2005年深圳地產市場走勢分析(doc)
2005年深圳地產市場走勢分析 市場是一部運算精準的機器，以自己獨特的法則不停地運轉著，看似紛繁復雜，卻也 有章可循。對于地產而言，政策、土地、資金、人才，這些看似沉重的話題，其實也可 以舉重若輕地以加減法簡單地歸納?？v觀2005年的深圳樓市，一方面品牌房企融資手段 更加多樣，土地供應量小幅增加，三級市場交易量猛增，進行著生動的加法運算；另一 個方面，在市場供求關系、人才、中小房企的市場份額所表現(xiàn)出的卻是減法跡象。這一 加一減之間，演繹出的是2005年深圳地產的別樣風景。 　　房企求“財”若渴融資渠道拓寬 　　業(yè)界人士認為，在房地產市場的發(fā)展中，資本的重要性已經上升到第一位，而土地 則退居到第二。市場的發(fā)展期待新的融資渠道和金融產品。 　　盡管宏觀調控對于房企貸款更加嚴格，對于運營良好的房地產企業(yè)來講，融資根本 不成問題。有業(yè)界人士表示只要項目好，企業(yè)知名度高，根本不用擔心資金問題。而知 名地產研究人士半求則說了一個非常有趣的現(xiàn)象：在深圳一些知名房企旁邊，都會有幾 家基金公司分布一側。這些基金一般只要求5％左右的回報，對于平均利潤率達到20％的 房企來講根本不高。 　　盡管多家公司表示好公司融資不成問題，但是現(xiàn)在越來越多的公司走向全國擴張之 路，依現(xiàn)在的土地政策，許多城市都要求一次性付清地價。要擴張，就要錢，這也是資 本顯得越來越重要的根本原因。 　　正是看到了資本的重要性，百仕達地產副總經理羅雷在接受本報記者采訪時說：“據 我所知，世界500強企業(yè)沒有一家單純以房地產開發(fā)為主業(yè)的公司。百仕達在將來不排除 以非開發(fā)商的身份進入地產業(yè)，比如投資商?！币嫣锏禺a常務副總黎志強對房地產金融市 場頗有研究。據他介紹，國外房地產的資金來源較多，銀行、信托、基金、機構、債券 、股市等都是主要渠道。在這些大渠道里又可以幾十個小的融資渠道。 　　但是國家對于房地產金融這一塊還沒有真正放開。以房地產信托產品來看，政策只 允許200份上限為2個億。這也是百仕達地產發(fā)行紅樹西岸的信托產品時只選擇了200份總 額1.6億的根本原因。據了解，在紅樹西岸之后，中信等房企也相繼發(fā)行了高額度的信托 產品。業(yè)界人士認為將有越來越多的企業(yè)會關注房地產信托這一融資渠道。 　　目前上海、北京傳出國際資本介入房地產市場的新聞。但是多名資深業(yè)界人士認為 國際基金進入國內房地產業(yè)也會受限，在短時間內不可能成為融資主渠道之一。對于基 金來說，逐利性是其根本特點。在國際市場，一個基金經理可能會同時操持10個項目。 但是現(xiàn)在國際基金進入房地產市場只能以項目制進行運作，這對于一向“快進快出”的國 際資本來講顯然不適應。另一方面，國際基金對于房企的管理和項目素質要求比較高。 如果這兩者達不到要求，基金也不會輕易投資。 　　業(yè)界人士認為只有通過相關的產業(yè)投資基金法，房地產企業(yè)的融資渠道才會更多， 房地產市場的資本運作才能更規(guī)范。 　　土地供應平穩(wěn)略有小幅上調 　　年初，深圳市國土資源和房產管理局在其召開的房地產企業(yè)座談會上通報了今年土 地供應計劃方案，2005年將繼續(xù)實施土地供應總量控制，商品住宅用地出讓與去年基本 持平。局長陳玉堂表示，在充分保障產業(yè)用地和市政配套用地的前提下，爭取2005年商 品住宅用地供給計劃在去年的基礎上做小幅上調。 　　據悉，2005年土地供應方面將有四大特色，一是貫徹節(jié)約和集約利用土地的方針， 繼續(xù)實施土地供應總量控制；二是堅持可持續(xù)發(fā)展原則，優(yōu)先安排產業(yè)用地；三是體現(xiàn) “以人為本”理念，確保市政及公共設施用地需求；四是商品住宅用地與去年計劃比較基 本持平。 　　深圳市房地產研究所王鋒博士在接受采訪時表示，針對住宅需求旺盛，而非住宅物 業(yè)供大于求的問題，在2005年制定土地使用權出讓計劃時，已考慮適當增加商品住宅的 供地規(guī)模，減少商業(yè)用房、辦公樓用地的供應。他還認為，應從總量上適當增加，在20 05年的土地使用權出讓計劃中增加約0.5平方公里的房地產用地，使全年房地產用地供應 達到1.5平方公里左右，以滿足今明兩年市場對房地產的需求，避免房地產供應鏈條斷裂 。 　　深圳中原地產有關分析也認為，深圳已連續(xù)3年實行緊縮政策。這3年當中，每年的 土地供應量都控制在1平方公里左右。近年商品房市場出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象，地價、房價 也因此大幅度上漲，不利于房地產市場的健康發(fā)展。預計政府一方面會加快推進城市化 ，加強土地儲備量，另一方面也會逐步放寬土地供應，以適應經濟發(fā)展的需要，滿足市 場的需求。另據中原地產統(tǒng)計，2004年深圳土地市場共有44宗土地成交，總交易面積達 到近232萬平方米。引人關注的是，2004年福田、羅湖、南山新增商品住宅用地供應為零 。全年關外土地交易占宗地交易面積的91％，占宗地交易宗數(shù)的68％，尤其是下半年， 拍賣土地中基本都集中于關外。 　　三級市場升溫成交直逼新樓 　　“2005年深圳二手房與新房交易面積差距逐步縮小。預計今年二手房交易面積將突破 800萬平方米，與一手樓的比值將接近1：1。但隨著基數(shù)的加大，三級市場交易面積增長 幅度走勢趨向平穩(wěn)?！鄙钲谥性禺a三級市場負責人王楚坤在他的一份三級市場發(fā)展報告 中這樣預測。 　　近年，二手樓的成交比例逐年提高，目前的二手房大都在上世紀90年代后期建設完 成的，房屋的各項設施能夠符合目前眾多置業(yè)者的需求。隨著房地產存量的釋放，二手 房交易將逐漸成為房地產市場的主流。 　　2004年，深圳三級市場繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展。據統(tǒng)計，三級市場交易面積達650萬平方 米，同比增長約30.8％，與新房交易面積差距進一步縮小，比值約為0.79：1；交易宗數(shù) 約為54193宗，同比增長29％。中原地產報告數(shù)字顯示，2004年深圳二手房的交易價格小 幅上漲，全年價格上升了3％。2005年，隨著規(guī)劃、配套的進一步完善，預計二手樓的價 格將保持上升的勢頭。并且今年三級市場入市的樓盤將以近幾年銷售的房屋為主，樓齡 不長，質量上乘，價格必定會有所抬升。 　　中信證券研究員王德勇認為，二手房市場的全面啟動，將把大量的購房者吸引到三 級市場。至少在一線城市，幾乎所有的購房者都集中在新房市場的現(xiàn)象將會改觀。而近 幾年的成交數(shù)據顯示，二手房一直處于需求強盛的態(tài)勢，房屋的質量也越來越好，一些 樓齡不長、且吃盡市場利好政策、又或是極具自身優(yōu)勢的樓盤，如地鐵物業(yè)，關外成熟 社區(qū)物業(yè)等，其二手房的價格一般都會有所升值。 　　2005年，中介公司的“圈地運動”將愈演愈烈，圈地的重點將由成熟區(qū)域轉向未成熟 區(qū)域，關外將是重中之重。2005年，三級市場的競爭將更加激烈。地鋪數(shù)量超過100間的 中介公司將會在深圳出現(xiàn)。深圳中原地產有關人士曾表示要在今年使其現(xiàn)有的地鋪數(shù)量 增加一倍。2004年年底大規(guī)模地進駐深圳的天津順馳置業(yè)也計劃將地鋪數(shù)量增至60家。 據有傳言廣州的滿堂紅地產也意欲在今年將地鋪開到深圳。 　　目前，據中原地產統(tǒng)計，深圳市的地產中介機構總共有420家。中介地鋪的數(shù)量增長 迅速，已達到2000家左右。其中擁有5間以上地鋪的中介公司約有80家。中原地產、世華 地產、中聯(lián)地產的地鋪，目前均已超過50間，美聯(lián)物業(yè)、中天置業(yè)也有40多間。大型的 中介公司，為增強競爭力，將會進一步提高服務水準，并著力打造品牌形象。 　　供需矛盾減緩市場穩(wěn)步發(fā)展 　　2004年，我市出臺了一系列盤活樓市存量的政策，如加快各類閑置土地和“爛尾樓” 、妥善處理到期房地和歷史遺留問題的房產辦證、積極推進“城中村”改造等。這些措施 在2005年的推進實施不僅會進一步改善城市面貌，也能夠在全市新增房地產用地供應緊 縮而市場需求持續(xù)旺盛的前提下，有效的增加房地產供應，有效解決日益尖銳的市場供 求矛盾。 　　房地產研究人士認為，由于目前政府控制土地市場的渠道是有限的，在隱性土地市 場上，大量的企業(yè)用地、農村集體土地等存量土地都在伺機而動，合作建房、城中村改 造等產生的新增住房數(shù)量不可忽視，這些力量也在一定程度上緩解了供需矛盾，滿足不 斷增長的居住生活需求。 　　深圳市房地產研究所王峰博士分析認為，未來深圳房地產市場供應所依賴的土地資 源，主要來自于存量土地的進一步盤活。深圳人口增長迅速，每年外來人口保持約30~4 0萬人的增長速度；同時，市民人均收入水平不斷提高，人民改善居住質量的愿望較為強 烈，這些因素促進了市場需求的持續(xù)增長。據估計，今后兩年，深圳每年房地產市場將 保持1400~1500萬平方米的需求規(guī)模。 　　此外，鑒于近兩年住宅開發(fā)用地供應規(guī)?？刂圃?00公頃以內（含100公頃增量土地 供應和200公頃存量土地盤活），預計今后每年新建住宅的實際供應總量能夠達到900萬 平方米?？紤]近兩年每年約600~800萬可供應市場的存量商品住宅，預計今后每年住宅總 供給達到1500~1700萬平方米。根據上述分析，供給充足且有一定富余，一定程度上保證 了住宅市場的供求均衡。但長遠來看，深圳土地資源日益緊缺，每年新增房地產用地僅 保持100公頃，而隨著特區(qū)內存量土地的不斷消化，今后幾年可供開發(fā)的房地產用地日漸 減少，但房地產市場需求卻持續(xù)旺盛的增長，從而導致房地產市場供求關系發(fā)生變化， 供需矛盾問題不容樂觀。 　　房企做大做強人才“斷檔”之憂 　　隨著房地產市場的升溫，越來越多的深圳房企不僅關注于本土市場，也開始將目光 投向北方。伴隨深軍北伐熱潮的是一大批房地產人才的北上。企業(yè)快速擴張，市場期待 帥才，期待管理型人才。另外伴隨著企業(yè)的發(fā)展與壯大，市場對于營銷策劃人才以及專 業(yè)枝術人員也提出了較高的要求。 　　翻開萬科、招商、金地的年報，我們不難發(fā)現(xiàn)這些上市公司的利潤有一大部分是在 深圳以外的城市實現(xiàn)的。而深圳本地中介代理行業(yè)的產值則約有八成左右是在外地實現(xiàn) 的。知名地產研究人士半求稱，在與多家地產公司老總交流對人才問題的看法，發(fā)現(xiàn)對 于這些企業(yè)來說，土地和資金都不用擔心，最重要的問題則是缺少將才。公司進入外地 市場，卻常常找不到合適的、可以統(tǒng)率公司的將才。 　　北上企業(yè)在擴張過程中遇到的另一個問題就是人才的職業(yè)素養(yǎng)不夠高。由于當?shù)厥?場化的程度不夠高，員工的競爭意識不夠強。從2005年初開始的地產人才流動中，地產 營銷策劃人才占了較大比重。具體到地產營銷策劃人才，在去年大手筆推出“畢加索畫展 ”的百仕達地產副總經理羅雷認為行業(yè)期待那些“眼高手低”的人才。所謂“眼高”是指真正 有創(chuàng)意、有高度的想法；而“手低”則指將創(chuàng)意實現(xiàn)的執(zhí)行能力、溝通能力等。地產營銷 策劃人員不能天馬行空只想點子，但是卻連一份普通的策劃文案都寫不好。 　　相對于一直走在前臺的地產營銷人才，專業(yè)的建筑設計人才一直很少進入媒介的視 野。但事實上對于房地產業(yè)來說，專業(yè)水準很高的建筑設計人才是保證建筑質量、保證 行業(yè)創(chuàng)新的根本前提。鴻榮源地產總經理楊江認為，適度的人才流動會對企業(yè)有促進。 行業(yè)與市場正在成熟中，相應的人才管理制度會在摸索過程中完善，會形成一種良性的 運作機制。 　　中小房企吃緊市場份額下降 　　在目前銀行融資仍是主渠道的情況下，要么做大做強，否則只能出局。從總體來看 ，中小企業(yè)所占的市場份額正在縮小，而房企巨頭的影響力越來越大。 　　據了解，去年以來銀行開始從幾個指標對房企進行評估，比如企業(yè)的信用評級、負 債率、自有資金比率等，并因此決定是否貸款或者貸多少款。如果幾家房企同時要求貸 款，那些運轉良好、負債率較低的公司往往排名會比較靠前。這就是業(yè)界所稱的銀行“扶 強汰弱”新政。 　　2004年萬科獲得農業(yè)銀行30億元授信額度，正是農行“積極拓展優(yōu)質客戶，加大劣質 客戶退出力度，確保房地產信貸業(yè)務持續(xù)平穩(wěn)快速發(fā)展”選擇的結果。 　　受到銀行青睞的另一類公司就是那些背靠大集團的房企。這些企業(yè)或許規(guī)模不大， 在地產業(yè)中名氣不大，但是由于所在集團資金實力雄厚，銀行風險不大而受青睞。曾有 業(yè)界人士比喻銀行“勢利”，指銀行在企業(yè)運轉良好時會錦上添花；而在企業(yè)運作不暢時 則會轉身就走。市場經濟之下，不僅銀行“勢利”，其他資本力量也是如此。資本的逐利 性本來就是市場的自然法則。 　　目前國際資本進入房地產業(yè)已經成為一個熱門話題，但是國際資本在選擇投資對象 時同樣只會選擇那些信用等級較高的企業(yè)，或者手中項目非常好的企業(yè)。比如著名的國 際投行摩根斯坦利與萬科合作開發(fā)其成都項目；與金地合作打包銀行不良資產。而名不 見經傳的公司根本就沒有機會與國際投行合作經營。 　　在如此融資環(huán)境下，地產企業(yè)界開始出現(xiàn)強者越強、弱者越弱、兩極分化的趨勢。 大企業(yè)在市場的影響力越來越大。20...
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