楊叉湖項目市調
楊汊湖片區(qū)、金銀湖片、火車站及復興村片、香港路沿線
調查對象：楊汊湖片區(qū)住宅樓盤（新華家園、金色雅園、綠色家園、陽光花園、澤皓雅居、浩海公寓）
火車站片樓盤（東方帝園、裕榮家園、元辰•國際大廈）
金銀湖片樓盤（常青花園10號小區(qū)、將軍家苑、華星•辰龍城、麗水佳園、麗景灣、萬科四季花城二期B期、奧林匹克花園項目、泰躍集團項目）
香港路沿線主要樓盤（荷花苑、穗豐花園、香天公寓、澎湖公寓、紫藤花園、華氏儒商花園）


說明：本案位于楊汊湖片區(qū)（常青路以東、姑嫂樹路以西、張公堤以南、發(fā)展大道以北圍成的片區(qū)）內，因此本次調研特針對片區(qū)內樓盤做重點調研，重點研究；同時也不能忽視周邊片區(qū)對本案所在片區(qū)的影響，因此根據地域分布特征和房地產市場發(fā)展的特點，又對火車站片、金銀湖片、香港路沿線樓盤及市場也做調研分析。








目 錄


第一部分 區(qū)域概況
第二部分 區(qū)域市場特征
◎ 楊汊湖片區(qū)
◎ 金銀湖片區(qū)
◎ 火車站片
◎ 香港路沿線
第三部分 區(qū)域住宅物業(yè)概況
◎ 區(qū)域住宅市場供應
◎ 住宅產品特征
第四部分 銷售情況分析
◎ 主要在售樓盤一覽
◎ 銷售情況分析
◎ 積壓量分析


第五部分 總體營銷水平分析
◎ 在售樓盤營銷手法
◎ 營銷推廣成敗點
第六部分 市場展望
◎ 潛在市場供應量
◎ 未來市場競爭點
◎ 銷售價格走勢
第七部分 本案面市價格建議
◎ 本案優(yōu)劣勢分析
◎ 可比性樓盤性價比一覽
◎ 本案市場比較定價

附：樓盤資料








第一部分 區(qū)域概況


楊汊湖片屬城郊結合部，區(qū)域有較中心城區(qū)相對理想的居住環(huán)境，自然環(huán)境非常好，空間大，空氣清新，安靜無污染；又有良好的市政規(guī)劃，金銀湖片規(guī)劃為大型居住區(qū)，將入住30萬人口，楊汊湖片區(qū)在其輻射范圍內。目前常青花園經過十余年的開發(fā)，已經具備成熟的生活居住配套條件，加上萬科四季花城的開發(fā)及一批大規(guī)模項目的啟動，區(qū)域持續(xù)成為漢口房地產市場的熱點。
楊汊湖片居民區(qū)內環(huán)境一般，新樓盤社區(qū)綠化環(huán)境營造還沒有形成，目前環(huán)境景觀效果差。區(qū)域道路暢通，出行便利。區(qū)域內經過幾年的開發(fā)，生活配套環(huán)境較成熟，但配套水平一般。
總體來看，本案所在的楊汊湖片區(qū)，給人的印象是中低檔居住區(qū)，居民素質一般，區(qū)域也聚集了一批效益較好的企事業(yè)單位，如民航、電信，臨江漢經濟發(fā)展區(qū)，潛在消費群體豐富。




第二部分 區(qū)域市場特征


一、楊汊湖片區(qū)
早期開發(fā)有華苑小區(qū)、陽光花園、浩海小區(qū)，以低價中小戶型和陽光花園的中大戶型為主，價格在1400元/平方米左右徘徊。經過幾年的低檔次樓盤開發(fā)積蓄，現階段開發(fā)樓盤檔次提高，如有新華家園、金色雅園等較高檔次的樓盤，價格也攀升到2200元/平方米。

區(qū)域內房地產市場呈現以下特征：
1、城郊結合部房地產市場特征，中低價市場為主向中檔住宅房價發(fā)展；
2、由于無景觀支撐，物業(yè)開發(fā)以公寓住宅為主；
3、房價分1800元/平方米——2000元/平方米——2400元/平方米三個檔次走，在1800——2000之間居多
4、土地資源比較豐富，由以前的小盤向現在的一批較大規(guī)模的樓盤發(fā)展，發(fā)展?jié)摿Υ螅?
5、區(qū)域內有一批知名企事業(yè)單位，消費層次高；但周邊居民文化水平不高，治安印象差
6、市政生活配套資源豐富但水平低




相對于楊汊湖片區(qū)而言，周邊幾個相關片區(qū)房地產市場有以下特征：
二、金銀湖片區(qū)
因其優(yōu)越的自然環(huán)境，豐富的土地資源和相對低的土地成本，吸引像萬科、沿海國際、泰躍集團等開發(fā)商相繼登陸開發(fā)大規(guī)模項目，一直以來為漢口開發(fā)熱點區(qū)域。區(qū)域房地產市場價格由以前的1500元/平米上升到目前的2200元/平米，萬科四季花城的房價已經達到平均2500元/平方米。主要得益于前期投資開發(fā)商如新世界、萬科對區(qū)域市場的推廣和炒作，以及便民看房措施。

區(qū) 域 代表樓盤 建筑形態(tài) 規(guī) 模 銷售均價 賣 點 銷售情況
金銀湖片 將軍家苑 15棟6層多層 5.5萬，500套 1450 貼近現代家居生活 60%
麗水佳園 40棟6層多層 11萬，1040套 1550 網綠生活、都市生態(tài)園 約30%
華星•辰龍城一期 16棟多層 6.85萬，675套 1440 新康居生活，新園林 開盤，約10%
萬科四季花城二期B區(qū) 約6棟多層、2棟小高層 約5萬，378套 2500 左岸•楓林，春天狂想曲 內部認購期
（注：未考慮高爾夫城市花園、碧?；▓@、黃金海岸等老盤）





三、火車站片區(qū)

片區(qū)屬復興村區(qū)域概念，臨近城市中心，以“新漢口火車站”和“臨CBD”兩個賣點而成為開發(fā)熱土。片區(qū)樓盤規(guī)模較小，均價分2400元/平米—2800元/平米兩個檔次走。


區(qū) 域 代表樓盤 建筑形態(tài) 規(guī) 模 銷售價格 賣 點 銷售率
火車站片 裕榮家園 3棟12層小高層 3萬，約200套 2300 —— 約60%
東方帝園 9棟12層小高層 5萬，約400套 2250 城市中心點 現房
元辰•國際大廈 1棟20層、24層 3.5萬（住宅2.6萬），約140套 3000 商務概念 約30%
（注：未考慮天梨豪園、豐竹園、航天花園、富豪花園、新世紀都市花園等老盤）




四、香港路沿線
小規(guī)模小高層住宅區(qū)，銷售均價在2700元/平米左右，大多樓盤進入現房銷售階段，區(qū)域可供開發(fā)的土地資源少。整體市場環(huán)境好，人文氛圍濃厚，適合居住。

片 區(qū) 代表樓盤 規(guī)模（平方米） 建筑形態(tài) 銷售均價（元/平米） 賣 點 銷售情況
香港路片
穗豐花園 9萬 小高層 2600 實力、實在、實用 現房
鵬飛湖庭 1.42萬 小高層 2750 臨湖，多功能商住樓 現房
紫藤花園 4.4萬 小高層 2800 紫色文化，城開品牌 現房

總體而言，本案所在的楊汊湖片處于開發(fā)熱點的新華西路片（離市區(qū)中心開發(fā)）和金銀湖片（郊區(qū)概念開發(fā)）、香港路沿線之間，相對于周邊片區(qū)而言，整體市場開發(fā)水平還處于中低層次。三大片區(qū)的開發(fā)建設將帶動楊汊湖片樓盤的市場影響力，改變消費者區(qū)域心理價值。


楊叉湖項目市調