購(gòu)物中心雜文集
購(gòu)物中心土地開(kāi)發(fā)的配置 2 海鼎對(duì)購(gòu)物中心的運(yùn)作增值分析 7 租店簽約內(nèi)容及注意事項(xiàng) 10 購(gòu)物中心的市場(chǎng)行銷(xiāo)計(jì)劃 12 談商業(yè)地產(chǎn)的招商管理要訣 18 租賃業(yè)務(wù)與電子商務(wù)之二 23 店鋪組合營(yíng)銷(xiāo)形式的實(shí)施 24 購(gòu)物中心的市場(chǎng)研究方法 27 實(shí)施租賃策略及運(yùn)用方式 34 購(gòu)物中心的招商指標(biāo)分析 41 購(gòu)物中心租賃契約的制定 49 租賃業(yè)務(wù)與電子商務(wù)之三 57 商業(yè)街店鋪組合營(yíng)銷(xiāo)形式的實(shí)施 58 實(shí)施商業(yè)街租賃策略及運(yùn)用方式 59 談商業(yè)街的招商管理 60 高端租戶(hù)細(xì)節(jié)上的考慮 61 對(duì)商業(yè)街商鋪?zhàn)赓U期限的分析 62 制訂商業(yè)街物業(yè)招商談判策略 63 商業(yè)街招商管理制度參考樣本 65 商業(yè)街招商的原則及其準(zhǔn)備過(guò)程 70 商業(yè)街物業(yè)招商方式渠道確定 72 商業(yè)街招商管理與商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng) 73 商業(yè)街招商方案實(shí)施中的細(xì)節(jié) 74 實(shí)施店鋪組合營(yíng)銷(xiāo)的方法步驟 77 商業(yè)街統(tǒng)一招商管理原則 77 實(shí)施商業(yè)街租賃策略及運(yùn)用方式 78 商業(yè)街租金和消費(fèi)者導(dǎo)向的計(jì)劃 79 某定位高檔的商廈招商方案參考 80 租賃業(yè)務(wù)與電子商務(wù)之一 83 租金和消費(fèi)者導(dǎo)向的計(jì)劃 84 家居經(jīng)營(yíng)模式掀起革命風(fēng)暴 86 建材銷(xiāo)售新亮點(diǎn)：體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo) 88 建材營(yíng)銷(xiāo)的IT觀察 89 購(gòu)物中心建立特色才能勝出 91 論中國(guó)MALL發(fā)展的適存性 92 購(gòu)物中心集資的基本性質(zhì) 98 統(tǒng)一招商管理的十項(xiàng)基本原則 99 購(gòu)物中心建設(shè)與其戰(zhàn)略選擇 103 購(gòu)物中心的管理和信息化 105 購(gòu)物中心管理合約的制定 106 評(píng)估購(gòu)物中心價(jià)值的方法 108 購(gòu)物中心管理的團(tuán)隊(duì)合作 111 購(gòu)物中心中財(cái)務(wù)管理職責(zé) 115 購(gòu)物中心并不是一種業(yè)態(tài) 115 購(gòu)物中心類(lèi)型之客源范圍 118 獨(dú)門(mén)精品店型購(gòu)物中心 119 購(gòu)物中心管理事項(xiàng)與重點(diǎn) 125 購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理的模式 133 中國(guó)購(gòu)物中心綜合管理中的主要策略建議 137 從經(jīng)營(yíng)的角度分析購(gòu)物中心商場(chǎng)定位 145 “銷(xiāo)品茂”--“銷(xiāo)”的首先是概念 151 美國(guó)摩爾--開(kāi)創(chuàng)“娛樂(lè)零售”新概念 152 新加坡購(gòu)物中心的管理 155 聚焦SHOPPING MALL運(yùn)作管理 157 SHOPPING MALL的經(jīng)營(yíng)理念、管理方式亟待更新 160 購(gòu)物中心的用地選址分析 166 摩爾購(gòu)物中心MALL的各種模式及各自特點(diǎn)（中） 169 MALL開(kāi)發(fā)商如何與異地管理顧問(wèn)更有效地合作 172 購(gòu)物中心要吸引客流，細(xì)節(jié)是關(guān)鍵 174 統(tǒng)一采購(gòu) 自由退貨建材家居業(yè)管理新方式 175 肉搏式銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng) 建材賣(mài)場(chǎng)銷(xiāo)售團(tuán)購(gòu)?fù)黄?176 宜家的管理、資源優(yōu)勢(shì) 178 市場(chǎng)類(lèi)商鋪概念 181 市場(chǎng)類(lèi)商鋪類(lèi)型 181 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的特點(diǎn) 182 品牌商家與商業(yè)地產(chǎn)的對(duì)接 184 大范圍檢測(cè)客流量數(shù)據(jù)的價(jià)值 191 購(gòu)物中心的商業(yè)管理理念 192 MALL管理者服務(wù)概念的體現(xiàn) 194 從管理角度看新加坡購(gòu)物中心 195 購(gòu)物中心的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 197 購(gòu)物中心管理合約的制定 206 獨(dú)門(mén)精品店型購(gòu)物中心 214 購(gòu)物中心管理事項(xiàng)與重點(diǎn) 218 摩爾購(gòu)物中心MALL的各種模式及各自特點(diǎn)（上） 225 摩爾購(gòu)物中心MALL的各種模式及各自特點(diǎn)（下） 229 商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì) 229 商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)術(shù)研究 241 中美兩國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展比較 244 mall返租模式必將退出歷史的舞臺(tái) 246 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)要點(diǎn) 271 購(gòu)物中心土地開(kāi)發(fā)的配置 由于所在區(qū)位的差異，其土地取得的難易程度影響著土地取得的多少以及土地使用計(jì) 劃，因此主要土地配置計(jì)劃會(huì)依所在區(qū)域位于繁華區(qū)與否而有所不同，但基本仍有數(shù)項(xiàng) 原則是二者皆須考慮的： （一）住宅區(qū)應(yīng)與購(gòu)物中心及人行步道相結(jié)合。 （二）購(gòu)物中心應(yīng)與其他商店及其他相關(guān)的具吸引力的中心連接。 （三）周邊道路系統(tǒng)與公共運(yùn)輸系統(tǒng)完善。 而在都會(huì)型購(gòu)物中心，更需注意如下部分： （一）維持都會(huì)中心發(fā)展的狀態(tài)及方法。 （二）考慮位在社區(qū)鄰里中的影響及與現(xiàn)有建筑物的關(guān)系。 （三）維持現(xiàn)有性質(zhì)及未來(lái)發(fā)展的目的及方法。 （四）步道系統(tǒng)從過(guò)去、現(xiàn)在到未來(lái)的延續(xù)性。 同時(shí)，一個(gè)優(yōu)良的計(jì)劃必須考慮將新的購(gòu)物中心建筑融入既有的環(huán)境中，例如現(xiàn)有街道 可能可以改為人行步道或庭園，而沿街商店應(yīng)有雨遮等，這些對(duì)于現(xiàn)有的街道景觀皆有 影響。另外，可能也有其他需要考慮的項(xiàng)目，例如 以人行步道連接新舊建筑群，以及為露天市場(chǎng)或停車(chē)場(chǎng)加蓋。而在其他案例方面，既有 的商店可能需要更新，以利 與新的購(gòu)物中心連接等。 在購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)時(shí)另一主要空間是非賣(mài)場(chǎng)的部分，可能包括了住宅、酒吧、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中 心、辦公室、旅館等。 任一項(xiàng)都需要特殊及復(fù)雜的考慮，而不僅是在通路及服務(wù)上做調(diào)整。例如在購(gòu)物中心上 建住宅，在機(jī)能、動(dòng)線及景 觀上都需要做特別的考慮。 對(duì)于購(gòu)物中心的配置而言，其他尚需滿(mǎn)足的項(xiàng)目如下： （一）盡可能整合住宅區(qū)的人行步道，使其能與購(gòu)物中心相連。購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)時(shí)間以 外的時(shí)間，應(yīng)至少有一 條通路可以出入購(gòu)物中心。 （二）服務(wù)性的交通動(dòng)線可以依機(jī)能集中或分散地設(shè)置，但不能干擾購(gòu)物中心的活動(dòng)。 （三）無(wú)論是在視覺(jué)上或心理上，各種機(jī)能都應(yīng)為整體的一部分。 位于都會(huì)區(qū)外、主要作為建立都會(huì)區(qū)副都會(huì)的購(gòu)物中心，其土地成本較低，較易取得廣 大的土地面積，因而其 主要配置計(jì)劃可以水平式發(fā)展，使基地上的土地使用有多樣的變化，天際線及建筑形態(tài) 也能有多重面貌。而位于都 會(huì)中心內(nèi)的購(gòu)物中心，其土地成本高，不易取得大面積土地，因而其配置形態(tài)可能需要 垂直式的往天空及地底發(fā) 展，而形成獨(dú)棟式的建筑。由于此二者在配置概念上有所差異，因而以下便依水平配置 及垂直配置形態(tài)分別論述。 一、水平配置形式 水平配置形的購(gòu)物中心可參考?xì)W、美的案例。以美國(guó)的案例而言，購(gòu)物中心通常為一、 二層樓高，30至60公尺 深的建筑。在此大型建筑內(nèi)的各個(gè)店家所含括的區(qū)域大小不一，可能橫跨整棟建筑的深 度，如百貨公司及超級(jí)市 場(chǎng)，也可能小至僅有面寬6公尺、深度12公尺的范圍，如一般的精品店等。 購(gòu)物中心通常可歸納為幾種典型配置形式： （一）傳統(tǒng)商店沿街配置形式，商店沿著主要人行步道配置。 （二）建筑物自街面退縮形式，建筑物平面配置成U形或L形，商店沿著凹入的內(nèi)庭配置 ，退縮的部分為庭園 或停車(chē)場(chǎng)。將服務(wù)入口及卸貨場(chǎng)配置于內(nèi)庭，而將店面向外開(kāi)向街道及人行步道。這是 一種高密度的配置形式，適 用于集中性的購(gòu)物行為，但其停車(chē)量容易不足。 （三）建筑物平面配置同上為U形或形，但店面開(kāi)口面對(duì)中庭，停車(chē)場(chǎng)及購(gòu)物中心入口在 外圍，四周有綠化的 人行步道環(huán)境。若拉長(zhǎng)內(nèi)廷使其變長(zhǎng)縮窄，及形成商店街或Mall的形式。 （四）以高密度族群方式配置，其停車(chē)場(chǎng)及入口在外圍，而商店面對(duì)內(nèi)部網(wǎng)狀的人行步 道。商店，特別是主要 的賣(mài)點(diǎn)，都配置在人行步道沿線上。 （伍）如果能多層次的考慮以上的基礎(chǔ)形式，則可有更多樣的表現(xiàn)。如商店可有兩個(gè)正 面，分別向外部及中 庭；或利用人車(chē)不同層方式促使人車(chē)分離，而使車(chē)輛也能穿越購(gòu)物中心內(nèi)部空間而不影 響步行者，使購(gòu)物者有更多 的便利等。在高密度地區(qū)，購(gòu)物中心也可以象三明治一樣，在一個(gè)大建筑物內(nèi)，上下兩 層為停車(chē)場(chǎng)，中間層為步行 道。 以美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)而言，最成功的配置形式為簡(jiǎn)單的形式，如I型、T型及L型等，而復(fù)雜的平 面配置則不易成功。 對(duì)于Mall的最大長(zhǎng)度并沒(méi)有一定的標(biāo)準(zhǔn)，以開(kāi)發(fā)者的角度來(lái)看，當(dāng)購(gòu)物者經(jīng)過(guò)一些沒(méi)有 租出去的店面，這個(gè) Mall便算太長(zhǎng)了。而根據(jù)針對(duì)美國(guó)的Mall所做的研究來(lái)看，最合適的長(zhǎng)度是180公尺，最 長(zhǎng)不要超過(guò)240公尺。若長(zhǎng) 度太長(zhǎng)，則建筑物可能會(huì)被街道所截?cái)?，且量體可能過(guò)大，此時(shí)便要注意與周?chē)h(huán)境融 合的問(wèn)題。 Mall內(nèi)通道的寬度是很重要的，因?yàn)閷?duì)于購(gòu)物者心理上的影響很大。美國(guó)的Mall內(nèi)的通 道寬度大約界于9公-15 公尺，英國(guó)較窄，約7.5公尺-10.5公尺。 二、垂直配置形式 除非是坡度的關(guān)系使購(gòu)物中心自然形成兩層的形式，否則建議最好將Mall設(shè)在一圍封的 單層購(gòu)物中內(nèi)。然而開(kāi) 發(fā)者通常會(huì)希望將購(gòu)物中心推至三層、甚至五層，尤其是在都市中的購(gòu)物中心。果真有 此需求則建議將辦公室、須 預(yù)約及特殊的攤位（電影院、圖書(shū)館、舞廳等）置于上層。 依[非都市土地工商綜合區(qū)開(kāi)發(fā)審議規(guī)范]規(guī)定，大型購(gòu)物中心供百貨商場(chǎng)、量販商場(chǎng)、 便利商店、超級(jí)市場(chǎng)等 大型販?zhǔn)坌再|(zhì)的空間，其樓層的使用配置宜以不超過(guò)七層為原則。目的在于避免大型商 業(yè)空間使用超高層空間，并 考慮消防云梯設(shè)施的能力，以確保購(gòu)物人群遇急難時(shí)疏散安全。 三、商店區(qū)位 各種形態(tài)相異的商店所合適的區(qū)位各自不同。但大體上而言購(gòu)物中心內(nèi)的商店配置主要 可依循如下的原則： （一）購(gòu)物中心的商店區(qū)位配置基本原則是將店面開(kāi)設(shè)于步行交通量最大的動(dòng)線上，并 使動(dòng)線集中于某些通 路，同時(shí)使其形成回路。為使顧客能在寬廣的建筑物內(nèi)容易辯識(shí)其所在，而能快速地到 達(dá)其目的地且能于需要時(shí)迅 速地離開(kāi)，主要通道應(yīng)經(jīng)過(guò)中心地區(qū)，給予顧客深刻印象，有利于顧客建立方向感及場(chǎng) 所感。 （二）某些形態(tài)的商店是促使顧客自發(fā)性前來(lái)的吸引源，像百貨公司、精品店、大型專(zhuān) 門(mén)店、流行服飾店，及 超級(jí)市場(chǎng)等等。這些店不僅吸引顧客自發(fā)性前來(lái)，同時(shí)也能集中顧客形成人潮使其經(jīng)過(guò) 購(gòu)物中心內(nèi)的其他商家，增 加消費(fèi)行為。第二種吸引源如銀行、郵局、快餐店及其他服務(wù)業(yè)（酒吧、美容美發(fā)、皮 鞋修理、洗衣店）也同樣是 吸引顧客前來(lái)購(gòu)物中心的動(dòng)力。商店是依靠人潮生存，而人潮是由提供多樣化的物品及 服務(wù)吸引的大量群眾。 （三）一般購(gòu)物中心的商店配置，應(yīng)該將主要商店放于中心店，若為有數(shù)個(gè)端點(diǎn)的聚集 性的mall ，則可將主要 商店放在各個(gè)端點(diǎn)，使其成為相對(duì)應(yīng)的吸引點(diǎn)。 （四）服務(wù)出入口應(yīng)放在建筑物邊緣或較低樓層，避免與購(gòu)物者的動(dòng)線混淆。 （五）販?zhǔn)弁?lèi)商品的商店應(yīng)聚集開(kāi)設(shè)于一處，以利用聚集效應(yīng)，活絡(luò)交易，像食物、 仕女服飾、家居服及家 庭用品等。 （六）開(kāi)放時(shí)段相同者如晚上仍開(kāi)放的劇院、餐廳、樂(lè)房，應(yīng)配置于同一區(qū)，一方面便 于管理，減少管理費(fèi)用 及人力，并確保顧客及管理者在特殊時(shí)段的安全，另一方面也擁有類(lèi)似聚集效益的功能 。 （七）糖果、糕點(diǎn)、禮物、香煙及撲克牌等店鋪，可設(shè)在人行動(dòng)線交會(huì)點(diǎn)，零星分布于 購(gòu)物中心內(nèi)。 （八）電影院、汽車(chē)用品店及超級(jí)市場(chǎng)等形態(tài)的商店，本身的機(jī)能性強(qiáng)，足可吸引顧客 ，故配置于分離的獨(dú)棟 建筑物，或是MALL的非下面的地方，但可以由停車(chē)場(chǎng)直接到達(dá)的場(chǎng)所。 （九）人行步道的配置細(xì)節(jié)是重要的，如從停車(chē)場(chǎng)進(jìn)來(lái)的入口及公車(chē)站、樓梯、電梯及 手扶梯等其配置細(xì)節(jié)皆 需注意。原則上購(gòu)物中心在這方面所面臨的問(wèn)題與大型百貨公司所面臨的問(wèn)題是頗為類(lèi) 似的。 下列數(shù)點(diǎn)為各類(lèi)商店在購(gòu)物中心區(qū)位的指導(dǎo)原則： （一）超級(jí)市場(chǎng) 最好是與停車(chē)場(chǎng)位于同一層，以便利購(gòu)物者購(gòu)物推車(chē)可直接推至停車(chē)場(chǎng)。超級(jí)市場(chǎng)需要 大面積空間，但是需要 小的店面開(kāi)口。雖然如此，商店的寬度仍然是很重要的，因?yàn)樗绊懙浇Y(jié)帳柜臺(tái)的數(shù)目 。在小型購(gòu)物中心，超級(jí)市 場(chǎng)通常被規(guī)劃為主要吸引源，因而必須位于可引導(dǎo)顧客進(jìn)入mall的位置。 （二）食品店 如洋酒專(zhuān)賣(mài)店、南北貨專(zhuān)門(mén)店等，需要有小面積展示空間的店面，適于配置于超級(jí)市場(chǎng) 入口及出口周?chē)?，但?不是位于主要區(qū)位上，也不是最高租金的地方。 （三）精品服飾店 適于集中配置于一處，且像百貨公司的售貨場(chǎng)般有秩序地排列，如鞋類(lèi)、襪類(lèi)、婦女貼 身衣物、套裝、寶石、 流行配件、女帽、外出服、香水及化妝品等。這些店需要位于重要的區(qū)位上，最適于購(gòu) 物中心的主要mall上，且遠(yuǎn) 離食品店。它們需要良好的展示正面，同時(shí)也非常依仗寬廣的人行步道經(jīng)過(guò)它們。因而 最好的方法是將它們集中于 一處，使其能依其本身的特點(diǎn)形成一個(gè)吸引點(diǎn)以招徠顧客。 （四）服務(wù)性商店 這類(lèi)商店在夜間購(gòu)物中心關(guān)閉后仍有可能開(kāi)放，例如便利店及自助郵局等。這些店有兩 種做法，其一是這類(lèi)店 可設(shè)有兩個(gè)正面，當(dāng)晚上mall關(guān)閉之后，顧客仍可自外部的停車(chē)場(chǎng)得到服務(wù)；或者是可 獨(dú)立于mall外，但位于mall的 入口附近。服務(wù)性商店通常配置于較不顯眼的區(qū)位，其店面較小，租金較為便宜，例如 位于次要的mall或較上層的 樓層。因?yàn)轭櫩蜁?huì)傾向于自己去尋找服務(wù)性商店。服務(wù)性商店僅需小的門(mén)面及展示即可 。 （五）特殊性商店 這類(lèi)商店包括販?zhǔn)燮ぶ破贰⒍Y品、文具、攝影器材、花材、玩具及布料，需要良好的、 顯眼的區(qū)位及良好的展 示正面。有時(shí)也可將其配置于較為特殊的地方，例如家居用品及家具等層使較為平淡的 區(qū)域能具有生命力。這類(lèi)商 店特別能適應(yīng)不同的店面面積及外貌。 （六）百貨公司 這類(lèi)商店是大空間的使用者，且能創(chuàng)造出其自身的重要性。它們需要2至5層的低租金的 樓層。其在購(gòu)物中心內(nèi) 的設(shè)計(jì)及配置，受到其顯眼與否的影響很大。最好的配置位置是位于主要mall的端點(diǎn)。 對(duì)于百貨公司而言，太多的窗邊地區(qū)是過(guò)于奢華的，最好是為一面對(duì)mall...
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