我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析
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我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析 2003-05 市場(chǎng)供給基本平衡 房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資狀況 從房地產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)速度來(lái)看,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是 一致的。1992年~1993年是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的高峰時(shí)期,1994年以后隨著全行業(yè)步入調(diào) 整時(shí)期,房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢(shì),1998年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后, 房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率也走向回升,2001年,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成額6245.5億元, 同比增長(zhǎng)25.3%,至2002年前11月,全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)達(dá)到28.2%。 從房地產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構(gòu)來(lái)看,1996年開(kāi)始,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開(kāi)始向住宅轉(zhuǎn)移,住 宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升,2001年住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比例為68.5 %,2002年1~11月,這一比例已上升為70.7%,辦公樓投資稍有上升,商業(yè)用房投資的 比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。投資結(jié)構(gòu)的這種變化基本符合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑面積分析 2002年,全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭:2001 年施工面積和新開(kāi)工面積都有較快增長(zhǎng),新開(kāi)工面積比去年同期增長(zhǎng)27.2%,施工面積 增速21.5%。今年1~11月份,全國(guó)商品房施工面積80730萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)22.6%,本年 新開(kāi)工面積3676萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)19.1%??紤]到新開(kāi)工面積的較高增速,可以預(yù)見(jiàn),今 后幾年內(nèi)施工面積還會(huì)出現(xiàn)較快的增長(zhǎng)。從竣工面積來(lái)看,1998年以來(lái),房地產(chǎn)業(yè)投資 的增長(zhǎng)速度開(kāi)始回升,受工程建設(shè)工期較長(zhǎng)的影響,商品房的竣工面積一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)的 趨勢(shì),2002年1~11月,全國(guó)房地產(chǎn)竣工面積16271萬(wàn)平方米,比去年同期增長(zhǎng)28.3%。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)分析 住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主要構(gòu)成部分,其中住宅市場(chǎng)在房地產(chǎn)市 場(chǎng)中所占的比重最大,商業(yè)用房市場(chǎng)次之,辦公樓市場(chǎng)所占的比重最校近幾年來(lái),我國(guó) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)存在著以下特點(diǎn): 住宅供給平穩(wěn)增長(zhǎng),住宅供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,其中別墅和高檔公寓所占的比例有 所下降,安居工程所占的比例有所上升。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn),發(fā)展中國(guó)家高檔物業(yè)在房地產(chǎn) 業(yè)中所占的比例在5%~10%比較合適,因此近幾年我國(guó)政府嚴(yán)格控制高檔物業(yè)的投資, 高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例已降低到10%以下,普通住宅的投資比例開(kāi)始上升, 2002年1~11月,住宅投資占房地產(chǎn)行業(yè)總投資的比例已達(dá)70.7%以上,比去年同期增長(zhǎng) 29.6%。 辦公樓市場(chǎng)供給有所增加 2000年,辦公樓投資完成額僅為293萬(wàn)平方米,與1999年同期相比增速下降12.9%。200 1年投資額較上年有所增長(zhǎng),但增幅較小,自今年以來(lái),辦公樓開(kāi)發(fā)投資額呈現(xiàn)較快增長(zhǎng), 可以預(yù)見(jiàn),今年辦公樓市場(chǎng)供給將出現(xiàn)較大增長(zhǎng)。 商業(yè)用房的供求矛盾比較突出 在前幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱時(shí),商業(yè)用房比較暢銷(xiāo),各地商嘗商鋪紛紛涌現(xiàn),出現(xiàn)了嚴(yán)重的 供過(guò)于求的現(xiàn)象。隨著宏觀調(diào)控政策的實(shí)施,商業(yè)用房的銷(xiāo)售率迅速下降,近兩年消費(fèi) 疲軟困擾著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,從而導(dǎo)致了與消費(fèi)水平和消費(fèi)能力直接相關(guān)的商業(yè)用 房的需求下降,但每年商業(yè)用房的竣工面積卻不斷增加,這就加劇了商業(yè)用房的供求矛 盾。 市場(chǎng)需求高速增長(zhǎng) 近幾年市場(chǎng)需求呈上升趨勢(shì) 近兩年來(lái),在擴(kuò)大內(nèi)需和全面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下,我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo) 售擺脫了前幾年徘徊不前的局面,出現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2002年1~11月,全國(guó)商品房銷(xiāo)售 額達(dá)3536億,同比增長(zhǎng)37.1%。 個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體 20世紀(jì)90年代以來(lái),個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的絕對(duì)額高速增長(zhǎng),1987年,個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的商品房只 有426.66萬(wàn)平方米,占當(dāng)年商品房銷(xiāo)售的17.9%;而到了1997年,個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的商品房達(dá) 5233.72萬(wàn)平方米,占當(dāng)年商品房銷(xiāo)售的66.6%;1998年,雖然受住房制度改革的影響 ,集團(tuán)突擊購(gòu)房的現(xiàn)象比較嚴(yán)重,但個(gè)人購(gòu)房也增長(zhǎng)很快,1998年個(gè)人購(gòu)房的比例比19 97年上升了7個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到73.6%,市場(chǎng)消費(fèi)主體的這種變化對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更高的 要求。2000年,隨著房改的結(jié)束,個(gè)人購(gòu)房的比例已達(dá)80%,2001年這一比例已達(dá)到87 %,2002年1~11月,個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的比例為90%。1~3季度,北京市個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住 宅的比重達(dá)到95.3%,顯示出北京市住宅市場(chǎng)的即期需求旺盛。 二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)活躍了房地產(chǎn)市常一年來(lái),各地以培育市場(chǎng)為核心,積極貫徹落實(shí) 國(guó)家出臺(tái)的一系列政策措施,降低存量住房入市“門(mén)檻”,使二手房交易逐步活躍,豐富 了市場(chǎng)供應(yīng),并有效地帶動(dòng)了商品房銷(xiāo)售,房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的效果日益明顯。 2001年,上海市存量住房交易15.6萬(wàn)套,1031.48萬(wàn)平方米,成交金額274.78億元,分別 比上年增長(zhǎng)86%、59%、99%;經(jīng)登記備案的出租住房8.52萬(wàn)套,1036萬(wàn)平方米。到去 年底,上海市已購(gòu)公房累計(jì)上市14.4萬(wàn)套,占已出售公房總量的9.7%。 此外,隨著國(guó)家對(duì)住房租賃稅率的調(diào)整,各地租賃市場(chǎng)日趨活躍。南京市去年房屋出租 登記備案面積145萬(wàn)平方米,較上年增長(zhǎng)77%,租賃稅收達(dá)1.1億元。上海、廣東、江蘇 、浙江、貴州等省市,越來(lái)越多的居民采取通過(guò)將自有住房出租,同時(shí)購(gòu)置新房自住來(lái) 改善家庭居住條件,以投資為目的的購(gòu)房出租也在部分城市逐步興起。 住房分配貨幣化促進(jìn)了住房消費(fèi) 大部分城市已在出臺(tái)貨幣化方案的基礎(chǔ)上,制定了補(bǔ)貼資金籌集和管理、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ) 貼方式、補(bǔ)貼申請(qǐng)、現(xiàn)住房認(rèn)定、超標(biāo)和未達(dá)標(biāo)住房處理、補(bǔ)貼發(fā)放程序等相關(guān)配套政 策,不少省市已陸續(xù)發(fā)放住房補(bǔ)貼,補(bǔ)貼的發(fā)放帶動(dòng)了大量個(gè)人存款和銀行貸款進(jìn)入住 房市場(chǎng),促進(jìn)了居民住房消費(fèi)。 住房金融進(jìn)一步發(fā)展,住房公積金管理逐步規(guī)范 截至2001年底,全國(guó)商業(yè)性和公積金個(gè)人住房貸款余額合計(jì)已達(dá)6398億元,是1997年底 的33倍,首次超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額,占消費(fèi)貸款余額的86%,基本實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)信 貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整。2001年住房公積金新增個(gè)人住房貸款395億元,比上年增長(zhǎng)71%。住房金 融的發(fā)展,極大地提高了居民購(gòu)房的支付能力,已經(jīng)成為居民提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的重要 手段。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,商業(yè)性個(gè)人住房貸款的不良率不到0.5%,住房公積金個(gè)人住房貸 款的不良率僅為0.24%,對(duì)于改善銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量也起到了十分重要的作用。 空置總量仍然很大 房地產(chǎn)市場(chǎng)空置總量仍然很大 據(jù)統(tǒng)計(jì),到2002年7月底,中國(guó)商品房空置總量在1.2億平方米左右,其中空置一年以上 的超過(guò)50%,占?jí)嘿Y金超過(guò)2500億元,居中國(guó)各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。由于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)商多以中小型規(guī)模企業(yè)為主,其抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較差,較大的空置面積使得開(kāi)發(fā)商積 極性受到嚴(yán)重的挫傷。難以收回的預(yù)期收益,使得開(kāi)發(fā)商難以進(jìn)行新一輪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資。這會(huì)使房地產(chǎn)的有效供給不易實(shí)現(xiàn),出現(xiàn)惡性循環(huán)。 與居民收入相比,房地產(chǎn)價(jià)格仍然偏高 世界銀行的研究資料表明,當(dāng)一個(gè)國(guó)家一套住房售價(jià)與家庭年收入之比為3:1至6:1時(shí) ,居民才能負(fù)擔(dān)得起。也就是說(shuō),一個(gè)家庭年收入的3~6倍能買(mǎi)下一個(gè)中等水平住宅時(shí) ,這個(gè)家庭便具備購(gòu)房能力。2001年,我國(guó)商品房平均每平方米售價(jià)達(dá)到2226元,按此 計(jì)算,一套70平方米的住宅大約需要15.6萬(wàn)元,而去年我國(guó)城鎮(zhèn)人均可支配收入為6800 元,按一家三口計(jì)算,房?jī)r(jià)與家庭年收入比達(dá)到7.6:1。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的北京, 這個(gè)比例高達(dá)12.4:1,因此,房?jī)r(jià)過(guò)高是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)桎梏。 市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡 樓市供應(yīng)與購(gòu)房人需求之間的差異造成供求失衡,主要表現(xiàn)在以下兩方面: 一方面是供需價(jià)格差異: 低價(jià)位房供應(yīng)不足,中高價(jià)位房供應(yīng)過(guò)量。以北京市為例,調(diào)查顯示,北京居民的購(gòu)房 需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%調(diào)查者期望值處于3000~5000元/平 方米。但是,市場(chǎng)上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在價(jià)位分布上呈現(xiàn)中間大、兩頭小的趨勢(shì)。價(jià)位 在3000~4000元、4000~5000元、5000~6000元、6000~8000元/平方米的比例基本都在 20%左右,而價(jià)位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相對(duì)較少。即 市場(chǎng)上樓盤(pán)的供給,有一半左右的供需結(jié)構(gòu)的矛盾。 與商品房空置量日益增加的狀況截然相反的是,經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,這充 分暴露出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在著嚴(yán)重的供求錯(cuò)位。從目前看,政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要 手段是大規(guī)模建設(shè)和推出經(jīng)濟(jì)適用房,國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部前不久宣布,今年將投資1700 億,計(jì)劃建設(shè)2.25億平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。這將更有效的滿(mǎn)足普通市民的住房需求。 另一方面是供給與需求的區(qū)域差異: 盡管當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)總體上是好的,但也有一些地區(qū)不同程度地出現(xiàn)了投資增幅過(guò)大、 投資結(jié)構(gòu)不合理、價(jià)格上漲過(guò)快、土地供應(yīng)過(guò)量等有可能過(guò)熱的“苗頭”。投資的增幅與 銷(xiāo)售的增幅相比,應(yīng)該要保證能夠在發(fā)展中不斷消化同期上市的商品房。今年1~9月份 ,天津、河北、江西、浙江、海南、吉林、江蘇、河南、云南、陜西、山東和寧夏等地 區(qū),都出現(xiàn)了投資增幅高于銷(xiāo)售增幅超過(guò)了20%的情況。 住房市場(chǎng)體系不完整 完整的住房體系包括住房一級(jí)市場(chǎng)和住房二級(jí)市場(chǎng),二者是相互促進(jìn)、相互制約的,沒(méi) 有一級(jí)市場(chǎng),當(dāng)然不可能有二級(jí)市場(chǎng),但二級(jí)市場(chǎng)又制約著一級(jí)市場(chǎng),二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá) ,一級(jí)市場(chǎng)就低迷,只有在存在發(fā)達(dá)的二級(jí)市場(chǎng)的條件下,居民的住房資產(chǎn)才具有流動(dòng) 性,居民才能轉(zhuǎn)讓和賣(mài)掉舊房,購(gòu)買(mǎi)新房。就全國(guó)范圍來(lái)看,我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)達(dá) 程度存在很大差異。 以北京和上海為例,2001年,上海二手房交易量(成交登記)達(dá)到1031萬(wàn)平方米,新房 銷(xiāo)售(成交登記)突破2020萬(wàn)平方米,可見(jiàn)存量市場(chǎng)興旺對(duì)增量市場(chǎng)的巨大促進(jìn)作用。 與上海相比,北京的住房市場(chǎng)體系完善度較差,住房一二級(jí)市場(chǎng)之間過(guò)大的價(jià)差,導(dǎo)致 居民“以舊換新、以小換大”的難度較大。2001年北京的二手房交易量?jī)H5400套。隨著快 速推進(jìn)的危改拆遷釋放的巨大需求,二手房的需求將有增無(wú)減。 旺盛需求將繼續(xù)保持 潛在的市場(chǎng)需求成為住宅業(yè)持續(xù)發(fā)展的巨大動(dòng)力。從市場(chǎng)潛力來(lái)看,到2001年底,我國(guó) 城鎮(zhèn)居民住房人均建筑面積20.8平方米,雖然比改革開(kāi)放前提高了許多,但與一些發(fā)達(dá) 國(guó)家和中等發(fā)達(dá)國(guó)家相比,還相差幾倍。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明,在人均住房建筑面積達(dá)到33~ 35平方米之前,會(huì)保持旺盛的住房需求。這主要是因?yàn)椋?首先,城市化進(jìn)程加快對(duì)住宅的巨大需求 根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn),當(dāng)一國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的時(shí)期,城市化也將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的 時(shí)期。世界銀行對(duì)世界133個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)資料表明,人均GDP低于300美元的低收入國(guó)家, 城市化水平僅為20%;當(dāng)人均GDP從700美元提高到1500美元、經(jīng)濟(jì)步入中等發(fā)達(dá)國(guó)家行 列時(shí),城市化進(jìn)程加快,城市人口占總?cè)丝诒戎貙⑦_(dá)到40~60%,而當(dāng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展, 城市化水平達(dá)到70%以后,城市化發(fā)展的速度將趨緩;1980年,我國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝?比重為19.4%,1995年上升至29%,2001年進(jìn)一步提高到36.2%,城鎮(zhèn)人口達(dá)到4.5億。 如果在未來(lái)十幾年中,我國(guó)人口自然增長(zhǎng)率仍保持在9.6‰左右,城市化平均以每年1%的 速度增長(zhǎng),到2010年達(dá)到46%,城市人口將達(dá)到6.4億,凈增加1.9億人,每年新增人口 1852萬(wàn)。新增城市人口的迅速增長(zhǎng)無(wú)疑會(huì)對(duì)住房建設(shè)帶來(lái)更多需求。 其次,流動(dòng)人口增長(zhǎng)對(duì)住宅的巨大需求 城市化過(guò)程的另一個(gè)特點(diǎn)是出現(xiàn)大量的流動(dòng)人口。大量流動(dòng)人口的存在對(duì)租賃房屋產(chǎn)生 了巨大需求。以廣州、上海和北京三大城市為例,各城市的外來(lái)人口多達(dá)300萬(wàn)到400萬(wàn) ,其流動(dòng)人口與常住人口之比分別是21:100、10:100和6:100。如此大量的流動(dòng)人口 ,成為這些城市房屋租賃市場(chǎng)的消費(fèi)主體,為房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ);據(jù)有關(guān) 部門(mén)統(tǒng)計(jì)表明,到2010年,我國(guó)流動(dòng)人口將從目前的8000萬(wàn)人增加到1.5億人,按人均居 住最低標(biāo)準(zhǔn)(人均居住面積2平方米,建筑面積4平方米)計(jì)算,需要為新增的流動(dòng)人口建 造約3億平方米的租賃房屋,每年需開(kāi)發(fā)建設(shè)3000萬(wàn)平方米以上的租賃房屋。 再次,居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶動(dòng)住房消費(fèi)的發(fā)展 中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜指出,“居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整帶動(dòng)住房消費(fèi)的升級(jí)換代, 是今后5至10年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的首要原因”。1978~2001年,我國(guó)GDP年均增長(zhǎng)率 為9.6%,人均GDP增長(zhǎng)也高達(dá)8.2%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從343元上升至6860元。 城鎮(zhèn)居民作為二元經(jīng)濟(jì)中的消費(fèi)主體,其收入的增長(zhǎng)無(wú)疑為消費(fèi)水平的提高和生活質(zhì)量 的改善奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ);調(diào)查顯示,居民對(duì)現(xiàn)在住房的滿(mǎn)意率不到20%,約有48%的 居民提出在幾年內(nèi)愿意換購(gòu)住房,已購(gòu)公房中有67%希望通過(guò)換購(gòu)住房改善條件和環(huán)境 。正是居民潛在的住房需求,給房地產(chǎn)市場(chǎng)以強(qiáng)有力的支撐。 一系列住宅發(fā)展利好政策的出臺(tái)將對(duì)住宅需求產(chǎn)生持續(xù)影響。今年1月31日,國(guó)家計(jì)委與 建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知》...
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析 2003-05 市場(chǎng)供給基本平衡 房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資狀況 從房地產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)速度來(lái)看,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是 一致的。1992年~1993年是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的高峰時(shí)期,1994年以后隨著全行業(yè)步入調(diào) 整時(shí)期,房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢(shì),1998年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后, 房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率也走向回升,2001年,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成額6245.5億元, 同比增長(zhǎng)25.3%,至2002年前11月,全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)達(dá)到28.2%。 從房地產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構(gòu)來(lái)看,1996年開(kāi)始,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開(kāi)始向住宅轉(zhuǎn)移,住 宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升,2001年住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比例為68.5 %,2002年1~11月,這一比例已上升為70.7%,辦公樓投資稍有上升,商業(yè)用房投資的 比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。投資結(jié)構(gòu)的這種變化基本符合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑面積分析 2002年,全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭:2001 年施工面積和新開(kāi)工面積都有較快增長(zhǎng),新開(kāi)工面積比去年同期增長(zhǎng)27.2%,施工面積 增速21.5%。今年1~11月份,全國(guó)商品房施工面積80730萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)22.6%,本年 新開(kāi)工面積3676萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)19.1%??紤]到新開(kāi)工面積的較高增速,可以預(yù)見(jiàn),今 后幾年內(nèi)施工面積還會(huì)出現(xiàn)較快的增長(zhǎng)。從竣工面積來(lái)看,1998年以來(lái),房地產(chǎn)業(yè)投資 的增長(zhǎng)速度開(kāi)始回升,受工程建設(shè)工期較長(zhǎng)的影響,商品房的竣工面積一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)的 趨勢(shì),2002年1~11月,全國(guó)房地產(chǎn)竣工面積16271萬(wàn)平方米,比去年同期增長(zhǎng)28.3%。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)分析 住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主要構(gòu)成部分,其中住宅市場(chǎng)在房地產(chǎn)市 場(chǎng)中所占的比重最大,商業(yè)用房市場(chǎng)次之,辦公樓市場(chǎng)所占的比重最校近幾年來(lái),我國(guó) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)存在著以下特點(diǎn): 住宅供給平穩(wěn)增長(zhǎng),住宅供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,其中別墅和高檔公寓所占的比例有 所下降,安居工程所占的比例有所上升。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn),發(fā)展中國(guó)家高檔物業(yè)在房地產(chǎn) 業(yè)中所占的比例在5%~10%比較合適,因此近幾年我國(guó)政府嚴(yán)格控制高檔物業(yè)的投資, 高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例已降低到10%以下,普通住宅的投資比例開(kāi)始上升, 2002年1~11月,住宅投資占房地產(chǎn)行業(yè)總投資的比例已達(dá)70.7%以上,比去年同期增長(zhǎng) 29.6%。 辦公樓市場(chǎng)供給有所增加 2000年,辦公樓投資完成額僅為293萬(wàn)平方米,與1999年同期相比增速下降12.9%。200 1年投資額較上年有所增長(zhǎng),但增幅較小,自今年以來(lái),辦公樓開(kāi)發(fā)投資額呈現(xiàn)較快增長(zhǎng), 可以預(yù)見(jiàn),今年辦公樓市場(chǎng)供給將出現(xiàn)較大增長(zhǎng)。 商業(yè)用房的供求矛盾比較突出 在前幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱時(shí),商業(yè)用房比較暢銷(xiāo),各地商嘗商鋪紛紛涌現(xiàn),出現(xiàn)了嚴(yán)重的 供過(guò)于求的現(xiàn)象。隨著宏觀調(diào)控政策的實(shí)施,商業(yè)用房的銷(xiāo)售率迅速下降,近兩年消費(fèi) 疲軟困擾著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,從而導(dǎo)致了與消費(fèi)水平和消費(fèi)能力直接相關(guān)的商業(yè)用 房的需求下降,但每年商業(yè)用房的竣工面積卻不斷增加,這就加劇了商業(yè)用房的供求矛 盾。 市場(chǎng)需求高速增長(zhǎng) 近幾年市場(chǎng)需求呈上升趨勢(shì) 近兩年來(lái),在擴(kuò)大內(nèi)需和全面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下,我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo) 售擺脫了前幾年徘徊不前的局面,出現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2002年1~11月,全國(guó)商品房銷(xiāo)售 額達(dá)3536億,同比增長(zhǎng)37.1%。 個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體 20世紀(jì)90年代以來(lái),個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的絕對(duì)額高速增長(zhǎng),1987年,個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的商品房只 有426.66萬(wàn)平方米,占當(dāng)年商品房銷(xiāo)售的17.9%;而到了1997年,個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的商品房達(dá) 5233.72萬(wàn)平方米,占當(dāng)年商品房銷(xiāo)售的66.6%;1998年,雖然受住房制度改革的影響 ,集團(tuán)突擊購(gòu)房的現(xiàn)象比較嚴(yán)重,但個(gè)人購(gòu)房也增長(zhǎng)很快,1998年個(gè)人購(gòu)房的比例比19 97年上升了7個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到73.6%,市場(chǎng)消費(fèi)主體的這種變化對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更高的 要求。2000年,隨著房改的結(jié)束,個(gè)人購(gòu)房的比例已達(dá)80%,2001年這一比例已達(dá)到87 %,2002年1~11月,個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的比例為90%。1~3季度,北京市個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住 宅的比重達(dá)到95.3%,顯示出北京市住宅市場(chǎng)的即期需求旺盛。 二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)活躍了房地產(chǎn)市常一年來(lái),各地以培育市場(chǎng)為核心,積極貫徹落實(shí) 國(guó)家出臺(tái)的一系列政策措施,降低存量住房入市“門(mén)檻”,使二手房交易逐步活躍,豐富 了市場(chǎng)供應(yīng),并有效地帶動(dòng)了商品房銷(xiāo)售,房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的效果日益明顯。 2001年,上海市存量住房交易15.6萬(wàn)套,1031.48萬(wàn)平方米,成交金額274.78億元,分別 比上年增長(zhǎng)86%、59%、99%;經(jīng)登記備案的出租住房8.52萬(wàn)套,1036萬(wàn)平方米。到去 年底,上海市已購(gòu)公房累計(jì)上市14.4萬(wàn)套,占已出售公房總量的9.7%。 此外,隨著國(guó)家對(duì)住房租賃稅率的調(diào)整,各地租賃市場(chǎng)日趨活躍。南京市去年房屋出租 登記備案面積145萬(wàn)平方米,較上年增長(zhǎng)77%,租賃稅收達(dá)1.1億元。上海、廣東、江蘇 、浙江、貴州等省市,越來(lái)越多的居民采取通過(guò)將自有住房出租,同時(shí)購(gòu)置新房自住來(lái) 改善家庭居住條件,以投資為目的的購(gòu)房出租也在部分城市逐步興起。 住房分配貨幣化促進(jìn)了住房消費(fèi) 大部分城市已在出臺(tái)貨幣化方案的基礎(chǔ)上,制定了補(bǔ)貼資金籌集和管理、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ) 貼方式、補(bǔ)貼申請(qǐng)、現(xiàn)住房認(rèn)定、超標(biāo)和未達(dá)標(biāo)住房處理、補(bǔ)貼發(fā)放程序等相關(guān)配套政 策,不少省市已陸續(xù)發(fā)放住房補(bǔ)貼,補(bǔ)貼的發(fā)放帶動(dòng)了大量個(gè)人存款和銀行貸款進(jìn)入住 房市場(chǎng),促進(jìn)了居民住房消費(fèi)。 住房金融進(jìn)一步發(fā)展,住房公積金管理逐步規(guī)范 截至2001年底,全國(guó)商業(yè)性和公積金個(gè)人住房貸款余額合計(jì)已達(dá)6398億元,是1997年底 的33倍,首次超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額,占消費(fèi)貸款余額的86%,基本實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)信 貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整。2001年住房公積金新增個(gè)人住房貸款395億元,比上年增長(zhǎng)71%。住房金 融的發(fā)展,極大地提高了居民購(gòu)房的支付能力,已經(jīng)成為居民提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的重要 手段。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,商業(yè)性個(gè)人住房貸款的不良率不到0.5%,住房公積金個(gè)人住房貸 款的不良率僅為0.24%,對(duì)于改善銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量也起到了十分重要的作用。 空置總量仍然很大 房地產(chǎn)市場(chǎng)空置總量仍然很大 據(jù)統(tǒng)計(jì),到2002年7月底,中國(guó)商品房空置總量在1.2億平方米左右,其中空置一年以上 的超過(guò)50%,占?jí)嘿Y金超過(guò)2500億元,居中國(guó)各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。由于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)商多以中小型規(guī)模企業(yè)為主,其抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較差,較大的空置面積使得開(kāi)發(fā)商積 極性受到嚴(yán)重的挫傷。難以收回的預(yù)期收益,使得開(kāi)發(fā)商難以進(jìn)行新一輪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資。這會(huì)使房地產(chǎn)的有效供給不易實(shí)現(xiàn),出現(xiàn)惡性循環(huán)。 與居民收入相比,房地產(chǎn)價(jià)格仍然偏高 世界銀行的研究資料表明,當(dāng)一個(gè)國(guó)家一套住房售價(jià)與家庭年收入之比為3:1至6:1時(shí) ,居民才能負(fù)擔(dān)得起。也就是說(shuō),一個(gè)家庭年收入的3~6倍能買(mǎi)下一個(gè)中等水平住宅時(shí) ,這個(gè)家庭便具備購(gòu)房能力。2001年,我國(guó)商品房平均每平方米售價(jià)達(dá)到2226元,按此 計(jì)算,一套70平方米的住宅大約需要15.6萬(wàn)元,而去年我國(guó)城鎮(zhèn)人均可支配收入為6800 元,按一家三口計(jì)算,房?jī)r(jià)與家庭年收入比達(dá)到7.6:1。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的北京, 這個(gè)比例高達(dá)12.4:1,因此,房?jī)r(jià)過(guò)高是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)桎梏。 市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡 樓市供應(yīng)與購(gòu)房人需求之間的差異造成供求失衡,主要表現(xiàn)在以下兩方面: 一方面是供需價(jià)格差異: 低價(jià)位房供應(yīng)不足,中高價(jià)位房供應(yīng)過(guò)量。以北京市為例,調(diào)查顯示,北京居民的購(gòu)房 需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%調(diào)查者期望值處于3000~5000元/平 方米。但是,市場(chǎng)上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在價(jià)位分布上呈現(xiàn)中間大、兩頭小的趨勢(shì)。價(jià)位 在3000~4000元、4000~5000元、5000~6000元、6000~8000元/平方米的比例基本都在 20%左右,而價(jià)位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相對(duì)較少。即 市場(chǎng)上樓盤(pán)的供給,有一半左右的供需結(jié)構(gòu)的矛盾。 與商品房空置量日益增加的狀況截然相反的是,經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,這充 分暴露出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在著嚴(yán)重的供求錯(cuò)位。從目前看,政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要 手段是大規(guī)模建設(shè)和推出經(jīng)濟(jì)適用房,國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部前不久宣布,今年將投資1700 億,計(jì)劃建設(shè)2.25億平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。這將更有效的滿(mǎn)足普通市民的住房需求。 另一方面是供給與需求的區(qū)域差異: 盡管當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)總體上是好的,但也有一些地區(qū)不同程度地出現(xiàn)了投資增幅過(guò)大、 投資結(jié)構(gòu)不合理、價(jià)格上漲過(guò)快、土地供應(yīng)過(guò)量等有可能過(guò)熱的“苗頭”。投資的增幅與 銷(xiāo)售的增幅相比,應(yīng)該要保證能夠在發(fā)展中不斷消化同期上市的商品房。今年1~9月份 ,天津、河北、江西、浙江、海南、吉林、江蘇、河南、云南、陜西、山東和寧夏等地 區(qū),都出現(xiàn)了投資增幅高于銷(xiāo)售增幅超過(guò)了20%的情況。 住房市場(chǎng)體系不完整 完整的住房體系包括住房一級(jí)市場(chǎng)和住房二級(jí)市場(chǎng),二者是相互促進(jìn)、相互制約的,沒(méi) 有一級(jí)市場(chǎng),當(dāng)然不可能有二級(jí)市場(chǎng),但二級(jí)市場(chǎng)又制約著一級(jí)市場(chǎng),二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá) ,一級(jí)市場(chǎng)就低迷,只有在存在發(fā)達(dá)的二級(jí)市場(chǎng)的條件下,居民的住房資產(chǎn)才具有流動(dòng) 性,居民才能轉(zhuǎn)讓和賣(mài)掉舊房,購(gòu)買(mǎi)新房。就全國(guó)范圍來(lái)看,我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)達(dá) 程度存在很大差異。 以北京和上海為例,2001年,上海二手房交易量(成交登記)達(dá)到1031萬(wàn)平方米,新房 銷(xiāo)售(成交登記)突破2020萬(wàn)平方米,可見(jiàn)存量市場(chǎng)興旺對(duì)增量市場(chǎng)的巨大促進(jìn)作用。 與上海相比,北京的住房市場(chǎng)體系完善度較差,住房一二級(jí)市場(chǎng)之間過(guò)大的價(jià)差,導(dǎo)致 居民“以舊換新、以小換大”的難度較大。2001年北京的二手房交易量?jī)H5400套。隨著快 速推進(jìn)的危改拆遷釋放的巨大需求,二手房的需求將有增無(wú)減。 旺盛需求將繼續(xù)保持 潛在的市場(chǎng)需求成為住宅業(yè)持續(xù)發(fā)展的巨大動(dòng)力。從市場(chǎng)潛力來(lái)看,到2001年底,我國(guó) 城鎮(zhèn)居民住房人均建筑面積20.8平方米,雖然比改革開(kāi)放前提高了許多,但與一些發(fā)達(dá) 國(guó)家和中等發(fā)達(dá)國(guó)家相比,還相差幾倍。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明,在人均住房建筑面積達(dá)到33~ 35平方米之前,會(huì)保持旺盛的住房需求。這主要是因?yàn)椋?首先,城市化進(jìn)程加快對(duì)住宅的巨大需求 根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn),當(dāng)一國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的時(shí)期,城市化也將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的 時(shí)期。世界銀行對(duì)世界133個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)資料表明,人均GDP低于300美元的低收入國(guó)家, 城市化水平僅為20%;當(dāng)人均GDP從700美元提高到1500美元、經(jīng)濟(jì)步入中等發(fā)達(dá)國(guó)家行 列時(shí),城市化進(jìn)程加快,城市人口占總?cè)丝诒戎貙⑦_(dá)到40~60%,而當(dāng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展, 城市化水平達(dá)到70%以后,城市化發(fā)展的速度將趨緩;1980年,我國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝?比重為19.4%,1995年上升至29%,2001年進(jìn)一步提高到36.2%,城鎮(zhèn)人口達(dá)到4.5億。 如果在未來(lái)十幾年中,我國(guó)人口自然增長(zhǎng)率仍保持在9.6‰左右,城市化平均以每年1%的 速度增長(zhǎng),到2010年達(dá)到46%,城市人口將達(dá)到6.4億,凈增加1.9億人,每年新增人口 1852萬(wàn)。新增城市人口的迅速增長(zhǎng)無(wú)疑會(huì)對(duì)住房建設(shè)帶來(lái)更多需求。 其次,流動(dòng)人口增長(zhǎng)對(duì)住宅的巨大需求 城市化過(guò)程的另一個(gè)特點(diǎn)是出現(xiàn)大量的流動(dòng)人口。大量流動(dòng)人口的存在對(duì)租賃房屋產(chǎn)生 了巨大需求。以廣州、上海和北京三大城市為例,各城市的外來(lái)人口多達(dá)300萬(wàn)到400萬(wàn) ,其流動(dòng)人口與常住人口之比分別是21:100、10:100和6:100。如此大量的流動(dòng)人口 ,成為這些城市房屋租賃市場(chǎng)的消費(fèi)主體,為房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ);據(jù)有關(guān) 部門(mén)統(tǒng)計(jì)表明,到2010年,我國(guó)流動(dòng)人口將從目前的8000萬(wàn)人增加到1.5億人,按人均居 住最低標(biāo)準(zhǔn)(人均居住面積2平方米,建筑面積4平方米)計(jì)算,需要為新增的流動(dòng)人口建 造約3億平方米的租賃房屋,每年需開(kāi)發(fā)建設(shè)3000萬(wàn)平方米以上的租賃房屋。 再次,居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶動(dòng)住房消費(fèi)的發(fā)展 中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜指出,“居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整帶動(dòng)住房消費(fèi)的升級(jí)換代, 是今后5至10年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的首要原因”。1978~2001年,我國(guó)GDP年均增長(zhǎng)率 為9.6%,人均GDP增長(zhǎng)也高達(dá)8.2%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從343元上升至6860元。 城鎮(zhèn)居民作為二元經(jīng)濟(jì)中的消費(fèi)主體,其收入的增長(zhǎng)無(wú)疑為消費(fèi)水平的提高和生活質(zhì)量 的改善奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ);調(diào)查顯示,居民對(duì)現(xiàn)在住房的滿(mǎn)意率不到20%,約有48%的 居民提出在幾年內(nèi)愿意換購(gòu)住房,已購(gòu)公房中有67%希望通過(guò)換購(gòu)住房改善條件和環(huán)境 。正是居民潛在的住房需求,給房地產(chǎn)市場(chǎng)以強(qiáng)有力的支撐。 一系列住宅發(fā)展利好政策的出臺(tái)將對(duì)住宅需求產(chǎn)生持續(xù)影響。今年1月31日,國(guó)家計(jì)委與 建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知》...
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析
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