房地產(chǎn)基礎知識培訓(ppt)

目錄
一、房地產(chǎn)基礎概念..................................
二、土地的分類.........................................
三、房地產(chǎn)市場分類..................................
四、五證二書.............................................
五、房屋面積.............................................
六、相關術語.............................................
七、房地產(chǎn)的特性......................................
八、影響房屋的價格因素...........................
一、房地產(chǎn)基礎概念
一、房地產(chǎn)基礎概念
1、房產(chǎn)
是指房屋經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租、出售或作其他用途的房屋，是房屋及其權利的總稱（占有、使用、收益、處分等權利）。
2、地產(chǎn)
是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權屬關系，地產(chǎn)包括土地及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是無權屬關系，是土地及其權利總稱（使用、收益、轉讓等權利）。
3、房地產(chǎn)
是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物及其附帶的各種權利（所有權、管理權、轉讓權等）。

一、房地產(chǎn)基礎概念
土地：地球的表面及其上下一定范圍內的空間。土地所有權分國有土地與集體土地所有權，集體轉為國有才能轉讓。
建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和設備等組成的整體無，包括房屋和構筑物兩大類。
權益：產(chǎn)權、使用權、抵押權、典權等等。

一、房地產(chǎn)基礎概念
土地（國有土地、集體土地所有權）：
1、發(fā)展商只有得到土地使用權才能建房
• 獲得土地使用權方式
a.招標、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務業(yè)、商品房）
b.協(xié)議轉讓取得（舊城改造）
c.政府批準劃撥國有土地（如醫(yī)用、軍用等政府用地）
一、房地產(chǎn)基礎概念
國有土地使用權出讓年限：

住房用地70年
工業(yè)用地50年
科教、文體、衛(wèi)生用地50 年
商業(yè)、旅游、娛樂用地40年
綜合或其他用地50年

二、土地的分類
二、土地的分類
生地
指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。
熟地
指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。
三通一平
指在土地開發(fā)時進行的通水、電、路、土地平整。
七通一平
指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通和土地平整。 `


三、房地產(chǎn)市場分類
三、房地產(chǎn)市場分類
一級市場：以土地為體，亦稱土地市場，土地交易市場，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營（如招標、拍賣等）。
二級市場：開發(fā)商獲得土地后投入一定資金建設，通過有償或贈與將產(chǎn)權轉賣給需求者（新建商品房的買賣市場）。
三級市場：是房地產(chǎn)權所有者將房地產(chǎn)使用權或所有權再轉讓的市場，房屋在消費市場中再次流通（也就是二手房包括買賣、抵押、轉讓、租賃）。
房地產(chǎn)市場結構一覽表
四、五證二書
四、五證二書
五證：
一 建設用地規(guī)劃許可證
二 國有土地使用證
三 建設工程規(guī)劃許可證
四 建筑工程施工許可證
五 商品房銷售許可證
二書：
一 商品房質量保證書
二 商品房使用說明書
五、房屋面積
五、房屋面積
建筑面積
包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。
公攤面積
是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內其他一些配套設施的分攤面積。
使用面積
它是建筑面積扣除公攤面積及墻體、柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積。



建筑面積=套內建筑面積+公攤建筑面積 套內建筑面積=套內使用面積+套內墻柱體水平投影面積+套內陽臺面積的一半

占地面積—建筑物基底及其功能需要占用的面積。也叫紅線面積。 容積率—指總建筑面積與總占地面積的比率，即容積率越大土地利用程度越高。 綠化率—指紅線內用于綠化的面積與總占地面積的比率。 *紅線—是指各種用地的邊界線，它可與道路紅線重合也可退于道路紅線之后，但絕不許超越道路紅線。在建筑紅線以外不允許建任何建筑物。
六、相關術語
六、相關專業(yè)術語
開間：住宅兩橫墻間寬度
進深：住宅兩縱墻間長度
層高：指下層地板到上層樓面的高度，包括樓板厚度
凈高：指樓板上表面至上層樓板下表面的 距離
橫墻：沿建筑物短軸布置的墻
縱墻：沿建筑物長軸方向布置的墻

七、房地產(chǎn)的特性
七、房地產(chǎn)的特性
房地產(chǎn)是不動產(chǎn)形式的固定資產(chǎn)，是一種特殊的商品。房地產(chǎn)具有其它財產(chǎn)和商品所不具有的特性：

1． 不可移動性。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，其自然地理位置是固定不變的，不能移動和搬運。
2． 房產(chǎn)、地產(chǎn)不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物質構成要素，土地具有在空間位置上的不可移動性，房屋也因而具有不能移動性，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于“不動產(chǎn)”。
3． 品質的差異性。房地產(chǎn)作為商品，在品質上具有不同質性，即使在同一地段的建筑物，由于樓屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品質。
4． 價值的高大性。房地產(chǎn)價值額巨大，是居民家庭最為昂貴的耐用消費品，普通家庭往往傾其一生的積蓄也難以買得起一套商品房；房地產(chǎn)也是企業(yè)、單位最為主要的、占用較大投資額的生產(chǎn)經(jīng)營要素。
七、房地產(chǎn)的特性
5． 使用的耐久性。土地具有不可毀滅性，房屋雖然不象土地那樣具有不可毀滅性，但是已經(jīng)建造完成，壽命通?？蛇_數(shù)十年，甚至上百年，在正常情況下，建筑物很難發(fā)生倒塌，除非為了更好利用土地而進行拆除。
6． 供給的有限性。土地具有不可再生性，其總量有限，尤其是城市土地，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，對土地、房屋的需求不斷上漲，房地產(chǎn)供給的有限性更加突出。
7． 用途的多樣性。土地可以用于商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、道路、農(nóng)業(yè)等多種用途。
8． 價值變化的相互影響性。房地產(chǎn)的價值不僅取決于自身的質地，還取決于周圍環(huán)境的狀況。

八、影響房屋的價格因素
八、影響房屋的價格因素
房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）
房屋戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等
小區(qū)周邊的配套設施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等）
小區(qū)內部配套設施（健身場所、游泳池、洗衣店、便利店等）
房屋市場價格定位
房屋供需狀況
物業(yè)管理公司的口碑
房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少
政府原因，土地價格的變動



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