2002年成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及趨勢(shì)預(yù)測(cè)(doc)
2002年成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及趨勢(shì)預(yù)測(cè) 第一部分 宏觀環(huán)境 1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 中國(guó)自加入WTO的一年時(shí)間里，全國(guó)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可謂“全線飄紅”。2002年中國(guó)經(jīng) 濟(jì)快速健康成長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到10.2萬(wàn)多億元，實(shí)現(xiàn)歷史性突破，全年經(jīng) 濟(jì)增 長(zhǎng)率將達(dá)到8％，高于年初確定的目標(biāo)。中國(guó)共產(chǎn)黨第十六次全國(guó)代表大會(huì)的召開(kāi)，也促 進(jìn) 了各地發(fā)展經(jīng)濟(jì)的積極性。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心等專(zhuān)業(yè)研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，如果不出現(xiàn)意外 ，2003 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將保持強(qiáng)勁勢(shì)頭，預(yù)計(jì)增長(zhǎng)速度將達(dá)到7.9％至8.2％。；世界經(jīng)濟(jì)也處 在緩 慢復(fù)蘇階段。在相對(duì)比較有利的環(huán)境中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車(chē)”，投資、消費(fèi)、出口在 2002 年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力。 2002年1- 11月成都市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資154億元，比去年同期增長(zhǎng)21.9％。住宅投 資118億元，同比增長(zhǎng)28.3％，房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。 2、宏觀政策環(huán)境 (1)土地市場(chǎng) 2002年的成都市土地市場(chǎng)是經(jīng)歷了一場(chǎng)歷史性的大變革?！墩袠?biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地 使用權(quán)規(guī)定》的頒布實(shí)施為土地市場(chǎng)杜絕黑箱操作提供了保證?！兑?guī)定》指出：自2002年7 月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、金融、服務(wù)業(yè)、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的用地，將在全國(guó) 范 圍內(nèi)實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式進(jìn)行出讓。 由于以前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著多渠道、多源頭供應(yīng)土地的問(wèn)題，使一些企業(yè)憑借關(guān)系可以 得到廉價(jià)開(kāi)發(fā)用地，嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)的公平性，也大大降低了政府部門(mén)宏觀調(diào)控力度。 政府 在土地供應(yīng)上缺乏計(jì)劃性，加大了土地招投標(biāo)行為的投機(jī)性，阻礙市場(chǎng)健康發(fā)展。 按照新的政策規(guī)定，進(jìn)行商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性的用地，必須以招 標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。除了這些用途以外的用地，在確定其供地計(jì)劃并公布后， 同一 宗地有兩個(gè)以上意向用地者，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。 (2)金融政策 2002年2月20日，中國(guó)人民銀行宣布金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款年利率平均下調(diào)0.25％。其中 活期存款利率及一年期定期存款利率均下調(diào)0.27％；各項(xiàng)貸款年利率平均下調(diào)0.5％。其 中 六個(gè)月期貸款利率及一年期貸款利率均下調(diào)0.54％。金融機(jī)構(gòu)在中國(guó)人民銀行的準(zhǔn)備金 存款 利率下調(diào)0.16％；中國(guó)人民銀行的各檔次再貸款利率分別下調(diào)0.54％。 一時(shí)間，降息的利好在市場(chǎng)上不絕于耳，房地產(chǎn)業(yè)尤其大受鼓舞。房地產(chǎn)企業(yè)作為融資 主體，在降息的背景下，總體成本隨之會(huì)降低，這無(wú)疑對(duì)企業(yè)的發(fā)展有很積極的作用。 目前 國(guó)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)的資金運(yùn)作主要是銀行貸款，降息后，財(cái)務(wù)成本下降，產(chǎn)生的利潤(rùn)必然 上升。 另外降息對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)意味著支出成本降低，付出部分相對(duì)減少，這對(duì)刺激和促動(dòng)居民 購(gòu)房 消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需有很積極的影響。 但是隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)火爆，特別是在局部地區(qū)出現(xiàn)了泡沫的成分，為了防止92年房 地產(chǎn)泡沫的再次出現(xiàn)，10月24日中國(guó)人民銀行貨幣政策分析小組發(fā)表《二OO二年第三季度 貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》。其中稱(chēng)：商業(yè)銀行要警惕房地產(chǎn)泡沫。央行、六部委、國(guó)土資源部 和監(jiān) 察部也相繼發(fā)文就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的相關(guān)問(wèn)題發(fā)出警告；針對(duì)局部地區(qū)出現(xiàn)的房 地產(chǎn) 投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)過(guò)量、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不盡合理和價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快等問(wèn)題，建設(shè)部等六 部委 聯(lián)合發(fā)文要求各地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，發(fā)揮土地供應(yīng)和金融 對(duì)房 地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用；建設(shè)部確定整治房地產(chǎn)市場(chǎng)六問(wèn)題，以整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩 序。 2002年12月5日，中國(guó)人民銀行正式宣布，將對(duì)2001年6月以來(lái)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸 業(yè)務(wù)辦理情況進(jìn)行嚴(yán)格檢查。正式發(fā)出了開(kāi)始收縮房地產(chǎn)信貸的信號(hào)。有關(guān)人士透露， 央行 之所以在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)上出此大動(dòng)作，主要是為了抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)局部過(guò)熱，避免10 年前 的房地產(chǎn)泡沫歷史重現(xiàn)。據(jù)了解，目前金融機(jī)構(gòu)13.3萬(wàn)億元貸款中大約有10％屬于房地 產(chǎn) 信貸。 而按照央行這項(xiàng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)定，全國(guó)兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中只有極少部分能夠擁 有貸款資格，而絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)都將被這一貸款“門(mén)檻”拒之于外。因?yàn)樵谶@些開(kāi)發(fā)企 業(yè) 中，其投資的自有和籌集資金往往不足30％，主要還是靠銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，所以 ，這 些企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債高達(dá)70％以上，有的甚至達(dá)到了94％。與這種開(kāi)發(fā)商融資能力脆 弱相 對(duì)應(yīng)的便是加大了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。如果嚴(yán)格執(zhí)行央行此項(xiàng)規(guī)定，商業(yè)銀行不再敢 違規(guī) 發(fā)放房地產(chǎn)信貸，那些主要依靠銀行資金開(kāi)發(fā)物業(yè)的開(kāi)發(fā)公司資金供應(yīng)鏈將有可能斷裂 ，一 輪房地產(chǎn)業(yè)的洗牌運(yùn)動(dòng)在所難免， 附：中國(guó)人民銀行即將進(jìn)行的四大檢查重點(diǎn)： 一、是否對(duì)“四證”不齊備的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款；是否放松貸款條件，在開(kāi)發(fā)商 自有資金沒(méi)有達(dá)到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資30％的情況下發(fā)放住房開(kāi)發(fā)貸款； 二、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，是否有違反《個(gè)人住房貸款管理辦法》的規(guī)定、“零 首付”、降低首付款比例或其他變相違規(guī)行為的問(wèn)題；購(gòu)買(mǎi)期房的是否符合多層住宅主體 結(jié)構(gòu) 封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的規(guī)定，是否嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率政策， 有無(wú) 擅自提高或降低個(gè)人住房貸款利率水平的行為； 三、個(gè)人商業(yè)用房貸款是否嚴(yán)格執(zhí)行低借比不得超過(guò)60％、貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10 年、商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房的規(guī)定： 四、商業(yè)銀行分行是否存在逃避其總行授權(quán)、授信額度的規(guī)定，以流動(dòng)資金貸款替代住 房開(kāi)發(fā)貸款，向開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款的行為等。 (3)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng) 全國(guó)整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)人日前公開(kāi)表示，明年將在鞏固已有 成果的基礎(chǔ)上，組織新的專(zhuān)項(xiàng)整治，包括在前期整頓和規(guī)范建筑市場(chǎng)秩序的基礎(chǔ)上，集 中整 治與群眾利益密切相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，把整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的工作推向深入。 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)范圍內(nèi)的全面整頓，從今年7月份就開(kāi)始了，整頓的重點(diǎn)包括：違規(guī) 開(kāi)發(fā)，廣告虛假，面積“短斤缺兩”；中介機(jī)構(gòu)魚(yú)目混珠，虛假信息充斥市場(chǎng)，從業(yè)人員 良莠 不齊：合同欺詐，有的企業(yè)強(qiáng)制使用不利于購(gòu)房人的合同，有的企業(yè)在合同中設(shè)置免責(zé) 條款， 逃避責(zé)任；未經(jīng)驗(yàn)收合格擅自交付使用以及物業(yè)管理不規(guī)范，存在多收費(fèi)少服務(wù)、服務(wù) 態(tài)度 惡劣問(wèn)題等等。 從10月15日起，成都市建委、規(guī)劃局、房管局、國(guó)土資源局等九部門(mén)聯(lián)合行動(dòng)，重拳 出擊，全面整頓房地產(chǎn)領(lǐng)域中存在的各類(lèi)問(wèn)題，并歡迎廣大市民舉報(bào)各種違法違規(guī)的房 地產(chǎn) 行為。對(duì)于各種違法違規(guī)的房地產(chǎn)行為，市民、購(gòu)房者及知情人士該怎樣舉報(bào)，使問(wèn)題 更容 易得到解決?整頓規(guī)范的內(nèi)容包括查處違法違規(guī)開(kāi)發(fā)；查處商品房銷(xiāo)售違規(guī)；查處商品房 面積 計(jì)算“短斤少兩”；查處合同欺詐；查處物業(yè)管理違法違規(guī)；查處不規(guī)范中介：查處虛假 廣告 承諾誤導(dǎo)消費(fèi)者等七大方面，共有50條禁令，對(duì)存在的問(wèn)題可直接向相關(guān)主管部門(mén)投訴 和舉 報(bào)。 (4)2002年成都市及全國(guó)重大政策通知一覽 ●《關(guān)于開(kāi)放和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)中若干具體問(wèn)題的通知》 ●《關(guān)于規(guī)范住房交易稅費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知》 ●《成都市拆遷安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》 ●《招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》 ●《成都市城鎮(zhèn)建筑物命名標(biāo)準(zhǔn)》 ●《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)成都市房地產(chǎn)廣告管理的通知》 ●《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》 ●《關(guān)于印發(fā)建設(shè)部2002年整頓和規(guī)范建筑市場(chǎng)秩序工作安排的通知》 ●《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)行為的通知》 ●《關(guān)于健全和規(guī)范有形建筑市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》 ●《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改的決定》 ●《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》(試行稿) ●《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》 3、政府工程 (1)全面啟動(dòng)沙河綜合整治工程，三環(huán)路、成龍路、老成渝路年內(nèi)建成通車(chē)。府南河污水 截流工程，清水河整治、建設(shè)工程。 (2)全面推進(jìn)創(chuàng)建國(guó)家園林城市工作，新增綠地面積200萬(wàn)平方米。城區(qū)新建7個(gè)綠化小 廣場(chǎng)，面積不低于6萬(wàn)平方米。 (3)完成城區(qū)100條主街干道和中小街道的綜合整治。加強(qiáng)城區(qū)“揚(yáng)塵”污染整治力度。 煙塵控制區(qū)覆蓋率大于或等于95％，市區(qū)汽車(chē)尾氣抽檢達(dá)標(biāo)率大于80％。 (4)加大中心城區(qū)交通整治力度，完成長(zhǎng)順街、玉雙路、南大街等主干道的擴(kuò)建工程，及 部分交叉路段的道路改造。加強(qiáng)城市交通組織管理和“嚴(yán)管示范街”建設(shè)，實(shí)施“暢通工程 ”。 (5)構(gòu)建廉租住房供應(yīng)體系，解決城區(qū)年收入6500元以下的最低收入家庭無(wú)房戶、住房 困難戶300戶。解決城區(qū)人均住房建筑面積12平方米以下的住房困難戶、無(wú)房戶10000戶 ， 年內(nèi)完成舊城改造工程80萬(wàn)平方米，低洼棚戶區(qū)改造20萬(wàn)平方米。 4、熱點(diǎn)問(wèn)題 (1)房地產(chǎn)泡沫 房地產(chǎn)泡沫是2002年度成都市乃至全國(guó)非常關(guān)切的一個(gè)問(wèn)題。對(duì)于目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 有無(wú)泡沫問(wèn)題，社會(huì)上存在較大的分歧。學(xué)者們傾向性地認(rèn)為已出現(xiàn)明顯的泡沫現(xiàn)象， 但不 少房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家則認(rèn)為，當(dāng)前不存在房地產(chǎn)泡沫，而政府主管部門(mén)的看法 是總 體上還不能說(shuō)已經(jīng)有泡沫，但局部地區(qū)因新城區(qū)擴(kuò)張而出現(xiàn)了過(guò)熱或泡沫的苗頭；還有 一種 觀點(diǎn)認(rèn)為，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展才剛剛進(jìn)入牛市，離房地產(chǎn)泡沫還有相當(dāng)大的距離。 沒(méi)有一個(gè)定論，但應(yīng)該意識(shí)到問(wèn)題的存在性及潛在危機(jī)，一方面我們不應(yīng)該想當(dāng)然的認(rèn) 為房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展為泡沫，另一方面也要警惕泡沫的出現(xiàn)，在樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)中要作 詳盡 的市場(chǎng)調(diào)研和前期策劃，保證后期的順暢銷(xiāo)售。 就成都市房地產(chǎn)而言，我們的看法偏向于不存在泡沫的觀點(diǎn)，有以下幾個(gè)原因：房?jī)r(jià)： 1998年我市的平均房?jī)r(jià)為2640元／平方米，1999年為2650元／平方米，2000年為2730元 ／平方米，2001年為2765元／平方米，2002年為2796元／平方米，雖呈上升趨勢(shì)，但如 扣 除物價(jià)變動(dòng)等因素后，實(shí)際房?jī)r(jià)并未發(fā)生太大變化。如果以人均建筑面積20平方米計(jì)算 ，1998 年房?jī)r(jià)為家庭收入的8.14倍，1999年為7.42倍，2000年為7.11倍，2001年為6.74倍， 可以看出我市的房?jī)r(jià)與家庭收入相比呈下降趨勢(shì)，按照世界銀行提出的合理房?jī)r(jià)，應(yīng)當(dāng) 是以 家庭年收入的3- 6倍的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，我市的房?jī)r(jià)正逐步趨于正常和合理，不存在過(guò)熱和泡沫 問(wèn)題。恩格爾系數(shù)：根據(jù)專(zhuān)家分析及經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)恩格爾系數(shù)在40％時(shí)，住房消費(fèi)在消 費(fèi)結(jié) 構(gòu)中所占的比重會(huì)達(dá)到15％- 20％；當(dāng)恩格爾系數(shù)達(dá)到30％時(shí)，住房消費(fèi)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)中所占 的比重在25％- 30％左右，比如美國(guó)的此比率是25％。而我市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)在1999 年為43.9％，2000年就下降到40％以下為38.8％，2001年為37.4％，但我市居民住房消 費(fèi) 在消費(fèi)結(jié)構(gòu)中所占的比重1998年為9.2％，2000年為11.9％，2001年為10.8％，由此可見(jiàn) 我市居民住房消費(fèi)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)中所占的比重與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)相比較尚存在著不小的差距。空 置率： 2002年空置房中空置一年及以上的只有50.33萬(wàn)平方米(1—11月數(shù)據(jù))，僅占總量的24.7％ ， 多數(shù)是一年以下的正?？罩梅俊Ｄ壳?，我市商品房空置率仍處于國(guó)際警戒線(10- 12％正常， 12- 15％偏熱，15％以上過(guò)熱)內(nèi)，市場(chǎng)處于良性循環(huán)。和全國(guó)其他城市同期相比，沿海的一 些城市的房屋空置率在20％左右，成都的空置率并不算高。人均居住面積：根據(jù)建設(shè)部 相關(guān) 資料，上世紀(jì)90年代初，高收入國(guó)家人均住房面積為46.6平方米，中高收入國(guó)家為29.3 平方米，中等收入國(guó)家為17.6平方米，低收入國(guó)家為8平方米。直到2000年底，中國(guó)人均 住房建筑面積才達(dá)到20.4平方米，只相當(dāng)于10年前中等收入國(guó)家的水平，而我市城鎮(zhèn)居 民 人均居住面積到2001年達(dá)到24.4平方米。根據(jù)“十六大”提出的“全面建設(shè)小康社會(huì)”的 目標(biāo)，要達(dá)到中高收入國(guó)家的29.3平方米水平，市場(chǎng)還大有潛力可挖。資金鏈：銀行貸 款在 我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用有所下降，表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，銀行貸款比重下降，購(gòu)房 戶定 金及預(yù)付款、自籌資金成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)源。1- 9月，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)籌集資金 149.66億元，增長(zhǎng)19％，其中企業(yè)自籌資金增長(zhǎng)22.8％，定金及預(yù)付款增長(zhǎng)28.6％，占 籌 集資金額的38％，若加上企業(yè)自籌和其它資金，比例高達(dá)78.7％，銀行開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款僅 占 21.2％。城市化進(jìn)程：1998年我市非農(nóng)業(yè)人口占全市人口的比例為21.53％，1999年為2 2.04 ％，2000年為22.47％，2001年為22.96％，平均每年以0.5％左右的速度發(fā)展。而全國(guó)2 001 年的城市化水平為30％，可見(jiàn)我市的城市化水平雖呈上升趨勢(shì)，但離全國(guó)平均水平還有 一定 差距。根據(jù)有關(guān)方面預(yù)測(cè)，2010年我國(guó)城市化水平將由目前的30％提高到45％左右，以 現(xiàn) 在的全市人口10193萬(wàn)人為基礎(chǔ)，則需要新增加面積2832.3萬(wàn)平方米。危舊房改造和交通 整 治：我市現(xiàn)正進(jìn)行舊城改造與道路整治工程，根據(jù)目前危舊房統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，全市共有需 改造 的危舊房面積六百余萬(wàn)平方米，總戶數(shù)為數(shù)十萬(wàn)戶，每年至少要增加120萬(wàn)平方米新增商 品 房建設(shè)，若再加上人口的自然增加...
2002年成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及趨勢(shì)預(yù)測(cè)(doc)