三峽廣場景觀文化MALL物業(yè)投資分析報(bào)告
三峽廣場景觀文化MALL 物業(yè)投資分析報(bào)告 第一部分 項(xiàng)目概況 三峽廣場景觀文化MALL位于重慶沙坪壩地區(qū)三角碑商貿(mào)中心的核心地段，東起三角 碑轉(zhuǎn)盤，西至陳家灣天橋，北與文化廣場、雙巷子步行街相連，南通歷史文化名人廣場 、綠色廣場。它是錦繡三峽廣場的組成部分之一，是目前重慶市最大的地下商業(yè)步行系 統(tǒng)，同時(shí)是集景觀、文化、商業(yè)為一體的全新形態(tài)的商業(yè)單位。 第二部分 市場環(huán)境分析 一、項(xiàng)目區(qū)位條件評(píng)估 1、區(qū)位條件： 重慶市是中國繼北京、上海、天津之后的第四個(gè)直轄市，同時(shí)也是最大的直轄市， 重慶的城市特征是多核心式城市結(jié)構(gòu)，即通常所講的組團(tuán)式城市群所形成的特大城市。 由于嘉陵江、長江和眾多山丘的分割，自然地把重慶分割為沙坪壩組團(tuán)區(qū)、楊家坪組團(tuán) 區(qū)、南坪組團(tuán)區(qū)、解放碑組團(tuán)區(qū)、觀音橋組團(tuán)區(qū)等，每個(gè)組團(tuán)區(qū)均有獨(dú)立的中心區(qū)，各 個(gè)組團(tuán)區(qū)的中心有完備的商業(yè)系統(tǒng)、政治系統(tǒng)，由于各組團(tuán)區(qū)相距較遠(yuǎn)，區(qū)域消費(fèi)大約 有90%在各組團(tuán)的中心區(qū)。 根據(jù)相關(guān)理論，每個(gè)城市中心區(qū)域的人流、物流、資金流、信息流的分布是不均衡 的，它們在城市中心區(qū)域的某個(gè)部位形成聚集點(diǎn)，亦為結(jié)節(jié)點(diǎn)。它比一般中心區(qū)域的土 地有更大的活動(dòng)強(qiáng)度，從而更具有吸引力。它一般為一片范圍不大的繁華街區(qū)式商業(yè)中 心，在此除聚集了大量的專業(yè)商店和綜合性百貨公司外，還匯聚了飲食、郵政、影劇院 、銀行、保險(xiǎn)、交通等服務(wù)部門，其來往人流、車流量很大，其周圍的街口、廣場也是 城市的交通樞紐。 三角碑地區(qū)是沙坪壩區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，備受區(qū)委、區(qū)政府的重視，并被 規(guī)劃成為重慶市除解放碑商圈外的重慶市第二商圈。該區(qū)域集中了數(shù)個(gè)城市廣場，廣場 間以商業(yè)步行街相連，其間已分布著知名的百貨公司、專業(yè)商店、銀行、酒店、影院等 ，是目前沙坪壩區(qū)的消費(fèi)集中區(qū)和繁華商業(yè)中心，尤其是經(jīng)過近幾年的高速發(fā)展，其在 重慶市中心商圈的地位已直逼與解放碑商圈。 三峽廣場景觀文化MALL正位于三角碑商業(yè)中心區(qū)的核心地段，其橫貫東西的地理位 置具有重要的商業(yè)口岸價(jià)值，它像一根紐帶將目前三角碑地區(qū)現(xiàn)有的城市廣場連為一體 ，同時(shí)與南北向的中心商業(yè)步行街相輔相成，將目前各大商業(yè)場所串連形成體系，從而 形成目前重慶乃至西南地區(qū)最大城市中心的步行商業(yè)系統(tǒng)。 三峽廣場景觀文化MALL建成及投入使用，將使三角碑商業(yè)中心區(qū)的規(guī)模堪與北京王 府井大街、上海南京路、廣州中山路相比美，該區(qū)域獨(dú)有的景觀文化商業(yè)價(jià)值使其具有 極強(qiáng)的影響性、顯著性和輻射力，也使三峽廣場景觀文化MALL所在地段具有極高的商業(yè) 口岸價(jià)值。 2、交通條件 三峽廣場景觀文化MALL所在三角碑地區(qū)是沙坪壩的交通中心，道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，是沙 坪壩區(qū)通往渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、磁器口鎮(zhèn)等地的交通樞紐地段。此外，火車北 站作為客運(yùn)站更方便了沙區(qū)與其他地區(qū)的聯(lián)系，其交通通達(dá)度極高。尤其是三峽廣場景 觀文化MALL位于環(huán)繞三角碑至陳家灣商貿(mào)中心區(qū)的道路系統(tǒng)的中心，目前其環(huán)形道路交 通系統(tǒng)每天的汽車通達(dá)次數(shù)極高，據(jù)定點(diǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示渝碚路的汽車通行量在每小時(shí) 至 萬輛，每天流入三角碑商圈的人流量超過20萬人次，而且道路與步行街的多方位聯(lián)接， 更增加了三角碑商圈接納及輻射能力，所以對于三峽廣場景觀文化MALL而言，三角碑地 段便捷的交通條件也為項(xiàng)目的輻射力及影響力創(chuàng)造了有利條件。 3、配套條件 城市基礎(chǔ)設(shè)施是搞交通、能源、供水通訊、環(huán)保和防災(zāi)抗災(zāi)條件，它是城市不可少 的物質(zhì)基礎(chǔ)。作為沙坪壩的中心商貿(mào)區(qū)，三角碑地區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套十分完善，尤其 是這幾年三角碑商貿(mào)區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施條件得到較大改善，周邊環(huán)形道路網(wǎng)的建設(shè)，城 市廣場如商業(yè)文化廣場、歷史文化名人廣場、綠色廣場的建成，雙巷子步行街的建成完 成及新建的銀貿(mào)大廈、華宇廣場、融信大廈的都使三角碑商圈的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套水平 達(dá)到了全新的高度，為其成為現(xiàn)代化的城市商貿(mào)中心提供有利的基礎(chǔ)支持，也為三峽廣 場景觀文化MALL的建設(shè)提供強(qiáng)有力的支撐。 4、人氣方面 人是城市中的主導(dǎo)者，也是最活躍的因素，作為城市區(qū)域商業(yè)中心，其所在區(qū)域的 人口密度越高，消費(fèi)力及消費(fèi)總量越大，同時(shí)輻射及影響力越大。 目前沙坪壩區(qū)的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力目前已位列重慶市主城區(qū)的第二位，沙坪壩區(qū)的人均 收入水平及消費(fèi)能力已位列重慶第一位，同時(shí)沙坪壩區(qū)67.5萬的總?cè)丝谥腥种陨?聚集在以三角碑商貿(mào)圈為中心的東部區(qū)域，其中尤以區(qū)內(nèi)多所大專院校的師生人口為主 。據(jù)國內(nèi)權(quán)威經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)資料，學(xué)生群體是目前消費(fèi)能力最強(qiáng)的群體。目前三角碑 商圈每天近50萬的人流量中，學(xué)生占有很大比重，該群體給地處三角碑商圈的各商業(yè)單 位帶來無限商機(jī)。 三峽廣場景觀文化MALL地處三角碑商圈的樞紐和節(jié)點(diǎn)位置，其吸引三角碑人流的能 力和輻射力極強(qiáng)。尤其是隨著項(xiàng)目建成后三角碑商圈范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大，到于商圈內(nèi)的 人流量將比目前提高2－3倍，得天獨(dú)厚的地理位置使三峽廣場景觀文化MALL將成為最聚 人氣的中心商業(yè)單位。 二、政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境評(píng)估 1、宏觀方面 中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持高增速長，拉動(dòng)內(nèi)需政策的實(shí)施已使國民經(jīng)濟(jì)走出“九五”后期通 貨緊縮的困境，新世紀(jì)第一個(gè)五年計(jì)劃——國民經(jīng)濟(jì)“十五”計(jì)劃中將實(shí)施西部大開發(fā)的戰(zhàn) 略列為國策以及中國加入WTO的日益臨近均為重慶市提供了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。 重慶市作為最年輕的、面積最大的直轄市在“九五”期間，緊緊抓住設(shè)立直轄市、三 峽移民遷建和庫區(qū)開發(fā)、實(shí)施西部大開發(fā)等重大機(jī)遇，國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展取得顯著成 就。實(shí)現(xiàn)了國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長9.4%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值年均 增長8.8%，地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入年均增長17.7%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得一定進(jìn)展，三次產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)由1995年的25.9:42.3:31.8調(diào)整為2000年的17.8:41.3:40.9，城鎮(zhèn)化水平提高到21 .7%。固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)完成2409億元。集中力量加快了一批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市形 象明顯提升。人民生活水平有所提高，城市居民人均可支配收入年均增長7.4%，達(dá)到62 76元。 重慶市“十五”計(jì)劃綱要表明，“十五”期間重慶經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的總體目標(biāo)是以實(shí)施 西部大開發(fā)戰(zhàn)略統(tǒng)攬經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的全局，加速推進(jìn)市場化、信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn) 化，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步，努力把重慶建設(shè)成為長江上 游的經(jīng)濟(jì)中心。更好地發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動(dòng)功能。國民經(jīng)濟(jì) 增長速度高于全國平均水平，發(fā)展總體水平位居西部地區(qū)前列，人民生活明顯改善，實(shí) 現(xiàn)2010年前國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長9%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總 值年均增長8.6%，城鄉(xiāng)居民收入增加，生活質(zhì)量較大改善?！笆濉逼陂g，城鎮(zhèn)居民人均 可支配收入年均增長7%左右，農(nóng)村居民人均純收入年均增長5%左右。2005年全市居民服 務(wù)性消費(fèi)比重提高到30%；城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加到24平方米。 從重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的制訂可以看出，三峽廣場景觀文化MALL的建設(shè)及投入使用 擁有絕佳的宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 2、區(qū)域方面 沙坪壩區(qū)作為重慶市的科教文化區(qū)，擁有一大批在西南乃至全國知名的高等學(xué)府，“九五 ”期間沙區(qū)政府利用這一優(yōu)勢，狠抓科技興區(qū)的工作，國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益得到長足的發(fā) 展。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由1995年的1083美元增加到2000年的1536美元，區(qū)屬增加值比“八 五”末翻了一番以上，區(qū)屬經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，第三產(chǎn)業(yè)比重上升，提高了7.2%；同 時(shí)企業(yè)改革進(jìn)一步深化，公有制企業(yè)改制面達(dá)到90%以上；城區(qū)居民、年均可支配收入分 別達(dá)到6500元?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快，完成了214平方米的新區(qū)開發(fā)和舊城改造，為沙區(qū)招 商引資打好硬件基礎(chǔ)。 沙區(qū)“十五”計(jì)劃綱要表明，沙區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持在主城區(qū)前列，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增 長10%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長8.5%，全區(qū)財(cái)政總收入年均增長10%，全社會(huì)固定資 產(chǎn)投資年均增長15%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長13%，城鎮(zhèn)居民年均可支配收入每年 增長400元。同時(shí)在“十五”計(jì)劃的主要任務(wù)中進(jìn)一步將三角碑中心商貿(mào)圈發(fā)展成為重慶市 的第二商貿(mào)中心，并將錦繡三峽廣場工程列為“十五”計(jì)劃的六大工程之一，做為錦繡三 峽廣場工程的組成部分的“三峽廣場景觀文化MALL”擁有無可比擬的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)勢。 三、商業(yè)環(huán)境評(píng)估 1、商業(yè)聚集效益和繁華度 在一個(gè)城市中心區(qū)里正常聚集了數(shù)百家不同類型的商店及相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施，由于商 務(wù)繁多，服務(wù)項(xiàng)目齊全，社會(huì)需求的物品幾乎應(yīng)有盡 有，可供選擇的余地很大，因而具有很大的吸引力。當(dāng)今商業(yè)、百貨業(yè)的發(fā)展已趨向多 元化、立體化，商業(yè)服務(wù)中心的吸引力主要取決于聚集規(guī)模和級(jí)別，聚集規(guī)模越大、服 務(wù)功能越完善、級(jí)別越高，對顧客吸引力越強(qiáng)，相對應(yīng)的繁華度也越高?，F(xiàn)代人的消費(fèi) 觀念是購物、休閑、娛樂、參觀、欣賞等“一站式”服務(wù)需求，而不是單一的購某一種商 品到某一地消費(fèi)。 三峽廣場景觀文化MALL正是滿足了人們的消費(fèi)心理，把人的不同需求的各項(xiàng)商業(yè)服 務(wù)結(jié)合為一體，此外其所在的三角碑商業(yè)中心像北京的王府井大街、上海南京路等中心 商業(yè)區(qū)一樣采用商業(yè)步行街的形式，其商業(yè)的聚集效益和繁華度是最高的。同時(shí)三峽廣 場景觀文化MALL面對區(qū)域內(nèi)高比例、高密集度的校園人口群，進(jìn)行了針對性的商業(yè)規(guī)劃 ，所以三峽廣場景觀文化MALL自身具有良好的商業(yè)聚集和繁華度。 2、特色獨(dú)具的文化商業(yè)設(shè)計(jì)理念： （1）核心店的配置 一般而言，核心店的面積都是很大的，且具有較大的顧客吸引力（聚集人氣）。同時(shí) 核心店最理想的位置是在商場的最里側(cè)或是整個(gè)賣場的最里側(cè)，希望所有前往核心店的 顧客都能夠先經(jīng)過其他商店。若有兩家核心店，當(dāng)然最理想的做法就是將他們分開設(shè)置 在商場的兩端，使所有顧客能在核心店間的街道上川流不息地往來。根據(jù)三峽廣場的實(shí) 際情況，在確定在三角碑附近引進(jìn)開放式書城作為核心店，同時(shí)設(shè)置餐飲娛樂區(qū)，以保 證整個(gè)商場的便利性和流暢性，更能為商城創(chuàng)造出更大的價(jià)值空間。 （2）區(qū)域劃分 A.配組合原則 針對主要不同特性的專賣店，作一適當(dāng)?shù)奈恢冒才拧椴痪窒藿窈蠼?jīng)營的安排，因此 “景觀文化MALL”的店鋪經(jīng)營種類劃分得太細(xì)。為了創(chuàng)造一條有魅力又熱鬧的街道，區(qū)域 劃分采用了搭配組合原則。 o 搭配原則——不同個(gè)性、不同商品構(gòu)成，但相同業(yè)態(tài)的店，相鄰配置或是配置在視線內(nèi)， 以便顧客的比較購買。 o 組合原則——同一主題與同一對象層的不同業(yè)態(tài)店，配置在同一區(qū)域，以增加顧客逛街的 樂趣。 B.遵循上述原則，“景觀文化MALL”劃分為現(xiàn)代書城、文化名都、時(shí)尚長廊、休閑廣場、 名品名店五個(gè)大的區(qū)域，以滿足消費(fèi)者不同的需求。 （3）店鋪空間 店鋪空間的大小，影響到日后經(jīng)營者的銷售空間?；旧希龒{廣場的店數(shù)必須越 多越好，除了面積的考慮外，重要的是能提供顧客更多的商品選擇。 根據(jù)現(xiàn)在三峽廣場店鋪面積的劃分方法，其銷售面積介于8平方米至200多平方米之 間，開間在3.9m——15m之間，基本上能夠滿足各類商家的需要。 （4）通道與廣場的規(guī)劃 通道的主要功能是促使顧客能夠更加舒適地逛遍所有的店鋪與核心店。 從三峽廣場目前的規(guī)劃上來說，為了更好的發(fā)揮每條通道的作用，其面寬均在2.4m 以上，其中中心主通道達(dá)到4.8m以上。另外，每隔100m左右或在通道轉(zhuǎn)彎的地方，都留 出一片較寬敞的空間，作為休憩或產(chǎn)品促銷的小型廣場。這樣當(dāng)顧客到達(dá)小廣場后，很 容易再往另一方向的街道繼續(xù)走下去。事實(shí)上，廣場對于“景觀文化MALL”而言，有其固 有的重要性。前面我們曾經(jīng)提及購物中心是人與人之間生活交流的場所，但是如果沒有 廣場，則交流的活動(dòng)將會(huì)受到嚴(yán)重的限制。廣場利用噴泉、雕塑小品及建筑挑空等設(shè)計(jì) 手法來增加它的魅力，吸引消費(fèi)者，同時(shí)廣場上設(shè)有休憩座椅并留有活動(dòng)空間，作為商 業(yè)公園促銷的重要場所。有人說：“廣場就有如MALL的面孔?！笔聦?shí)上，廣場正應(yīng)該是“三 峽廣場——景觀文化MALL”經(jīng)營差異化的重要手段之一。 （5）后勤空間規(guī)劃 垃圾處理場 現(xiàn)行國外MALL的垃圾處理方式，大都是預(yù)先集中到一個(gè)地方，待壓縮處理后再行運(yùn) 走。同時(shí)，由于餐飲業(yè)的加入，垃圾除了壓縮之外，經(jīng)常還必須加以冷凍處理，以避免 惡臭的發(fā)生。因此在三峽廣場的垃圾處理場中，應(yīng)該考慮配置空調(diào)設(shè)施。一般垃圾處理 場皆就近設(shè)置于貨運(yùn)裝卸場旁邊，以便垃圾集中并處理后立即運(yùn)走。但由于三峽廣場的 面積廣大，隨時(shí)清運(yùn)的垃圾應(yīng)該先行送至多處臨時(shí)垃圾集中地，再統(tǒng)一運(yùn)至處理場。 （6）服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 A.社區(qū)活動(dòng)廣場 三峽廣場，實(shí)際上扮演成為沙區(qū)居民生活活動(dòng)中心的角色。它的經(jīng)營與社區(qū)的發(fā)展 兩者間應(yīng)該相輔相成，而社區(qū)活動(dòng)廣場便成為其...
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