房地產估價(ppt)
房地產估價
第1章 房地產估價概述
　　本章主要介紹房地產、房地產價格、房地產估價等基本概念以及房地產估價的目的和作用 。
　　本章的重點、難點：房地產價格、房地產估價的概念。

1.1　房地產的概念和類型
1.1.1　房地產的概念
　　　房地產是土地、建筑物以及固著于土地、建筑物不可分離恩多部分及其由此衍生的權益。
基本內涵：物質內涵　產權內涵　財產內涵
　
　屬性：　自然屬性　法律屬性　經濟屬性　　　


1.1.2　房地產類型
　•　房產
　•　地產
　•　房地產
　•　不動產
　•　物業(yè)
基本概念是一致的，表現形式不同。


　　　　　　　房地產
　　　地　房　　　
　　　產　產　　物業(yè)

　　　　　　　　不動產
　　
　　　包含關系　　　　　　　　并列關系

　　　從估價角度而論，房地產類型可按用途、開發(fā)程度等劃分。
按用途劃分
　　
　　住宅房地產　　　　　辦公房地產　
　　商業(yè)房地產　　　　　工業(yè)房地產
　　服務房地產　　　　　其他房地產

•　按開發(fā)程度劃分
　　生地：完成審批手續(xù)，未開發(fā)
　　毛地：完成審批手續(xù)，但需先動遷安置住戶、　　　　拆除舊有建筑物
　　熟地：能直接用于城市建設的土地
　　在建工程：開建但未建成
　　現房：建成可直接使用

1.1.3　房地產特點
房地產包括土地和建筑物兩部分，人類生存的發(fā)展的最基本的生產要素和生活要素；同時，房地產又有法律的和經濟的屬性，包含產權和財產的概念在市場經濟中，房地產是一種商品，一種特殊商品。尤其是購買土地，被認為是一種特別可靠的投資。但這種特殊商品，與一般商品有著本質的區(qū)別，這種區(qū)別源于房地產本身所固有的特性，而這種特性又主要取決于土地本身的特性。建筑物是建造于土地之上的，這里主要分析土地的特性。

1）空間位置的固定性：自然地理位置，源于土地本身的不可移動?？臻g位置的固定性是房地產一切特性的基礎，決定了房地產不能象一般商品一樣，任意流動或異地搬運。
空間位置不能移動，但其區(qū)位是相對可變的，事實上，交通條件、基礎設施、環(huán)境條件等的改善，如某一交通要道的修建，將極大的改變其周圍或沿線土地的利用程度和效率，改善土地的區(qū)位條件。
　
2）數量的有限性：資源的稀缺性。土地數量的有限性以及人口的增長性導致人們對土地的獨占性和壟斷性欲望。


3）使用的持久性：。不因為人類的合理或不合理利用而失效或滅失。土地是持久的、永續(xù)的，對土地的利用是持久的，不同于一般商品，一般商品存在折舊現象，而土地的持久使用　　利用過程中產生相應的效用或收益，　導致土地需求量不斷增長　　加劇土地供需矛盾　　形成了土地的保值增值性。 　　使用的持久性，指對土地實體的利用的持久性，但對產權而言，我國的土地所有權和使用權是分離的，出讓土地使用權有一定年限的要求，


如居住用地最高出讓年期為70年
綜合用地最高　　　　　　50年
商業(yè)用地最高　　　　　　40年
　　出讓土地的土地使用者必須在有限的使用年限內將包括購地資本在內的所有投資全部回收，這是我國土地使用制度的特殊性，在土地評估和房地產估價中必須注意這一問題。以后的評估方法中（成本法）會結合折舊的概念。

4）異質性(個別性)：
•　各宗土地的自然條件―位置、形狀、面積等；
•　經濟社會條件――交通條件、基礎設施等；
•　人們對土地區(qū)位的心理認知的不同；

　決定了任何兩宗土地是不會完全一樣的。　　　　　　　　

5）利用的多樣性：任何一宗土地，尤其是尚未開發(fā)利用的土地，可以用作不同的用途，如農業(yè)、工業(yè)、交通、住宅、辦公、商業(yè)等土地利用類型，而不同的土地利用類型又可以選擇不同的土地利用方式，如住宅用地，既可以建一般平房，也可以建樓房；既可以建多層或高層，也可以建花園別墅。不同的利用類型和方式，所產生的收益水平或對人們的效用是有差異的，且一旦采用了某種類型或方式，不易改變，因此選擇時要慎重，充分比較。

另外土地可以用作不同的用途，但開發(fā)、投的目的是獲取投資回報，也就是利潤，追求利潤最大化。為了實現一個城市一個區(qū)域內土地利用的整體最優(yōu)化，遵循土地利用的“最有效使用原則”?！?
1.2　房地產價格
1.2.1　房地產價格概念
　　房地產價格是房地產市場供需雙方協(xié)同競爭并達到動態(tài)均衡的結果。
 
　　正常市場狀態(tài)下的價格水平，而不是實際的成交價格，盡管在估價實務中往往需要通過實際的成交價格來評估房地產價格。

1.2.2房地產價格的形成 　　供需，房地產價格，由于其土地的特殊性，土地供給的有限性，其價格更多的受需方的影響。從需求角度而論，房地產價格則主要由房地產的效用、相對稀缺性和對房地產的有效需求所決定。 　　　　　　　　　

1）效用 　　所謂房地產的效用，是指房地產消費者在對房地產這類資源的消費時所產生的主觀上和心理上的滿足程度。 　　由于房地產的諸多方面的不可替代性，生活、居住、學習、工作等均離不開房地產這一基本要素，因此房地產的效用是明顯的且重要的。某類商品或資源的效用是形成價格的基本前提。但不是充分的，例如空氣和陽光。 　　

2）相對稀缺性 　　相對稀缺性是指相對于人們的欲望而言，某種物品或資源在數量上的質量上處于相對不足的狀態(tài)。 　　　　 

      　　但在一定的社會經濟發(fā)展時期，這種絕對性表現為一定程度的不足，即相對稀缺性。 　　房地產中，土地是自然之物，是不可更新資源，建筑物是人工建造之物，相對于人的欲望而言，都是不足的。

1.2.3　房地產價格的特點 1）具有與一般商品價格相同的特點： 　·　符合市場機制，供需影響，供需之間達到動態(tài)平衡，形成房地產的市場均衡―――價格 　·　按質論價，房地產價格與房地產質量呈正比，優(yōu)質優(yōu)價。

2）房地產價格的特殊性： 　　·房地產價格深刻地受區(qū)位影響 ·房地產價格是權益價格，而不是實體價格 　　·房地產價格既可能是交易價格，也可能是租賃價格（租金收益） 　　·房地產商品價值量大，價格形成時間較長（需慎重考慮與決策） 　　·房地產的質量不易判斷 　　·價格是個別形式，或較易受個別因素（消費心理、現場氣氛等）的影響 　

3）土地價格的特性： •　無成本性 　　一般產品：人類勞動的產物，具有可見和不可見的生產成本因素，如人工、材料、機器、管理等等； 　　土地：大自然賦予的資源，并無凝結任何人類勞動，但是是人類重要的物質基礎，因此對土地具有實質的需求，且需求隨著人口增長、經濟發(fā)展、生活水平的提高而增加，產生供需關系，并形成價格。

　　　廣義概念下的土地是有價值的。 狹義地認為土地或資源無價值，導致種種環(huán)境與生態(tài)問題。 可持續(xù)發(fā)展理念認為，一個國家經濟發(fā)展中，應當計入自然資源或生態(tài)環(huán)境的保護，不是過分強調國民生產總值和國民經濟增長速度，積極發(fā)展經濟的同時，重視自然資源和環(huán)境保護，實現經濟社會可持續(xù)的發(fā)展。
　　　據研究，全世界自然資源和生態(tài)系統(tǒng)的價值量是平均每年33×1012美元。
　•　無折舊性 所有人工建造物或人工產品而言，均存在折舊問題，因為產品隨著時間的推移而發(fā)生不同程度的磨損，其價值將隨之降低，建筑物也是這樣。但土地不同，土地是自然產物，不是人工產品，不因時間的推移而發(fā)生磨損，土地價格也不會因為時間推移而貶值，即土地不存在折舊現象。

　　　但是我國土地市場中，納入市場的是土地的使用權，而非所有權，其存在一定的使用期限限制。對于土地使用者而言，隨著時間的推移，其使用年限將逐漸減少，土地使用價格也將隨之降低。因此，對于土地的使用者而言，在土地使用的年限內他將收回包括購地資本在內的所有投入，從而存在類似折舊的問題（成本法中會有相關的內容）。

　　　建筑物的折舊問題并不是絕對的。如一些建成時間長，尤其是一些具有歷史性或有紀念意義的建筑物，也存在增值現象的。這一增值現象是人類對先前歷史、文化、科技的肯定與重視，是人類文明進步和社會發(fā)展的表現。

　•　增值性 土地因其本身非人工勞動產品，不存在折舊問題。進一步地，土地不僅不存在折舊問題，反而存在較明顯的增值趨勢。 一方面，土地供給有限；另一方面，人口增長、經濟社會發(fā)展等，都需要土地。 決定了土地的供需不平衡，當供給一定或缺乏時，需求增長，其價格必將上升，土地價值隨之上升，存在較明顯的增值趨勢。

　•　權益性 土地并非人工勞動產品，但有價格。這主要表現為土地的產權性及由此帶來的利益。土地價格不是土地實體的價格，而是土地的權益價格。不同的土地產權設置，其價格是不同的。所有權價格、使用權價格、抵押權價格等。

　•　區(qū)位性 土地空間位置的固定性，決定了土地市場是一種地區(qū)性市場，因此很難形成統(tǒng)一的市場價格，也難以標準化。 農用地和城市用地； 　　不同城市的地價； 城市中心地段地價和城郊接合部地價； 甚至同一街道兩側地價；
　　　都可能存在較大的差別。

1.2.4　房地產價格的構成與形式
　1）房地產價格的構成
　　房地產價格＝總成本＋利潤
　　利潤＝總成本×社會平均利潤率

主要構成因素包括：
土地價格
房屋建筑成本
建筑房屋的利潤
稅金
其他附加費
土地使用說（費）

其他構成因素：
房屋裝修費：高級裝修
房屋設備費用
建筑地段、樓層和朝向差價
房屋的折舊
房屋的完好程度

2）房地產價格的種種形式　　 　　 土地價格、房屋價格和房地合一價格

•　土地價格

土地所有權價格和土地使用權價格
征地價格、批租價格和轉讓價格
總地價、單位地價和樓面地價
拍賣地價、招標地價和協(xié)議地價　
　　　

•　建筑物價格

出售價格和出租價格

總價格和單位價格


•　房地價格
評估價格、市場價格和理論價格

銷售價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格和典當價格

正常價格、限定價格和特定價格

1.2.5　房地產價格的影響因素
     　　　　　　　　　　　　


1.3　房地產估價
1.3.1　房地產估價的概念
　　　房地產估價（real estate appraisal），是指房地產專業(yè)估價人員，根據估價對象的估價目的，遵循房地產估價的原則和程序，在充分了解和掌握估價對象基本狀況、房地產市場資料和深入分析房地產價格影響因素的基礎上，選擇科學而合適的估價方法，并結合估價人員的經驗，對房地產在一定權利狀態(tài)和一定時點的市場價值所做出的推測和判斷。

1）房地產估價是房地產專業(yè)估價人員對房地產本身固有的價值的客觀反映。
　　　評估的是房地產的市場價值或價值量，而不是價格，更不是估價人員對房地產的主觀定價。對于一定權利狀態(tài)和一定時點的房地產，在正常市場狀態(tài)下，其價值量是客觀存在的，不因估價與否或估價人員的不同而不同。

　　　同時，由于房地產的一些特點，人們對房地產本身固有的價值量并不明確，也不容易了解，需要估價人員根據一定的理論、方法并融入估價人員的經驗將其客觀正確的反映出來。


2）房地產估價是科學、藝術和經驗的有機結合
•　必須有明確的估價目的；
•　必須遵循房地產估價的原則和程序；
•　必須依賴充足的房地產市場資料；
•　必須選擇科學而合適的估價方法；
•　必須充分了解和掌握待估房地產的各種權利狀態(tài)；
•　必須有明確的估價時點；
•　房地產估價的整個過程都要有估價人員的推測和判斷。

1.3.2　房地產估價的原則和程序
1）房地產估價原則
合法原則
最有效使用原則
替代原則
估價時點原則
供求原則
公平原則
預期原則

2）房地產估價程序
　　　
　　　所謂房地產估價程序，是指房地產估價全過程的各個具體步驟和環(huán)節(jié)，按其內在聯系性所排列出的進行順序。

•　獲取估價任務
•　明確基本事項，受理估價委托
•　制定估價作業(yè)計劃
•　搜集估價所需資料
•　實地勘察估價對象
•　選定估價方法計算，確定估價結果
•　撰寫估價報告書
•　交付估價報告書，收取估價服務費

1.3.3　房地產估價的必要性
1）房地產市場的不完全性決定了房地產估價的必要性
2）房地產產品的非均質性決定了估價的必要性
3）房地產價格形成的復雜性決定了房地產估價的必要性
4）房地產估價在管理中的作用
5）房地產估價在房地產交易中的作用

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