中欣項目營銷思路(ppt)
中欣項目營銷思路
第一部分 -------------------------------- 市場分析-項目分析
本案推導結(jié)構(gòu)
本案市場分析 ----------------------------------------
市場概述
1、市場處于穩(wěn)步發(fā)展期
2、市場需求持續(xù)旺盛
3、房價走勢基本平穩(wěn)
4、大盤進代已經(jīng)來臨
隨著長沙市政府遷住河西新址，陽光100、金牛山莊等一

批項目已進入實質(zhì)性操作階段。省政府的南遷同時也帶

動南邊樓市發(fā)展。目前奧林匹克花園也正在緊張的進行前

期準備工作
6、05年市場堪憂
宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，全國房地產(chǎn)面臨新的挑戰(zhàn)。

七部委意見下達，使眾多消費者持幣觀望。

大盤時代來臨，加速品質(zhì)競爭，房地產(chǎn)面臨洗牌。

土地的匱乏及建筑成本的增加造成房價攀升，易形成有價無市。
05年調(diào)控風波不斷，對市場影響較大，開發(fā)商對后市不可期望太高。

7、 市場判斷
住宅是永恒不變的開發(fā)主題，而開發(fā)什么樣的住宅是客戶需要的產(chǎn)品，是開發(fā)商重點考慮的問題。

市場需求仍然存在，但好產(chǎn)品才會有人接受。

第二部分 本案項目分析 ----------------------------------------
基本情況
項目位于韶山路與長沙大道之間的次干道—友誼路南，屬于長沙南城

雨花區(qū)。項目總用地約4萬平方米，容積率約2.8，總建筑面積達到11萬平

方米左右，項目規(guī)模不大，地形呈不規(guī)則地塊，如何利用項目地勢優(yōu)勢，

結(jié)合土地形狀，創(chuàng)造最具競爭力的樓盤，還需要從產(chǎn)品著手。

重點物業(yè)分布
客戶定位 -----------------------------------
目標客戶細分——“五大潛在目標市場”
目標客戶定位——“高級白領(lǐng)及中產(chǎn)階級”
本案定位分析 ----------------------------------------
產(chǎn)品定位

如何在土地規(guī)模不大、地塊形狀不規(guī)則、
地形地貌不平整的情況下做出具有一定特
色化、個性化的高端產(chǎn)品？
產(chǎn)品定位
中端偏高的產(chǎn)品，以洋房+小高層為產(chǎn)品組合
檔次要高于周邊樓盤，入市價格與周邊樓盤相當，留足升值空間；

高檔不高價，主要體現(xiàn)在樓盤的整體文化、環(huán)境、戶型方面，而與其他樓盤相比具有一定的優(yōu)勢、特色與差異性。

合理性：樓盤戶型追求更為合理的平面幾何布局空間，不以面積大求豪華，而講究居家休閑功能的合理性分布和人居環(huán)境設計的特色表現(xiàn)。
產(chǎn)品形象
唯美的 新穎的 精致的

項目整個規(guī)劃及給人的意境應該是唯美的，住宅是一個給人造夢的場所，唯美的產(chǎn)品形象才能給人足夠的吸引力。

項目的產(chǎn)品應該是新穎的，老套的戶型及沒有風格建筑的建筑是缺乏生命力的，新穎的產(chǎn)品才能給人更舒適的空間享受。

項目整體來說是精致的，精致體現(xiàn)在各個細節(jié)，注重細節(jié)的房子才是有品位的房子。

產(chǎn)品策劃
創(chuàng)新產(chǎn)品、獨特形象、景觀制勝
在這個產(chǎn)品同質(zhì)化的年代，沒有創(chuàng)新的產(chǎn)品就等于沒有生命力的產(chǎn)品，獨特的USP才是決勝的關(guān)鍵所在。

獨特的形象是代表一個樓盤的個性，現(xiàn)在已經(jīng)過了好酒不怕巷子深的年代，一個符合市場的形象，可以增加項目的吸引力。

景觀制勝，隨著現(xiàn)代文明的發(fā)展，人們對居住的環(huán)境要求越來越高，景觀也從觀賞性景觀逐漸發(fā)展成參與性景觀，將景觀融入生活是景觀制勝的關(guān)鍵所在。
規(guī)劃立意

利用地塊特色，順勢而為，保護自然條件

自然的才是最美好的，在地塊自身條件下，讓建筑依地而生，營造最美麗生活是項目的特色所在。
競爭策略
生活方式和文化的渲染

1、具有中國文化特色（地域文化）及歷史建筑符號；
2、超前規(guī)劃，符合現(xiàn)代建筑的發(fā)展需求；
3、注重鄰里關(guān)系，回歸庭院生活；
4、重回“城鎮(zhèn)”模式，使人們在注重自己的獨立之外也開始重視周圍的環(huán)境；
5、住宅的室外空間成為整個住宅的有機組成部分。
6、在房屋外觀設計和內(nèi)部設計中都更加注重連貫性；
7、強調(diào)住宅外觀與住宅周圍自然環(huán)境的協(xié)調(diào)性；
8、強調(diào)住宅外觀設計具有鮮明的“主題”；
推廣策略
形象之爭 品質(zhì)之爭 精神之爭

領(lǐng)唱“湖南省府地產(chǎn)板塊”

打造成長沙第一居所



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