中國房地產(chǎn)市場分析
中國房地產(chǎn)市場分析 目錄 第一部分：中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 1. 目前的總體發(fā)展態(tài)勢 （一）房地產(chǎn)開發(fā)總量及增長率 （二）銷售總量及變化 1、銷售增長速度放緩，出現(xiàn)有效需求不足端倪 2、存量住房市場火爆 （三）銷售價格變動狀況 1、總體發(fā)展態(tài)勢 2、第一第二季度房地產(chǎn)銷售價格分析，重點(diǎn)以北京、上海為例 二、地區(qū)發(fā)展態(tài)勢 三、房地產(chǎn)行業(yè)效益情況 1. 2001年上市公司效益分析。 2. 2002年房地產(chǎn)上市企業(yè)業(yè)績預(yù)測 四、目前的行業(yè)運(yùn)行環(huán)境 第二部分：未來3到5年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢研究 一、政策因素的影響 1、土地供應(yīng)政策的變化 2、預(yù)售條件及開發(fā)貸款門檻的提高 3、貨幣化分房政策的落實(shí) 4、經(jīng)濟(jì)適用房政策的推行 二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素的影響分析 1、GDP與人均GDP的高速發(fā)展對房地產(chǎn)行業(yè)的影響 1、1、未來10年內(nèi)我國GDP的增長情況預(yù)測 1、2、GDP的增長將帶動“十五”期間住房消費(fèi)的增加 1、2、1人均GDP的增長將增大住房消費(fèi)支出 1、2、2為了實(shí)現(xiàn)GDP的既定增長目標(biāo)，必然要發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的杠桿作用 2、 規(guī)模城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)的推動。 3、西部大開發(fā)的積極影響 4、加入WTO對房地產(chǎn)業(yè)的長期利好 5、奧運(yùn)帶動城市建設(shè)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 三、、行業(yè)相關(guān)因素分析 1、技術(shù)因素變革（交通、通訊）的影響 1、1、交通技術(shù)的革新和交通工具的完善 1、2、現(xiàn)代通訊技術(shù)的進(jìn)步 1、3、節(jié)能與供熱方式改革。 1、4、節(jié)水、節(jié)地和治理污染。 1、5、住宅一次裝修到位 2、自然環(huán)境因素的影響 3、消費(fèi)者文化品位與生活方式的提升對房地產(chǎn)的影響。 第三部分、對全國房地產(chǎn)市場前景的總體判斷 一、發(fā)展態(tài)勢總體判斷 (一)總體展望------三個判斷 1、我國房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級階段，發(fā)展空間很大 2、我國房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展階段 3、未來三年房地產(chǎn)業(yè)將在高位上進(jìn)行調(diào)整，商品房銷售面積增幅將有所降低，估計，未 來三年增幅在15%左右 (二)未來三年房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行格局 1、市供需兩旺，但供大于求，空置房將增加 2、市場體系逐步完善 3、住房金融快速發(fā)展 4、住宅投資性消費(fèi)將進(jìn)一步增長 5、行業(yè)集中度將提高 6、區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生 二、市場需求分析專題 （一）市場消費(fèi)需求觀念的變化 （二）未來幾年房地產(chǎn)潛在市場需求的預(yù)測 1、“十五”時期房地產(chǎn)市場投資總量的預(yù)測。 2、“十五”時期房地產(chǎn)市場潛在市場需求的預(yù)測 3、未來幾年房地產(chǎn)消費(fèi)主要群體特征 （三）消費(fèi)者有效需求的變化方向 三、房地產(chǎn)周期性研究專題 四、中國房地產(chǎn)業(yè)的市場空間與競爭狀況預(yù)測專題 （一）市場競爭主體的增多 1. 外資房地產(chǎn)開發(fā)商的涌入。 2. 地涌現(xiàn)出新的競爭主體。 （二）跨區(qū)域競爭加劇 （三）土地儲備資源的競爭加劇 1、新的土地使用政策導(dǎo)致土地的供應(yīng)量可能會供不應(yīng)求 2、入世使得土地市場競爭加劇 （四）對消費(fèi)者群體有效需求的競爭加劇 （五）市場營銷和管理方面的競爭。 第四部分：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險和挑戰(zhàn)專題 一、政策風(fēng)險 1、土地轉(zhuǎn)讓制度的改變，加大企業(yè)開發(fā)成本。 2、房地產(chǎn)企業(yè)貸款政策的改變，使得企業(yè)融資渠道受阻 二、經(jīng)營風(fēng)險 1、規(guī)模風(fēng)險。 2、財務(wù)風(fēng)險 2、1負(fù)債率高，盈利能力差 2、2房屋空置面積很大，沉淀營運(yùn)資金量大。 2、3市場利率風(fēng)險 三、結(jié)構(gòu)性風(fēng)險 四、區(qū)域性風(fēng)險 第五部分：對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略建議 一、組織架構(gòu)的制度創(chuàng)新 二、規(guī)劃設(shè)計的創(chuàng)新：個性化開發(fā) 三、營銷創(chuàng)新：品牌魅力 四、管理創(chuàng)新：激發(fā)員工的敬業(yè)精神 五、戰(zhàn)略創(chuàng)新：合作比競爭更重要 附表一：2001年房地產(chǎn)上市公司主要指標(biāo)一覽表 中國房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢研究報告 第一部分：中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 1. 目前的總體發(fā)展態(tài)勢 1. 房地產(chǎn)開發(fā)總量及增長率 2001年中國房地產(chǎn)業(yè)開始全面升溫，據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額624 5億元,比上年增長25.3％。其中:住宅建設(shè)完成投資4279億元,增長28.9％；寫字樓建設(shè) 完成投資318億元,增長8.7％；商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)完成投資721億元,增長31.6％。 國家統(tǒng)計局最新提供的數(shù)據(jù)表明，2002上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)面積保持強(qiáng)勁增長。 全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)共完成土地開發(fā)面積5090萬平方米，同比增長52.7％，增幅比去年同 期高出25個百分點(diǎn)。竣工面積累計為5826萬平方米，同比增長20.4％，增幅比去年同期 增長2.5個百分點(diǎn)。新開工面積為1.85億平方米，同比增長19.8％，但比去年同期增幅減 少13.4個百分點(diǎn)。 今年上半年，全國房地產(chǎn)業(yè)共購置土地9736.5萬平方米，比去年同期增長46.1％。分地 區(qū)看，東部12個省(市、區(qū))購置土地面積最多，為6066.87萬平方米；中部9個省(區(qū))購 置土地面積最少，為1759.42萬平方米。分省份看，浙江、山東、廣東、四川、北京和江 蘇今年上半年購置土地面積排在前6名，購置土地面積都超過了600萬平方米；而西藏、 海南、寧夏、青海、黑龍江、內(nèi)蒙古購置土地面積排在倒數(shù)前6名。 從完成房地產(chǎn)開發(fā)的土地面積看，廣東、湖南、重慶和青海等9個地區(qū)的土地開發(fā)面積的 增長幅度超過1倍，反映出房地產(chǎn)開發(fā)商對市場前景普遍看好。從絕對數(shù)上看，完成土地 開發(fā)面積最多的省份依次是廣東；山東、江蘇、遼寧、浙江和天津，完成面積都在270萬 平方米以上；完成土地開發(fā)面積最少的省份依次為西藏、海南、寧夏、內(nèi)蒙古、陜西和 青海。 2. 銷售總量及變化 房地產(chǎn)投資增長率和銷售增長率對比 |年份 |全國房地產(chǎn)投資增長 |全國商品房銷售額增長| | |率（%） |率（%） | |1997 |-2.5 |26.1 | |1998 |13.7 |39.7 | |1999 |11 |28.1 | |2000 |19.1 |30.1 | |2001 |25.3 |29.4 | |2002一季度 |36.2 |16.7 | 總論：銷售增長速度與投資額增長速度之間的差距有所增大，銷售增長速度趨緩，出現(xiàn) 有效需求不足端倪。銷售 增長速度正在趨緩。 2001年,全國商品房銷售面積20779萬平方米,占商品房竣工面積的76％，比2000年銷售面 積增長22.3％；商品房銷售額4626億元,同比增長29.4％；銷售給個人4022億元,同比增 長41.6％,各項(xiàng)指標(biāo)總體表現(xiàn)良好。 但是,從2001年下半年開始,商品房銷售增長速度逐月回落。2001年全國商品房銷售額和 住宅銷售額增速月度指標(biāo)逐月回落。全國商品房銷售額增速2001年2月為54.1％,2001年 6月為39.8％,12月為29.4％，增速不斷回落。同時，商品房空置面積增長速度由降轉(zhuǎn)升 。2001年全國商品房空置面積凈增1100萬平方米,增長10.05％,遠(yuǎn)高于上年6.7％的增長 幅度。 2002年一季度的投資額增長36.2％，但銷售增長率只有16.7％（去年同期為48.9％）。 2002年一季度平均銷售價格每平方米2388元，低于去年同期水平；銷售面積增速回落； 空置一年以上的商品房面積達(dá)3755萬平方米。 由此分析，國內(nèi)房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)有效需求不足的端倪。 [pic] 從幾個重點(diǎn)的城市看，北京在申奧成功之后，依然是房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)，銷售面 積仍高于同期竣工面積，在2002年的春季房展會上，4天銷售了5500套，金額達(dá)30億元人 民幣。 　　上海房地產(chǎn)開發(fā)投資位于全國各大城市首位，在前兩年的高速發(fā)展之后，進(jìn)入一個 相對穩(wěn)定發(fā)展的時期，2002年前2個月，商品房竣工90.56萬平米，銷售138.96萬平米， 同比分別增長4.7％、5.5％。由于購房退還20％個人所得稅的效應(yīng)，導(dǎo)致在滬工作的外 地人購房比例迅速上升，也推動房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)上漲過快，特別是別墅、外銷公寓 等高檔物業(yè)的價格直線上升，比去年上漲12％。隨著確定的購房退稅時限2003年5月31日 益臨近，預(yù)計住宅價格在年內(nèi)就有回調(diào)的可能。另外4年來別墅物業(yè)的銷售面積已占住宅 開發(fā)總面積的近1/3，未來2－3年內(nèi)，供應(yīng)量將達(dá)到940萬平方米，價格的調(diào)整已經(jīng)是勢 在必行了。 　　在深圳，由于土地拍賣帶熱土地一級市場，繼南山區(qū)成為市場升溫地區(qū)外，龍崗和 鹽田等傳統(tǒng)邊緣地區(qū)也成為開發(fā)商進(jìn)行土地儲備的熱點(diǎn)，大型住宅小區(qū)開發(fā)此起彼伏， 吸引了大量普通住宅的消費(fèi)者。一季度有10余個新盤推出，新增住宅供應(yīng)量超過82萬平 方米，特別是有9個商用物業(yè)推向市場，總體供應(yīng)量加大，市場競爭加劇，盡管價格尚沒 有明顯下降，但許多開發(fā)商通過提高裝修標(biāo)準(zhǔn)的方式進(jìn)行銷售，也預(yù)示著目前價格面臨 考驗(yàn)。 3. 銷售價格變動狀況 據(jù)國家計委、國家統(tǒng)計局對全國35個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查，一季度房屋銷售價格 同比上漲4.3％，土地交易價格同比上漲7.9％，房屋租賃價格持平。 與去年同季相比，35個大中城市房屋銷售價格上漲4.3％。其中，東南地區(qū)寧波、南昌、 上海、杭州等地，價格分別比去年同季上漲12.5％、9.3％、5.7％和5.5％。西部地區(qū)蘭 州、銀川、西寧等地房屋銷售價格也分別上漲4.5％、2.8％、2.3％。 商品房銷售價格比去年同季上漲4.1％。在商品房銷售價格中，住宅價格上漲5.7％。私 有房屋中住宅和非住宅的銷售價格上漲幅度均較高，分別上漲6.6％和7.9％；公房交易 價格同比上漲1.4％。 土地交易價格繼續(xù)保持較高的上漲幅度，與去年同比上漲7.9％，居民住宅用地交易價格 同比上漲9.3％，其中普通住宅用地價格同比上漲10.4％。房屋租賃市場比較平穩(wěn)，價格 與上年同季持平。 2002年第二季度 國家計委、國家統(tǒng)計局對全國35個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，今年二季度，全國 房屋銷售價格和土地交易價格升勢明顯，與去年同季相比，房屋銷售價格上漲2.8％，土 地交易價格上漲5.4％，房屋租賃價格上漲1.2％。 統(tǒng)計顯示，今年二季度，商品房銷售價格比去年同季上漲2.6％。商品房銷售價格的 上漲，除需求拉動外，房屋質(zhì)量、居住環(huán)境和物業(yè)管理水平的提高也是重要因素之一。 在商品房銷售價格中，住宅價格上漲2.9％。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房和普通住房銷售價格分 別上漲1.2％和3.2％；豪華住宅價格上漲1.7％。與此同時，私有房屋銷售和公房交易價 格分別比去年同季上漲4.0％和2.5％。受需求增加的影響，特別是二級市場的逐步開放 ，私有房屋中住宅銷售價格上漲幅度較高，與去年同季相比上漲10.6％。 1、北京 偉業(yè)指數(shù)顯示：一季度北京房價整體表現(xiàn)為下跌。 綜合價格（未包括遠(yuǎn)郊區(qū)縣內(nèi)銷住宅）為7898元／平方米，下跌了0.6％；其中城八 區(qū)內(nèi)銷住宅綜合價格為5770元／平方米，下跌了1.6％，外銷公寓綜合價格為11318元／ 平方米，跌了2.9％，連續(xù)3個季度下跌；城近郊區(qū)別墅綜合價格為12354元／平方米，與 上季度持平；遠(yuǎn)郊區(qū)別墅綜合價格為7498元／平方米，跌了4.3％；而寫字樓綜合租金為 146元／月平方米，跌了1.7％。 新綜合價格（包括了遠(yuǎn)郊區(qū)縣內(nèi)銷住宅樣本）為6867元／平方米，跌了2.2％，連續(xù) 3個季度下跌，總跌幅已達(dá)9％。原因是郊區(qū)內(nèi)銷住宅規(guī)模一直呈加速擴(kuò)大趨勢，而城區(qū) 住宅規(guī)模已近極限，在售面積趨縮，導(dǎo)致新綜合價格被迅速拉低。 郊區(qū)綜合價格（包括遠(yuǎn)郊區(qū)內(nèi)銷住宅與別墅）為4249元／平方米，跌了5.7％，因?yàn)?在郊區(qū)化的發(fā)展趨勢中，相對低價的普通住宅規(guī)模的擴(kuò)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)地高出相對高價的別墅， 未來將持續(xù)下跌。 僅遠(yuǎn)郊區(qū)縣內(nèi)銷住宅綜合價格和寫字樓綜合售價微漲。遠(yuǎn)郊區(qū)縣內(nèi)銷住宅綜合價格 為2760元／平方米，小漲1.1％，寫字樓綜合售價為14329元／平方米，微漲0.7％。 2、上海 黃浦、徐匯、長寧、虹口、普陀、寶山、閔行、嘉定等8個區(qū)房價呈上升走勢，有的 上升幅度還不小。尤其是黃浦延安東路以北至南蘇州路；徐匯漕河涇、龍華和田林；長 寧內(nèi)環(huán)線至哈密路；虹口北外灘；普陀長征、真北以及寶山大華、大場等地區(qū)，近期上 述區(qū)域市場都較紅火。另外盧灣、靜安、閘北、松江、青浦、奉賢等6個區(qū)域房價走勢相 對平穩(wěn)，楊浦則略有下降。浦東新區(qū)2001年房價上升幅度很大，但近來稍有平緩。 眼下價格上漲項(xiàng)目大都集中在7000元以上的高檔盤群體之中，約占市場總量15％。 據(jù)上海市統(tǒng)計局和上海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，一季度上海房地產(chǎn)市場總體上供求 趨于平衡，商品房銷售保持良好勢頭，存量房屋交易穩(wěn)步上升。 2. 地區(qū)發(fā)展態(tài)勢 從區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展來看，分成東部、中部和西部三個部分，其中以東部為主導(dǎo)。以北 京、上海、廣東、江蘇、浙江、天津、海南為代表的東部地區(qū)占了全國房地產(chǎn)市場投資 、建設(shè)、銷售和利稅的主導(dǎo)地位，集中了絕大部分開發(fā)企業(yè)。2000年，東部地區(qū)房地產(chǎn) 開發(fā)投資占全國的比重為 73.3％，中部地區(qū)所占比重為 13.5％，西部地區(qū)所占比重為13.2％，中、西部合計只有 26.7％。當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)主要就集中在北京、上海、廣州、深圳等地，這些地區(qū) 基礎(chǔ)好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展...
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