房地產(chǎn)估價(jià)課件－收益法

第4章 收益法
目的和要求：熟悉收益法的基本原理，凈收益的求取，掌握收益法的計(jì)算公式和資本化率的求取方法。
內(nèi)容：收益法的基本原理，收益法的計(jì)算公式，凈收益，資本化率，收益法總結(jié)和運(yùn)用舉例。
重點(diǎn)與難點(diǎn)：收益法的計(jì)算公式和資本化率的求取方法。

4.1·基本原理
4.1.1　概念
　　收益法（income approach），又稱(chēng)收益資本化法、收益現(xiàn)值法、收益還原法，是將房地產(chǎn)預(yù)期未來(lái)各年的正常純收益以適當(dāng)?shù)馁Y本化率折現(xiàn)求和（資本化），求取估價(jià)對(duì)象在一定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下價(jià)格的一種估價(jià)方法?！　?
　　

4.1.2　理論依據(jù)
　　　效用價(jià)值論－－－房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益原理

4.1.3　估價(jià)公式
1）基本公式

2）常用公式：
　　假設(shè)：房地產(chǎn)未來(lái)各年的純收益相等，即 a1=a2=a3=…..ai=a；
　　　　　房地產(chǎn)未來(lái)各年的資本化率相等,即r1=r2=r3=…..ri=r。
　

3）變形公式
　　

4.1.4　方法特點(diǎn)與適用范圍
1）方法特點(diǎn)
　理論性強(qiáng)；
　方法中收益與價(jià)格的關(guān)系反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金與售價(jià)的關(guān)系；
　收益法評(píng)估結(jié)果的正確性依賴(lài)于純收益與資本化率兩個(gè)參數(shù)。
2）適用范圍：
　適用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。

4.2　純收益
4.2.1　純收益的概念
　　　房地產(chǎn)純收益（net income）是指僅由房地產(chǎn)這一生產(chǎn)要素而產(chǎn)生的業(yè)主可以自由支配的收益。

4.2.2　純收益的計(jì)算
　純收益＝總收入（潛在毛收入）－空置等造成的收入損失－經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的正常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
　潛在毛收入
　有效毛收入
　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
　純收益

1）經(jīng)租型房地產(chǎn)
　潛在毛收入：房地產(chǎn)出租所收取的全部　　　　　　租金收益
　經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、　　　　稅費(fèi)、地租（土地使用費(fèi)）等

2）經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)
　潛在毛收入：該房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所產(chǎn)生的全部收益，與經(jīng)營(yíng)單位一年的全部銷(xiāo)售收入不同。
　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)和利潤(rùn)

3）生產(chǎn)型房地產(chǎn)
　潛在毛收入：該房地產(chǎn)在生產(chǎn)過(guò)程中所產(chǎn)生的全部收益，與生產(chǎn)單位一年的全部銷(xiāo)售收入不同。
　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。

4）綜合性房地產(chǎn)
　
　分別測(cè)算，相加而得

4.3　資本化率
4.3.1　資本化率的概念
　資本化率（capitalization rate）是將房地產(chǎn)的純收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。
　　


4.3.2　資本化率的重要性
　
　


4.3.3 資本化率的種類(lèi)及其關(guān)系
1）土地資本化率（rL）：是指僅由土地所產(chǎn)生的純收益具有相同風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率。
2）建筑物資本化率（rB）：是指僅由建筑物所產(chǎn)生的純收益具有相同風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率。


3）綜合資本化率（r0）：是指土地和建筑物共同所產(chǎn)生的純收益具有相同風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率。
　　　 　rLVL+rBVB
r0=
VL+VB



4.3.4 資本化率的確定
1）利率說(shuō)
　　　　　　一年期定期存款利率
實(shí)質(zhì)利率＝　　　　　　　　　　　×（1-10％）
　　　　　　　　　物價(jià)指數(shù)



2）風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整法

資本化率＝安全利率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值
　　
不同風(fēng)險(xiǎn)下的資本化率

　　　　　　　　　　　　　　　　　　



3）收益率排序法
　　收
　　益　　資本化率
　　率　　應(yīng)落的區(qū)域


　　　　　　　投資類(lèi)型及其風(fēng)險(xiǎn)
　　　
　　　　　

4）市場(chǎng)法
　依據(jù)公式　　　　a
　　　　　　V＝
r

　　　　
比較案例及其相關(guān)資料








估價(jià)對(duì)象資本化率＝
（10.6+11.7+10.9+11.2+11.6）/5=11.2%

　

　　　
　

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