負(fù)資產(chǎn)的美國(guó)房貸

 作者：Lex專欄    226

現(xiàn)值跌破帳面價(jià)值的貸款讓各家銀行有了那種“沉沒(méi)”的感覺。對(duì)于銀行而言，在美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期發(fā)放的二次抵押貸款(second mortgage)尤其令人心痛，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌的速度太快，以至于房產(chǎn)價(jià)值已低于未償清貸款余額。

　　JP摩根大通(JPMorgan Chase)剛剛對(duì)其950億美元的二次抵押貸款，即房屋凈值貸款(home equity loan)進(jìn)行一番粗略估算。此次額外披露的信息顯示，其中約10%的貸款以面臨凈值為負(fù)壓力的房屋作為抵押品。陷入負(fù)資產(chǎn)陷阱的貸款對(duì)銀行的危害尤其重大。貸款跌破凈值會(huì)加劇銀行的信貸損失——以JP摩根大通為例，其比例為60%——其虧損率相當(dāng)于那些目前仍保持正值貸款的3至4倍。

　　一旦房屋成為負(fù)資產(chǎn)，借貸者繼續(xù)償付貸款的動(dòng)力將有所下降。如果該房產(chǎn)并非主要居所，而屬于投機(jī)用途，則更是如此。另一方面，喪失抵押品贖回權(quán)的成本，意味著對(duì)于這類陷入死亡循環(huán)的房產(chǎn)，貸款方也無(wú)意在挽回其價(jià)值方面進(jìn)行任何嘗試。此類貸款實(shí)際上成了無(wú)擔(dān)保貸款。

　　回過(guò)頭看，最糟糕貸款的特點(diǎn)十分明顯。通過(guò)第三方經(jīng)紀(jì)商及其它途徑進(jìn)入銀行賬戶的貸款，尤其可能成為銀行的噩夢(mèng)。在2006年和2007年中，經(jīng)紀(jì)商為JP摩根發(fā)行二次抵押貸款的貸款/價(jià)值比率超過(guò)了90%。而銀行自身發(fā)行的貸款明顯更為保守。而在預(yù)測(cè)哪位借貸者的確風(fēng)險(xiǎn)很高方面，杠桿比率將成為最重要的因素。

　　JP摩根并非唯一陷入困境的銀行。例如：花旗集團(tuán)(Citigroup)就有約210億美元房屋凈值貸款的貸款/房屋價(jià)值比率超過(guò)90%。因預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將繼續(xù)下滑，避免更多問(wèn)題的可能性不大。

 國(guó)房 房貸 資產(chǎn) 美國(guó)

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