中國房地產開發(fā)程序與稅費(ppt)
中國房地產開發(fā)程序與稅費
2006年8月
中國房地產開發(fā)程序與稅費
房地產開發(fā)的涵義：
房地產開發(fā)模式
中國的房地產開發(fā)模式
中國的房地產開發(fā)程序
中國的房地產開發(fā)程序
投資機會選擇與決策分析
中國的房地產開發(fā)程序
前期工作
開發(fā)項目的立項和可行性研究
開發(fā)項目的立項和可行性研究
取得土地使用權
取得土地使用權
集體土地征用過程中的主要稅費：
土地補償費
青苗及樹木補償費
1.青苗實際產量按照當年計劃產量結合以往一般產量計算，補償標準按不同作物的不同生長階段計算，青苗按照生長階段劃分為三個階段，即播種期、發(fā)育期、成熟期，其中：
（1）蔬菜，在播種期最高補償產量的60%，發(fā)育期最高補償產量的80%，成熟期最高補償產量的90%；
（2）大田作物，在播種期最高補償產量的70%，發(fā)育期最高補償產量的90%，成熟期補償全部產量。
2.樹木補償標準按照國家牌價折算材值補償；
3.果樹補償標準按照前3年平均年產值的5至8倍補償；
4.有材值的加材值費，未結果的幼樹發(fā)給適當補助費。
地上物補償費
1.房屋按照重置價與成新程度補償或另行選址重建；
2.其他構筑物按照建造的成本補償或重建；
3.地上附屬物按照以下各項標準補償： （1）棚子按照每個200至950元補償，簡易棚不高于每個200元； （2）廁所按照每個50至500元補償； （3）豬圈按照每個150至550元補償； （4）雞兔窩按照每個20至100元補償； （5）灶臺按照每個20至100元補償； （6）高灶按照每平方米70元補償； （7）火炕按照每個50至500元補償，含煙囪。
4.墳墓遷移費按照以下標準補償： （1）漢民墳遷移一次補償40元； （2）回民墳遷移一次補償50元。
勞動力安置費
1. 勞動力安置補助費按照被征地前3年平均每畝產值的3倍補償，最高不得超過10倍。
2. 農轉工補助費按照以下各項標準支付：
（1）朝陽、海淀、豐臺、石景山等近郊區(qū)為每安置一人補償25000至3000元；
（2）其他遠郊區(qū)、縣為每安置一人補償15000至20000元。
3. 農轉非的超轉勞動力和勞動部門確認不能安置的人員，由民政部門管理，補償費由勞動部門收取。
超轉人員安置費
1. 一般征地超轉人員（指有贍養(yǎng)人的），城近郊區(qū)（朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)，下同）按照每人每月230元（生活補助費180元、醫(yī)療補助費50元）接收；遠郊區(qū)、縣按照每人每月210元（生活補助費160元、醫(yī)療補助費50元）接收。超轉人員轉居前已在農村退休，其退休費高于接收標準的，按照其退休費標準接收。
2. 無人贍養(yǎng)的孤寡老人和無勞動能力的病殘人員（包括超過轉工年齡、轉居前因工傷致殘和失去自理能力的人員）按照每人每月500元接收。

新菜地開發(fā)建設基金
1.征用朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)和大興縣南郊農場菜地的，每畝繳納3萬元；征用其他菜地的，每畝繳納1萬元。
2.因市政基礎設施（公路、電、水、氣、熱力管線等）和中小學校、幼兒園建設征用菜地的，經北京市人民政府農林辦公室會同北京市財政局確認后，按前項標準的50%繳納。
3.臨時占用菜地超過6個月的，分別按上兩項規(guī)定的應繳標準的50%繳納；臨時占用菜地，不能恢復菜地原貌的，按應繳標準補繳。
4.經濟適用住房項目減半征收新菜地開發(fā)建設基金。
耕地占用稅
1.朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)為每平方米9元；
2.門頭溝、房山區(qū)、昌平、大興、順義、通縣為每平方米8元；
3.密云、懷柔、平谷、延慶縣為每平方米7元；
4.農民占用耕地新建住宅，單位或個人經批準臨時占用耕地超過1年的，按上述規(guī)定減半征收；
5.單位或個人經批準，臨時占用耕地超過2年，從第3年起按規(guī)定稅額全額征收。
耕地開墾費
1.朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)行政區(qū)域范圍內一般耕地每公頃30萬元，基本農田每公頃37.5萬元；
2.順義、昌平、通州、大興區(qū)行政區(qū)域范圍內一般耕地每公頃27萬元，基本農田每公頃33萬元；
3.房山、門頭溝、懷柔、平谷區(qū)和密云、延慶縣行政區(qū)域范圍內一般耕地每公頃22.5萬元，基本農田每公頃27萬元。
新增建設用地土地有償使用費
征地管理費
征地包干總費用包括以下各項費用：
土地補償費；安置補助費；生活補助費；青苗補償費；地上附著物和地下構筑物補償費；動遷補償費；新菜田建設基金；不可預見費

1.實行全包征地方式的，按征地包干總費用的1.5%征收；
2.實行半包征地方式的，按征地包干總費用的1.5%征收；
3.實行單包征地方式的，按征地包干總費用的1.5%征收；
4.只辦征地手續(xù)而不用事務所負責征地的，免收費用；
5.經濟適用房項目按征地包干總費用的0.75%征收。
取得土地使用權
拆遷安置過程中的主要稅費：
國有土地房屋拆遷補償費
集體土地房屋拆遷補償費
城市房屋拆遷搬家補助費
拆遷標準租私房資助費
提前搬家獎勵費
臨時安置補助費（周轉費）
停產停業(yè)綜合補助費
一次性異地安置補助費
危舊房改造區(qū)內的拆遷安置補償費
房屋拆遷管理費
房屋拆遷服務費
危改小區(qū)樹木移植費
園林部門所有樹木補償費
國有土地房屋拆遷費
1.實行貨幣補償?shù)?，房屋拆遷補償費根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價確定。拆遷房屋的房地產市場評估價包括房屋的重置成新價和區(qū)位補償價。拆遷人應當委托有資質的房地產價格評估機構對被拆遷房屋進行評估，并將評估報告報區(qū)、縣國土房管局備案。
2.實行產權調換的，拆遷人與被拆遷人應按照貨幣補償?shù)囊?guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額與所調換房屋的房地產市場評估價款，結算差價。
3.被拆遷房屋的建筑面積，按照房屋所有權證標明的建筑面積計算。但拆遷原集體土地上尚未辦理房屋所有權證的房屋，其建筑面積以實際測量的正式房屋面積為準。
城市房屋拆遷搬家補助費
1. 拆遷住宅房屋，搬家補助費根據(jù)被拆遷正式房屋的建筑面積計算，城、近郊區(qū)按照每平方米20元補助；遠郊區(qū)、縣按照每平方米15元補助。由拆遷人出車搬遷的，不予補助。
2.拆遷非住宅房屋，其設備搬遷和安裝費用，按照被拆遷正式房屋建筑面積每平方米25元計算；無法恢復使用的設備，按照設備重置價結合成新給予補償。
3.拆遷安置補助標準按照對被拆遷房屋的補償款和規(guī)定補償?shù)拖薜牟铑~確定。拆遷補償?shù)拖薨凑战洕m用住房均價和規(guī)定面積標準計算。
拆遷標準租私房資助費
1.拆遷標準租私房，承租人在拆遷范圍外別無正式住房的，拆遷人應當按照所承租標準租私房建筑面積的房地產市場評估價扣除重置成新價對承租人給予資助；但資助標準低于城市房屋拆遷補助費的補償?shù)拖薜模凑昭a償?shù)拖藿o予資助。
2.承租人在拆遷范圍外另外承租公房或者已購住房，并已達到規(guī)定面積標準的，不予資助；拆遷范圍外住房未達到規(guī)定面積標準，所承租標準租私房的建筑面積小于差額面積的，按照所承租標準租私房的建筑面積資助；所承租標準租私房的建筑面積大于差額面積的，按照差額面積資助。
停產停業(yè)綜合補助費
1. 停產停業(yè)綜合補助費根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位和使用性質，按照建筑面積每平方米500至1500元的標準支付。
2.個體工商戶停產停業(yè)期間損失補助費按照以下標準執(zhí)行： （1)安置營業(yè)用房的，按照上一年度報稅務部門的月平均納稅收入額，根據(jù)停產停業(yè)的時間給予補助； （2)按規(guī)定不予安置營業(yè)用房或安置非營業(yè)用房的，按照上一年度報稅務部門的月平均納稅收入額，給予6至12個月的補助。
3.企業(yè)和實行自收自支差額補貼辦法的事業(yè)單位在因拆遷停產停業(yè)期間的損失補助費按照以下標準執(zhí)行： （1)職工工資按照上一年度單位職工工資總額計算； （2)勞保福利費按照上一年度實際支付給職工個人的勞動保護費用計算； （3)搬運費及機器、設備拆裝費由拆遷單位和被拆遷單位根據(jù)實際情況協(xié)商約定。
房屋拆遷管理費
房屋拆遷管理費按不超過房屋拆遷安置補償費用的0.3%的標準收取。
經濟適用住房項目減半征收拆遷管理費，即按照拆遷安置補償費用的0.15%收取。
房屋拆遷服務費
房屋拆遷服務費按照不超過房屋拆遷補償安置費用的1.5%的標準收取。
危舊房改造區(qū)內的拆遷安置補償費
1. 在危舊房改造中，對被拆除成套住宅房屋的居民，按照原建筑面積予以安置；對被拆除非成套住宅房屋的居民，按照以下標準給予安置： （1)原住宅建筑面積不足20平方米的，安置1套一居室； （2)原住宅建筑面積超過20平方米（含）不足30平方米的，安置1套二居室； （3)住宅建筑面積超過30平方米（含）的，對于超過部分可以比照以上標準予以分套安置或者增加居室間數(shù)； （4)按上述標準測算，安置居民人均建筑面積不足5平方米的，可以按照人均建筑面積5平方米安置。
2.對被拆除房屋原建筑面積，屬自住房屋的，按照產權證標明的建筑面積計算；屬承租房屋的，按照租賃合同標明的使用面積的1.33倍計算。
取得土地使用權

取得土地使用權
地價款
包括土地出讓金、四源費、大市政
對于需要征收土地出讓金的項目，凡在四環(huán)路道路中心線以內地區(qū)的，其土地出讓金應按毛地價的40%征收；凡在四環(huán)路道路中心線以外地區(qū)的，其土地出讓金應按毛地價的60%征收
防洪工程建設維護管理費
對征用土地、土地使用權出讓的單位和個人，以建設用地規(guī)劃許可證確定的土地面積，按每平方米20元的標準征收。
對在劃撥國有土地上進行項目建設的單位和個人，以建設用地批準書確定的土地面積，按每平方米20元的標準征收。
對使用土地從事非農業(yè)生產的單位和個人，以實際占地面積，按每平方米每年2元的標準征收。
土地權屬調查、地籍測繪費
地籍測繪費占50%，土地權屬調查費占50%：
1.黨政機關、團體土地使用面積在2000平方米（含）以下，每宗地征收200元，每超過500平方米以內加收25元，最高不超過700元；
2.企業(yè)土地使用面積在1000平方米（含）以下的，每宗地征收100元，每超過500平方米以內加收40元，最高不超過4萬元；
3.事業(yè)單位按照以下規(guī)定征收： （1）全額預算管理事業(yè)單位用地執(zhí)行黨政機關、團體收費標準； （2）差額預算管理事業(yè)單位土地使用面積在5000平方米（含5000平方米）以下的，每宗地征收300元，每超過500平方米以內加收25元，最高不超過1萬元；
4.城鎮(zhèn)居民住房用地面積在100平方米（含）以下的，每宗地征收13元，每超過50平方米以內加收5元，最高不超過30元；
5.農村居民生活用地面積在200平方米（含）以下的，每宗地征收5元，200平方米以上的，每宗地征收10元。
地價評估費
資金占用費
土地使用者不能按規(guī)定時間交付地價款的，在延長付款期間內按月向出讓方支付資金占用費。
收取標準：每月支付未付地價款額的1‰至2‰。
土地閑置費
1.征用土地閑置的，每年征收相當于同類土地年產值5倍的土地閑置費；
2.出讓土地閑置的，征收相當于土地出讓金10%的土地閑置費。
確定規(guī)劃設計方案獲得規(guī)劃許可
確定規(guī)劃設計方案獲得規(guī)劃許可
工程勘察（測量）費
根據(jù)建設項目投資額的不同情況，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價
建設項目總投資估算額500萬元及以上的工程勘察收費實行政府指導價
建設項目總投資估算額500萬元以下的工程勘察收費實行市場調節(jié)價
工程設計費
根據(jù)建設項目投資額的不同情況，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價
建設項目總投資估算額500萬元及以上的工程設計收費實行政府指導價
建設項目總投資估算額500萬元以下的工程設計收費實行市場調節(jié)價
建筑市政工程設計費
建筑市政工程按設計階段分為：方案設計、初步設計、施工圖設計三個階段。
建筑市政工程按復雜程度分為：Ⅰ級、Ⅱ級、Ⅲ級三個等級。

中國的房地產開發(fā)程序
建設階段
開工前期準備工作
項目開工計劃的審批與備案
交納自來水廠、污水處理廠、煤氣（天然氣）廠、供熱廠建設費、供電貼費
辦理“四源”接用手續(xù)
設計單位出報批圖、施工圖
編制、報送工程檔案資料
交納檔案保證金
辦理消防審核意見表
審批人防工程
辦理人防許可證
領取開工審批表
辦理開工登記

開工前期準備工作
主要稅費：
城市基礎設施“四源”建設費
市政公用設施建設費
城市基礎設施建設費
地下水資源費
地下熱水資源費
綠化補償費
供電貼費
竣工檔案保證金
防空地下室異地建設費
建材發(fā)展補充基金

城市基礎設施“四源”建設費

市政公用設施建設費
城近郊100元/m2
遠郊90-100元/m2
城市基礎設施建設費
城近郊住宅160元/m2，非住宅200元/m2
遠郊收費低于近郊標準
地下水資源費：住宅9元/m2
竣工檔案保證金：工程概算1%-3%
防空地下室異地建設費：1640元/m2
建材發(fā)展補充基金
工程概算的2%
住宅免交

地下熱水資源費
綠化補償費
供電貼費
工程建設招投標
辦理招標登記、招標申請
招標通告
編制并核準招標文件、招標工程標底
標底在送審合同預算審查處確認
標底送市招標辦核準后，正式申請招標
召開招標會
勘察現(xiàn)場
資格審批
編制投標書并送達
召開開標會議
開標，評標、決標
發(fā)送中標通知書
簽訂工程承包合同
工程承包合同報送審查備案
建設工程招投標
主要稅費：
建設工程招投標管理費
建設工程監(jiān)理招投標交易服務費
建設工程設計招投標交易服務費
建設工程勘察招標管理費
工程標底編制管理費
招標代理服務費


工程標底編制管理費
標底額小于500萬元：標底額*0.2%
標底額500-1000萬元：標底額* 0.15%
標底額大于1000萬元：標底額* 0.1%

招標代理服務費
開工手續(xù)的辦理
辦理質量監(jiān)督注冊登記手續(xù)
開工統(tǒng)計登記
開工前審計
交納投資方向調節(jié)稅，領取固定資產投資許可證
報裝施工用水、電、路
協(xié)調街道環(huán)衛(wèi)部門、交通管理部門
交納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議
領取《建設工程開工許可證》
開工手續(xù)的辦理
主要稅費：固定資產投資方向調節(jié)稅（免征）

工程施工
施工場地的“三通一平”
施工單位進場
基礎、結構工程施工與設備安裝
工程質量監(jiān)督
現(xiàn)場管理
環(huán)境保護
安全管理
消防管理
擾民管理
工程施工
主要稅費：
三通一平費
建筑安裝工程費
合同預算審查工本費
質量管理監(jiān)督費
工程監(jiān)理費
超計劃用水加價水費
夜間施工噪聲擾民補償費
占道費和交通管理費

工程監(jiān)理費
總造價百分比計取，用插入法計算
建設前期階段按工程概預算的0.1～0.2％計取
施工階段（含保修階段）的取費 (見右表)
超計劃用水加價水費
超計劃用水加價水費標準，按用水類別、用水季節(jié)和超計劃用水幅度，分別定為現(xiàn)行公共供水水價或者地下水資源費的1倍至30倍
工程竣工驗收
單項工程驗收手續(xù)
建設工程的預驗收
開發(fā)項目驗收與備案
人防工程驗收與備案
規(guī)劃驗收與備案
領取《工程質量竣工核驗證書》
建設工程檔案資料的報送移交
商品住宅性能認定
竣工統(tǒng)計登記、竣工房屋測繪和產權登記
工程竣工驗收
主要稅費：竣工圖費

中國的房地產開發(fā)程序
租售階段
租售階段
主要稅費
營業(yè)稅：銷售收入5%
城市維護建設稅：營業(yè)稅的7%
教育費附加：營業(yè)稅的3%
印花稅：建筑工程勘察合同—0.05%，安裝工程承包合同0.03%，銷售合同0.03%，轉讓土地使用權0.05%，房屋出租0.1%，土地使用證、房屋所有證5元
契稅：成交價格的3%，個人購買普通住宅1.5%
租售階段
企業(yè)所得稅：33%
房屋所有權登記費：80元/套
住房交易手續(xù)費：3元/m2
居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經費：建安工程費的2%
住宅共用部位、共用設施設備維修基金：銷售價格2%
物業(yè)管理費：市物價局和市房屋土地管理局共同制定政府指導價
供暖費 ：24元/m2

土地增值稅


中國房地產開發(fā)程序與稅費(ppt)