營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)誰(shuí)主沉浮—關(guān)于地產(chǎn)中介之思考
營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)誰(shuí)主沉浮 ——關(guān)于地產(chǎn)中介之思考 http://www.soufun.com 2001-11-23 一直以來(lái)，地產(chǎn)中介作為潤(rùn)滑劑推動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展并對(duì)房地產(chǎn)的技術(shù)革新及消費(fèi) 者的認(rèn)知深入起到了不可磨滅的作用，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其自身也得以逐步壯大 ，并向著獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門(mén)邁進(jìn)，這也充分符合了商品經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律——社 會(huì)分工細(xì)化的具體表現(xiàn)。 一、中介行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 　　珠海地產(chǎn)中介自90年代初誕生以來(lái)發(fā)展迅速，目前已有大小中介機(jī)構(gòu)400余家，可謂 “百花齊放”。但公司規(guī)模普遍較小，檔次較低，技術(shù)含量不足，目前僅有較為大型中介 機(jī)構(gòu)10余家，可以說(shuō)整個(gè)行業(yè)尚處于初級(jí)階段，資本及技術(shù)的原始積累者占九成以上。 二、中介行業(yè)目前存在問(wèn)題 　　由于處于上述的發(fā)展現(xiàn)狀，使行業(yè)內(nèi)部既存在激烈競(jìng)爭(zhēng)，又缺乏“游戲”規(guī)則。如許 多公司之間為爭(zhēng)取客戶(hù)不注重技術(shù)及質(zhì)量的提高，而搞惡性?xún)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，這種作法可能使 客戶(hù)獲得暫時(shí)的恩惠而“投懷送抱”，但對(duì)整個(gè)中介行業(yè)的發(fā)展是極其不利的，因?yàn)橹薪?公司只有規(guī)模化才能正規(guī)化，從而不斷提高服務(wù)水平、贏得信譽(yù)、立足市場(chǎng)。非理性的 降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)使小公司獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，大公司無(wú)法進(jìn)一步發(fā)展壯大，而小公司抗風(fēng)險(xiǎn)能 力差，其交易中途夭折或公司倒閉都將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響，從而使整個(gè)行業(yè)信譽(yù)受損 。因此，為提高整個(gè)行業(yè)的服務(wù)水平，建議主管部門(mén)或行業(yè)協(xié)會(huì)盡快推出中介服務(wù)收費(fèi) 的最低標(biāo)準(zhǔn)（國(guó)外發(fā)達(dá)地區(qū)已有類(lèi)似政策）。 　　另外，中介行業(yè)目前內(nèi)部分工不明確，普遍存在著“大而全”、“小而全”現(xiàn)象。如大 公司經(jīng)營(yíng)“租、售、整、散”，小公司也同樣經(jīng)營(yíng)“租、售、整、散”，自身定位模糊。 三、中介行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 　　中介作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要組成部分，將逐步深入房地產(chǎn)市場(chǎng)本身，成為房地產(chǎn)供 求雙方的橋梁。隨著二手樓宇交易比重的上升，中介在今后幾年將有突飛猛進(jìn)的發(fā)展。 　　首先，企業(yè)個(gè)性化日益突出，如小公司向租賃、信息咨詢(xún)方面發(fā)展；在公司根據(jù)資 源及人才組合特點(diǎn)或向二手樓交易方向發(fā)展，或向以策劃、營(yíng)銷(xiāo)為主導(dǎo)的一手樓方向發(fā) 展；也有的企業(yè)遵循“無(wú)整（盤(pán)）不富、無(wú)散（盤(pán)）不穩(wěn)”的原則而走一條綜合發(fā)展的道 路。 　　其次，市場(chǎng)內(nèi)外同時(shí)膨脹。就區(qū)域而言，市場(chǎng)內(nèi)部，“二手樓企業(yè)”加開(kāi)分點(diǎn)，擴(kuò)大 內(nèi)部連續(xù)；市場(chǎng)外部，“一手樓企業(yè)”在內(nèi)部樓盤(pán)支持下逐步向外擴(kuò)張，形成內(nèi)、外連鎖 ?？傊?，膨脹都對(duì)行業(yè)發(fā)展有利。 　　另外，人才組合決定企業(yè)的生命力和創(chuàng)造力。創(chuàng)造一個(gè)一流的物業(yè)代理機(jī)構(gòu)僅從經(jīng) 濟(jì)實(shí)力方面并非高不可攀，企業(yè)的技術(shù)含量才是真正的衡量指標(biāo)。雖然一定時(shí)期內(nèi)市場(chǎng) 上可能存在著個(gè)別技術(shù)含量低、推廣不計(jì)成本、或有“捷徑”可循的所謂大型中介機(jī)構(gòu)， 但在時(shí)間面前，他們是最易“褪色”的。中介機(jī)構(gòu)的真正生命力來(lái)源于企業(yè)內(nèi)部的效率及 外部的開(kāi)拓能力，而這種效率和開(kāi)拓能力直接產(chǎn)生于人才組合。
營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)誰(shuí)主沉浮—關(guān)于地產(chǎn)中介之思考