖），似乎是兩種截然不同之風味與 購物商業(yè)體驗。 　?。ǘ┳匀换疺.S.主題化 　　 　　1980年代幾乎可說是臺灣商業(yè)空間與經營模式之革命轉型里程碑。混合使用，因地 制宜或創(chuàng)造多樣性之綜合創(chuàng)意商場（如誠品書店、何嘉仁書店）又與均質化之主題商店 形成鮮明對比－例如麥當勞、Hard Rock Cafe、熱帶雨林…等。而天母地區(qū)各種主題餐廳、個性商店一一反映出商業(yè)空間之發(fā)展， 著實必須呼應當?shù)厥忻裰钚蛻B(tài)乃至生活價值觀與生活理念。 　　(三)個性化V.S.大眾化 　　 　　臺北永康街之藝術性個性化主題商圈已不只是一種地標，也成為一種生活語匯，貨 品之多寡與否是不重要，購物行為與商業(yè)模式不只是金錢之交易，它卻更深一層代表著 人際關系追求時尚之代言者或是社會之一面鏡子，當然其活力也在此。漁夫家飯、長春 藤生活系列、商店、書店、藝品、創(chuàng)作坊乃至民藝品無一不代表著地區(qū)之自明性，宛如 舊金山區(qū)之藝術家街坊。而另一方面，大眾化餐飲、家具「營區(qū)」亦同時鮮熾地闡明另 類消費者之需求。 　　(四)藝術化V.S.生活化 　　受到經濟成長之鼓舞，藝廊、畫廊或創(chuàng)作坊已成為中產知識分子的另一種生活消費 鏡子，而生活化之花市、玉市或路旁之水果攤、盆栽綠道亦一一反映出傳統(tǒng)生活型態(tài)與 消費空間之互動性，在生活扎根方面，假日農場、節(jié)慶市場乃至黃昏市集更一一代表著 市民生活歡樂。情感之宣泄，而兩者間之共存更說明了生活多樣化之趨勢與發(fā)展自主性 。 　　(五)國際化V.S.風土化 　　 　　天母西路的商店街闡明了國際化不只是賣舶來品而已，它代表著文化自明性與國際 社區(qū)之融合，語言與文字之無障礙（它包括了口語溝通與識別之國際化）當然還有是一 種能兼容國際禮儀，習俗或價值觀、制度之可行性。相對地，在風土與本土化方面，雖 然原住民文化，離島休閑渡假村之開發(fā)業(yè)已呈現(xiàn)新曙光，惟吾人仍無法將風土之美或地 方之特色不著痕跡地扎根在土地發(fā)展之特性中，例如蘭嶼與綠島、金門、澎湖等離島之 商業(yè)模式與空間環(huán)境仍停留在初級觀光產業(yè)之層次，如何與文化、休閑或生態(tài)之旅或文 化藝術之旅整合成長是今后發(fā)展之重點。 　　地方產業(yè)與商業(yè)空間之結合僅表面性地浮現(xiàn)在鶯歌陶瓷街、竹塹玻璃展或水里蛇窯 中，但若論藝術村、藝術鎮(zhèn)等之發(fā)展，仍有寬廣之成長空間亟待開發(fā)。印尼巴里島的風 土美質舉世聞名而其成功之精髓不在現(xiàn)代化而在將文化與地域語匯融入各項商業(yè)建設實 質空間中。 　　潛力與機制 　　溫濕亞熱帶氣候之商業(yè)環(huán)境絕對有其商業(yè)發(fā)展空間之特色與魅力，如何找尋自我潛 力、開拓可行機制并使之能成真則應是策略規(guī)劃者之首要任務： 　　(一)城鄉(xiāng)風貌之再造 　　城鄉(xiāng)風貌之再造不應再只是作樣板式之牌示、店面或一窩蜂式之產品販賣，它應亟 求的是獨特性、稀有性、例如嘉義梅山之賞梅，而梅山小鎮(zhèn)之風土景觀應融入其食衣住 行育樂。 　　阿里山車站前之商店街不僅有歷史、文化之根基，更有自然景觀氣象萬千之珍稀性 。為此，如何讓店街有原味，街區(qū)步道鋪面能與當?shù)鼐拔锶诤希仨氃僮云洹冈L景」 中找尋線索與答案。 　　北埔小鎮(zhèn)之客家街景，也是人文、歷史與風土民性之融合體，如何讓使用者、消費 者有時空融合真實歷境之震撼與感受，需要有軟硬件之整合。 　　集集車站之鐵道風光加上林產、物產與自然景觀之吸引力造就了獨一無二之風土鄉(xiāng) 情魅力，小茶坊、地方小吃...
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