《商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃》
鴻基大廈項(xiàng)目策劃書—項(xiàng)目概況 項(xiàng)目概述 東營市鴻基置業(yè)有限公司是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理于一體的房地 產(chǎn)開發(fā)公司，公司擁有雄厚的實(shí)力和豐富的開發(fā)、管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)擁有良好的信譽(yù) 。 鴻基大廈是東營市鴻基置業(yè)有限公司2003年開發(fā)的重點(diǎn)項(xiàng)目。大廈位于東西城 對(duì)接的中樞地帶，南臨黃河路，與即將開工的600萬平方米的耿井小區(qū)(勝利油田經(jīng) 濟(jì)適用房區(qū))隔路相望，東臨東區(qū)六路，與已開工建設(shè)的東營新區(qū)連成一片，西臨太 行山路，與西城勝利油田駐地緊緊相靠，是107、101、103、121、111、111（A）、 132等多路公交車的?？空军c(diǎn)，優(yōu)越的地理位置使其極具升值潛力。 本項(xiàng)目總投資6800萬元，建筑面積44000平方米，綠化率達(dá)42%，已于2003年4月 1日全面開工，大廈一至三層為沿黃河路連體商鋪，共120戶，面積150- 400平方米，框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆樓板；商鋪中央為大型五金建材專業(yè)商場(chǎng)，商場(chǎng)上空為 透明采光頂；四、五層為精品寫字間，面積30- 200平方米，設(shè)有四部直達(dá)電梯。大廈建成后將成為東營市規(guī)模最大，配套服務(wù)最完 善的五金建材專業(yè)市場(chǎng)，它將代替老商河路商業(yè)街的功能，成為東營市又一最具投 資潛力的新商業(yè)區(qū)。 鴻基大廈項(xiàng)目策劃書—項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析: 1. 功能設(shè)計(jì)：（以服務(wù)帶動(dòng)經(jīng)營）以人為本，注重規(guī)模效應(yīng)是鴻基大廈功能設(shè)計(jì)的理念 。區(qū)內(nèi)四通八達(dá)的道路，形成鴻基大廈四面沿路的獨(dú)立商鋪，同時(shí)圍合構(gòu)成中間的 大型商場(chǎng)，共同組成一個(gè)集中的商業(yè)中心，以規(guī)?；慕?jīng)營形式創(chuàng)造了良好的商業(yè) 氛圍，成為目前東營最大的五金建材物流中心。四、五層為高檔數(shù)碼智能化寫字樓 ，辦公戶型齊全，可選擇性較大，電梯直達(dá)，寬帶、閉路、通信接入，在辦公室就 能與世界各地的商家洽談業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)足不出戶，博覽全球的夢(mèng)想，是各大公司、事 務(wù)所、中介機(jī)構(gòu)、服務(wù)行業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)最理想的辦公場(chǎng)所。 2. 規(guī)模：東營最大的五金專業(yè)市場(chǎng)，比較容易形成規(guī)模效應(yīng)。 本項(xiàng)目所在的東營經(jīng)濟(jì)園區(qū)五金建材專業(yè)市場(chǎng)無論在占地面積、建筑面積、入住業(yè) 主、產(chǎn)品品種還是在價(jià)格、經(jīng)營管理方面，都是其他專業(yè)市場(chǎng)無法比擬的，本項(xiàng)目 在整個(gè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)的前沿地帶，建筑面積44000多平方米，依托園區(qū)這個(gè)超大的五金 建材專業(yè)市場(chǎng)，容易形成大規(guī)模的經(jīng)營優(yōu)勢(shì)，形成規(guī)?；?yīng)是本項(xiàng)目的重要優(yōu)勢(shì) 。 3. 位置：鴻基大廈寫字樓位于東西城對(duì)接的中樞地帶，南臨東西城之間的最主要干線黃 河路，與即將開工的勝利油田經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目600萬平米耿井小區(qū)隔路相望，北靠 青島路，東臨東區(qū)六路，和未來的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心東營新區(qū)連成一片，西臨 太行山路，與西城勝利油田駐地緊緊相靠。建成后向東相臨東營新區(qū)，并可從通過 黃河路與青島路直通東營市政府和八分場(chǎng)，向西直通東營市最繁華的勝利油田駐地 ——東營西城。在五金建材經(jīng)營方面，絕佳的地理位置是其他項(xiàng)目無法比擬的。 4. 政府政策：本項(xiàng)目無論在占地、建筑面積還是在投資等等方面，都是東營地區(qū)規(guī)模較 大房地產(chǎn)項(xiàng)目，而且是東營市最大的一次國有土地使用權(quán)拍賣地，東營市、區(qū)兩級(jí) 政府在各方面都給予了很大的政策支持（詳見政府優(yōu)惠政策），對(duì)于本項(xiàng)目，這也 是很重要的一個(gè)賣點(diǎn)。 5. 戶型：本項(xiàng)目商鋪一層注重產(chǎn)品展示，擺放，交易等商業(yè)功能，二層 注重帳務(wù)、辦公功能，三層注重居住、辦公功能，比原有商業(yè)街五金建材商鋪在功 能配置方面有較大程度提高，同現(xiàn)有類似產(chǎn)品相比也有較大優(yōu)勢(shì)。另外，商鋪整體 面積大，分割容易，在使用及居住舒適性方面也是其他同類產(chǎn)品難以比擬的。本項(xiàng) 目4- 5層為商務(wù)寫字樓，戶型結(jié)構(gòu)大小結(jié)合，既能單獨(dú)使用，也能隨意分割，適應(yīng)不同 的辦公需要，衛(wèi)生間設(shè)置采取公用和私家兩種方式，滿足不同要求的業(yè)主需要。項(xiàng) 目一層中間為大型專業(yè)商場(chǎng)，四面都設(shè)有寬敞進(jìn)出口，滿足專業(yè)商場(chǎng)的各種需求。 總之，本項(xiàng)目在戶型、功能設(shè)計(jì)方面，都體現(xiàn)了以人為本的設(shè)計(jì)理念。 6. 交通：本項(xiàng)目位置交通便利，四周與黃河路、青島路、東區(qū)六路、太行山路相臨，附 近有濟(jì)南路、泰安路等主要交通干線。在公交方面，本項(xiàng)目有命名公交站點(diǎn)，101 、103、111等公交車途經(jīng)本項(xiàng)目站點(diǎn)。東營長途東站與本項(xiàng)目僅2公里。所以，本 項(xiàng)目交通位置特別優(yōu)越。 7．綠化和環(huán)境：沿海河路邊60米寬，總面積約18000平方米的綠化帶使項(xiàng)目環(huán)境無 比優(yōu)越，與樓前寬闊的廣場(chǎng)與雕塑形成優(yōu)美景觀，其他五金專業(yè)建材市場(chǎng)無法相比 。 8．配套：市場(chǎng)內(nèi)道路寬闊，圍繞本項(xiàng)目道路寬*****米，240個(gè)車位的超大停車區(qū) ，水電設(shè)施完善，四部寫字樓專用電梯，解除業(yè)主后顧之憂。 9．物業(yè)：完善的物業(yè)管理，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，內(nèi)容主要包括： 采用鴻基統(tǒng)一VI形象系統(tǒng)進(jìn)行配置，創(chuàng)建統(tǒng)一的大廈標(biāo)識(shí)系統(tǒng)；24小時(shí)治安巡視； 對(duì)外來人員（訪客、裝修人員等）進(jìn)行有效控制和管理，消除治安隱患；多種保安 崗位相結(jié)合（門崗、巡邏崗、交通崗）；車輛停放管理；不間斷巡視；綠化養(yǎng)護(hù)； 保潔服務(wù);代客洗衣業(yè)務(wù)；免費(fèi)代訂機(jī)票服務(wù)；禮賓車出租服務(wù)；私人區(qū)域清潔服 務(wù)；工程有償維修服務(wù)（適用于租房客戶）；代繳話費(fèi)服務(wù)；日常應(yīng)急藥品提供服 務(wù)；接飛機(jī)、火（汽）車服務(wù)； 10．各種線路配套：免費(fèi)電話接入、寬帶上網(wǎng)接入、空調(diào)插座與閉路電視接口預(yù)留， 免除業(yè)主入住后自行裝備的煩惱。 11．裝修：商鋪毛坯房，降低成本，而且使用戶自行裝修方便，寫字樓充分考慮業(yè)主 需求，全部精裝修，高檔外墻涂料、優(yōu)質(zhì)防盜門、大理 石走廊地面、全裝修辦公環(huán)境、精裝衛(wèi)生間（可選），使業(yè)主可以直接入住，方便 辦公。 12．升值空間：未來東營城市的中心位置，五金建材專業(yè)市場(chǎng)的龍頭地段，升值空間 巨大。 劣勢(shì)分析： 1. 商鋪單位成本價(jià)格較高，面積大，造成總體價(jià)格較高，對(duì)業(yè)主首付造成很大困難。 規(guī)避劣勢(shì)的建議：雖然有銀行按揭支持，但首付數(shù)額對(duì)于消費(fèi)者還有較大困難，可 以使用一些技巧，降低首付金額（比如加價(jià)返裝修費(fèi)），另外，在對(duì)外宣傳和解說 時(shí)，讓消費(fèi)者充分認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目升值潛力，并使用類似項(xiàng)目對(duì)比的辦法消除消費(fèi)者的 顧慮。 2. 戶型改善沒有較大的突破，比較陳舊。 規(guī)避劣勢(shì)的建議：在宣傳解說時(shí)所使用類似“傳統(tǒng)”這樣的詞匯，讓消費(fèi)者認(rèn)識(shí)到一 些沒有經(jīng)過很長時(shí)間檢驗(yàn)的戶型風(fēng)險(xiǎn)性高，并讓業(yè)主注重本項(xiàng)目在其他方面的優(yōu)勢(shì) 。 3. 商鋪共三層，其中三層價(jià)位與一、二層價(jià)位相同，消費(fèi)者有心理壓力。 規(guī)避劣勢(shì)的建議：首先在項(xiàng)目功能方面向消費(fèi)者解釋透徹，另外，讓消費(fèi)者了解項(xiàng) 目用地、成本等情況，博得消費(fèi)者理解和同情。 4. 市場(chǎng)啟動(dòng)有難度，影響業(yè)主信心。 規(guī)避劣勢(shì)的建議：首先充分利用政府的優(yōu)惠條件和硬性文件，建立消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)啟 動(dòng)的信心，并承諾開發(fā)商會(huì)盡力協(xié)助有關(guān)單位啟動(dòng)市場(chǎng)。 5. 以人為本的設(shè)計(jì)理念沒有得到充分體現(xiàn)。 規(guī)避劣勢(shì)的建議：盡量避免與業(yè)主談?wù)摯祟悊栴}，揚(yáng)長避短，用項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)來掩蓋 項(xiàng)目的劣勢(shì)。 6. 現(xiàn)階段的非城市繁華區(qū)，沒有形成商務(wù)氣候，是寫字樓的最大弱點(diǎn)。 規(guī)避劣勢(shì)的建議：向業(yè)主介紹將來的發(fā)展前景，比如未來的東營新區(qū)和耿井小區(qū)會(huì) 使本項(xiàng)目的所在的地理位置發(fā)生巨大變化，將來這里將是東營市新的政治、經(jīng)濟(jì)、 文化中心。 7. 整個(gè)辦公氛圍較差，走廊過長，如果燈光處理不好會(huì)很陰暗。 規(guī)避劣勢(shì)的建議：走廊過長可以用虛門結(jié)構(gòu)予以掩蓋，走廊的燈光設(shè)計(jì)比較重要， 我們應(yīng)該予以重視。 8. 周邊沒有休閑、娛樂等相關(guān)配套。 規(guī)避劣勢(shì)的建議：建議通過兩種方式解決這個(gè)問題，第一，采取開發(fā)商建立并經(jīng)營 相關(guān)配套設(shè)施。第二，可以采取租售此類相關(guān)配套的方 式。 9、物業(yè)管理、收費(fèi)及電梯費(fèi)用問題仍是業(yè)主關(guān)心的至關(guān)緊要問題，低質(zhì)的物業(yè)與物業(yè) 費(fèi)用的高昂會(huì)減少部分消費(fèi)需求，本項(xiàng)目到現(xiàn)在為止物業(yè)方案未出臺(tái)是本項(xiàng)目一很 大劣勢(shì)。 規(guī)避劣勢(shì)的建議：重視物業(yè)管理并配套完整的物業(yè)管理辦法，提出最佳解決方案，給 業(yè)主以信心。 鴻基大廈項(xiàng)目策劃書—媒體推廣策劃 媒體推廣策劃 東營媒體概述： 東營市是適應(yīng)黃河三角洲和勝利油田開發(fā)建設(shè)需要，于1983年10月成立的山東省 轄地級(jí)市，轄東營、河口、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)三區(qū)和廣饒、墾利、利津三縣，人口180萬 ，總面積8053平方公里，是中國東部沿海土地資源最為豐富的地區(qū)，兼具沿海開放城 市和西部內(nèi)陸地區(qū)的優(yōu)勢(shì)。勝利油田、石油大學(xué)（華東）和濟(jì)南軍區(qū)黃河三角洲生產(chǎn) 基地座落在這里。 東營市內(nèi)主要大眾媒體有： 報(bào)紙類：《東營日?qǐng)?bào)》、《勝利日?qǐng)?bào)》、《齊魯晚報(bào)》、《魯中晨報(bào)》、《東營電視報(bào)》、 《勝利電視報(bào)》。 電視臺(tái)：東營電視臺(tái)、勝利電視臺(tái)、東營有線電視臺(tái)、東營區(qū)電視臺(tái)。 廣播電臺(tái)：東營市廣播電臺(tái)、東營區(qū)廣播電臺(tái)。 網(wǎng)絡(luò)類：東營信息港。 公共交通類：東營公交公司車體廣告和站牌廣告、油田公交公司車體廣告。 戶外媒體類：大型戶外媒體、道路媒體。 印刷品類：包括各種樓書、宣傳單頁等。 隨著隨著更深一步的招商引資，東營市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，連續(xù)幾年市民人均收入和 支出水平在全省名列前茅，有很大的消費(fèi)潛力。 東營媒體市場(chǎng)分析 由于全國第二大油田勝利油田的駐地在東營，油田自身建有自己的企業(yè)媒體，并 且在本地區(qū)，特別是油田內(nèi)部有很大的影響力，所以東營地區(qū)媒體市場(chǎng)有著不同于其 他地市的特殊性。 報(bào)紙類有《東營日?qǐng)?bào)》和《勝利日?qǐng)?bào)》?！稏|營日?qǐng)?bào)》主要用戶為各級(jí)黨政機(jī)關(guān)，東營 企事業(yè)單位和私營公司等，閱讀人群以東營市民及各種公司經(jīng)營層為主。《勝利日?qǐng)?bào)》 主要用戶為油田各級(jí)單位，經(jīng)濟(jì)實(shí)體，主要閱讀人群以油田職工為主。 電視臺(tái)在東營有三家，東營電視臺(tái)（包括東營有線臺(tái)）、勝利電視臺(tái)（包括勝利 有線臺(tái)）和東營區(qū)電視臺(tái)，東營電視臺(tái)駐地東城，包括有線臺(tái)共3個(gè)頻道，同時(shí)負(fù)責(zé)東 營市衛(wèi)星閉路電視的轉(zhuǎn)接工作，無線臺(tái)覆蓋東營大部分地區(qū)和濱州、濰坊等臨近地市 ，有線臺(tái)覆蓋東城、三縣兩區(qū)及部分西城閉路電視用戶。勝利電視臺(tái)駐地在西城。包 括有線臺(tái)共有3套節(jié)目，也擔(dān)負(fù)著油田衛(wèi)星閉路電視的轉(zhuǎn)接工作，無線臺(tái)覆蓋與東營無 線臺(tái)基本一致，有線臺(tái)覆蓋油田各級(jí)單位和西城部分用戶。東營區(qū)臺(tái)有一套節(jié)目，用 戶主要在西城。 另外，電視報(bào)在東營地區(qū)同樣是兩份，兩者互相競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)行量基本相同，內(nèi)容方 面東營電視報(bào)略占上風(fēng)，有相當(dāng)一部分本地內(nèi)容，勝利電視報(bào)則主要以娛樂內(nèi)容為主 。 東營媒體市場(chǎng)的特殊性主要體現(xiàn)在： 相似媒體并存，互相獨(dú)立：本地區(qū)主要報(bào)紙、電視臺(tái)、公交車體廣告都存在油田 和地方兩個(gè)互相獨(dú)立的媒體，同時(shí)在東營市場(chǎng)占有一席之地，相互獨(dú)立。 媒體各自為政，互相競(jìng)爭(zhēng)：油地媒體互相競(jìng)爭(zhēng)，形成特有的競(jìng)爭(zhēng)模式，并且相互 之間互不合作，競(jìng)爭(zhēng)比較有針對(duì)性。 各有不同用戶，給客戶宣傳造成不便：由于地各自媒體各有自己的用戶群，很少 能夠互相擁有用戶，所以給我們的宣傳帶來極大不便。 下面內(nèi)容中有媒體推廣簡易策劃書,詳細(xì)策劃書須簽定合同后一月內(nèi)完成. 東營媒體調(diào)查： 《東營日?qǐng)?bào)》 《東營日?qǐng)?bào)》是中共東營市委機(jī)關(guān)報(bào)，于1987年10月22日開始發(fā)行，為對(duì)開四版日 報(bào)，每周六期，周一、二、三、四、五、六出版，每周一、二、四、五增加出版帶有 晚報(bào)風(fēng)格的彩印《黃河口晚刊》。發(fā)行量為5萬份。 報(bào)社地址：山東省東營市東城府前大街252號(hào)。 《東營日?qǐng)?bào)》廣告價(jià)格表：單位（元/次） | |日?qǐng)?bào) |日?qǐng)?bào)（報(bào)價(jià)/代理價(jià)） |晚刊（報(bào)價(jià)/代理價(jià)| | | | |） | |第一版 |整版 | | | | |1/2版 | | | | |1/4版 | | | | |1/8版 | | | |第二版 |整版 |40000/24000（紅、黑 |48000/28000（彩色| | | |） |） | | |1/2版 |20000/12000（紅、黑 |24000/14000（彩色| | | |） |） | | |1/4版 |10000/6000（紅、黑）|12000/7000（彩色 | | | | |） | | |1/8版 |5000/3000（紅、黑） |6000/3500（彩色）| |第三版 |整版 |40000/24000（紅、黑 |48000/28000（彩色| | | |） |） | | |1/2版 |20000/12000（紅、黑 |24000/14000（彩色| | | |） |） | | |1/4版 |100...
《商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃》