物業(yè)管理糾紛法律問題研討會
物業(yè)管理糾紛法律問題研討會
一、主體問題
業(yè)主委員會的法律地位如何？是否有訴訟/仲裁主體資格？
1、業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，其職責：
（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；
（5）業(yè)主大會賦予的其他職責。

2、《物業(yè)管理條例》
第十九條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會、業(yè)主、業(yè)委會、物管公司在《物業(yè)管理服務(wù)合同》履行過程（如收管理費）中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系如何？

1、業(yè)主大會履行的職責
（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
（4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；
（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。


業(yè)主的權(quán)利
（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；
（2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
（3）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
（4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
（5）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；
（6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（7）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（8）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主的義務(wù)
（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
（3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
（4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；
（5）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；
（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主委員會的職責
（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；
（5）業(yè)主大會賦予的其他職責。

物管公司的職責
1、根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并結(jié)合實際情況制定管理辦法；
2、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；
3、可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)；
4、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目；
5、根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并結(jié)合實際情況制定管理辦法；
6、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。


二、違約及責任認定問題
酬金制合同下物業(yè)公司對某業(yè)主不收費或少收費，業(yè)主以預期違約要求物業(yè)公司承擔違約責任，如何處理？

依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第四條“民事活動應(yīng)當遵守自愿、公平、等價有償、誠實信用”及“誰收益，誰負擔”的原則 ，應(yīng)從物業(yè)公司10％的酬金中支付。
二、違約及責任認定問題
物業(yè)管理合同到期或業(yè)主大會決議解聘物業(yè)公司，但物業(yè)公司不退出，未移交物業(yè)管理資料，應(yīng)當承擔的賠償責任如何認定？對期后發(fā)生的物業(yè)管理費用應(yīng)由誰承擔？

1、應(yīng)按相關(guān)法律法規(guī)或物業(yè)管理合同的約定來認定；
2、先掛帳，直到合法公司進駐后，由業(yè)主補交。
二、違約及責任認定問題
物業(yè)公司未履行約定或法定的公布帳目的義務(wù)，如何承擔違約責任？業(yè)主是否可以因此不履行交納物業(yè)管理費的義務(wù)？

1、按物業(yè)管理合同約定的違約責任執(zhí)行，或提前終止合同；
2、業(yè)主還是應(yīng)按物業(yè)管理合同約定交納物業(yè)管理費。


再 見！

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