警惕“負(fù)資產(chǎn)”的腳步聲
作者:李敏斌 142
從去年第四季度開始的樓市調(diào)整,使不少城市樓價暴跌,而在一些地區(qū)甚至已經(jīng)出現(xiàn)了房價跌破首付的案例,樓市出現(xiàn)崩盤也許不再是危言聳聽了。很多業(yè)主都成了“負(fù)資產(chǎn)”;而股市大跌,淪為“負(fù)資產(chǎn)”的股民就更多了。但由于絕大多數(shù)業(yè)主購樓款主要來自貸款,樓市下跌的危害性更甚于股市下跌,對金融體系的負(fù)面作用更大。去年商業(yè)銀行增量貸款中有約30%投向了房地產(chǎn)業(yè),如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款,房地產(chǎn)價格的波動已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全。
當(dāng)前在城市中能夠購買樓房的基本可列為中產(chǎn),這些人以工薪階層居多,他們承受供房、供車的壓力,是經(jīng)濟(jì)波動影響最大,最有機(jī)會淪為“負(fù)資產(chǎn)”的一族。成為“房奴”已經(jīng)使很多買房的工薪階層承受巨大的經(jīng)濟(jì)壓力,成為“負(fù)資產(chǎn)”無疑將令他們雪上加霜。處于經(jīng)濟(jì)成長周期中的業(yè)主,大多都沒有體驗過資產(chǎn)價格劇烈波動對他們生活的影響。
負(fù)資產(chǎn)的痛苦滋味曾令不少香港人刻骨銘心。亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后,香港樓價一瀉千里,失業(yè)率上升,很多業(yè)主淪為“負(fù)資產(chǎn)”一族,不少人宣告破產(chǎn),銀行或房屋署在物業(yè)價值低于貸款下,紛紛沒收這些物業(yè)。負(fù)資產(chǎn)不僅僅在經(jīng)濟(jì)上影響港人,對他們的生活、工作乃至人生觀都造成沉重打擊。樓價大幅下滑,無疑會令負(fù)資產(chǎn)個案上升,隨著緊縮政策繼續(xù)實施,樓價下滑趨勢將延續(xù),預(yù)期未來負(fù)資產(chǎn)上升的速度會加快。即使銀行收回不能還貸的物業(yè),也無法在短期內(nèi)將其轉(zhuǎn)售,銀行積壓大量不動產(chǎn)而無法變現(xiàn)。當(dāng)泡沫破裂時,資產(chǎn)價格下跌,金融體系同時出現(xiàn)流動性變差和資不抵債的情況。
美國房地產(chǎn)泡沫爆破是次債危機(jī)的源頭。評級機(jī)構(gòu)穆迪公司最新報告顯示,目前美國負(fù)資產(chǎn)的業(yè)主已經(jīng)接近880萬人,比一年前多了一倍以上,隨著美國經(jīng)濟(jì)惡化,將有來越多的人加入負(fù)資產(chǎn)的行列。美國政府和國會已經(jīng)意識到這個問題的嚴(yán)重性,美國政府和國會正在考慮數(shù)額龐大的新建議,以拯救這數(shù)以百萬計的業(yè)主。美國眾議院計劃于本周公布一套由三部法案組成的方案,旨在解決住房市場危機(jī)。
一直以來,我國政府都習(xí)慣于對上行的價格實施管控,而對于價格大幅下滑則很少進(jìn)行管控。房價大幅起落對經(jīng)濟(jì)存在危害性,政府不能無動于衷,樓價縮水不僅對金融系統(tǒng)帶來威脅,也將嚴(yán)重打擊國民消費意欲,無助擴(kuò)大內(nèi)需拉動經(jīng)濟(jì)增長。中國樓市目前非常低迷,在信貸緊縮和宏觀調(diào)控的預(yù)期下,目前絲毫沒有好轉(zhuǎn)的跡象,預(yù)計將有更多的“負(fù)資產(chǎn)”案例出現(xiàn),對此,政府不能掉以輕心。
高估值所帶來的泡沫需要時間消化,如果當(dāng)前的樓市、股市泡沫短時期內(nèi)被人為地戳破,對于整個經(jīng)濟(jì)造成的影響將是災(zāi)難性的。當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)面臨衰退風(fēng)險,中國經(jīng)濟(jì)不可能獨善其身,在此背景下,宏觀經(jīng)濟(jì)政策應(yīng)與時俱進(jìn)作相應(yīng)調(diào)整,有緊有松,而不是堅持不懈地采取嚴(yán)厲的政策,否則可能對投資者和消費者造成雙重打擊。任何調(diào)控政策都不應(yīng)為了預(yù)設(shè)的目標(biāo)而調(diào)控,而應(yīng)該最大程度地照顧民生和民眾的利益。對于資產(chǎn)泡沫破裂所帶來的一系列經(jīng)濟(jì)和社會問題,政府在實施宏觀調(diào)控的同時,應(yīng)該有面對最壞情況發(fā)生的思想準(zhǔn)備,做好應(yīng)對措施,及時調(diào)整策略,成立專項資金或?qū)iT基金,對金融體系和“負(fù)資產(chǎn)”一族提供經(jīng)濟(jì)幫助,以渡過難關(guān),以化解社會問題。
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