當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢與發(fā)展態(tài)勢分析——六市一省房地產(chǎn)市場形勢分
當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢與發(fā)展態(tài)勢分析——六市一省房地產(chǎn)市場形勢分析報告 2002-09-03中國房地產(chǎn)報 由建設(shè)部提議，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的“房地產(chǎn)市場形勢分析會”近期于上海召開。來 自北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州6個城市及浙江省房協(xié)的主要負(fù)責(zé)人及部分企業(yè) 家、專家出席了會議。上述城市（?。┦俏覈康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)和熱點(diǎn)地區(qū)，對其進(jìn) 行深入分析具有典型意義。由于區(qū)域不同，經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的基礎(chǔ)不同，房改的進(jìn)程不 同，房地產(chǎn)市場發(fā)育程度和房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢也存在差異。此次分析會重點(diǎn)就各地房 地產(chǎn)市場近幾年發(fā)展情況、房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些值得關(guān)注的問題以及今后發(fā)展的態(tài)勢 進(jìn)行了為深入的研討，對引導(dǎo)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著非常積極的意義。 一、六市一省房地產(chǎn)市場近期發(fā)展情況 1、房地產(chǎn)供應(yīng)量繼續(xù)呈高位增長態(tài)勢 首先是房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長幅度超過了40％。上海完 成開發(fā)投資280.5億元，同比增長58.2％；北京完成開發(fā)投資253.9億元，同比增長42％ ；杭州完成開發(fā)投資40.57億元，同比增長41.6％；浙江完成開發(fā)投資198.6億元，同比 增長40.6％。天津一季度完成開發(fā)投資20.3億元，同比增長20％；重慶完成開發(fā)投資57 .29億元，同比增長19％；廣州房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了10多年快速增長，1至5月完成開發(fā) 投資118.5億元，同比增長5.97％。 其次是房地產(chǎn)開發(fā)力度繼續(xù)加大 2002年1至5月，北京房地產(chǎn)開復(fù)工面積4，680萬平方米，同比增長31.7％，其中住宅開 復(fù)工面積3，441萬平方米，同比增長36.2％；天津一季度房地產(chǎn)施工面積1，182萬平方 米，同比增長10.6％，其中新開工面積151萬平方米，同比增長19％；重慶房地產(chǎn)施工面 積2，643.81萬平方米，同比增長32％，其中住宅面積2，508.3萬平方米，同比增長32. 3％。上海、浙江、廣州、杭州房地產(chǎn)施工面積和新開工面積都在上一年高速發(fā)展的基礎(chǔ) 上，今年1至5月穩(wěn)步上升，同比增長10％以內(nèi)。 再次是商品房竣工面積總體呈現(xiàn)增長，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面積達(dá)到347.04萬平方米，同比增長58.2％，其中住宅竣工面 積301.75萬平方米；北京商品房竣工面積175.2萬平方米，同比增長19.4％，其中住宅竣 工面積149萬平方米，同比增長37.4％；天津一季度商品房竣工面積96萬平方米，比去年 同期減少31萬平方米，占年度竣工計劃的11.6％；重慶商品房竣工面積89.2萬平方米， 同比下降23.1％，其中住宅竣工面積71.59萬平方米，同比下降6.7％。 2、商品房銷售總體保持快速增長，但六市一省差異大 1至5月，北京商品房銷售面積達(dá)到212萬平方米。北京呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，而且銷售面 積的增長大于銷售額的增長比率。 上海商品房銷售面積達(dá)到450.1萬平方米，同比增長8.9％，仍然處于平穩(wěn)上升的階段。 上海從1999年至2002年5月商品住宅銷售量連續(xù)3年多超過竣工量。 浙江省近幾年商品房銷售面積和銷售額一直保持在20％左右的增長幅度。今年1至5月， 全省商品房銷售面積達(dá)到341.6萬平方米，銷售額69億元，同比增長分別為3.1％和9.6％ 。杭州今年1至5月，商品房銷售面積51.01萬平方米，占全省商品房銷售面積的15％左右 。 廣州商品房銷售面積達(dá)到346.86萬平方米，同比增長3.32％，銷售金額158.22億元，同 比下降0.24％。在商品房銷售方面，現(xiàn)房交易增速大于期房交易?，F(xiàn)房交易面積已占總 銷售面積的40.1％。 天津一季度商品房上市量64萬平方米，同比下降18％；商品房銷售面積98萬平方米，銷 售額24.9億元，分別同比下降34％和31％。 重慶1至5月，現(xiàn)房銷售面積74.78萬平方米，銷售額11.52億元，同比下降分別為20.8％ 和33.6％，期房銷售170.26萬平方米，銷售額33.81億元，同比下降分別為17.4％和30. 1％。 3、商品房價格總體平穩(wěn)，不同地區(qū)表現(xiàn)不同 上海近年來的商品房價格呈穩(wěn)中有升的走勢。2001年，商品房和商品住宅每平方米的平 均價格為3，866元和3，670元，均比上年增長8％。今年一季度，商品房銷售價格比去年 同期上漲5.7％，其中新建商品住宅上漲5.9％。上海的商品房價格還有上升的空間。 浙江省商品房價格從2001年開始穩(wěn)步上升，每平方米的平均價格為1，979元，商品住宅 的價格為1，820元。今年1至5月，商品房平均價格為2，023元，商品住宅的價格為1，8 08.6元。 天津2001年陸續(xù)出臺了一些導(dǎo)致建房成本增加的政策（如土地出讓金的提高），今年一 季度受這些政策的影響，全市商品房平均銷售價格每平方米2，540元，比去年同期上漲 120元，漲幅達(dá)到5％。 北京2001年商品住宅平均價格每平方米4，716元，仍維持在較高水平，但基本保持平穩(wěn) 態(tài)勢。近期，商品住宅價格既不會出現(xiàn)人們所期待的大幅度回落，也不會有多大漲幅。 廣州近幾年商品房價格一直穩(wěn)中有降，1998年，商品房平均價格每平方米5，100元，19 99年4，960元，2000年4，480元，2001年4，183元。 重慶近幾年商品房價格一直保持了較為平穩(wěn)的態(tài)勢，但今年1至5月，重慶主城區(qū)商品房 銷售價格出現(xiàn)回落。商品房平均銷售價格每平方米1，850元，與去年同期相比下降15.6 ％。 4、房地產(chǎn)投資和消費(fèi)主體進(jìn)一步發(fā)展變化 從投資主體看，已由國家單一投資向國有、民營、外商等多投資主體并重格局方向發(fā)展 。經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、市場化程度較高的上海、廣州、杭州及浙江省，民營和外商企業(yè)投資 已占全市（?。┓康禺a(chǎn)投資的半壁江山。上海2001年民營和外商房地產(chǎn)投資企業(yè)的注冊 資本已占到全市房地產(chǎn)企業(yè)總資本的45.5％；廣州2002年1至5月民營企業(yè)完成房地產(chǎn)投 資71.79億元，同比增長25.8％。北京、天津、重慶民企業(yè)投資的數(shù)量也在增加。 從消費(fèi)主體看，個人購買商品房的比重已達(dá)90％以上。今年1至5月，上海個人購買商品 房和商品住宅的比重分別為95.9％和98.1％；北京個人購買商品住宅達(dá)到92.5％；浙江 為98.7％；天津為98.9％；重慶為97.6％。同時，消費(fèi)主體也在逐步擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較 快的地區(qū)，外省市和境外人士到本地區(qū)購房的數(shù)量不斷增加。上海2000年外省市和境外 人士購房占商品房預(yù)售總套數(shù)的11.3％，今年1至5月，已達(dá)25％左右；浙江外省市和境 外人士購房已達(dá)到33.3％，廣州和北京的數(shù)字也在增加。 5、二手房市場日趨活躍，交易量加速增長 上海2001年二手房市場交易突破1，000萬平方米，2002年1至5月，超過600萬平方米，呈 現(xiàn)很強(qiáng)的發(fā)展后勁。二手房交易增長速度已超過商品房銷售的增長速度。 廣州二手房市場交易連年大幅度增長。2001年二手房交易223萬平方米，同比增長77.7％ ，占整個市場比重的29.44％。2002年1至5月，二手房市場交易109.21萬平方米，占整個 市場比重52.25％。 杭州二手房市場交易量近幾年一直呈穩(wěn)步上升態(tài)勢，二手房價隨新建商品房售價水漲船 高。2001年二手房市場交易46.2萬平方米，年初成交價每平方米2，838元，今年一季度 二手房均價已升至每平方米3，546元。市場上呈現(xiàn)商品房、二手房齊頭并進(jìn)的勢頭。 重慶主城區(qū)二手房成交面積和金額較去年同期均出現(xiàn)大幅度的增長。今年1至5月，二手 房市場交易71.81萬平方米，交易金額5.9億元，同比增長30.6％和19.9％。 天津二手房交易和公房置換繼續(xù)保持增長。今年一季度二手房交易面積35萬平方米，成 交金額4.1億元，分別比去年同期增長24％和36％。 二、對房地產(chǎn)市場形勢和發(fā)展態(tài)勢的分析 總體上看，近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)正處在一個快速發(fā)展的階段，全國城市房地產(chǎn)市場繼續(xù) 保持供求兩旺態(tài)勢。在我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入買方市場后判斷市場形勢，研究供求關(guān)系時 ，決定因素是需求。在考察需求時，在投資需求與消費(fèi)需求之間，消費(fèi)需求是關(guān)鍵。根 據(jù)這樣的推理，六市一省的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況分別如下： （一）上海市房地產(chǎn)市場形勢和發(fā)展態(tài)勢 1、上海房地產(chǎn)市場處于高位運(yùn)行、長平臺、穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢，其發(fā)展是健康的 （1）房地產(chǎn)投資開發(fā)的規(guī)模適度。2001年上海經(jīng)濟(jì)增長速度為10.2％，連續(xù)10年保持兩 位數(shù)的增長速度。上海經(jīng)濟(jì)健康快速持續(xù)發(fā)展，是房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在動力。2001年房地 產(chǎn)開發(fā)投資630.73億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的30.3％，拉動固定資產(chǎn)投資增長2.9個 百分點(diǎn)。2000年、2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長分別為9.9％和11.4％，這一增長速度與上 海經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是相適應(yīng)的。（2）住房消費(fèi)保持較高的增長速度。2001年新建商品房銷 售面積比去年增長15％，其中商品住宅銷售面積同比增長16.3％。今年1至5月，商品房 銷售面積同比增長7.4％，其中住宅面積同比增長8.9％。（3）房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理 。新建商品房供求關(guān)系基本平衡，2000年和2001年新建商品房竣工面積與銷售面積之比 為1.06：1、0.99：1，今年1至5月為0.77：1；新建商品房與存量房市場的聯(lián)動效應(yīng)明顯 。（4）房地產(chǎn)市場的市場化程度不斷提高。 投資主體與消費(fèi)主體的多元化趨勢明顯，投資更加理性和慎重，個人消費(fèi)已成為市場的 主體。房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)存量與增量聯(lián)動、銷售與租賃并進(jìn)的格局，市場自身的調(diào)節(jié)能 力和抗波動能力增強(qiáng)。 2、總體上看，上海房地產(chǎn)市場還有上升空間 房地產(chǎn)市場當(dāng)前高位運(yùn)行、長平臺、穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢至少可以持續(xù)到“十五”期末，不會 發(fā)生大的波動。 上海房地產(chǎn)市場今后發(fā)展的態(tài)勢是：開發(fā)投資和新建商品房交易將會繼續(xù)保持在較高水 平，投資和消費(fèi)繼續(xù)同步增長；存量房交易將會大幅度提高，且在整個房地產(chǎn)交易中的 比重不斷提高；房屋租賃市場將會進(jìn)一步活躍和規(guī)范，成為住房投資和消費(fèi)的重要領(lǐng)域 。 （二）浙江省房地產(chǎn)市場形勢和發(fā)展態(tài)勢 1、浙江省近幾年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，市場供需兩旺，發(fā)展基本上是健康的 ，但大城市商品住宅價格上漲過快，低價位住房供不應(yīng)求 （1）國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、民營經(jīng)濟(jì)的帶動、人民收入的提高是浙江省房地產(chǎn)市場快速發(fā)展 的基矗（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資和開發(fā)量持續(xù)快速增長，商品房購銷兩旺，空置率下降并保 持在合理區(qū)間，商品房為7％，住宅為5％。（3）商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。在已竣工的 住宅當(dāng)中，普通商品住宅占90.1％，經(jīng)濟(jì)適用房占6.9％，別墅占3％。（4）個人購房已 占主導(dǎo)地位，商品房價格穩(wěn)步上升。（5）存量房市場呈現(xiàn)繁榮，存量房交易量快速增長 。 2、未來三五年，只要正視問題，政策得當(dāng)，浙江省房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展的 趨勢 （1）浙江省第十一次黨代會決定未來三五年將全面推進(jìn)全省現(xiàn)代化建設(shè)，國民經(jīng)濟(jì)將繼 續(xù)保持快速增長，浙江經(jīng)濟(jì)將支撐房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展。（2）全省城市化進(jìn)程將繼續(xù) 推進(jìn)，根據(jù)《浙江省城市化發(fā)展綱要》規(guī)定，城市化水平每年提高1～1.5個百分點(diǎn)，預(yù)計 每年將增加50萬非農(nóng)業(yè)人口，這必將會增加房地產(chǎn)市場的投資和消費(fèi)需求。（3）民營經(jīng) 濟(jì)的發(fā)展帶動了地區(qū)收入水平的整體提高，人民富裕，購買力強(qiáng)，城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu) 基本達(dá)到了小康型，開始向富裕型邁進(jìn)，呈現(xiàn)住房消費(fèi)升級的態(tài)勢，加上遍布全國各地 的浙江外出經(jīng)商人員，住房消費(fèi)需求還會不斷擴(kuò)大。（4）住房貨幣補(bǔ)貼將逐步推開，職 工購房能力將有所提高，二手房市場日趨活躍，住房梯級消費(fèi)顯現(xiàn)。 （三）杭州市房地產(chǎn)市場形勢和發(fā)展態(tài)勢 1、杭州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一片繁榮，房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售及房價全線上揚(yáng)，商品房供 不應(yīng)求，市場正處于高速發(fā)展階段，市場繁榮的背后存有隱患 （1）杭州房地產(chǎn)市場興旺，得益于杭州經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展，得益于一系列開放、搞活市嘗 調(diào)動消費(fèi)積極性的政策推動以及得天獨(dú)厚的居住環(huán)境和旺盛的住房消費(fèi)需求及投資需求 。 （2）杭州土地供應(yīng)市場穩(wěn)步健康發(fā)展，杭州從1999年開始，市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目用地 全面以公開招標(biāo)（或拍賣）方式供給。 （3）商品房開發(fā)銷售形勢一直呈現(xiàn)上升之勢，新建商品房和住宅空置率逐步下降，房地 產(chǎn)投資、房屋施工面積、竣工面積增長較快，市區(qū)住房供不應(yīng)求。 （4）二手房市場供銷兩旺，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)已由商品房一統(tǒng)天下演變成現(xiàn)在商品房、二 手房齊頭并進(jìn)。 （5）個人購房已占主導(dǎo)地位，居民人均居住面積2001年底已上升到11.2平方米。 （6）商品房價格持續(xù)上揚(yáng)，上漲幅度位于全國城市的前列。今年一季度漲幅在7％左右 。 （7）市場顯現(xiàn)住宅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)有些失衡。 現(xiàn)杭州市場上高檔住宅如市中心高價位住房和遠(yuǎn)郊別墅增量幅度大，面向中低收入階層 的經(jīng)濟(jì)型樓盤相對缺乏。 （8）經(jīng)濟(jì)適用房供求錯位，表現(xiàn)在面積過大、價格優(yōu)勢不明顯、供求關(guān)系相對緊張等方 面。 （9）投機(jī)者進(jìn)入市場炒樓花和開發(fā)商大量圈地行為有所抬頭。 2、杭州房地產(chǎn)市場在全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動下，未來三五年將保持穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢，中低 價位的住宅供應(yīng)增加，價格漲幅趨緩 （1）從供應(yīng)市場看，近兩年土地供應(yīng)量成倍增加，決定了今后二三年內(nèi)房...
當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢與發(fā)展態(tài)勢分析——六市一省房地產(chǎn)市場形勢分