2005年上半年度上海別墅市場(chǎng)(doc)
2005年上半年度上海別墅市場(chǎng)報(bào)告 一、別墅新政策 1、對(duì)獨(dú)棟別墅開(kāi)征累進(jìn)制計(jì)稅的30%——60%的土地增值稅 上海市財(cái)稅局從6月1日起對(duì)獨(dú)立別墅征收土地增值稅。對(duì)持有時(shí)間不滿3年而轉(zhuǎn)讓者 ，將全額征收土地增值稅；持有時(shí)間在3年以上5年以下者，土地增值稅減半征收；對(duì)持 有5年以上轉(zhuǎn)讓者，將根據(jù)稅務(wù)部門(mén)審核結(jié)果，如屬于自住房產(chǎn)的別墅住宅，免于征稅； 屬于投資房產(chǎn)的，則要繳納土地增值稅。稅率按照國(guó)家規(guī)定以累進(jìn)制計(jì)算，簡(jiǎn)化表述即 為：以“售價(jià)減去（原購(gòu)入價(jià)＋營(yíng)業(yè)稅、契稅等交易支出）”為稅基，再將計(jì)算出的稅基 與括號(hào)內(nèi)的原購(gòu)入金額與合理支出的總和相除，當(dāng)結(jié)果小于等于50％時(shí)，稅率為30％； 大于50％小于等于100％時(shí)，稅率為40％；大于100％小于等于200％時(shí)，稅率為50％；大 于200％，稅率為60％。 2、經(jīng)濟(jì)型別墅契稅翻番 6月1日，上海市對(duì)房地產(chǎn)有關(guān)稅收政策作了細(xì)化規(guī)定，原本享受1.5%優(yōu)惠契稅的經(jīng) 濟(jì)型別墅，將不在享受優(yōu)惠稅率。這就表示，經(jīng)濟(jì)型別墅的契稅將在原先的基礎(chǔ)上翻一 番，達(dá)到3%。 二、別墅整體市場(chǎng)分析 1、綜述 別墅市場(chǎng)是目前受宏觀調(diào)控影響較為嚴(yán)重的領(lǐng)域，近期別墅市場(chǎng)由于經(jīng)歷了加息、提 高首付、叫停轉(zhuǎn)按揭、征收全額營(yíng)業(yè)稅等調(diào)控政策和本身質(zhì)量等多方面原因，銷售速度 整體趨緩。在別墅市場(chǎng)中2005年前5個(gè)月的月均成交量相比2004年下半年下跌了三分之一 。 o 2005年2月—6月別墅交易情況 |　 |2月上|2月下|3月上|3月 |4月 |4月 |5月 |5月 |6月 |6月 | | | | | |下 |上 |下 |上 |下 |上 |下 | |獨(dú)棟交易面積（萬(wàn)平 |4 |5.65 |7 |6.97|5.47|5.22|2.6 |2.72|2.97|3.01| |方米） | | | | | | | | | | | |聯(lián)體交易面積（萬(wàn)平 |2.3 |4.4 |5 |3.7 |2.42|1.53|1.9 |2.81|2.19|1.47| |方米） | | | | | | | | | | | [pic] 今年一季度，系列調(diào)控政策對(duì)于低端別墅市場(chǎng)的影響尚未顯現(xiàn)出來(lái)，而高端別墅市場(chǎng) 開(kāi)始出現(xiàn)滯銷局面。從9例新開(kāi)別墅的銷售情況來(lái)看，月亮河碧園、聚賢煌都、現(xiàn)代華庭 、翠景苑等公寓與別墅混合型物業(yè)受到眾多購(gòu)房者的青睞，這也從側(cè)面反映了低端別墅 銷售火爆的態(tài)勢(shì)。位于徐涇板塊的西郊華城和世紀(jì)公園板塊的百富麗山莊這2例純別墅物 業(yè)銷售一般，但銷售率均超過(guò)50%。唯一銷售不暢的是紫都·上海晶園，作為高端別墅產(chǎn) 品，由于售價(jià)高、面積大、物業(yè)費(fèi)用高，遭遇了銷售“瓶頸”。 四五月份，一系列新政相繼出臺(tái)，政策的影響開(kāi)始顯現(xiàn)。別墅市場(chǎng)成交量全面趨緩 ，很多別墅項(xiàng)目，均沒(méi)有客戶上門(mén)，銷售記錄都為零?！?.1大限”前，聯(lián)體別墅市場(chǎng)觸底 反彈，達(dá)到第二季度的最高點(diǎn)。 6月1日，兩項(xiàng)別墅稅收新政的實(shí)施，對(duì)高低端別墅市場(chǎng)產(chǎn)生了大相徑庭的影響。高 端別墅市場(chǎng)波瀾不驚，成交量趨于穩(wěn)定。而一些本身品質(zhì)不高、地段不佳的中檔別墅銷 售慘遭滑鐵壚。經(jīng)濟(jì)型別墅更是一挫再挫，6月成交總數(shù)僅為69套，不到5月的一半。值 得關(guān)注的是，松江新城板塊的經(jīng)濟(jì)型別墅銷售在6月下半月出現(xiàn)了銷售回暖跡象，半個(gè)月 成交了20套，占全市總量的29%。其中，原野花園和名仕豪庭兩個(gè)純別墅項(xiàng)目分別銷售了 8套，是帶動(dòng)區(qū)域上升的原因。但相對(duì)而言，混合型社區(qū)別墅房源的銷售明顯受阻。 成交量的劇挫，使各個(gè)開(kāi)發(fā)商飽受煎熬，都暗自考慮降價(jià)救市。但因?yàn)槭袌?chǎng)的不明 朗，開(kāi)發(fā)商對(duì)于降價(jià)后能否帶動(dòng)銷售持懷疑態(tài)度，除了個(gè)別經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目采取了降價(jià) 措施外，別墅開(kāi)發(fā)商紛紛采取了平價(jià)不降價(jià)的政策。小開(kāi)發(fā)商更是難以維持，青浦徐涇 的高富麗源甚至出現(xiàn)了封盤(pán)的局面。 2、供應(yīng)量 2005年上半年全市共有42個(gè)別墅項(xiàng)目應(yīng)市，其中純別墅項(xiàng)目14個(gè)。6成半集中在第二季度 供應(yīng)。純別墅物業(yè)推盤(pán)量有所放緩，直接導(dǎo)致了別墅平均價(jià)格的下跌。城區(qū)別墅供應(yīng)量 大幅縮水，而以松江、青浦為首的郊區(qū)別墅供應(yīng)量則呈現(xiàn)出擴(kuò)容的態(tài)勢(shì)。由于混合型別 墅的增多，每平方米8000元以下的物業(yè)比例加大，同時(shí)，由于獨(dú)棟別墅的增加，每平方 米20000元以上的物業(yè)總量也占到了14％的比例，高中低檔的各層次別墅逐漸拉開(kāi)距離。 由于中低端別墅供應(yīng)量的增長(zhǎng)，銷售價(jià)格在10000- 12000元/平方米價(jià)格段的別墅受到較大的沖擊，成交量受挫，尤其是經(jīng)濟(jì)型別墅的競(jìng)爭(zhēng) 更加激烈。 [pic] 三、高檔別墅市場(chǎng)分析 1. 綜述 自2001年開(kāi)始，整個(gè)上海高檔別墅的供應(yīng)量呈直線上升態(tài)勢(shì)，目前高檔別墅集中于松 江佘山區(qū)域、浦東碧云唐鎮(zhèn)區(qū)域、青浦的趙巷朱家角區(qū)域和閔行的華漕區(qū)域。 o 高檔別墅價(jià)穩(wěn)量減 上海高檔別墅的購(gòu)買客戶主要以境內(nèi)外富有階層為主，較高的承付能力決定了他們對(duì) 價(jià)格的敏感性較低。雖然其價(jià)格一直保持平穩(wěn)，但在一系列的政策擠壓下，特別是對(duì)別 墅轉(zhuǎn)讓實(shí)行重稅的新政使高檔別墅市場(chǎng)中本就為數(shù)不多的投資客黯然出局，一些有購(gòu)買 能力的自住者也開(kāi)始持幣觀望，上海的高檔別墅市場(chǎng)銷售速度略微有所放緩。 o 頂級(jí)別墅波瀾不驚 由于核心高檔別墅區(qū)域的土地供應(yīng)十分有限，加之頂級(jí)高檔別墅設(shè)計(jì)、建造上的要求 較高，客戶需求穩(wěn)定，消化速度緩慢。故總價(jià)1000萬(wàn)以上的頂級(jí)別墅仍然保持相對(duì)穩(wěn)定 的銷售勢(shì)頭。 位于上海市青浦朱家角的東方港灣·金杰，以臨淀山湖和高爾夫球場(chǎng)為賣點(diǎn)。2005年 4月開(kāi)盤(pán)，一期推出63套，均價(jià)18000元/平方米，目前所剩不多。值得關(guān)注的是，臨大湖 的17套1000平方米以上大面積頂級(jí)別墅全部售出，購(gòu)買者均為上海本地和香港的高端客 戶。 o 上海高檔別墅租賃市場(chǎng)穩(wěn)定，租金上升 目前上海高檔別墅租賃市場(chǎng)供應(yīng)增長(zhǎng)穩(wěn)定，近幾個(gè)月隨著需求市場(chǎng)的強(qiáng)力推動(dòng)，整體 租金已經(jīng)開(kāi)始有回升勢(shì)頭出現(xiàn)；空置率方面也已經(jīng)穩(wěn)定在一個(gè)較低的水平。常駐上海的 歐美外資企業(yè)高級(jí)人員是高檔別墅租賃市場(chǎng)的最主力需求群體。目前上海虹橋、浦東(張 江、碧云、康橋)是兩個(gè)最為成功的高檔別墅租賃社區(qū)，租金可達(dá)到4000——8000美金/套 、月。今年年底即將交房的青浦趙巷板塊，也是值得期待的區(qū)域。 2.區(qū)域分析 o 青浦別墅2005年均價(jià)走出一根圓滑的拋物線 青浦別墅2005年均價(jià)走出一根圓滑的拋物線，價(jià)格由2月的最高點(diǎn)13794元/平方米， 下滑到4月的12620元/平方米。自2005年2月以來(lái)，連續(xù)三個(gè)月別墅成交量比較低迷，約 為2004年底月均成交量的50％左右。 從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，青浦別墅基本都屬于中高檔產(chǎn)品，成交均價(jià)在10500~16000元/平方 米這個(gè)價(jià)格段。4月區(qū)域別墅均價(jià)下跌主要是10500~11500元/平方米這個(gè)價(jià)位段的別墅比 例增高引起的。 2004年6月至2005年4月，青浦共成交別墅627套，月均成交57套別墅。主力面積段為 300~350平方米，共計(jì)177套，占總套數(shù)的28.2％，這個(gè)面積段主要由新典別墅、西郊古 北國(guó)際別墅、西郊紫郡別墅、中海翡翠湖岸等組成，共約139套。 在單套別墅面積大于500平方米的樓盤(pán)中，西郊新典別墅占據(jù)24套、恒聯(lián)名人世家有 19套，約占總共97套的44％。 在成交價(jià)格方面，2004年6月至2005年4月，青浦別墅成交的主力總價(jià)段為400萬(wàn)~500 萬(wàn)元，共173套，次主力段則是300萬(wàn)~400萬(wàn)元，為138套，兩者占總套數(shù)的49.6％。 2004年6月至2005年4月青浦別墅成交數(shù)據(jù)中，獨(dú)棟別墅個(gè)案共543套。按照成交單價(jià) 段劃分，均價(jià)最為集中在13000~14000元/平方米，約占總套數(shù)的21％。另外，14000~15 000和11000~12000元/平方米兩段成交也十分旺盛，分別為85套和84套。 在單價(jià)超過(guò)16000元/平方米的別墅中，瑞虹別墅占五成，而綠洲江南園別墅所有成交 均超過(guò)20000元/平方米。 從后續(xù)供應(yīng)看，在2004年青浦供應(yīng)的全部住宅用地中，共有9幅是容積率在1以下（包 含1）的，占地面積84.3萬(wàn)平方米，可建面積48.7萬(wàn)平方米。近兩年政府對(duì)于高檔別墅批 建控制力度非常大，別墅用地供應(yīng)非常少。在這9幅土地中，僅有2幅土地的容積率在0. 3以下（包含0.3）的，這兩幅占地面積33.9萬(wàn)平方米，可建面積9.5萬(wàn)平方米。按照容積 率推算，這兩幅別墅用地，產(chǎn)品極可能規(guī)劃為獨(dú)棟別墅，按照每幢獨(dú)棟別墅300~350平方 米來(lái)計(jì)算，2005年青浦獨(dú)棟別墅潛在的后續(xù)供應(yīng)量約為300余套。 考慮到2004年之前，青浦囤積的別墅用地較為充沛，加之2004年推出的這兩幅獨(dú)棟別 墅土地，可以預(yù)見(jiàn)2005年青浦獨(dú)棟別墅市場(chǎng)將保持供求平衡的格局。 o 閔行高價(jià)別墅逆市放量 區(qū)域價(jià)格猛然走高 [pic] 閔行區(qū)別墅成交均價(jià)自2004年下半年起徹底突破10000元/平方米，2005年上半年成交 價(jià)基本維持在12500~13500元/平方米之間。其間2005年4月份的成交價(jià)格異動(dòng)，經(jīng)分析為 獨(dú)棟別墅和雙拼、疊加別墅比例結(jié)構(gòu)調(diào)整引起的。4月以圣得恒業(yè)為代表的一批高價(jià)別墅 逆市放量，帶動(dòng)了區(qū)域價(jià)格猛然走高。 閔行區(qū)2004年新增容積率小于1的住宅用地20幅，占地面積205萬(wàn)平方米，可建面積3 3.4萬(wàn)平方米。這些土地基本集中在馬橋鎮(zhèn)，且容積率一律不超過(guò)0.3，基本都是0.17的 用地指標(biāo)。截至2005年5月，閔行尚未有容積率小于1的住宅用地供應(yīng)。 從成交量來(lái)看，閔行區(qū)別墅的成交量在2005年2~5月，明顯萎縮?；驹?.5萬(wàn)~2萬(wàn)平 方米/月。而2004年的平均水平為3.3萬(wàn)平方米。從板塊上看，2005年5月，滬閔路別墅板 塊價(jià)格依然走勢(shì)較好。成交均價(jià)為14098元/平方米，僅次于2004年11月的14204元/平方 米。特別是主力樓盤(pán)圣得恒業(yè)推出的別墅導(dǎo)致該板塊連續(xù)兩個(gè)月均價(jià)走高。 但是該板塊的成交量走勢(shì)基本和全市別墅、閔行區(qū)別墅走勢(shì)一致。除了2004年9月， 受合生城邦集中銷售影響，成交量飆升到8.3萬(wàn)平方米。近三個(gè)月成交明顯放緩，維持在 5-10套/月。 該板塊成交量持續(xù)走低，除了受到宏觀政策面的影響，別墅消費(fèi)者和投資者處于觀 望階段，另外一個(gè)導(dǎo)致別墅成交放緩的主要因素是供應(yīng)量的不足。2004年7月至今，板塊 內(nèi)僅有三處別墅的新增供應(yīng)量記錄，總面積為13.4萬(wàn)平方米，而這段時(shí)間內(nèi)板塊成交總 量高達(dá)16.3萬(wàn)平方米，供需缺口為2.9萬(wàn)平方米，供求比為1∶1.22。由于該板塊2004年沒(méi) 有新增的別墅用地，因此該板塊后期仍保持供小于求的局面。 o 浦東碧云國(guó)際社區(qū)，開(kāi)發(fā)商惜售，出現(xiàn)轉(zhuǎn)售為租的趨勢(shì)。 碧云社區(qū)是上海唯一通過(guò)國(guó)際ISO1400環(huán)境認(rèn)證的區(qū)域。這里已入住的10萬(wàn)人中，境 外人士就占了60%，尤以歐美人士居多，素有“小小聯(lián)合國(guó)”之美譽(yù)，已吸引了來(lái)自全球5 00強(qiáng)企業(yè)的幾十位總裁級(jí)人物的入住。碧云社區(qū)早期開(kāi)發(fā)的別墅，如碧云別墅、碧云花 園等，出租率高達(dá)90%以上，租金回報(bào)率也是浦東各板塊里最好的。 2005年浦東只有百富麗山莊一個(gè)純別墅項(xiàng)目上市，位于世紀(jì)公園板塊。由于市中心別 墅的稀缺和旺盛的需求量，碧云板塊別墅更是供不應(yīng)求。由于租金回報(bào)率高，別墅市場(chǎng) 近期又出現(xiàn)了觀望現(xiàn)象。維詩(shī)凱亞的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始醞釀轉(zhuǎn)售為租的方案。 o 佘山板塊頂級(jí)別墅銷售平穩(wěn)，銀湖別墅3月放量成為亮點(diǎn) |　 |1月 |2月 |3月 |4月 |5月 |6月 |位置 | |佘山月湖山莊 |0 |0 |1 |0 |1 |2 |佘山 | |紫都·上海晶園 |0 |0 |2 |3 |2 |2 |佘山 | |佘山高爾夫別墅|0 |1 |1 |0 |1 |0 |佘山 | |銀湖別墅 |10 |1 |31 |13 |7 |5 |泗涇 | |佘山寶石別墅 |1 |0 |0 |1 |3 |0 |泗涇 | |恒聯(lián)名人世家 |5 |0 |0 |1 |0 |0 |趙巷 | |中海翡翠湖岸 |1 |4 |6 |5 |3 |4 |趙巷 | [pic] 在佘山別墅板塊的客戶構(gòu)成中，有超過(guò)5成的買家都是境外人士，另外還有不少是有 海外生活背景的中國(guó)人。這些高端人士的投資觀更多地包含了一個(gè)置業(yè)的理念，更注重 的是一種資產(chǎn)的擁有，甚至是一種收藏的概念。因此政策并沒(méi)有給佘山在售的別墅項(xiàng)目 造成影響。佘山銀湖別墅今年3、4月份共推出62套別墅,現(xiàn)在只剩下8套。其銷售業(yè)績(jī)不 僅是佘山板塊的亮點(diǎn)，在整個(gè)上海的別墅市場(chǎng)上遙遙領(lǐng)先。此外，中海翡翠湖岸在上半 年共推出了34套別墅，銷售情況也不錯(cuò)。而在佘山核心版塊中，除了紫都·上海晶園3月 推出了39套別墅外，其他項(xiàng)目都在消化老的供應(yīng)量，大面積、高總價(jià)、高物業(yè)費(fèi)制約了 他們的去化速度。 2005年下半年，佘山板塊將會(huì)有世茂佘山別墅，紫圓（二期），御宮御墅，恒聯(lián)名人 世家（二期）等一批高檔別墅陸續(xù)上市，而青浦朱家角作為又一個(gè)高檔別墅板塊，也會(huì) 有海源別墅，綠洲江南園（二期）的應(yīng)市。高檔別墅品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更激烈。
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