2002版規(guī)劃規(guī)范解釋
目 錄
總 則
術(shù)語、代號
用地與建筑
規(guī)劃布局與空間環(huán)境
住 宅
公共服務(wù)設(shè)施
綠 地
道 路
豎 向
管線綜合
綜合技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)

　
第一章 總則
1.0.1建國以來，我國未專門制訂過居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的統(tǒng)一的技術(shù)性規(guī)范。50年代基本套用原蘇聯(lián)的有關(guān)模式，1964年原國家經(jīng)委、1980年原國家建委，雖先后在頒布有關(guān)的城市規(guī)劃的文件中，對居住區(qū)規(guī)劃的部分定額指標(biāo)作了規(guī)定，但由于這些技術(shù)法規(guī)不完善，且原有規(guī)定已不適應(yīng)新形勢的要求，使城市規(guī)劃、設(shè)計、管理部門在實際工作中缺乏應(yīng)有的依據(jù)及必要的法制管理準(zhǔn)則，致使相當(dāng)一部分已建居住區(qū)出現(xiàn)配套設(shè)施不全，或布局不合理，或密度過高，居住生活環(huán)境質(zhì)量下降等問題。既不能滿足居民居住生活需要，更難達(dá)到社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一。同時，由于國家對居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容、有關(guān)詞解和指標(biāo)的計算口徑無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，認(rèn)識比較混亂，既影響規(guī)劃工作質(zhì)量，又缺乏可比性。
編制本規(guī)范的目的，是在總結(jié)建國以來已建居住區(qū)規(guī)劃與建設(shè)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，吸取國外經(jīng)驗，在居住區(qū)規(guī)劃范圍的有限空間里，確保居民基本的居住條件與生活環(huán)境，經(jīng)濟、合理、有效地使用土地和空間；統(tǒng)一規(guī)劃內(nèi)容、統(tǒng)一詞解涵義與計算口徑等，以提高居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的科學(xué)性、適用性、先進(jìn)性與可比性。體現(xiàn)社會、經(jīng)濟和環(huán)境三個方面的綜合效益。
1.0.2本規(guī)范的適用范圍，是城市的居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計工作，并主要適用于新建區(qū)。理由是，城市新建區(qū)的規(guī)劃具有基本統(tǒng)一的規(guī)劃前提條件，可按統(tǒng)一的口徑與要求進(jìn)行本規(guī)范的編制工作，可制定適用性強、覆蓋面大的規(guī)劃原則和基本要求，定性及定量的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，可比、可行又易于掌握，而城市舊城區(qū)的居住街坊改造規(guī)劃與新建區(qū)的居住區(qū)規(guī)劃相比，就城市居民對基本的物質(zhì)與文化生活的要求而言是一致的，對道路及工程管線的敷設(shè)的基本要求也有許多共同點，但由于舊城區(qū)因所在城市性質(zhì)、所負(fù)職能和復(fù)雜的現(xiàn)狀條件各異，致使改造規(guī)劃的前提條件懸殊，要制定全面的有關(guān)規(guī)定，難度很大。本規(guī)范限于人力和具體條件，僅在個別章節(jié)里制定了城市舊城區(qū)具有共性的若干規(guī)定。
1.0.3居住區(qū)根據(jù)居住人口規(guī)模進(jìn)行分級，可行、合理、符合國情。其一，分級的主要目的是配置滿足居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的相關(guān)設(shè)施；其二，配置水平的主要依據(jù)是人(戶)口規(guī)模；其三，分級配套適應(yīng)綜合開發(fā)、配套建設(shè)的方針；其四，符合配套設(shè)施的經(jīng)營和管理的經(jīng)濟合理性。
經(jīng)對全國大中小城市已建居住區(qū)的調(diào)查分析，根據(jù)與居住人口規(guī)模相對應(yīng)的配套關(guān)系，將居住區(qū)劃分為居住區(qū)(30000～50000人)、小區(qū)(7000～15000人)、組團(1000～3000人)三級規(guī)模，科學(xué)合理，符合國情。主要依據(jù)是：
一、能滿足居民基本生活中三個不同層次的要求，即對基層服務(wù)設(shè)施的要求(組團級)，如居委會、綜合服務(wù)站等；對一套基本生活設(shè)施的要求(小區(qū)級)，如小學(xué)、糧油店、綜合副食店等；對一整套物質(zhì)與文化生活所需設(shè)施的要求(居住區(qū)級)如百貨商場、門診所、文化活動中心等；
二、能滿足配套設(shè)施的設(shè)置及經(jīng)營要求，即配套公建的設(shè)置，對自身規(guī)模和服務(wù)人口數(shù)均有一定的要求。本規(guī)范的分級規(guī)?；九c公建設(shè)置要求一致，如綜合服務(wù)站可與組團級人口規(guī)模對應(yīng)，一所小學(xué)服務(wù)人口為一萬人左右，正好與小區(qū)級人口規(guī)模對應(yīng)等；
三、能與城市的行政管理體制相協(xié)調(diào)。即組團級居住人口規(guī)模與居(里)委會的管轄規(guī)模1000～3000人一致，居住區(qū)級居住人口規(guī)模與街道辦事處一般的管轄規(guī)模30000～50000人一致，既便于居民生活組織管理，又利于管理設(shè)施的配套設(shè)置。
從居住區(qū)規(guī)劃的實踐經(jīng)驗，其規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)一般分為居住區(qū)-小區(qū)-組團三級結(jié)構(gòu)、居住區(qū)-組團和小區(qū)-組團兩級結(jié)構(gòu)及相對獨立的組團等基本類型。但也有一些城市將其劃分為居住區(qū)-小區(qū)-街坊-組團四級結(jié)構(gòu)、居住-小區(qū)-街坊和居住區(qū)-街坊群(小區(qū))-組團三級結(jié)構(gòu)及小區(qū)-街坊兩級結(jié)構(gòu)等類型，特點是將街坊作為規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)中的一級，或與小區(qū)相當(dāng)，或與組團同級，或居于小區(qū)、組團之間。經(jīng)分析，街坊目前一般出現(xiàn)在舊城區(qū)，是被城市道路分割、用地大小不定、無一定規(guī)模的地塊。街坊的性質(zhì)也隨地塊的使用性質(zhì)而定。如商業(yè)街坊、文教街坊、工業(yè)街坊等，居住街坊僅是其中一類。由于居住街坊的用地規(guī)模大可相當(dāng)小區(qū)級用地，小可不足組團級用地規(guī)模，很難將滿足居民生活所需要的配套設(shè)施直接與街坊用地掛鉤。因而，街坊與分級規(guī)模無直接的關(guān)系，也難將其作為規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)中的某一級。
由上可知，居住區(qū)的分級規(guī)模與規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)，是既相關(guān)又有區(qū)別的兩個不同概念。居住區(qū)規(guī)模分級是為了配建與居住人口規(guī)模相對應(yīng)的設(shè)施，以滿足居民物質(zhì)與文化生活不同層次的要求，而居住區(qū)規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)則是包括配套含義在內(nèi)的規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)形式，是屬規(guī)劃設(shè)計手法，因而，在滿足與人口規(guī)模相對應(yīng)的配建設(shè)施總要求的前提下，其規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)，還可采用除本規(guī)范所述的其它多種形式，使居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計更加豐富多彩、各具特色。
經(jīng)對大中小城市已建居住區(qū)的調(diào)研，要合理選用居住區(qū)規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)類型，應(yīng)綜合考慮城市大小、住宅建設(shè)量、用地條件與所在區(qū)位及配套設(shè)施的經(jīng)營管理要求等因素后確定，切忌不顧當(dāng)?shù)厍闆r簡單套用分級規(guī)模的模式。
1.0.4不同居住人口規(guī)模的居住區(qū)，應(yīng)配置不同層次的配套設(shè)施，才能滿足居民基本的物質(zhì)與文化生活不同層次的要求，因而，配套設(shè)施的配建水平與指標(biāo)必須與居住人口規(guī)模相對應(yīng)，這是對不同規(guī)模居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的共同要求。在規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)的手法上，則可根據(jù)居住區(qū)所處城市區(qū)位、周圍環(huán)境和自身規(guī)劃條件等具體情況，可采用多種規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)類型。
例如，兩個5萬人口規(guī)模的居住區(qū)，由于所處區(qū)位不同，一個采用若干組團→若干小區(qū)→居住區(qū)的三級規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)型式，一個采用若干組團→居住區(qū)的兩級組織結(jié)構(gòu)型式。前者的特點是，三級配套，三級結(jié)構(gòu)；后者的特點是，三級配套，兩級結(jié)構(gòu)。即將三級應(yīng)配內(nèi)容與總指標(biāo)統(tǒng)一安排、合理使用，既擴大豐富了居住區(qū)中心的內(nèi)容，增強了活力與吸引力，又打破了三級規(guī)模、三級組織結(jié)構(gòu)的常見模式(見圖1)。
1.0.5本條是編制居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計必須遵循的基本原則：
一、居住區(qū)是城市的重要組成部分，因而必須根據(jù)城市總體規(guī)劃要求，從全局出發(fā)考慮居住區(qū)具體的規(guī)劃設(shè)計。
二、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)堅持《城市規(guī)劃法》提出的“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則”。
三、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計是在一定的規(guī)劃用地范圍內(nèi)進(jìn)行，其各種規(guī)劃要素的考慮和確定，如日照標(biāo)準(zhǔn)、房屋間距、密度、建筑布局、道路、綠化和空間環(huán)境設(shè)計及其組成有機整體等，均與所在城市的特點、所處建筑氣候分區(qū)及規(guī)劃用地范圍內(nèi)的現(xiàn)狀條件密切相關(guān)。在規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)充分考慮、利用和強化已有的特點和條件，以改變居住區(qū)千人一面和平淡、單調(diào)的面貌。
四、城市居民的一生中，約有三分之二以上的時間是在居住區(qū)內(nèi)度過，因而居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計必須研究居民的行為軌跡與活動要求，綜合考慮居民對物質(zhì)與文化、生理和心理的需求及確保居民安全的防災(zāi)、避災(zāi)措施等，以便為居民創(chuàng)造良好的居住生活環(huán)境。
五、人口老齡化、人口年齡結(jié)構(gòu)中老年人口比例逐年增長和殘疾人占有一定比重，是我國在相當(dāng)時期內(nèi)的現(xiàn)實狀況。老年人的活動范圍隨年齡增大逐年縮小，是人生的自然規(guī)律；殘疾人的活動范圍不如健康的人，是生理缺陷所至。因而，為殘疾人就近提供工作條件，為老年人和殘疾人提供活動、社交的場所和方便、安全的居住生活條件，使老人能歡度晚年，使殘疾人能與正常人一樣在工作之余同樣享受國家、社會給予勞動者本人及其家屬的各種回報，應(yīng)是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計中不允許忽略的重要問題。
六、住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)化，是建筑工業(yè)化和施工機械化的重要條件，也是加快居住區(qū)建設(shè)的重要措施之一。但也易因此而造成住宅形體整齊劃一、平淡單調(diào)。因而，在規(guī)劃設(shè)計中，應(yīng)充分考慮建筑標(biāo)準(zhǔn)化與施工機械化的要求，同時也要結(jié)合規(guī)劃用地特點，對建筑單體的選型、體量、色調(diào)等提出要求，并通過不同的布局手法、群體空間設(shè)計等，為建筑群體多樣化創(chuàng)造條件。
七、社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個方面綜合效益的高低，應(yīng)是衡量和評介居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計優(yōu)劣的綜合標(biāo)準(zhǔn)，也是居住區(qū)規(guī)劃能否付諸實施、居住區(qū)基本的居住生活環(huán)境能否得到保障的關(guān)鍵所在。而提高三個方面綜合效益的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，就是經(jīng)濟、合理、有效地使用規(guī)劃范圍內(nèi)的土地和空間。統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)也是提高三個效益的重要環(huán)節(jié)。同時，應(yīng)考慮適應(yīng)分期建設(shè)的要求，并為商品化經(jīng)營和社會化管理創(chuàng)造條件。

第二章 術(shù)語、代號
術(shù)語，是本規(guī)范的重要組成部分，也是制定本規(guī)范的前提條件之一。
本章內(nèi)容是對本規(guī)范涉及的基本詞匯給予統(tǒng)一用詞，統(tǒng)一詞解或?qū)⑹褂贸墒斓脑~匯納入、肯定，以利于對本規(guī)范內(nèi)容的正確理解和使用。
一、統(tǒng)一用詞、統(tǒng)一涵義。不是將尚無統(tǒng)一規(guī)定，而需要作有規(guī)定的術(shù)語給予確切的名稱和內(nèi)涵。
如對本規(guī)范的命名，即對“城市居民聚居地”的稱呼有稱“住宅區(qū)”的，也有稱“居民區(qū)”或“居住區(qū)”的均有。幾幢住宅或成片住宅，有配套設(shè)施的或無配套設(shè)施的均可用以上某一詞代之，用詞混亂、涵義不清。經(jīng)分析，要滿足城市居民居住生活的基本需要，除住宅外，還必須配建與居住人口規(guī)模相對應(yīng)的公建、道路和公共綠地等設(shè)施。從這一基本觀點出發(fā)，本規(guī)范認(rèn)為，“居住區(qū)”一詞較其它用詞更能準(zhǔn)確地反映以居住為主的，有相應(yīng)配套設(shè)施的居住生活聚居地的真實涵義。因此，本規(guī)范將需要進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃的不同居住人口規(guī)模的城市居民居住生活聚居地統(tǒng)稱居住區(qū)，并對其涵義給予統(tǒng)一規(guī)定。
又如，對居住區(qū)用地內(nèi)的“四項用地”的總稱有的稱生活居住用地，有的稱居住區(qū)用地、居住用地、居住用地、新村小區(qū)用地等，對第一項用地（住宅建設(shè)用地）有的稱居住用地，有的稱住宅用地。由于稱呼混亂、計算口徑也不統(tǒng)一，造成規(guī)劃方案的技術(shù)數(shù)據(jù)可比性差，對方案評審帶來困難。本規(guī)范根據(jù)我國多數(shù)地區(qū)的使用習(xí)慣，并考慮體現(xiàn)用地性質(zhì)的確切性，把四項用地的總稱定為居住區(qū)用地，既具有概括居住生活所需的多項功能的涵義，又有別于包含“其它用地”在內(nèi)的居住區(qū)規(guī)劃總用地和《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》中的居住用地，把第一項用地稱為住宅用地，則具有明顯的單一性，不易混淆。
再如，對反映綠化效果有關(guān)的指標(biāo)用詞，以往常用的是“綠化覆蓋率”，也有用“綠地率”的，涵義不同，效果不一。經(jīng)分析，“綠化覆蓋率”僅強調(diào)規(guī)劃樹木成材后樹冠覆蓋下的用地面積，而不管其占地面積的實際用途，而所占用地與使用性質(zhì)還往往不一致。因而，本規(guī)范規(guī)定統(tǒng)一采用“綠地率”。
此外，居住區(qū)用地、其它用地、住宅容積率、容積率等均屬此類。
二、對成熟的術(shù)語納入、肯定。如住宅建筑密度、住宅面積密度、道路紅線、建筑線等屬此類。
三、為便于在居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計圖紙中對規(guī)劃范圍內(nèi)不同類別用地的標(biāo)注，特規(guī)定了居住區(qū)用地平衡表中各類、各項用地的代號，以利于計算和統(tǒng)計。

第三章 用地與建筑
3.0.1 居住區(qū)是城市居民的居住生活聚居地，其用地構(gòu)成，按功能可分為住宅用地、為本區(qū)居民配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施用地(也稱公建用地)、公共綠地以及把上述三項用地聯(lián)成一體的道路用地等四項用地，總稱居住區(qū)用地。在居住區(qū)外圍的道路用地(如獨立組團外圍的小區(qū)路，獨立小區(qū)外圍的居住區(qū)級道路或城市道路、居住區(qū)外圍的城市干道)或按照城市總體規(guī)劃要求在居住區(qū)規(guī)劃用地范圍內(nèi)安排的非為居住區(qū)配建的公建用地或與居住區(qū)功能無直接關(guān)系的各類建筑和設(shè)施用地，以及保留的單位和自然村及不可建設(shè)等用地，統(tǒng)稱其它用地，所以，居住區(qū)規(guī)劃總用地包括居住區(qū)用地和“其它用地”兩部分。這一劃分的原則與方法同我國大多數(shù)城市的現(xiàn)行辦法相一致，也與原國家建委(80)建發(fā)城字492號文件的規(guī)定基本吻合。
本規(guī)范中的“居住區(qū)用地”含住宅用地及包括居住區(qū)級在內(nèi)的各級配套的公建用地、公共綠地和道路用地。這是因為居住區(qū)、小區(qū)、組團是一個完整的體系，構(gòu)成居住區(qū)用地的四項用地均與有關(guān)的居住區(qū)、小區(qū)和組團的居住人口規(guī)模相對應(yīng)，并必須在規(guī)劃中統(tǒng)一安排、統(tǒng)一核算用地平衡及技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。
3.0.2～3.0.3構(gòu)成居住區(qū)用地的四項用地具有一定的比例關(guān)系。這一比例關(guān)系的合理性及每一居民平均占有居住區(qū)用地面積的數(shù)量(人均用地水平)，是衡量居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計是否科學(xué)、合理和經(jīng)濟的重要標(biāo)志，必須在規(guī)劃設(shè)計文件中反映出來。
一、本規(guī)范采用“居住區(qū)用地平衡表”格式(正文附表A.0.1)，與各地現(xiàn)行格式基本一致。但具體平衡內(nèi)容各地口徑不一，如有的將“其它用地”納入用地平衡，有的不參與平衡等?？紤]到“其它用地”既與居住區(qū)用地功能無直接關(guān)系，也與居住區(qū)用地之間無相關(guān)規(guī)律性，更無可比性，因而不能用來衡量居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的合理性與規(guī)劃水平。據(jù)此，本規(guī)范采用的用地平衡表，以構(gòu)成居住區(qū)用地的四項用地作平衡因子。人均用地亦只計算居住區(qū)用地及其所屬各單項用地。“其它用地”不參與用地平衡，也不計入人均用地指標(biāo)，只在居住區(qū)規(guī)劃總用地中統(tǒng)計其用地數(shù)量。
在具體使用“居住區(qū)用地平衡表”(正文附表A.0.1)時，要按居住區(qū)的實際規(guī)模確定表名及相關(guān)用地的名稱。如規(guī)模為小區(qū)，則表名相應(yīng)為“小區(qū)用地平衡表”，“—”為“小區(qū)用地”，最后一項為“小區(qū)規(guī)劃總用地”。
二、居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)(正文表3.0.2)，即居住區(qū)中住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地分別占居住區(qū)用地的百分比的控制數(shù)。影響該指標(biāo)的因素很多，它與居住區(qū)的居住人口規(guī)模、所在城市的城市規(guī)模，城市經(jīng)濟發(fā)展水平以及城市用地緊張狀況等都有密切關(guān)系。本表(正文表3.0.2)是根據(jù)全國不同地區(qū)37個大、中、小城市七十年代以來規(guī)劃建設(shè)的(含在建的)140余個不同規(guī)模居住區(qū)的調(diào)查資料進(jìn)行綜合分析而制訂的。
1.居住區(qū)人口規(guī)模因直接關(guān)系到公共服務(wù)設(shè)施的配套等級、道路等級和公共綠地等級，且具有規(guī)律性，是決定各項用地指標(biāo)的關(guān)鍵因素。故作為“居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)”的分類依據(jù)將其列于表中，即以居住區(qū)、小區(qū)、組團不同規(guī)模表示。
2.由于各城市的規(guī)模、經(jīng)濟發(fā)展水平和用地緊張狀況不同，致使居住區(qū)各項用地指標(biāo)也不一樣。如大城市和一些經(jīng)濟發(fā)展水平較高的中小城市要求居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)較高，該項占地的比例相應(yīng)就高一些；某些中小城市用地條件較好，居住區(qū)公共綠地的指標(biāo)也相應(yīng)高一些等等。此外，同一城市中也因各居住區(qū)所處區(qū)位和內(nèi)、外環(huán)境條件的不同，各項用地比例也有一定差距。本表綜合考慮了這些因素，每一欄的指標(biāo)數(shù)據(jù)都確定了一個合理幅度，供各地城市在規(guī)劃工作中根據(jù)具體情況選用。
3.本表僅考慮了在一般情況下影響控制指標(biāo)的因素。對某些特殊情況，如因相鄰地段缺中小學(xué)，需由本區(qū)增設(shè)，或相鄰地段的學(xué)校有富裕，本小區(qū)可不另設(shè)學(xué)校等，這對本小區(qū)(或居住區(qū)，或組團)的用地平衡指標(biāo)影響很大。但這類既無規(guī)律性也非由本區(qū)自身所決定的特殊因素，本表未予考慮。在使用本規(guī)范時，應(yīng)根據(jù)實際情況對某項或某幾項指標(biāo)作酌情增減。
三、人均居住區(qū)用地控制指標(biāo)(正文表3.0.3)即每人平均占有居住區(qū)用地面積的控制指標(biāo)。
1.本規(guī)范綜合分析了各種因素后，確定由城市規(guī)模(按大城市、中等城市、小城市三級)、居住區(qū)分級規(guī)模(居住區(qū)、小區(qū)、組團三級)和住宅層數(shù)等三項主要因素綜合控制。理由是，根據(jù)全國140余個不同規(guī)模居住區(qū)資料的分析表明，決定人均居住區(qū)用地指標(biāo)的主要因素，一是城市規(guī)模。大城市人口集中，城市用地緊張，人口密度一般都較高，人均占地指標(biāo)相應(yīng)地較低；中小城市，特別是小城市用地條件相對寬裕一些；人口密度一般要低一些，人均用地指標(biāo)也就相應(yīng)地高一些；二是居住區(qū)居住人口規(guī)模。因涉及公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的配套設(shè)置等級不同，一般人均占地，居住區(qū)高于小區(qū)，小區(qū)高于組團；三是住宅層數(shù)，一般若住宅層數(shù)較高，所能達(dá)到的居住密度相應(yīng)較高，人均所需居住區(qū)用地相應(yīng)就低一些。以上三個因素一般具有明顯的規(guī)律性，是決定人均居住區(qū)用地控制指標(biāo)的基本因素，為此本規(guī)范將它們作為“人均居住區(qū)用地控制指標(biāo)”的分類依據(jù)，列于表中。表中數(shù)據(jù)系由全國140余個不同規(guī)模居住區(qū)的資料統(tǒng)計、分析得出。
其它影響因素，如居住區(qū)所處建筑氣候分區(qū)及地理緯度所決定的日照間距要求的大小不同，對居住密度和相應(yīng)的人均占地面積也有明顯影響；城市發(fā)展水平也是影響因素之一。此外，人口戶型結(jié)構(gòu)也是一個重要因素。據(jù)調(diào)查表明，各地城市的戶均人口大多在3.2人至4人之間，平均近3.5人，且許多大中城市近些年大多在3.2人至4人之間，平均近3.5人，故本指標(biāo)按每戶3.5人計。這些因素情況很復(fù)雜，有的也沒有明顯的規(guī)律性，為簡化本表未將其作為定量因素直接在表中體現(xiàn)，但在控制指標(biāo)的幅度中已綜合考慮了這些因素。
2.本表對住宅層數(shù)一欄作過兩種方案分析。一種方案不考慮中高層(七至九層)住宅。理由是現(xiàn)行的中高層住宅均不帶電梯，也未預(yù)留電梯井，與本規(guī)范第5.0.5條“無電梯住宅不應(yīng)超過六層”的規(guī)定不一致，如設(shè)電梯則不經(jīng)濟，故不宜在本表中出現(xiàn)。第二種方案包含有中高層住宅。理由是在調(diào)查的全國140余個居住區(qū)中約有三分之一的居住區(qū)建有中高層住宅，且在多數(shù)大城市和相當(dāng)多的中等城市中，中高層住宅的比例日增。如不考慮則影響指標(biāo)的準(zhǔn)確性。根據(jù)這一現(xiàn)實情況，并考慮到中高層住宅對人均用地指標(biāo)有明顯的影響，因此，本規(guī)范給予考慮。但本表僅反映人均用地指標(biāo)，并不認(rèn)為中高層住宅的采用是合理的。
3.表中的住宅層數(shù)和不同的層數(shù)組合，主要考慮不同規(guī)模的居住區(qū)中經(jīng)常出現(xiàn)的層數(shù)和層數(shù)混合型式。對可能性很小的全高層、全中高層或全低層的3萬至5萬人規(guī)模的居住區(qū)未在表中列項反映。對多低層混合的居住區(qū)及多、中高、高層混合的小區(qū)、組團等類型也未予單列，如有這種情況可參照相近類型的指標(biāo)控制。
4.本表的控制指標(biāo)還考慮了政策性因素。一是控制低層，對低層住宅的用地指標(biāo)，上限不宜太高，以限制建過多的低層特別是平房住宅。二是中高層住宅上下限指標(biāo)扣得較緊，以限制只有在要求達(dá)到一定的密度而多層住宅又達(dá)不到所要求的密度時，才考慮中高層住宅。
5.表中每項數(shù)據(jù)都有一個幅度。在使用本表和具體選用指標(biāo)幅度的數(shù)據(jù)時，要考慮住宅日照間距、住宅層數(shù)或?qū)訑?shù)結(jié)構(gòu)以及該城市的用地緊張程度等主要因素。一般在地理緯度較高的地區(qū)(日照間距要求較大)采用上限或接近上限指標(biāo)，緯度較低的地區(qū)采用下限或接近下限指標(biāo)；同一地區(qū)采用混合層布置的居住區(qū)(如多層與高層混合布置)，一般用地較緊張、住宅平均層數(shù)較高(或高層比例較高)的居住區(qū)，采用下限或接近下限指標(biāo)。
3.0.4這一條僅考慮本章條文內(nèi)容的完整性，并對第五、第六章的住宅和公共服務(wù)設(shè)施兩章具有承上啟下的作用。故本條內(nèi)容較為概括，僅闡明居住區(qū)內(nèi)建筑的構(gòu)成，即由居住區(qū)自身功能所要求的住宅建筑和居民生活配套的公共服務(wù)設(shè)施建筑兩部分組成。對居住區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)非屬居住區(qū)自身功能要求安排或現(xiàn)狀保留利用的其它建筑，則提出應(yīng)符合“無污染、不擾民”為原則的要求，也即應(yīng)符合城市對居住區(qū)用地內(nèi)的適建建筑的制

第四章 規(guī)劃布局與空間環(huán)境
4.0.1居住區(qū)規(guī)劃布局的目的，是要求將規(guī)劃構(gòu)思及規(guī)劃因子：住宅、公建、道路和綠地等，通過不同的規(guī)劃手法和處理方式，將其全面、系統(tǒng)地組織、安排、落實到規(guī)劃范圍內(nèi)的恰當(dāng)位置，使居住區(qū)成為有機整體，為居民創(chuàng)造良好的居住生活環(huán)境。因而，規(guī)劃布局的優(yōu)劣，直接反映規(guī)劃水平的高低。要提高規(guī)劃布局水平，就應(yīng)根據(jù)條文中的原則，綜合考慮各種因素。除充分利用、合理有效地使用土地和處理好四項用地之間的布局關(guān)系外，還應(yīng)處理好建筑、道路、綠地和空間環(huán)境等各方面相互間的關(guān)系，以適應(yīng)居民物質(zhì)與文化、生理和心理、動和靜的要求以及體現(xiàn)地方特色。
4.0.2千人一面、南北不分、平淡無味是許多已建居住區(qū)的通??；只講平面布置，不思空間環(huán)境與整體面貌及片面強調(diào)住房建設(shè)，不求環(huán)境質(zhì)量，也是相當(dāng)一部分居住區(qū)規(guī)劃與建設(shè)存在的主要問題。因而，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)居民因生活水平與文化素養(yǎng)提高，對居住生活環(huán)境質(zhì)量的要求。為此，本規(guī)范特提出了空間與環(huán)境設(shè)計的問題，即從城市設(shè)計角度，結(jié)合居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計特點。提出了創(chuàng)特色和搞好空間與環(huán)境設(shè)計的五項基本要求：
一、建筑設(shè)計和群體布置多樣化，是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)考慮的重要內(nèi)容。要達(dá)到多樣化的目的，首先要重視、體現(xiàn)地方特色和建筑物本身的個性，如對建筑單體的選用，南方宜通透，北方宜封閉；對群體的布置，南方宜開敞，以利通風(fēng)降溫，北方宜南敞北閉，以利太陽照射升溫和防止北面風(fēng)沙的侵襲；其次，要根據(jù)居住區(qū)規(guī)劃的整體構(gòu)思，單體結(jié)合群體，造型結(jié)合色調(diào)，平面結(jié)合空間綜合進(jìn)行考慮；第三，多樣化和空間層次豐富，并不單純體現(xiàn)在型體多、顏色多和群體組合花樣多方面，還強調(diào)在協(xié)調(diào)的前提下，求多樣、求豐富、求變化的基本原則，否則只能得到雜亂無章、面貌零亂的效果。
二、公共服務(wù)設(shè)施是為滿足居民生活基本所需而配建的，但若設(shè)置不當(dāng)，將會給居民帶來不便或不同程度地影響居民正常的居住與生活。如在住宅樓的底層設(shè)置有敲打的修補作業(yè)或餐館，對上部居民的居住與生活將是十分不利的。
三、經(jīng)調(diào)查，在居住區(qū)內(nèi)常常出現(xiàn)老人或小孩外出歸家找不到家門，主要原因是建筑或布局本身無識別標(biāo)志。合理設(shè)置建筑小品是增強識別力的有效方法之一，也是美化環(huán)境的飾物。但應(yīng)注意其體型和大小應(yīng)與周圍建筑、庭院尺度相協(xié)調(diào)。
四、不注重戶外空間，特別是宅間庭院的完整性，是目前居住區(qū)規(guī)劃中經(jīng)常忽略的問題，如用自行車棚、菜窯、變電室等小建筑塞滿了宅間庭院，既影響住戶，尤其是老人、兒童戶外活動，又使空間面貌極不美觀。因而，宜將車棚等小建筑結(jié)合住宅或公建安排，或利用地下室或組織在樓內(nèi)或附貼于樓側(cè)設(shè)置，以及力求管線地下埋設(shè)等，以保持戶外適宜的活動空間及良好景觀。
五、居住區(qū)中的各種規(guī)劃因素均有其內(nèi)在的聯(lián)系，而內(nèi)在聯(lián)系的核心就是居民，因而要從滿足居民居住生活的要求出發(fā)，考慮、安排和處理好建筑、道路、廣場、院落、綠地、建筑小品之間及其與人的活動之間，在戶外空間的相互關(guān)系，使居住區(qū)成為有機的整體和空間層次協(xié)調(diào)豐富的群體。

第五章 住宅
5.0.1本條主要是在居住區(qū)分級規(guī)模和居住區(qū)外部環(huán)境條件
2002版規(guī)劃規(guī)范解釋