珠江合生京都攻略-十余大盤集群閃電戰(zhàn)
003年，一幅地產(chǎn)大鱷圈地圖把北京房地產(chǎn)界劍拔弩張的局面充分展現(xiàn)———萬科集團(tuán)新圈地5000畝，華僑城集團(tuán)圈地1平方公里，富力集團(tuán)32億拍得雙井橋地塊……然而，相比一舉拿下南三環(huán)20公頃土地、在據(jù)稱離北京中央商務(wù)區(qū)僅有45分鐘車程之處圈地2.25萬畝的珠江合生“聯(lián)軍”，他們突然顯得小巫見大巫了。珠江合生據(jù)稱在2003年實(shí)際上已在京發(fā)動了10－12個大盤。
　　珠江合生是珠江投資與合生創(chuàng)展兩家公司的統(tǒng)稱。朱孟依旗下的合生創(chuàng)展與另一家廣東地產(chǎn)神秘大鱷———珠江投資，從來都是以“聯(lián)軍”面目出現(xiàn)，對外宣稱是戰(zhàn)略聯(lián)盟。珠江負(fù)責(zé)拿地，合生則負(fù)責(zé)開發(fā)。從1993年起，合生創(chuàng)展投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，70％的項(xiàng)目都與廣東珠江投資公司合作開發(fā)。在品牌使用上，在北京打珠江品牌，而在廣州，合生創(chuàng)展已相當(dāng)知名。
　　2000年初，影響力一向僅限于南粵的珠江投資與合生創(chuàng)展聯(lián)手北上，它們是廣州地產(chǎn)大鱷“北伐”的急先鋒。這兩家開發(fā)商攜手進(jìn)京一舉拿下南三環(huán)20公頃土地。

　　大盤北上動因
大盤北上，早已是公開的秘密，但個中原由，則鮮有人探究。
　　珠江合生聯(lián)軍中的合生，即合生創(chuàng)展，早在1998年5月就成功登陸香港聯(lián)交所（代碼754）。1999年，開拓廣州市場達(dá)7年之久的合生創(chuàng)展，銷售額已是13億多港幣。2000年，合生銷售額為11.98億港幣，2001年回落到11.70億港元；而截至2002年中期報表顯示，其銷售額為10.5億港元，利潤額為1.43億港元。
　　斯時，開發(fā)駿景花園成功、在2001年年底已經(jīng)順利在廣州“落子”20個樓盤的合生，在初嘗大盤威力的同時也遭遇了行業(yè)難題。當(dāng)時，華南板塊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目近4萬畝，其中八大開發(fā)商圈地2.5萬畝。這相當(dāng)于350個天安門廣場的面積。2001年廣州市商品房銷售面積為511萬平方米。僅以華南板塊8大開發(fā)商實(shí)際圈地14723畝即近1000萬平方米、平均1.5的容積率計算，規(guī)劃總建筑面積即為1500萬平方米。換句話說，即使整個廣州市其他項(xiàng)目一平方米不賣，僅華南板塊8大開發(fā)商現(xiàn)有樓盤（一期），也要近3年時間才能賣得完。2000年4月份，廣州樓價緩步下行后，已有一些開發(fā)商如城建集團(tuán)、合生創(chuàng)展等打著“清理尾貨”、“周年志慶”等名義大幅降價，迄今已跌去三成左右。
　　同時，在2000年和2001年10月份以前，珠江在廣州的土地儲備已發(fā)出斷檔的危險信號，在這段時間里，幾乎沒有開一個新盤———在廣州再拿新地的難度是越來越大了，合生日漸感覺到了缺地時的左右掣肘。而合生也由此感到作為上市公司的巨大壓力———必須滿足投資者對其銷售額和利潤的穩(wěn)定增長，以穩(wěn)定股價（其股價從2001年初約0.6港元漲到2003年初約1.2港元）。而合生在廣州顯然已進(jìn)入一個地產(chǎn)發(fā)展周期的衰退期。合生創(chuàng)展總裁謝世東在接受本報記者采訪時說：合生必須啟動另一個強(qiáng)勁增長的市場。
　　一位研究地產(chǎn)多年的業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“廣東地產(chǎn)市場已經(jīng)成熟。那里地產(chǎn)的利潤空間目前最多維持在15％－20％左右。而北京則可高達(dá)45％。”
　　相形之下，大盤珠江合生怎能不怦然心動。
　　至于切入京城的策略，謝世東放言：“我們以集約化方式在北京開發(fā)，大盤的大規(guī)模圈地、大資金運(yùn)作帶來的低成本開發(fā)的優(yōu)勢顯而易見。”

　　新地產(chǎn)“價格屠夫”
　　此言不虛。
　　珠江合生聯(lián)軍一出手就是驚人之作。
　　其在天津潮白河邊投得的總面積約12平方公里的超級大盤，規(guī)模效應(yīng)令土地便宜得不可思議：其中6000畝地的價格是每畝1.2萬元，另6000畝則每畝只有5000元，據(jù)稱當(dāng)?shù)卣踔猎敢馔镔N錢。
　　“炒作概念的時代早在2001年就過去了，消費(fèi)者還是要看實(shí)惠，珠江在南三環(huán)精裝修的房子，每平米才賣6000元，比北三環(huán)不帶裝修的要便宜2000元，比東邊的也要便宜1000～1500元。這也得益于大規(guī)模建設(shè)而降低成本。”北京珠江地產(chǎn)總經(jīng)理程新華面對記者說。珠江地產(chǎn)典型的大盤風(fēng)格，在北京很快就凸現(xiàn)出價格優(yōu)勢。去年初，總建筑面積超過42萬平方米的珠江駿景家園首期開賣即擠進(jìn)北京十大熱銷項(xiàng)目之列。
　　對于一開始搶點(diǎn)南三環(huán)，程新華頗顯無奈，“開始時挺困難，只有別人價格談不攏的地，我們才有機(jī)會拿下，價格也高。作為一名外來發(fā)展商，被歸于三外之列，很難得到地方政府的政策支持。”但珠江合生一連串幾個項(xiàng)目，也使其很快抹去了圈外人色彩，公關(guān)成本被大幅攤薄。
　　另一方面，傳統(tǒng)的皇城文化一向講究風(fēng)水，輕視南城，這也給了珠江合生務(wù)實(shí)的嶺南風(fēng)格大展拳腳之機(jī)。程對地產(chǎn)的理解帶有鮮明的“南派風(fēng)格”：“在北京，我們雖然提供的是全譜性產(chǎn)品，每平米價格從4500元到1.5萬元都有，但還是主要把目標(biāo)盯住大眾。今年光政府拆遷量就高達(dá)700萬平米，但大多數(shù)是面向中、低收入階層。所以，我們認(rèn)為性能價格比決定一切。也許珠江的每個項(xiàng)目拿出來，單獨(dú)評價都是80分，可100分的地產(chǎn)并不是我們追求的目標(biāo)，那樣成本太高，售價太貴。”
　　程認(rèn)為，珠江合生的務(wù)實(shí)理念在北京很快得到了認(rèn)可，發(fā)展勢頭非常猛烈。去年珠江合生在北京開發(fā)了兩個項(xiàng)目，建筑面積總和為80萬平米的珠江駿景和珠江綠洲，住宅銷售達(dá)到1500套，目前手中只剩下約100套，銷售總額約10億。今年第一季度還沒過去，珠江合生在北京已經(jīng)在開發(fā)的就有六個盤，都是令人咋舌的超級大盤。僅其中兩個項(xiàng)目，珠江帝景苑和珠江國際城的總和開發(fā)量就達(dá)250萬平米，是去年開發(fā)量的3倍以上。
　　規(guī)模是珠江合生的秘密武器。通過一次性大規(guī)模拿地，大規(guī)模開發(fā)，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，降低土地單位成本，分?jǐn)偲髽I(yè)前期固定成本。此外，珠江合生的速度與效率更是令人望塵莫及。在北京，一家普通地產(chǎn)公司從開始策劃拿地，到最后開始銷售，一般的周期約為兩年。
　　但是，珠江合生具有一套獨(dú)特的并行工作模式，從拿地意向開始、設(shè)計、建筑、報批，銷售，幾個輪子一起轉(zhuǎn)，一環(huán)扣一環(huán)，緊密銜接，能將此周期大大縮短。比如，珠江駿景從有意向拿地到開始發(fā)售，周期只有一年，而珠江綠洲居然只有6個月。
　　成規(guī)模的土地開發(fā)和高效率的建設(shè)，使合生開發(fā)的項(xiàng)目比別人擁有更低的成本。合生的總經(jīng)理謝世東曾對記者表示：“在大型發(fā)展商中，我們的建筑成本是最低的。以高層塔樓為例，一般發(fā)展商每平方米的建筑成本是3500元，但合生的成本只有2500元。而十幾層的小高層，合生每平方米的建筑成本僅為1700元，但其他發(fā)展商卻需要2300元。”
　　一位圈內(nèi)資深人士透露，今年珠江合生已經(jīng)確定在北京開出10－12個盤，銷售目標(biāo)是50億至55億，占據(jù)北京地產(chǎn)市場份額的20％以上。這個數(shù)字的真實(shí)含義是———2002年，地產(chǎn)全國性品牌一哥萬科在全國的10個城市的樓盤總銷售額接近50億———超過萬科。

　　超級大盤隱伏京郊之外
這僅僅是北京版圖的表面。其實(shí)在珠江合生的北京內(nèi)部版圖上，合生創(chuàng)展董事長朱孟依還扣著一枚重要棋子，也就是珠江合生目前正在傾力打造的中國第一超級大盤———北國江南溫泉城。溫泉城位于天津?qū)氎?，去年，珠江合生在此一舉拿下12平方公里（折合1.8萬畝）土地，不久又增加至2.25萬畝，數(shù)目之巨，震動圈內(nèi)。
　　正因北京戰(zhàn)略要地位置的凸現(xiàn)，廣東珠江投資董事會準(zhǔn)備在幾年后將總部遷入北京。
　　對源自南方的“大盤”概念，業(yè)內(nèi)一直褒貶不一。上個月，萬科的老總王石在接受記者采訪時曾表示，按照萬科的理念，2000畝是小區(qū)開發(fā)的極限，超過這個面積就是城鎮(zhèn)而不是小區(qū)了，規(guī)劃的概念有很大不同。而對于城鎮(zhèn)規(guī)劃，更是政府應(yīng)該做的，個體開發(fā)商難以擔(dān)此重任。
　　然而，膽大的珠江合生并不在意它們開發(fā)的是“小區(qū)”還是“城鎮(zhèn)”。此次開發(fā)位于寶坻的超級大盤，規(guī)模并不亞于經(jīng)營一個小城鎮(zhèn)，也是與他們多年以來最核心的擴(kuò)張策略之一——倡導(dǎo)大盤時代一脈相承。
　　事實(shí)是，以統(tǒng)一品牌陣線布局全國的萬科遲遲進(jìn)不了廣州市場，因?yàn)槿狈Υ蟊P“攻城略
珠江合生京都攻略-十余大盤集群閃電戰(zhàn)