酒店式公寓的開發(fā)前景分析
按：在對上海房地產(chǎn)市場廣泛、深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合公司擬開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目，我部門將不定期推出與商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的專題報(bào)告，作為項(xiàng)目開發(fā)的前期鋪墊，并為項(xiàng)目決策提供一定的理論依據(jù)。

酒店式公寓的開發(fā)前景分析

酒店式公寓是指物業(yè)公司提供酒店式的服務(wù)，又擁有私人公寓的私密性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)，它是目前滬上非常熱銷的一種新型投資型產(chǎn)品。自20世紀(jì)90年代末第一代經(jīng)濟(jì)節(jié)約型酒店式公寓嶄露頭角，上海的酒店式公寓已經(jīng)歷了第二代適用經(jīng)濟(jì)型、第三代發(fā)展轉(zhuǎn)變型，目前產(chǎn)品屬于第四代景觀舒適型。

第一部分 回 顧
上海主要的酒店式公寓
據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海的酒店式公寓已經(jīng)超過100家，不過這些酒店式公寓的定義標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，一些小戶型的公寓也被納入其中。根據(jù)目標(biāo)客戶和物業(yè)特征，這些酒店式公寓大致可以分為兩類：
一類是“小戶型單身公寓”。 這類物業(yè)從2000年開始進(jìn)入上海住宅市場，連連引起熱銷的火爆場面，以“小戶型、低總價(jià)和酒店式服務(wù)”作為其最主要的賣點(diǎn)，贏得了大量上海新興白領(lǐng)的年輕購房群和投資客。表一中列出了比較典型的幾個(gè)樓盤。
表一
名 稱 區(qū) 域 情 況
My city 普陀江寧路 原是世紀(jì)之門規(guī)劃的一棟商住樓，后請香港設(shè)計(jì)師改成單身公寓
虹橋首席 閔行虹梅路 原屬商務(wù)樓，后改為單身公寓
藍(lán)朝部落 靜安萬航渡路 原規(guī)劃為商場和辦公樓，一度停止銷售，2001年上半年規(guī)劃成酒店式公寓
青年匯 黃浦海潮路 原先是爛尾樓，中福重新包裝規(guī)劃成單身公寓
金銀匯 黃浦九江路 酒店式商務(wù)公寓，位于南京路商業(yè)圈
瑞虹新城 虹口臨平路 有規(guī)劃地推出樂富一族單身公寓，物業(yè)配套與瑞虹新城社區(qū)共享
奔騰新干線 閘北寶山路 區(qū)域中心小房型
巴黎時(shí)韻 徐匯建國西路 產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店
另一類是以高端客戶為主要服務(wù)目標(biāo)的、有統(tǒng)一的酒店式經(jīng)營管理的物業(yè)。此類物業(yè)從1990年代初期開始，主要為在上海從事商務(wù)活動(dòng)的外籍人士提供國際化的居家服務(wù)設(shè)施，從最初的上海商城到目前以品牌優(yōu)勢取勝的“雅詩閣”集團(tuán)，形成上海房地產(chǎn)市場獨(dú)具特色的物業(yè)類型。此類物業(yè)的典型代表如表二所列。
表二
名稱 區(qū)域 名稱 區(qū)域
上海商城 靜安南京西路 美麗華公寓 長寧古北
協(xié)和酒店公寓 靜安南京西路 鹿特丹花園 長寧古北
嘉里中心 靜安南京西路 金橋公寓 長寧東諸安濱路
靜安廣場 靜安華山路 鴻發(fā)苑 長寧新華路
香格里拉公寓 靜安銅仁路 環(huán)球廣場 浦東桃林路
新黃浦酒店公寓 黃浦永壽路 湯臣中心 浦東八佰伴
天賜公寓 黃浦廣東路 嘉里不夜城 閘北不夜城
麗晶大廈 長寧仙霞路 港匯廣場 黃浦永壽路
錦繡公寓 長寧虹橋路 芝大廈 徐匯衡山路
亦園 徐匯安福路 愛儷軒 靜安鎮(zhèn)寧路
駿豪國際 靜安南京西路 世紀(jì)時(shí)空 靜安烏魯木齊北路

酒店式公寓的主要來源
其一，由不良資產(chǎn)即爛尾樓重新包裝。
其二，大型住宅小區(qū)的開發(fā)過程中產(chǎn)生的一些邊角料。
其三，重新設(shè)計(jì)建設(shè)。

普通酒店式公寓的常見缺陷
利用爛尾樓或大型住宅小區(qū)的邊角料開發(fā)建成的酒店式公寓（尤其是“小戶型單身公寓”），往往具有先天或后天的不足，主要是：
• 電梯數(shù)量不足
• 通道狹窄
• 通風(fēng)采光嚴(yán)重缺乏
• 戶型設(shè)計(jì)不合理，出現(xiàn)不規(guī)則多邊形等怪異房型
• 儲(chǔ)存空間嚴(yán)重不足
• 裝修質(zhì)量粗糙
• 居住人群復(fù)雜
• 會(huì)所設(shè)施不全
• 車位嚴(yán)重缺乏
• 綠化率低

第二部分 酒店式公寓開發(fā)前景

酒店式公寓的需求分析
近兩年上海酒店式公寓的市場需求相當(dāng)旺盛，推出的酒店式公寓的銷售率基本超過85％，有的甚至達(dá)到100％。2003年靜安區(qū)新推出的世紀(jì)時(shí)空、靜安新格、陽光名都、駿豪國際、君悅靜安等產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓銷售都異?；鸨?。
經(jīng)調(diào)查，上海酒店式公寓的主要消費(fèi)群主要集中在以下幾類人群：
1、外資公司或國內(nèi)知名企業(yè)駐滬的工作人員。外資公司的人員大多來自于歐、美國家，為這些公司的行政管理人員（如：CEO、總經(jīng)理、部門經(jīng)理等），享受著公司給予的豐厚的住房補(bǔ)貼，他們大多數(shù)選擇比較高檔的酒店式公寓，是酒店式公寓最強(qiáng)勢的消費(fèi)群體。國內(nèi)知名企業(yè)駐滬的高級(jí)管理人員也具備極強(qiáng)的消費(fèi)能力，他們絕大多數(shù)為公司的領(lǐng)導(dǎo)者和決策者，同樣也享受著公司給予的豐厚的福利待遇，而且工作時(shí)間也并非長期或永久性的，所以這部分人群大多數(shù)選擇中、高檔的酒店式公寓?！　?
2、“海歸創(chuàng)業(yè)派”人士。他們回國主要是為了自己創(chuàng)業(yè)，由于多方面原因，前期他們不大會(huì)將資本用于購房，但是長期受到國外思想的影響，對自己生活品質(zhì)相當(dāng)重視，這部分人群大多數(shù)選擇中檔的酒店式公寓。　　
3、上海本地的處于金領(lǐng)和白領(lǐng)之間的高收入年輕階層。便利、自由、讓自己全身心地放松都是他們選擇的理由，他們大多數(shù)選擇中、低檔的酒店式公寓?！　?
4、部分比較特殊的客源。如一些晝伏夜出的特殊工作群體等。
當(dāng)然，居住或使用酒店式公寓的人群未必是房產(chǎn)物業(yè)的購買者，酒店式公寓產(chǎn)權(quán)擁有者一般不同于普通住宅的所有者，他們更多的是以投資為目的，所以投資客戶是該市場需求主體。而且在酒店式公寓的購買需求人群中，還有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
其一，年輕客戶低積累，高收入，高預(yù)期的特點(diǎn)，決定他們的需求重點(diǎn)是小戶型公寓，而酒店式公寓面積一般為30～50平米，為全裝修住宅，對物業(yè)管理的要求較高，地理位置相對優(yōu)越，總價(jià)基本低于50萬，因此近年來酒店式公寓的購買人群中，年輕客戶所占比例逐步提高。
其二， 由于對上海經(jīng)濟(jì)地位和國際地位的認(rèn)可，以及對上海申博成功和中國加入WTO對上海的利好影響的良好預(yù)期，外籍人士和外地人在滬置業(yè)的步伐加快。分析本市購買對象（圖一）、外地購買對象（圖二）、境外購買對象（圖三）購買的物業(yè)價(jià)格比例，可以發(fā)現(xiàn)外地和境外購買對象購買7000元以上的物業(yè)占了較大的比重，他們中有相當(dāng)比例的選擇投資酒店式公寓。2003年以前市場上已售出的6000多套，其中近3000套的業(yè)主為外籍人士。
















需求預(yù)測：根據(jù)有關(guān)資料，上海每年的租房者在150萬左右，其中月薪2500元以上的白領(lǐng)占到20％，大約30萬人。另據(jù)上海市公安局統(tǒng)計(jì)，目前海外人士在上海為數(shù)約6萬人，實(shí)際就業(yè)的達(dá)1.6萬人，臺(tái)商的數(shù)量不下20萬人。因此，上海房地產(chǎn)市場目前對單身公寓的需求量約在4萬到6萬戶左右，更為樂觀的預(yù)測甚至可達(dá)10萬戶。而且，中國加入WTO和上海申博成功的利好效應(yīng)對樓市的刺激作用逐漸突顯出來，公眾對酒店式公寓租售市場具有良好的預(yù)期，尤其對CBD地區(qū)良好的發(fā)展前景非常樂觀。由此可見，酒店式公寓及市中心小戶型房屋的需求量，在一定時(shí)間內(nèi)仍將呈上升趨勢，尚有一定市場潛力。
酒店式公寓的供給分析
自1990 年上海出現(xiàn)首家酒店式公寓——上海商城以來，上海已有酒店式公寓100余家，總建筑面積200~225 萬平方米之間，區(qū)域集中分布在長寧、徐匯、盧灣、靜安、浦東等中心區(qū)域。
從酒店式公寓的供給來看，其供應(yīng)總量從1993年起不斷增加，1998 年的供應(yīng)量達(dá)到頂峰，直接造成1999 年供應(yīng)量相對劇減，雖然2000 年有所回升，但是2001 、2002 年的供應(yīng)量處于遞減狀態(tài)，而2003年又突然放量，上半年市場供應(yīng)量將達(dá)到40萬平方米（包括整盤小戶型），約7500多套。2003年上海銷售的主要酒店式公寓如表三所示。由于酒店式公寓在上海持續(xù)熱銷，不少房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)順勢跟進(jìn)，再結(jié)合央行對房地產(chǎn)市場中高檔物業(yè)的宏觀調(diào)控政策，可以預(yù)見，在未來的一段時(shí)期內(nèi)，上海的酒店式服務(wù)公寓每年的新增量將趨于穩(wěn)定，整體供應(yīng)量緩慢上升，3~5年后逐步達(dá)到市場需求和供給相對平衡。
表三 2003年銷售的主要酒店式公寓
樓盤 均價(jià) 房型面積 層高 套數(shù) 區(qū)域
世紀(jì)時(shí)空 14000 45-67 3.1 280 靜安烏魯木齊北路
圣天地 11000 30-50 2.8 1000左右 普陀長壽路
君悅靜安 12000 33-68 4.5/3.2 624 靜安康定路
駿豪國際 20000 40-52 3.2 608 靜安陜西北路
靜安新格 13000 靜安江寧路
永興富邦 7000 46-69 閘北永興路
金地匯 6000 40-90 3.2 197 虹口紀(jì)念路
帝景苑 18000 57-158 3.0 100+ 徐匯肇嘉浜路
恒升半島國際中心 17000 37-79 3.5 200+ 虹口吳淞路
從開發(fā)商供應(yīng)的物業(yè)形態(tài)來看，上海市面上的酒店式公寓有高、中、低檔之分，主要有三類：開發(fā)商長期投資型、整盤出售型和產(chǎn)權(quán)分散型。目前，市場上多數(shù)的單身公寓均屬產(chǎn)權(quán)分散型，而且中低檔酒店式公寓位居市場主流，但隨著國際客源的不斷涌入，高檔酒店式服務(wù)公寓將有很大發(fā)展?jié)摿Γ涔?yīng)量會(huì)有所上升。
從酒店式公寓的分布走向看，酒店式公寓的發(fā)展與整體城市發(fā)展戰(zhàn)略息息相關(guān)，眼下長寧區(qū)及徐匯區(qū)市場已接近飽和；隨著新的“泛CBD區(qū)”中心在南京西路形成可能性的逐漸加大，靜安區(qū)特別是南京西路地帶，由于較優(yōu)越的地段位置、便利的交通、宜人的居住環(huán)境，將成為發(fā)展酒店式公寓的黃金地塊；浦東新區(qū)由于“國際航班東移”以及“成功申博”的利好消息，大量的外資客源也將帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)酒店式服務(wù)公寓需求；作為傳統(tǒng)高尚地段的盧灣區(qū)，其北區(qū)仍然受淮海路商圈和新天地時(shí)尚圈所依托，短期內(nèi)可以成為酒店式公寓的機(jī)會(huì)點(diǎn)，其南區(qū)受世博會(huì)的影響，從長期來看，必將成為酒點(diǎn)式公寓的機(jī)會(huì)區(qū)域；黃浦區(qū)依托其固有的地理位置、強(qiáng)勢的商業(yè)氛圍，也將成為酒店式服務(wù)公寓的機(jī)會(huì)區(qū)域。以上區(qū)域?qū)⑹巧虾＞频晔焦⒌闹饕┙o區(qū)域。
酒店服務(wù)式公寓迅速崛起的宏觀經(jīng)濟(jì)背景
1、商務(wù)旅游性人口的增加
　　上海正逐步發(fā)展成為國際金融中心，各種經(jīng)貿(mào)洽談、國際展覽、國際會(huì)議等商務(wù)交流活動(dòng)頻繁，遠(yuǎn)程客人增加，停留時(shí)間變長，境外高消費(fèi)水平的公務(wù)、商務(wù)客人、旅游客人有較大幅度增長。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，除300余萬外省市人口外，港、澳、臺(tái)和外籍常住人口約8-10萬人，約占上海總?cè)丝诘?.5-0.6%，而流動(dòng)性人口現(xiàn)已達(dá)30萬人，接近上?？?cè)丝诘?%。在強(qiáng)大的消費(fèi)前提下，上海的酒店消費(fèi)前景廣闊。而酒店式公寓擁有酒店的管理與服務(wù)，又具有比星級(jí)酒店更合理的價(jià)格，是對未來全球化發(fā)展需求的一種呼應(yīng)，將會(huì)成為市場中的一個(gè)亮點(diǎn)。
2、儲(chǔ)蓄的保值、增值功能弱化和證券收益的起伏不定
長久以來，銀行儲(chǔ)蓄一直是中國人投資理財(cái)?shù)氖走x，但截止2002年2月的第8次降息（一年期定期存款利率已降到1.98%），利息稅的增收，儲(chǔ)蓄保值、增值的功能開始弱化，社會(huì)理財(cái)觀念發(fā)生了根本性變化。與銀行儲(chǔ)蓄相比，酒店式公寓的投資性能更強(qiáng)，這也是酒店式公寓熱銷最大的賣點(diǎn)。另外，伴隨著證券市場的持續(xù)低迷、欲漲乏力，市場資金流在不知不覺中發(fā)生轉(zhuǎn)移，最為明顯的，就是催生了房地產(chǎn)市場的“投資風(fēng)潮”。在政府的支持下（包括藍(lán)印戶口政策、購房退稅政策等），上海的房地產(chǎn)業(yè)的投資環(huán)境得到了很大改善，而且隨著市中心地塊的日漸稀少，房地產(chǎn)的投資價(jià)值更是彌足珍貴。購房貸款利率大大低于其他商業(yè)貸款利率，與投資股票債券相比，產(chǎn)權(quán)酒店總價(jià)低，月還款額少，隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷健全和完善，銀行利率的下調(diào)，投資風(fēng)險(xiǎn)也隨著降低了不少，越來越多的人加入到了投資酒店式公寓的行列中來。
成功開發(fā)酒店式公寓的四要素
在開發(fā)酒店式公寓的過程中，選址、規(guī)模、產(chǎn)品定位、物業(yè)管理等四大要素決定了項(xiàng)目開發(fā)的成功與否。
首先在選址上要有交通便捷、商業(yè)服務(wù)配置齊全、客流密集的優(yōu)勢，這是開發(fā)的前提。酒店式公寓不是適合上海所有地區(qū)，成功的酒店式公寓主要分布在三個(gè)區(qū)域：其一是鬧市中心，如CBD核心區(qū)、市中心，其二是外國人聚居區(qū)，其三是以工作為導(dǎo)向、從業(yè)人員多數(shù)為白領(lǐng)年輕人的地區(qū)。這些區(qū)域?qū)频晔焦⒌男枨筝^大、較集中，而遠(yuǎn)離鬧市中心的偏遠(yuǎn)區(qū)域或城郊結(jié)合部則不適合開發(fā)酒店式公寓項(xiàng)目。
其次，酒店式公寓的規(guī)模也要控制好。大規(guī)模的開發(fā)可以增加項(xiàng)目的知名度，降低開發(fā)成本，但若無足夠的需求，會(huì)影響銷售率，導(dǎo)致開發(fā)成本的積壓。同時(shí)，也不利于日后的出租率、租金，在車位、配套設(shè)施的使用上也會(huì)造成不便。
　　再次，產(chǎn)品定位要準(zhǔn)確，表現(xiàn)在外觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、功能配置、輔助設(shè)施的安排要有針對性。
　　最后，物業(yè)管理上要選擇管理經(jīng)驗(yàn)成熟、管理水平
酒店式公寓的開發(fā)前景分析