20.生產和服務提供(doc)
7.5 生產和服務提供 7.5.1生產和服務提供的控制 通過對項目開發(fā)全部業(yè)務流程進行有效的控制，確保項目的整體開發(fā)質量，使項目 開發(fā)運作滿足社會和相關方的要求。 7.5.1.1 市場調研和投資決策 a) 策劃營銷中心負責市場調研工作，收集整理有關信息，進行投資機會的尋找和 篩選，編制可行性研究報告，充分運用預測、可行性分析和決策技術，為公 司的投資決策提供有效的依據。 b) 對開發(fā)項目的決策，作為公司的重點業(yè)務活動進行控制，嚴格執(zhí)行市場調研和 可行性研究的有關規(guī)定，并在此基礎上組織有關專家就其客觀性、合理性、 科學性和投資決策進行充分的論證，建立投資決策監(jiān)管機制。最終形成的投 資決策方案要上報集團公司進行審批后確定。 c) 項目決策立項后，由營銷策劃中心負責組織編制“項目運作方案”，見《產品實 現(xiàn)的策劃控制程序》，用以指導整體運作的各個環(huán)節(jié)工作。 可行性研究和投資決策的具體要求，執(zhí)行《可行性研究和投資決策控制程序》。 7.5.1.2 資金籌措 a) 根據《項目運作方案》的策劃結果，由財務與資產經營部制定資金的籌措方式， 確定投資主體，提供項目的開發(fā)建設費用。公司通過月度計劃會、經濟活動 分析會等形式，定期對資金籌措的情況進行檢查落實。 b) 支持購買者的按揭貸款，由財務與資產經營部辦理銀行的按揭貸款手續(xù)。 7.5.1.3 項目的立項報批控制 a) 明確項目開發(fā)建設前期各項審批手續(xù)的辦理程序、方法和職責分工，符合法 律法規(guī)的要求。 b) 依據上級主管部門辦理各種審批手續(xù)的規(guī)定要求，提供相應的文件資料，滿 足審批必須具備的各種條件和要求。 c) 工程部負責協(xié)調組織項目部完成各階段審批工作所具備的工程施工方面條件 ，并提供相應的文件資料； d) 財務與資產經營部負責完成資金方面的有關工作，提供相應的文件資料； e) 策劃營銷中心負責收集、整理、提供辦理審批手續(xù)的各種文件資料，辦理審 批手續(xù)。 f) 辦理各種報批手續(xù)的過程，由辦理部門負責記錄，并將取得的相應的批示、 證書、資料等按照規(guī)定做好移交和保存。 項目立項報批工作，要定期在公司的各種例會上進行匯報協(xié)調，檢查落實進展情況 。關于立項報批的具體規(guī)定執(zhí)行《立項報批控制程序》。 7.5.1.4施工準備工作 a) 工程部負責組織有關部門進行規(guī)劃設計、施工和監(jiān)理招標工作，簽定合同，執(zhí)行Q/TZ H-WI-047《工程招投標管理制度》。 b) 工程部負責協(xié)調項目部組織規(guī)劃設計、施工和監(jiān)理單位，做好有關的前期工作。 c) 策劃營銷中心負責依據法律法規(guī)和地方法規(guī)要求，進行拆遷、安置和補償工作，執(zhí)行Q /TZH-WI-046《拆遷安置補償實施辦法》。 d) 公司的稽查小組對施工準備工作質量進行監(jiān)督檢查，項目部要及時做好匯報。 7.5.1.5施工過程控制 a) 工程部組織項目部、監(jiān)理單位，對施工單位的施工組織設計、施工方案進行 審查，明確對施工工程的質量、進度要求。 b) 項目部負責協(xié)調解決影響施工單位工期和質量的內外因素，提供良好的施工 條件。 c) 項目部定期對施工單位落實施工組織方案的情況進行抽查，對影響質量的關 鍵部位施工進行監(jiān)督檢查。 d) 對施工過程中的關鍵工序和重點大型設備的安裝調試，由項目部作為特殊作 業(yè)過程進行重點控制，加強監(jiān)督檢查的力度，采取相應的措施，實施有效 的監(jiān)控。 e) 施工過程控制的具體要求，執(zhí)行《工程施工控制程序》。 7.5.1.6工程監(jiān)理控制 a) 工程部組織項目部，審查監(jiān)理單位的工程監(jiān)理大綱和工程監(jiān)理實施細則，明確對工程的 質量、工期和投資的監(jiān)理要求。 b) 由項目部對監(jiān)理單位依據法律法規(guī)、技術標準、規(guī)范和監(jiān)理合同的規(guī)定進行工程監(jiān)理的 工作質量進行監(jiān)督檢查。 c) 在施工過程中，由監(jiān)理單位定期組織召開監(jiān)理會，編制日常監(jiān)理報告，匯報工程監(jiān)理的 工作情況。 d) 對工程施工各階段中發(fā)生的質量問題，由項目部負責組織監(jiān)理單位和施工單位，進行原 因分析，制定整改措施進行處理。 e) 項目負責對監(jiān)理公司完成工程監(jiān)理的工作情況，通過監(jiān)理例會、日常檢查等形式進行監(jiān) 督檢查。 工程監(jiān)理控制的具體要求，執(zhí)行《工程監(jiān)理控制程序》。 7.5.1.7 工程竣工驗收 a) 由工程部協(xié)調各項目部，組織設計單位、施工單位和監(jiān)理單位，按照有關的法律法 規(guī)規(guī)定，辦理工程的竣工驗收工作。 b) 項目部負責收集、整理有關工程建設過程中的文件資料和質量記錄，按檔案管理要 求及時向綜合部歸檔。綜合部負責根據國家和地方工程建設檔案管理要求，向有 關的上級主管部門移交有關的檔案資料。 c) 對工程部組織工程竣工驗收的工作質量，由公司的稽查小組進行監(jiān)督檢查。 工程竣工驗收的具體要求，執(zhí)行Q/TZH-WI-022《工程質量驗收管理制度》。 7.5.1.8 銷售和交付控制 a) 策劃營銷中心負責項目開盤前有關手續(xù)的辦理工作，并制定銷售計劃和銷售方案 ，報公司經營副總經理審核，總經理批準。 b) 工程項目竣工驗收合格后，由策劃營銷中心負責收集有關的產權和技術資料，建 立“成品房屋出入庫臺帳”，登記房屋的入庫情況。 c) 代建工程項目的交付，由工程部負責在項目竣工驗收合格后，依據合同條款規(guī)定 和驗收情況，辦理交付手續(xù),編制“工程項目資料移交明細表”，進行有關文件資 料的移交，雙方簽署“工程項目移交書”。 d) 由策劃營銷中心負責辦理銷售房屋的產權證書，并在銷售中主動向顧客出示“五證 兩書”的文件。執(zhí)行Q/TZH-WI- 033《房屋產權證書辦理規(guī)定》，對銷售和出租房屋的交付，執(zhí)行Q/TZH-WI- 032《房屋銷售租賃管理規(guī)定》。 e) 項目的銷售和交付工作，由策劃營銷中心定期通過例會、專題會、專題匯報等形 式，及時向公司進行匯報，落實進展情況。 7.5.1.9前期物業(yè)管理控制 a)對外銷售的樓盤在正式移交物業(yè)管理公司前，由策劃營銷中心負責工程的前期物 業(yè)管理工作，為用戶提供良好的前期物業(yè)管理服務，包括： 1) 房屋及附屬設施的保養(yǎng)和維護； 2) 安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、院區(qū)綠化、車輛管理等； 3) 協(xié)調用戶的有關對外關系； 4) 接受和處理用戶的意見投訴。 b)前期物業(yè)管理的具體要求，執(zhí)行《前期物業(yè)管理控制程序》。 7.5.1.9 售后服務 策劃營銷中心是售后服務的主管部門，全面負責項目的各項售后服務工作，認真履行 《工程質量保修書》的規(guī)定，定期走訪用戶，接受和處理用戶的投訴意見，按《工程質量保 修書》的規(guī)定，進行房屋及附屬設施的保修。執(zhí)行Q/TZH-WI- 041《顧客滿意度調查及投訴處理規(guī)定》。 7.5.1.10 公司的稽查小組，對各部門完成生產和服務提供過程的工作質量進行監(jiān)督檢查。 7.5.2 生產和服務提供過程的確認 公司確定以下過程需要進行確認： a) 項目開發(fā)的投資決策； b) 項目的前期開發(fā)工作，以“五證兩書”的辦理為重點； c) 項目的開發(fā)建設； d) 社會周邊關系的協(xié)調； e) 各階段的驗收把關； f) 房地產的市場營銷。 對上述過程，公司將做為房地產開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)進行重點控制，并在7.5.1章節(jié)中 做了詳細的控制要求，執(zhí)行相應的文件規(guī)定。 7.5.3 標識和可追溯性 7.5.3.1通過對產品標識的控制，防止在使用中發(fā)生混淆，并實現(xiàn)對規(guī)定場合的追溯。各 部門負責歸口管理的重大業(yè)務活動的標識，項目部負責對外包單位的實物標識進行管理 。 7.5.3.2產品標識管理的范圍： a) 在項目運作中的立項報批、產權交割、工程質量驗收等重要業(yè)務活動； b) 關系到工程項目的重要質量特性的有關實物； c) 施工單位的現(xiàn)場標識情況。 7.5.3.2標識的方法： a) 重大業(yè)務活動以其所涉及的文件資料為標識，如：政府部門的文件、批示、簽章 、檢驗報告、證書以及項目運作中的各種質量記錄。 b) 公司的各類合同的修訂，要對其版本號進行明確清晰的標識。 c) 項目部定期對施工單位的材料設備、工程實物的標識及維護情況進行檢查。 d) 策劃營銷中心負責組織項目部，到項目所在地的主管部門，辦理樓宇門牌的命名 、號碼編排的手續(xù)。 標識方法的具體規(guī)定，執(zhí)行Q/TZH-WI-016《標識規(guī)定》。 7.5.3.3產品可追溯性控制 7.5.3.1公司對以下場合必要時進行追溯： a) 立項報批； b) 產權交割； c) 關鍵的材料設備的質量； d) 關系到工程項目關鍵質量特性的因素，包括：關鍵材料設備、重點工序的規(guī)劃、設 計、施工、驗收等環(huán)節(jié)及有關的施工圖紙和技術資料。 7.5.3.2由總經理工作部負責對產品標識涉及到的文件資料建立相應的檢索目錄，根據追 溯的內容，進行產品的追溯。 7.5.4 顧客財產 對于顧客提供的財產（包括文件資料和實物財產），接收部門在接收前應予以驗證和 登記，根據公司產品防護的有關規(guī)定做好防護和維護工作，保證其正常的使用功能，并 能得到正確使用。 公司為充分尊重顧客的隱私權，將顧客的有關信息資料，包括：住址、家庭情況、聯(lián) 系方式、銀行帳號等信息，視為顧客的財產，嚴格予以保密。 當發(fā)現(xiàn)顧客財產發(fā)生丟失、損壞和不能正常使用的情況時，相關部門應立即通知顧客 ，及時采取彌補措施，并承擔由此給顧客造成的經濟損失。 7.5.5 產品防護 7.5.5.1搬運 a) 項目部負責對甲供材料和重點、大型設備的搬運進行控制，在項目的控制計 劃中予以識別，根據類別、規(guī)格的不同，采用適當?shù)陌徇\方式和手段，保 證物資質量在搬運中不受影響。 b) 項目部負責對施工單位的搬運作業(yè)人員的資格證書、搬運設備的管理以及搬 運過程進行監(jiān)督檢查。 c) 凡屬搬運不當造成質量問題時，要由驗收人員做好接收記錄，雙方簽字，劃 清責任，妥善處理，不得使不合格的物資進入施工、安裝過程。 7.5.5.2 貯存 a) 項目部負責重點對甲供物資和顧客提供的產品，做好貯存管理，采取有效措施， 保證其在貯存過程中質量不受影響。 b) 項目部監(jiān)督檢查施工單位貯存管理的情況。 c) 當發(fā)現(xiàn)物資在貯存過程中，出現(xiàn)腐爛變質、銹蝕嚴重或變形損壞時，應立即隔離 并標識，同時采取處理措施。 7.5.5.3防護 a) 項目部在工程施工過程中，組織監(jiān)理和施工單位作好工程建設中的防護工作。對完 成的工序、分項、分部工程，由項目部組織監(jiān)理和施工單位，確定防護的措施， 對重點設備和影響房屋關鍵質量特性的部位等采取適當?shù)姆雷o措施，確保其質量 特性不受到影響和破壞。由項目部組織監(jiān)理單位對現(xiàn)場的防護情況進行檢查，對 檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，由項目部及時通知責任單位，進行限期整改。 b) 竣工經驗收合格的工程和已移交的工程項目或房屋，在物業(yè)管理公司進駐前，由策 劃營銷中心采取防護措施，確保工程項目保持原有的質量特性。對房屋的配電、 弱電、空調、消防、通訊、給排水等系統(tǒng)的重點設備設施、房屋的關鍵部位采取 適當?shù)姆雷o措施，保證其原有的使用功能，采取適當安全治安保衛(wèi)和消防措施， 防止發(fā)生人為破壞和火災事故。 產品防護的具體要求，執(zhí)行Q/TZH-WI-045《產品防護實施辦法》。
20.生產和服務提供(doc)