地產(chǎn)投融資決策及其風險管理案例分析(ppt)
1.房地產(chǎn)投資決策
一項商業(yè)行為的目標可能往往包括：
使股東的財富人長遠來說達到最大
短期的財務目標，比如現(xiàn)金流的要求
或者非金融性質的目標，例如
友好工作環(huán)境，機會均等的雇傭政策
困難的時期留住高素質的雇員
擁有最高質量的地產(chǎn)
擁有某種物業(yè)的最大地產(chǎn)商
1.房地產(chǎn)投資決策
開發(fā)商的目標：
將資本投資在那些產(chǎn)生的稅后收益較高的項目上，與其它可選投資比較時必須考慮到風險因素并作適當?shù)恼{整
投資家的目標：
以小于其內在價值（即資產(chǎn)可產(chǎn)生未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值）的價格來購買不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)證券
1.房地產(chǎn)投資決策
計算程式
估計毛租金
減去估算的空置損失
加上其它收入
＝實際的總收入
減去運營費用
＝凈運營收入或“NOI”
減去債務還本付息
＝稅前現(xiàn)金流（“BTCF”）
把抵押償還本金加到BTCF上
減去折舊
＝須納稅的收入
減去應繳稅金或者加上節(jié)省的稅款
＝稅后現(xiàn)金流（“ATCF”）
應對上述各項參數(shù)投資期5到10年的變化進行估測

1.房地產(chǎn)投資決策
重要的金融比率（用于決定投資的可行性）
毛租金乘數(shù)
貸款價值（LTV）比
債務覆蓋率（DCR）
盈虧平衡點
費用比
稅前股本回報率
稅后股本回報
資產(chǎn)回報
內部回報率
轉售價格
1.房地產(chǎn)投資決策
有關財務杠桿和運營的比率（用于風險管理）
貸款價值比率
債務覆蓋率（DCR）
盈虧平衡點
費用比
1.房地產(chǎn)投資決策
毛租金乘數(shù)（相當于“投資回收期”）
收購價除以毛租金
此比率越低越好
一個很簡單的數(shù)字比較，一般只能用作投資項目的初略篩選
1.房地產(chǎn)投資決策
貸款價值比
抵押貸款額（Loan）/收購價（Value）
估量房地產(chǎn)投資的金融風險
違約風險隨LTV的升高而升高
行業(yè)內典型的LTV控制在75%以下
債務覆蓋率（DCR）
凈營運收入/債務還本付息
必須超過1.0才有能力償還抵押貸款
大多數(shù)貸出方一般要求債務覆蓋率達到約1.1或1.3

1.房地產(chǎn)投資決策
盈虧平衡點
（運營費用+抵押付款）/估計毛租金
建筑為了能支付所有的現(xiàn)金開支和融資償還必須達到的入住率
一般在65%至95%范圍內
費用比
運營費用/實際的總收入
用于與其他的房地產(chǎn)作比較，單獨本身并無太大的用途
應該足夠高以保持物業(yè)的正常運轉，同時使有關費用如能源成本得到控制避免浪費

1.房地產(chǎn)投資決策
單一期間的或者靜態(tài)的贏利量度標準
稅前股本回報率
稅后股本回報率
資產(chǎn)回報或者期初資本還原率
1.房地產(chǎn)投資決策
稅前股本回報率
稅前現(xiàn)金流量/股本投資額
往往用一測度初始贏利水平
此比率越高越好
通常第一年稅前股本回報率一般在4-10%的范圍內
稅后股本回報
稅后現(xiàn)金流/股本投資額
類似于稅前股本回報率
加上考慮到投資房地產(chǎn)?？杀芏惖暮锰?
能常第一年大致在5-12%范圍內

1.房地產(chǎn)投資決策
資產(chǎn)回報率
凈營運收入/收購價或者市場價值
又稱資本還原率，反映總體回報水平
一項物業(yè)可以承受多大的債務；此比率越高，表示可支持的倆務就越多
通常資本還原率大致在8-12%范圍內
1.房地產(chǎn)投資決策
多期間或者動態(tài)回報量度
凈現(xiàn)值（NPV）
內部回報率（IRR）
1.房地產(chǎn)投資決策
轉售價格計算
預定年的凈運營收/R
這里R表示物業(yè)的期末資本還原率
記住從期待的轉售價格中扣除合理的交易成本
并須考慮到稅收的影響
1.房地產(chǎn)投資決策
凈現(xiàn)值（NPV）的計算
預測未來的現(xiàn)金流
以要求的回報率把未來的現(xiàn)金流折成現(xiàn)值：
現(xiàn)值V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+…+(CFt+Vt)/(1+r)t
決策的基本原則是
選擇NPV（=CF0+V0）最大的方案，即NPV最大化
永遠不要選擇NPV小于0的方案
要求的回報率=底限回報率=無風險回報+風險回報
正常的投資收益（即預期回報）中已考慮了風險程度的影響，如果NPV>0，r就會超出正常收益
1.房地產(chǎn)投資決策
內部回報率（IRR）的計算
NPV=0，或：股本CF0=未來現(xiàn)金流貼現(xiàn)V0=
CF1/(1+ irr)+CF2/(1+irr)2+…+(CFt+預定轉售CFt)/(1+irr)t
可使用稅前或者稅后現(xiàn)金流分別計算稅前或者稅后內部回報率
測量預定投資期總體回報最常使用的方法，常與投資者要求的回報率相比較
通常IRR大到在12%至15%的范圍內，對于新的或投機性的投資可超過20%以上
1.房地產(chǎn)投資決策
房地產(chǎn)投資與現(xiàn)代投資組合理論及資產(chǎn)定價模型
投資組合回報是各資產(chǎn)回報的加權平均（線性代數(shù)）；而投資組合風險并非各資產(chǎn)風險的回權平均
房地產(chǎn)投資信托（REIT）公司，通常在市場上公開地買賣，是為股東賺取利潤為目的的擁有和經(jīng)營包括房地產(chǎn)和（或）抵押貸款的投資組合。
抵押貸款支持證券（MBS）是由許多抵押貸款的組合作保而發(fā)行的一種債券或其它的債務投資形式。
資本資產(chǎn)定價模型（CAPM）
資產(chǎn)要求期待回報等于無風險回報加在市場的風險回報乘以此資產(chǎn)的貝他系數(shù)；
E[ri]=rf+RPi=rf+βi(ErM-rf)

地產(chǎn)投融資決策及其風險管理案例分析(ppt)