深圳寫字樓市場調(diào)查
第一篇：市場調(diào)查篇 深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展簡介 1. 深圳市“十五”期間發(fā)展的總體目標(biāo) 以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)為支柱，以傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn) 三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級(jí)。 大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 大力發(fā)展計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)與通信、集成電路、軟件、光電子、數(shù)字家電等信息產(chǎn)業(yè)。 搶占信息技術(shù)制高點(diǎn)，堅(jiān)持利用跨國公司的國際化分工體系，加大高新技術(shù)產(chǎn)品的元器 件和配套產(chǎn)品生產(chǎn)能力；利用較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)勢(shì)，逐步形成具有民族品牌的整機(jī)生產(chǎn) 能力；強(qiáng)化核心技術(shù)開發(fā)能力和形成核心產(chǎn)品生產(chǎn)配套能力，全力發(fā)展集成電路等基礎(chǔ) 元器件的設(shè)計(jì)與制造，重點(diǎn)開發(fā)應(yīng)用軟件，加快網(wǎng)絡(luò)通信產(chǎn)品研發(fā)與制造，力爭用五年 或更長時(shí)間，建成全國乃至亞洲重要的信息制造業(yè)基地。 加快培育現(xiàn)代物流業(yè) 加快建設(shè)集裝箱主樞紐港和航空貨運(yùn)中心。以集裝箱運(yùn)輸為核心，東西港區(qū)并舉，加速 鹽田港區(qū)三期、蛇口港區(qū)二三期和赤灣港區(qū)凱豐集裝箱碼頭工程和銅鼓航道的建設(shè)；進(jìn) 一步開拓國際航運(yùn)市場，大力增辟新航線，形成干支結(jié)合的航線網(wǎng)絡(luò)；加快建設(shè)華南國 際集裝箱多式聯(lián)運(yùn)中心，完善港口道路集疏運(yùn)系統(tǒng)；積極開拓海鐵聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)，不斷擴(kuò)大 港口腹地范圍。2005年，深圳港口貨物吞吐量達(dá)到7000萬噸，集裝箱吞吐量達(dá)到650萬標(biāo) 箱，集裝箱國際航線達(dá)到100條。深圳機(jī)場航空貨物吞吐量達(dá)到50萬噸，其中國際貨物吞 吐量達(dá)到20萬噸。 著力發(fā)展現(xiàn)代金融業(yè) 加大金融創(chuàng)新力度，推動(dòng)金融規(guī)范化、市場化、國際化再上新臺(tái)階，使深圳成為全國最 安全、服務(wù)最優(yōu)良、創(chuàng)新能力最強(qiáng)、市場化水平最高、開放度最大的全國性金融中心之 一。2005年，金融業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值比重達(dá)到30％。 努力培育新興服務(wù)業(yè) 積極運(yùn)用信息化技術(shù)改造第三產(chǎn)業(yè)，大力推行現(xiàn)代經(jīng)營方式，提高生產(chǎn)服務(wù)、流通服務(wù) 和消費(fèi)服務(wù)的效率和質(zhì)量，加快發(fā)展傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)服務(wù)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)，努力建成現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)比較發(fā)達(dá)的城市。 2. 2002年深圳市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 2002年，深圳市GDP突破2000億元大關(guān)，達(dá)到2239.41億元，在全國大中城市中繼續(xù) 穩(wěn)居第4位，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長15％，比預(yù)期目標(biāo)高出3個(gè)百分點(diǎn)。人均GDP達(dá)4 6003元，折合5558美元。 2002年深圳市還有多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)排在全省、全國乃至世界前列：全市規(guī)模以上工業(yè) 企業(yè)完成現(xiàn)價(jià)工業(yè)總產(chǎn)值3571.26億元，增長24.2％，在全國大中城市中居第2位。全年 外貿(mào)出口總額達(dá)465.57億美元，比上年增長24.2％，連續(xù)十年位居全國大中城市榜首。 至2002年末，全市金融機(jī)構(gòu)存款余額4952.73億元，比年初增長21.1％，其中，居民儲(chǔ)蓄 存款余額1756.49億元，增長27.9％，金融機(jī)構(gòu)貸款余額3512.48億元，比年初增長22.8 ％，存貸規(guī)模在全國大中城市中均居第4位。去年全國30強(qiáng)連鎖企業(yè)中，深圳占4家，其 中華潤萬佳已經(jīng)進(jìn)入全國前10名。深圳港集裝箱吞吐量762萬標(biāo)箱，增長近50％，已居世 界第六位。 3. 2002年1-6月份深圳市注冊(cè)企業(yè)情況 ← 深圳市注冊(cè)外資企業(yè)情況 據(jù)深圳市工商部門統(tǒng)計(jì)，截至今年6月，深圳市共有外商投資企業(yè)10942家，投資總 額424．27億美元，注冊(cè)資本235．07億美元。其中僅今年上半年我市就新設(shè)立外資企業(yè) 641家，這相當(dāng)于平均每個(gè)月新產(chǎn)生逾百家外企。 　　據(jù)工商部門有關(guān)人士介紹，投資規(guī)模擴(kuò)大，現(xiàn)有企業(yè)不斷增資擴(kuò)股是我市外企今年 發(fā)展的一大特點(diǎn)。在今年新設(shè)立的外商投資企業(yè)中，注冊(cè)資本超500萬美元的有37家，超 1000萬美元的有28家，同比分別增長了17．8％和27．3％。其中新設(shè)立的最大企業(yè)創(chuàng)雅 房地產(chǎn)（深圳）有限公司投資額高達(dá)6億港幣。另外，今年有315家外資企業(yè)增資擴(kuò)股， 合同外方增資4．91億美元。 ← 深圳市注冊(cè)私營企業(yè)情況 深圳市私營經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展的勢(shì)頭，1~6月份新登記注冊(cè)的私營企業(yè)已達(dá)767 3戶。到目前為止，深圳市私營企業(yè)總數(shù)已達(dá)57398戶，占深圳市企業(yè)總數(shù)111590戶的51 .4％，已占據(jù)深圳市企業(yè)的半壁江山。 　　深圳市新注冊(cè)的私營企業(yè)呈現(xiàn)出一些特點(diǎn)：私營企業(yè)的發(fā)展規(guī)模越來越大。其中， 注冊(cè)資本500~1000萬元的企業(yè)有1759戶；1000萬元以上的企業(yè)978戶；注冊(cè)資本過億元的 企業(yè)有26戶。 　　有越來越多的私營企業(yè)從事高科技產(chǎn)業(yè)。深圳市自去年10月份開始實(shí)施《關(guān)于促進(jìn)高 新技術(shù)企業(yè)發(fā)展若干注冊(cè)問題的暫行規(guī)定》后，越來越多的私營高科技企業(yè)誕生。深圳市 科技部門統(tǒng)計(jì)，目前，經(jīng)科技部門認(rèn)定的私營高科技企業(yè)就已經(jīng)超過一千家。到目前為 止，私營科技型、外向型企業(yè)比去年增加了近6成。 [pic] 4. 2003年發(fā)展計(jì)劃與近期情況 今年深圳經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期目標(biāo)擬定為12％，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)期目標(biāo)為2520億元，人 均GDP4.9萬元。而規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值（1990年價(jià)）要實(shí)現(xiàn)4940億元，預(yù)期增長17 ％。2003年1月深圳市已經(jīng)取得GDP同比增長14．5％的良好開端。 深圳市寫字樓市場情況分析 1.深圳市以往寫字樓的發(fā)展簡況（1987年——2000年） 深圳市的寫字樓發(fā)展（1987年—2000年）可以劃分為三個(gè)階段： 第一階段發(fā)展初期（1987年—1992年） 指20世紀(jì)的80年代末期至90年代初期，該階段深圳市開發(fā)的寫字樓相當(dāng)少，1987年至19 92年5年間，深圳市共出讓寫字樓用地22.13萬平方米,考慮到當(dāng)時(shí)的深圳尚處于起步階段 ,其中的大部分寫字樓用地為行政辦公用用地,當(dāng)時(shí)的商品寫字樓用地就更少。此階段深 圳市開發(fā)的寫字樓集中分布在羅湖區(qū)火車站周圍。 第二階段迅速發(fā)展期（1993年—1996年） 1993年至1996年是深圳市的寫字樓開發(fā)的迅速發(fā)展期，1995年全市共出讓寫字樓用地44 .37萬平方米，為深圳市成立以來寫字樓出讓最多的一年。當(dāng)今深圳市場上主要寫字樓多 為該時(shí)期開始動(dòng)工興建，包括羅湖的嘉里中心、佳寧娜友誼廣場、地王大廈、發(fā)展銀行 大廈、電子科技大廈、特區(qū)報(bào)業(yè)大廈、聯(lián)合廣場等等。 第三階段市場淡靜期 1997年，亞洲金融風(fēng)暴爆發(fā)，全球經(jīng)濟(jì)均受到嚴(yán)重影響，而中國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)過1995年和19 96年的“軟著陸”，也進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展期，深圳寫字樓市場一方面受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影 響，同時(shí)更由于前期開發(fā)過熱，存量壓力大，迅速進(jìn)入一個(gè)淡靜期，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)進(jìn) 入寫字樓市場非常謹(jǐn)慎。 深圳市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值和寫字樓市場數(shù)據(jù) （金額單位：萬元，面積單位：萬平方米） |年份 |國內(nèi)生產(chǎn)總值 |用地出讓面積|施工面積 |竣工面積 |銷售面積 | |1988 |869807 |4.42 |45.28 |5.19 |6.44 | |1989 |1156656 |3.38 |55 |9.01 |1.82 | |1990 |1716665 |6.59 |31.07 |8.67 |2.31 | |1991 |2366630 |1.68 |47.72 |7.93 |2.1 | |1992 |3173194 |5.59 |101.91 |9.2 |9 | |1993 |4492889 |23.45 |152.43 |11.51 |5.85 | |1994 |6151933 |33.54 |132.75 |10.01 |13.29 | |1995 |7956950 |44.37 |214.51 |34.24 |17.37 | |1996 |9500446 |31.92 |238.93 |42.5 |32.33 | |1997 |11300100 |10.89 |181.76 |34.22 |28.88 | |1998 |12892800 |22.29 |130.58 |24.86 |22.06 | |1999 |14365100 |23.16 |140.44 |20.03 |15.02 | |2000 |16652400 |18.24 |111.56 |13.54 |12.19 | [pic] 深圳市歷年辦公樓土地出讓情況 |年度 |面積(萬平方米)|特區(qū)內(nèi) |特區(qū)內(nèi)所占比例 | |1987-1992 |22.13 |22.13 |100% | |1993 |23.45 |15.58 |66.44% | |1994 |33.54 |26.4 |78.71% | |1995 |44.37 |24.53 |55.29% | |1996 |31.92 |13.73 |43.01% | |1997 |10.89 |3.88 |35.63% | |1998 |22.29 |7.23 |32.44% | |1999 |23.16 |6.76 |29.19% | |2000 |18.24 |4.38 |24.01% | |2001年上半年 |3.59 |0.92 |25.6% | 2.深圳三大片區(qū)寫字樓特征分布（2000年-2002年） 深圳寫字樓市場經(jīng)過1999年一年的觀望與預(yù)熱，從2000年開始有了明顯的回暖，并在20 01年繼續(xù)保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢(shì)，而到了2002年，市場則有點(diǎn)熱得燙手了。 根據(jù)專項(xiàng)調(diào)查顯示，深圳寫字樓大多分布于羅湖、福田兩區(qū)，羅湖集中了金融證券、投 資貿(mào)易、顧問咨詢、高科技及船運(yùn)物流業(yè)等企業(yè)，主要以外資為主，其次為港澳臺(tái)資和 中外合資企業(yè)，絕大部分客戶是租賃為主，購買的主要為銀行客戶。福田區(qū)寫字樓市場 的吸引力有所增強(qiáng)，因?yàn)橛?jì)劃更換寫字樓的客戶基本傾向再次選擇原所在區(qū)（即福田區(qū) ）的寫字樓。南山區(qū)因?yàn)榧辛松钲诘母呖萍计髽I(yè)，也有一定后勁。 ← 羅湖區(qū) 羅湖是深圳開發(fā)最早與香港聯(lián)系最緊密的片區(qū)，經(jīng)過20年的發(fā)展，形成以國貿(mào)為中心和 以地王為中心，輻射周邊地區(qū)的商務(wù)辦公區(qū)。 以國貿(mào)為中心的商務(wù)辦公區(qū)，由于其寫字樓基本都是深圳上個(gè)世紀(jì)80年代的建筑，所以 大多立面陳舊、內(nèi)部設(shè)施落后。但是，該地帶離羅湖口岸近，出入關(guān)方便，仍是很多香 港公司首選的辦公地。隨著深圳整個(gè)城市發(fā)展的西移，這一帶寫字樓物業(yè)租售逐漸減少 ，在“眷戀羅湖”的扼腕疾呼中，總讓人感受到“夕陽無限好，只是近黃昏”的無奈。 　　地王大廈是深圳上個(gè)世紀(jì)90年代建筑的代表，至今仍是深圳的標(biāo)志性建筑之一。以 地王大廈為中心，深圳證券交易所、發(fā)展銀行大廈、商業(yè)銀行大廈、金豐城等項(xiàng)目，共 同組成了蔡屋圍商務(wù)辦公區(qū)。該區(qū)域是深圳目前商務(wù)辦公環(huán)境最成熟，設(shè)施配套最完善 的高檔商務(wù)辦公區(qū)。在深圳設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的跨國公司、本地大型實(shí)力公司，大都集中在 本區(qū)域內(nèi)，如美國友邦、深圳太太藥業(yè)。本區(qū)域內(nèi)的寫字樓物業(yè)，隨近年整體經(jīng)濟(jì)的復(fù) 蘇，目前租售情況較好。 ← 福田區(qū) 在這場深圳寫字樓大戰(zhàn)當(dāng)中，市場熱點(diǎn)也開始從過去的羅湖往福田轉(zhuǎn)移，其它區(qū)域只有 零星供應(yīng)。根據(jù)調(diào)查的結(jié)果顯示，福田區(qū)幾乎囊括了今年上半年全部新寫字樓的供應(yīng)， 主要集中在華強(qiáng)北一上海賓館、中心區(qū)、車公廟三個(gè)地帶。 華強(qiáng)北一上海賓館片區(qū)，集中了賽格廣場、現(xiàn)代之窗、群星廣場、電子科技大廈等一批 高素質(zhì)寫字樓。由于該區(qū)域內(nèi)擁有深圳最大的電子、通訊市場，如愛華電腦市場、賽格 電子市場、遠(yuǎn)望數(shù)碼城等，所以，寫字樓租售客戶中，電子、通訊類公司占有相當(dāng)比例 。 福田中心區(qū)，是深圳高起點(diǎn)規(guī)劃、最具發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€(gè)區(qū)域。特別是南片區(qū)CBD商務(wù)中心 區(qū)，更將是未來深圳高檔寫字樓集中的地帶。在市政六大工程建設(shè)的帶動(dòng)下，中心區(qū)已 成為整個(gè)市場關(guān)注的熱點(diǎn)。 雖然，目前中心區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施還非常不完善，區(qū)域內(nèi)正在發(fā)售的寫字樓項(xiàng)目，卻 由于大力炒作中心區(qū)概念、CBD概念，都取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績。國際商會(huì)大廈、江蘇大廈 即是如此。但是，中心區(qū)未來寫字樓總的供應(yīng)量將超過50萬平方米，這必將使中心區(qū)成 為深圳寫字樓激戰(zhàn)的戰(zhàn)場。 www.3722.cn 中國最龐大的資料庫下載 ← 南山區(qū) 南山區(qū)遠(yuǎn)離羅湖區(qū)、福田區(qū)，該片區(qū)的寫字樓具有相對(duì)的獨(dú)立性，主要集中在科技園片 區(qū)和南山商業(yè)文化中心區(qū)兩個(gè)地帶。 深圳南山區(qū)在發(fā)展初期基本以工業(yè)為主，區(qū)內(nèi)有蛇口工業(yè)區(qū)、南油工業(yè)區(qū)和西麗工業(yè)區(qū) 等大型工業(yè)區(qū)，因此區(qū)內(nèi)寫字樓市場一直不甚發(fā)達(dá)。從1996年至2000年，南山區(qū)每年均 有少量寫字樓推向市場，其中較具知名度的寫字樓有海王大廈、深圳發(fā)展銀行南頭大廈 、新綠島大廈、新時(shí)代廣場等。 新建的跨海大橋預(yù)計(jì)2004年年底建成，2005年通車。特別是以蛇口的信息化社區(qū)為代表 ，南山區(qū)有望成為深圳市信息化水平最高的一個(gè)區(qū)。國家建設(shè)部公布的2001年科學(xué)技術(shù) 項(xiàng)目計(jì)劃--信息技術(shù)研究開發(fā)與示范項(xiàng)目中，蛇口工業(yè)區(qū)被列為信息智能化示范社區(qū)。 這是目前全國唯一的國家級(jí)信息智能化示范社區(qū)。蛇口工業(yè)區(qū)計(jì)劃在三年內(nèi)建成一個(gè)信 息島。蛇口的信息化水平對(duì)提高南山區(qū)的寫字樓租售水平有一定的推動(dòng)作用。 南山區(qū)是深圳市高新技術(shù)企業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境最好的一個(gè)區(qū)。深圳市在南山區(qū)創(chuàng)建了多個(gè)創(chuàng)業(yè) 中心，有留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園、創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、在蛇口區(qū)成立了多個(gè)孵化器。南山的科技園區(qū) ，是深圳的產(chǎn)、學(xué)、研基地，集中了深圳大量實(shí)力雄厚的科技型實(shí)業(yè)公司和研究中心。 該片區(qū)的寫字樓多為工業(yè)廠房改建，素質(zhì)不高。但是，一些大...
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