上海東海別墅項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告
上海東海別墅項(xiàng)目投資 可行性研究報(bào)告 詳細(xì)摘要 第一部分 項(xiàng)目決策背景——七大利好因素 一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展； 二、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，持續(xù)看好； 三、上海別墅市場(chǎng)全面繁榮，量?jī)r(jià)齊升； 四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好； 五、F1方程式賽車場(chǎng)距本項(xiàng)目?jī)H4公里； 六、南翔鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū)——“格林風(fēng)范”的啟動(dòng)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕； 2002年2月28日，嘉定區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團(tuán)、上海嘉寶集團(tuán)就占地140公頃 的“格林風(fēng)范”居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目舉行隆重的簽約儀式。作為嘉定區(qū)目前最大的房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目，以及整個(gè)南翔星城規(guī)劃中最先啟動(dòng)的項(xiàng)目，南翔鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū)——“格林風(fēng)范” 的啟動(dòng)標(biāo)志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局。它的開發(fā)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的 序幕。 南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目總規(guī)劃土地面積約333公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部，與本市寶 山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊(yùn)藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路。該 項(xiàng)目與東海別墅相隔不遠(yuǎn)，對(duì)東海別墅的營(yíng)銷是一個(gè)大的利好因素。 七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn)。 最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對(duì)本項(xiàng)目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢(shì)。 第二部分 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 從項(xiàng)目位置、項(xiàng)目現(xiàn)狀、項(xiàng)目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套三個(gè)方面的分析，作出項(xiàng) 目的初步評(píng)估： 東海別墅項(xiàng)目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為完善，私家車交通方便 ，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場(chǎng)不被消費(fèi)者認(rèn)可。 隨著F1方程式賽車場(chǎng)的建造，特別是項(xiàng)目附近的南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)必將帶動(dòng) 整個(gè)南翔區(qū)域市場(chǎng)的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。 由于東海別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項(xiàng)目本身積留了許多不利于營(yíng)銷的問題，但通 過對(duì)項(xiàng)目的改建及包裝，市場(chǎng)前景依舊看好。 第三部分 市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 一、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 1、2002年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 2、2003年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷 二、上海市別墅市場(chǎng)整體分析 1、上海別墅市場(chǎng)回顧和展望 2、上海別墅市場(chǎng)用途的六大類型 3、上海別墅市場(chǎng)的區(qū)域分布 4、上海別墅市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間 5、上海別墅市場(chǎng)的供需狀況 6、上海別墅市場(chǎng)的客源構(gòu)成 三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項(xiàng)目分析 四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)及樓盤分析 第四部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及產(chǎn)品的營(yíng)銷建議 通過第三部分的市場(chǎng)分析得出： 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) o 由于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)和別墅市場(chǎng)均持續(xù)看好，且出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)，作為現(xiàn)房的 東海別墅2003年入市的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較??； o 嘉定區(qū)F1方程式賽車場(chǎng)的建造、南翔星城項(xiàng)目的啟動(dòng)以及輕軌的引入三大利好消息 都將給本項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)遇； o 東海別墅的轉(zhuǎn)讓價(jià)較低，入市的均價(jià)有較大的選擇余地，由于該項(xiàng)目中小面積產(chǎn)品 較多，總價(jià)在整個(gè)市場(chǎng)中優(yōu)勢(shì)非常明顯； o 東海別墅具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為齊全，適合居住和投資； o 東海別墅的綠化較好，每幢別墅的花園獨(dú)立且面積較大。 2、項(xiàng)目劣勢(shì) o 東海別墅產(chǎn)品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本項(xiàng)目運(yùn)作成功的關(guān)鍵； o 東海別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，還未被客戶認(rèn)可，將給本項(xiàng)目的銷售帶來(lái) 一定難度； o 東海別墅小區(qū)內(nèi)缺乏基本的配套，需要引進(jìn)。 二、產(chǎn)品的營(yíng)銷建議 1、目標(biāo)客戶層 o 南翔鎮(zhèn)及所屬開發(fā)區(qū)內(nèi)的中高收入家庭是本項(xiàng)目潛在的購(gòu)買者； o 嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的私營(yíng)老板是潛在客戶； o 本市看好南翔鎮(zhèn)的發(fā)展前景的投資者是潛在客戶。 2、項(xiàng)目營(yíng)銷的建議 項(xiàng)目需要改建的具體方案： o 外墻面需要清洗； o 窗戶更換為檔次較高的塑鋼窗，并配合外立面的色彩搭配及風(fēng)格塑造選用塑鋼窗的 窗框色彩及造型。通過色彩的變化和局部的立面變化增加每幢別墅的可識(shí)別性； o 修復(fù)每幢別墅的大門，并設(shè)計(jì)大門造型； o 別墅室內(nèi)需要清掃； o 部分戶型，如戶型A的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需要整改； o 小區(qū)內(nèi)植被和草坪需要修整； o 小區(qū)加設(shè)智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司； o 小區(qū)引入有線電視、寬帶等配套； o 小區(qū)會(huì)所改建為售樓處，提供良好的銷售環(huán)境； o 清洗游泳池； o 小區(qū)大門重新設(shè)計(jì)并建造； o 小區(qū)大門與主干道之間的小道圍墻加設(shè)擋板，控制小道的圍墻，創(chuàng)造良好的小區(qū)外 部視覺形象； o 配備一輛看房專車。 第五部分 項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測(cè) 一、類比價(jià)值預(yù)測(cè)法 1、根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類比別墅項(xiàng)目的價(jià)值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià) （1）選擇可類比項(xiàng)目 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則， 選擇了以下項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的可類比的別墅項(xiàng)目。 嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅 普陀區(qū)：美墅 南匯區(qū) （2）對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比別墅項(xiàng)目各價(jià)值要素的對(duì)比值 可類比項(xiàng)目的詳細(xì)資料見第三部分第三小節(jié)。 量化的標(biāo)準(zhǔn)：以低成本改建后的東海別墅為標(biāo)準(zhǔn)，東海別墅的各項(xiàng)為100，優(yōu)于東海 別墅則分值高于100，比東海別墅差則分值低于100，各價(jià)值要素賦予相同的權(quán)重，得出 綜合分值。 （3）根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值，結(jié)合各類比別墅項(xiàng)目的均價(jià)，通過算術(shù)平均法推斷出本 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) 本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)=可類比別墅項(xiàng)目的均價(jià)/可類比別墅項(xiàng)目的綜合分值*100 | |均價(jià)（元/平方米|綜合分值|東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)（元/平方| | |） | |米） | |東渡園景別 |3800 |92 |4130 | |墅 | | | | |皇府別墅 |3800 |95 |4000 | |綠谷別墅 |5000 |101 |4950 | |美墅 |5500 |113 |4867 | |康橋半島 |5000 |110 |4545 | |算術(shù)平均值 | | |4499 | 東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)三大價(jià)位：低價(jià)位：4000元/平方米，中價(jià)位：4500元/平方米 ，高價(jià)位：5000元/平方米。 2、根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值推算出本項(xiàng)目別墅可能的市場(chǎng)均價(jià)4050元 /平方米以上。 結(jié)論：東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)三大價(jià)位：低價(jià)位：4000元/平方米，中價(jià)位：4500元/平 方米，高價(jià)位：5000元/平方米。 二、東海別墅4000——5000元/平方米的均價(jià)預(yù)測(cè)與別墅市場(chǎng)的有效需求相一致 三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷售風(fēng)險(xiǎn) 綜合結(jié)論： 鑒于本項(xiàng)目的改建可以增加本案的附加價(jià)值，本項(xiàng)目可選擇4500元/平方米入市，隨 著人氣的集聚和認(rèn)知度的增強(qiáng)，廣告包裝推廣的深入人心，再向高價(jià)位拔升。 第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析 一、銷售收入預(yù)測(cè) 二、別墅成本預(yù)測(cè) 三、項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算 利潤(rùn)指標(biāo)的測(cè)算： 單位毛利=項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售面積=1013.97元/平方米 單位凈利=稅后利潤(rùn)/銷售面積=605.66元/平方米 銷售毛利率=項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售收入×100%=22.32% 銷售凈利率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷售收入×100%=13.33% 核心指標(biāo)的基本要求（參考）：銷售凈利率≥9% 四、現(xiàn)金流量測(cè)算 內(nèi)部收益率為76.32%， 核心指標(biāo)的基本要求（參考）： 內(nèi)部收益率≥25%。 五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 |經(jīng)濟(jì)指標(biāo) |單位數(shù)值（ |項(xiàng)目總金額 |備注 | | |元/m2） |（萬(wàn)元） | | |銷售收入 |4542 |8635 |住宅銷售收入 | |直接成本 |3290 |6254 |開發(fā)成本 | |總投資 |3400 |6463 |開發(fā)成本+期間費(fèi)用 | |稅前利潤(rùn) |　 |1719 | | |稅后利潤(rùn) |　 |1151 | | |內(nèi)部收益率 |73.32% |使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率 | |銷售凈利率 |13.33% |項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷售收入×100% | |總投資回報(bào)率 |17.81% |項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資×100% | 六、敏感性分析 就該項(xiàng)目的銷售收入、可變動(dòng)成本兩個(gè)因素變化對(duì)銷售凈利率進(jìn)行敏感性分析，得出 銷售收入相對(duì)于成本更加敏感。當(dāng)售價(jià)下降10%、成本上升超過10%時(shí)，項(xiàng)目的銷售凈利 率低于9%，項(xiàng)目的投資回報(bào)將受到一定的影響。 第七部分：綜合分析與建議 從以上項(xiàng)目環(huán)境、市場(chǎng)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)分析可看出：本項(xiàng)目的投資，正處于上海市嘉定 區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)上升時(shí)期，各方面的時(shí)機(jī)都比較成熟，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，且可獲 得較好的投資回報(bào)。 對(duì)東海別墅的改建，是克服各種劣勢(shì)條件、與周邊樓盤競(jìng)爭(zhēng)并取得成功的關(guān)鍵。 目 錄 第一部分 項(xiàng)目決策背景——七大利好因素 8 一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展 8 二、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，持續(xù)看好 8 三、上海別墅市場(chǎng)全面繁榮，量?jī)r(jià)齊升 9 四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好 9 五、F1方程式賽車場(chǎng)距本項(xiàng)目?jī)H4公里 10 六、南翔鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū)——“格林風(fēng)范”的啟動(dòng)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 10 七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn) 11 第二部分 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 12 一、項(xiàng)目位置 12 二、項(xiàng)目現(xiàn)狀 12 三、項(xiàng)目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 13 四、項(xiàng)目的初步評(píng)估 14 第三部分 市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 14 一、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 14 二、上海市別墅市場(chǎng)整體分析 17 三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項(xiàng)目分析 26 四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)及樓盤分析 28 第四部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及產(chǎn)品的營(yíng)銷建議 29 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 29 二、產(chǎn)品的營(yíng)銷建議 30 第五部分 項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測(cè) 31 一、類比價(jià)值預(yù)測(cè)法 31 1、根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類比別墅項(xiàng)目的價(jià)值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià) 31 2、根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值推算出本項(xiàng)目別墅可能的市場(chǎng)均價(jià) 32 二、東海別墅4000——5000元/平方米的均價(jià)預(yù)測(cè)與別墅市場(chǎng)的有效需求相一致 33 三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷售風(fēng)險(xiǎn) 33 第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析 34 一、銷售收入預(yù)測(cè) 34 二、別墅成本預(yù)測(cè) 35 三、項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算 35 四、現(xiàn)金流量測(cè)算 36 五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 37 六、敏感性分析 37 第七部分：綜合分析與建議 38 第一部分 項(xiàng)目決策背景——七大利好因素 一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展 上個(gè)世紀(jì)末的最后十年，上海這片熱土日新月異神奇般的變化讓世界為之折服。從’ 99《財(cái)富》論壇到上海合作組織成立會(huì)議，從APEC會(huì)議到剛剛申辦成功的2010年世博會(huì)， 上海這顆東方明珠正以無(wú)法阻擋的魅力成為全世界關(guān)注的焦點(diǎn)。 如果仔細(xì)端詳中國(guó)“雄雞”狀的版圖，您會(huì)驚奇地發(fā)現(xiàn)：從遼東半島的鴨綠江口到廣西 防城港市的東興鎮(zhèn)，綿延18000多公里的大陸海岸線輪廓，正恰似一張拉滿的強(qiáng)弓。弓弦 是南北交通大動(dòng)脈——京廣鐵路，滾滾東去的長(zhǎng)江則是那支著力待發(fā)的利箭，而上海，這 個(gè)遠(yuǎn)東最大的城市，就位于這支利箭最鋒銳的前沿?！袄钡摹颁h芒”形成巨大的磁場(chǎng)， 吸引了全世界渴望成功的開拓者紛至沓來(lái)，百年難尋的機(jī)遇使這座城市充滿活力。 2002年是我國(guó)加入世界貿(mào)易組織后的第一年。一年來(lái)，上海市實(shí)現(xiàn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù) 快速健康發(fā)展，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得全面進(jìn)步，人民生活水平穩(wěn)步提高，全面完成了各項(xiàng) 預(yù)期目標(biāo)和主要任務(wù)。全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值5408.76億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增 長(zhǎng)10.9％。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的格局進(jìn)一 步鞏固。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值88.24億元，比上年增長(zhǎng)3％；第二產(chǎn)業(yè)增加值2564.69億元 ，增長(zhǎng)12.1％；第三產(chǎn)業(yè)增加值2755.83億元，增長(zhǎng)10％。城市綜合服務(wù)功能不斷提升， 第三產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重繼續(xù)提高，達(dá)到51％。（所有數(shù)據(jù)來(lái)自上海統(tǒng)計(jì) 局發(fā)布的《2002年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》） 二、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，持續(xù)看好 2002年是上海房地產(chǎn)的大發(fā)展年，樓市各項(xiàng)指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房 供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房?jī)r(jià)格水平均不同程度地超過2001年全年水平。 2002年上海房地產(chǎn)業(yè)全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值373.63億元，比上年增長(zhǎng)14.5％。房地 產(chǎn)開發(fā)與銷售同步增長(zhǎng)。從開發(fā)看，全年商品房施工面積6853.17萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) 14.5％；竣工面積1983.92萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.7％。從銷售看，全年商品房銷售面積196 0.6萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)9.1％，其中商品住宅銷售1839.05萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.4％。在 商品住宅銷售面積中，個(gè)人購(gòu)房比重已達(dá)97.5％,比上年提高4.1個(gè)百分...
上海東海別墅項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告