海上海
上實海上海項目 提案報告 策源商辦事業(yè)部 · 市場研究部 二00四年六月 前言 市場篇 1、項目市場分析 1 項目立地條件分析 1 項目概況 o 用地性質(zhì) 本地塊用地性質(zhì)為綜合用地，土地使用年限： 70年 o 規(guī)劃指標(biāo)： 規(guī)劃總用地面積：84787.7平方米 總建筑面積：232797平方米 住宅總建筑面積：89710平方米 創(chuàng)意居（LOFT）總建筑面積：78081平方米 商業(yè)街總建筑面積：16000平方米 綜合容積率：2.44, 綠化率：35.2% o 地塊現(xiàn)狀分析 辦公和住宅用地處于場地平整階段，商業(yè)地塊正在打樁。 2 項目周邊環(huán)境分析 o 周邊環(huán)境 項目南部飛虹路為一條小馬路，周邊聚集了一批代拆廠房及舊公房，路況有待改善。 項目北部遼源西路為一條機動車單行道，兩邊的建筑以老式公房為主，沿街有小型的 便利店等生活商業(yè)配套。 項目西部大連西路為區(qū)域的主干道，路況良好，是通往虹口及浦東區(qū)域的必經(jīng)之路。 o 周邊交通條件 從車行系統(tǒng)來看，項目依靠主干道大連路，車行可快速到達(dá)陸家嘴、上海不夜城、人 民廣場、四川北路和五角場等主要商業(yè)商務(wù)中心。同時軌道交通4號線和8號線均在本項 目鄰近區(qū)域設(shè)站，借助軌道交通體系，可大大提升本項目的交通條件，便于人流的疏導(dǎo) ，擴(kuò)大項目的影響。 但項目臨近的飛虹路、遼源西路均為單行道，將對本項目的出行和未來商業(yè)人流的導(dǎo) 入帶來不便。 o 周邊商業(yè)生活配套 該項目距離控江路商業(yè)街較近，可以滿足一般的購物需求。沿大連路有些規(guī)模尚可的 餐飲店，如即將開業(yè)的蘇浙匯等。其他的小馬路上有一些便利店和面包房等。整個配套 基本可以滿足普通居民的日常生活。 同時，本項目到達(dá)四川北路、五角場、提籃橋等地區(qū)的車程一般在15分鐘以內(nèi)，因此 本案也處于幾大商圈的共同輻射范圍之內(nèi)。因此本項目較為齊全的商業(yè)配套為本項目帶 來生活便利的同時，也將增大項目商業(yè)部分的市場競爭。 小結(jié) 綜上而言，目前本項目的區(qū)域環(huán)境較為一般，雖然大連路和軌道交通的建設(shè)對 項目交通條件有極大的提升作用，但遼源西路和飛虹路為單行道，對本項目的 辦公和商業(yè)產(chǎn)品十分不利。 隨著北外灘、東外灘開發(fā)的相繼啟動以及“知識楊浦”的打造，未來仍將有效的 改善項目的市場環(huán)境，同時鑒于項目產(chǎn)品在上海市場的開創(chuàng)性，報告對上海市 宏觀經(jīng)濟(jì)和宏觀房地產(chǎn)市場的發(fā)展形式、項目周邊的市政規(guī)劃以及區(qū)域市場的 依賴度較大，因此以下報告將立足于本案，著力于關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市政規(guī) 劃、競爭市場趨勢等三個外部因素，分析項目未來所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。市場環(huán) 境以及規(guī)劃前景。 2 項目宏觀市場環(huán)境分析 1 上海市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)向好，房產(chǎn)政策趨嚴(yán)。 房地產(chǎn)業(yè)是上海國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，具有很強的產(chǎn)業(yè)綜合性和關(guān)聯(lián) 性，對宏觀經(jīng)濟(jì)的敏感度極高。近幾年上海宏觀經(jīng)濟(jì)健康的運行形勢為本市房 地產(chǎn)業(yè)提供了十分有利的發(fā)展契機。 o 源源不斷的需求動力——國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長 90年代以來，上海市GDP增長在穩(wěn)定11%—13%之間，高于全國平均增長水平2—3 個百分點。 2003年上海市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）6250.81億元，按可比價格計算，比上 年增長11.8%，是上海市經(jīng)濟(jì)連續(xù)第12年保持兩位數(shù)增長，也是自1997年以來 6年中增長最快的一年。 2003年上海市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到46585元，折合5600美元，較2002年增加 15%。區(qū)域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)增速發(fā)展的趨勢日益明顯。 o 市民消費升級 全市居民收入繼續(xù)增加，房產(chǎn)等高檔消費品支出明顯增加。2003年，全市職工 年平均工資為22160元，比上年增長13.8%。年末，全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 6054.6億元，當(dāng)年新增1139.02億元。吃、穿、用等商品消費分別比上年增長 7.5%、7%和11.1%，汽車、房產(chǎn)等高檔消費品支出明顯增加，消費升級趨勢日 益明顯。 o 市場需求動力呈多元化——外向型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，間接推動外資消費 2003年上海市積極實施促進(jìn)外貿(mào)出口的政策措施，推進(jìn)出口加工區(qū)建設(shè)，外貿(mào) 出口實現(xiàn)了高速增長。全年外貿(mào)進(jìn)出口總額1123.97億美元，比上年增長54.7 %。其中外商投資企業(yè)出口308.13億美元，比上年增長60.8%，占全市出口總額 的63.6%。 隨著上海城市投資環(huán)境的優(yōu)化，對外商的吸引力不斷上升。2003全年批準(zhǔn)外商 直接投資合同項目4321項，比上年增長43.5%；吸收外資合同金額110.64億美 元，增長23.5%；實際到位金額58.5億美元，增長30.1%。 o 居住環(huán)境的不斷升級、改善——重大工程建設(shè)碩果累累 2003年，本市重大工程建設(shè)全面豐收，完成投資621.52億元，占全社會固定資 產(chǎn)投資的比重超過四分之一。功能性、樞紐型、網(wǎng)絡(luò)化的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大 規(guī)模開展。上半年“一橋兩隧”開通將中心城區(qū)過黃浦江的車道由26條迅速增加 到44條；年內(nèi)新開工的A30郊區(qū)環(huán)線和A5嘉金、A7亭楓高速公路等項目將繼續(xù) 優(yōu)化本市骨干道路網(wǎng)、高速公路網(wǎng)的布局，增強對外交通的整體功能。 繼續(xù)全面推進(jìn)城市綠化建設(shè)，城市生態(tài)環(huán)境繼續(xù)改善。“一號重大工程”碩果累 累，徐家匯公園三期、外環(huán)線400米綠帶一期工程、上海廣場公園項目、虹橋 河濱公園等綠化項目相繼完工，新增綠地超過2100公頃，為進(jìn)一步改善城市形 象和環(huán)境奠定了基礎(chǔ)。 2 保持慣性前進(jìn)的上海地產(chǎn)市場 2003年，上海市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持快速發(fā)展，呈現(xiàn)出投資總量擴(kuò)張，市場供 需兩旺，市場結(jié)構(gòu)總體合理的態(tài)勢。 隨著房地產(chǎn)投資和商品房市場價格的快速增長，自2003年以來政府宏觀調(diào)控力 度也不斷加大，一系列金融、土地、房產(chǎn)政策相繼出臺，為房地產(chǎn)業(yè)的長期穩(wěn) 定發(fā)展提供政策護(hù)航。 房地產(chǎn)市場投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不斷提高，開發(fā)投資 規(guī)模創(chuàng)歷史新高。2003年全年房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值461.88億元，比上年增長1 3.7，占當(dāng)年全市增加值的7.4%。 房地產(chǎn)投資增長加快，全年投資總額突破900億元，共完成901.24億元，比上 年增長20.3%，增幅同比增加1.6個百分點；對全社會固定資產(chǎn)投資增長貢獻(xiàn)率 達(dá)57.5%，成為擴(kuò)大投資需求的重要推動力。其中，外商（包括港澳臺地區(qū)） 投資增速強勁，共完成投資147.12億元，比上年增長43.1%，增速高于其他各 類投資主體。 o 上海住宅市場總體情況
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