香港房地產(chǎn)金融市場發(fā)展特點與啟示
香港房地產(chǎn)金融市場發(fā)展特點與啟示 2003-05-28 中國房地產(chǎn)金融　作者：中國建設(shè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)香港培訓班 2002年11月5日至12日，由中國建設(shè)銀行總行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)部孫冰峰副總經(jīng)理帶隊 ，建設(shè)銀行總行和部分分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)部的有關(guān)負責人和業(yè)務(wù)骨干以及總行人力資 源部人員共 30人在香港進行了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)培訓。培訓的主要目的是通過了解香港住房按揭市場 情況及按揭業(yè)務(wù)運作，吸取香港房地產(chǎn)與房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的經(jīng)驗教訓，引進香港銀 行業(yè)的經(jīng)營管理理念，學習和借鑒有益的業(yè)務(wù)運作方式、操作流程、產(chǎn)品品種以及有關(guān) 制度體系，以不斷規(guī)范中國建設(shè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)運作，加快產(chǎn)品創(chuàng)新步伐，提高市 場營銷能力，促進業(yè)務(wù)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。 一、香港房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展與特點 1．1 香港房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 1．房地產(chǎn)價格持續(xù)大幅下跌，“負資產(chǎn)”借款人大量增加 自1998年亞洲金融風暴以后，香港房地產(chǎn)價格一路暴跌，截至目前已經(jīng)平均下降了6成半 左右，而且房地產(chǎn)市場仍未擺脫低迷和蕭條，沒有止跌回升的跡象。由于香港居民采取 購房形式的置業(yè)與投資意識非常強，購房支出在香港居民的消費和投資支出中占有相當 高的比例，因此，這次香港房價下跌持續(xù)時間之久、下跌幅度之大，給香港經(jīng)濟金融發(fā) 展和社會穩(wěn)定帶來了很大的不利影響。 “負資產(chǎn)”一詞的流行以及由此引發(fā)的一系列問題就是一個典型的例證。住房按揭是香港 居民購買住房的主要手段，銀行按揭貸款成數(shù)一般不超過房價的7成，但是由于房價的大 幅暴跌，許多按揭借款人所購房屋的市價目前已遠不及其按揭貸款的未償還余額，成為 “負資產(chǎn)”人士。根據(jù)香港金融管理局公布負資產(chǎn)住宅按揭貸款的最新調(diào)查(28家認可機構(gòu) 提供的資料)：截至 2002年9月底，負資產(chǎn)住宅貸款總宗數(shù)70112筆；未償還總額1180億港元，占按揭貸款未 償總額的比例達22％；按揭成數(shù)已達128％(如以原按揭成數(shù)為七成計算，再假設(shè)近幾年 已還一成本金，則表明房價下跌了68％)；平均利率大幅下調(diào)，為最優(yōu)惠利率減0．76厘 (以前高于最優(yōu)惠利率)?！柏撡Y產(chǎn)”人士和負資產(chǎn)按揭貸款的大量存在，不僅影響了社會 和經(jīng)濟穩(wěn)定，也大大增加了銀行按揭業(yè)務(wù)的風險。 針對上述形勢，香港政府推出了包括停售公屋(指廉租住房，見后描述)抑制房價下跌等 一系列措施，香港金融管理局也放寬了利率限制 (由原“最優(yōu)惠利率十利差”變?yōu)椤白顑?yōu)惠利率- 2．5％”)，并鼓勵新按揭產(chǎn)品的創(chuàng)新。銀行紛紛下調(diào)利率，推出加按、140％超按、Mor tgageOne賬戶(見后描述)等新產(chǎn)品防范風險，爭取業(yè)務(wù)。發(fā)展商也以低于市價一至兩成 出售新樓，并提供二按(見后描述)，送印刷費、律師費和提供低價裝修、低價出售家居 等新措施招攬業(yè)務(wù)。 2、滿足不同收入階層需要的住房供應(yīng)體系 有著“東方之珠”美譽的香港，由于其作為國際重要經(jīng)濟金融中心的地位與其較為有限的 房地產(chǎn)開發(fā)空間之間的矛盾，使得“寸土寸金”成為香港房地產(chǎn)價格的明顯特點。香港的 住宅計價方式一般以每平方英尺為單位，換算下來，目前香港的住宅價格一般從每平方 米1-2萬元及6- 7萬元不等。這還是自1998年以來香港房地產(chǎn)市場價格已經(jīng)平均下降了6成半的結(jié)果。 為實現(xiàn)“居者有其屋”的目標，香港政府建立了包括商品住宅、居屋、公屋、“祖屋制”等 滿足不同收入階層需要的住房供應(yīng)體系。這種住房供應(yīng)體系與內(nèi)地住房供應(yīng)體系也有許 多相似之處。 商品住宅(包括豪宅)類似于內(nèi)地城市的商品房，主要客戶是中高收入階層居民。出售商 品住宅一般按每平方英尺多少港幣標價，但也有的住宅是按整套標價。 居屋計劃類似于內(nèi)地目前的經(jīng)濟適用住房制度。由于一般商品住宅的價格超出了低收入 階層的承受能力，因此，自20世紀70年代后期，政府開始推行“居者有其屋／私人機構(gòu)參 建居屋”的計劃，以低價向低收入或貧困階層出售居屋。該計劃由香港房屋委員會負責及 執(zhí)行。該計劃對購買居屋的申請人有一些條件限制，如對白表 (注：該計劃下有白表和綠表兩種申請資格)申請人的收入、家庭總資產(chǎn)有最高限制，并 要求申請人在近2年內(nèi)沒有擁有任何住宅物業(yè)。 公屋制度類似于我國目前建立和推廣的廉租房供應(yīng)制度。公屋是提供給那些低收入和貧 困階層居民廉價租住的房屋。以前公屋不允許購買，只允許租祝后來香港推出了“自置公 屋”貸款計劃，即公屋“可租可買”，允許符合一定條件的公屋租戶(在公屋排名冊上的前 2萬多家庭)在選擇租住的同時，也可以低價購買新建公屋。 “祖屋制”類似于云南等地的自建房形式，不過在土地的取得等環(huán)節(jié)上兩者存在較大不同 。該制度是針對那些郊區(qū)村鎮(zhèn)的居民而言，只要這些村民能出具相關(guān)證明，證明所住老 屋和土地屬于自家世代相傳，就可在原址對老屋進行翻修或新建，而這些住房一般都會 在醒目位置標明“某某(該家姓氏)”。 香港住房二級市場交易運作也已經(jīng)比較成熟。據(jù)培訓老師講，在香港隨便去找一位老者 ，他都能把其所住及周邊社區(qū)的房價情況講給你聽，對某套要出售的房屋的估價都能做 到八九不離十。這可能既是香港特殊的環(huán)境造就人的市場投資意識使然，也從一個側(cè)面 說明了香港房地產(chǎn)市場運作的成熟與住房二級市場交投的活躍。 1．2 香港住房按揭市場的產(chǎn)品體系與產(chǎn)品創(chuàng)新 1、豐富的個人住房金融產(chǎn)品體系和多種多樣的按揭貸款計劃 (1)住房一、二級市場均提供按揭業(yè)務(wù)。無論是普通住宅、豪宅、居屋還是公屋等住房的 一手交易和二手交易均提供按揭業(yè)務(wù)。 (2)樓花(即“期房”)和樓宇(即“現(xiàn)房”)均提供按揭業(yè)務(wù)。 (3)“一按”、“二按”、“加按”、“轉(zhuǎn)按”等業(yè)務(wù)。一按是指對除首付款以外的房款提供按揭 貸款，貸款人和抵押權(quán)人一般是銀行；二按是指對首付款提供按揭貸款，貸款人和抵押 權(quán)人一般是發(fā)展商和財務(wù)公司；加按是指在客戶償還一部分貸款后，以客戶所購房屋為 抵押，在核定貸款額度(可以重新核定)內(nèi)向客戶再提供一部分按揭貸款(如恒生銀行的加 按計劃中借款人無須申請就可循環(huán)使用這部分貸款額度)。轉(zhuǎn)按是指為客戶提供在不同銀 行之間的按揭業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移。 (4)靈活多變的還款方式。包括：定額供款、定年供款、定息供款、外幣供款、漸進式供 款、遞減式供款、延期供款、凈息供款、每兩周供款等方式。還款利率既可以采取固定 利率方式也可以采取浮動利率方式。要指出的是，這些還款方式在實際操作中均可實現(xiàn) ，而不僅是理論上的設(shè)計。 (5)多種多樣的按揭貸款計劃。為實現(xiàn)居者有其屋、低收入階層居屋、租者置其屋的目標 ，香港政府通過香港房屋委員會(房委)和房屋協(xié)會(房協(xié))提供了多種按揭貸款計劃，以 提高低收入居民購房和貸款能力，擴大按揭業(yè)務(wù)的客戶范圍。包括：“居者有其屋”按揭 貸款計劃；“自置居所免息貸款計劃”；“自置公屋”貸款計劃；“首次置業(yè)”貸款計劃。這 些計劃的主要特點包括：對所購房屋有一定限制，一般是居屋、公屋或政府資助興建(或 通過地價優(yōu)惠等方式由私人機構(gòu)開發(fā))的其他低價房屋；對購房申請人及其家庭的收入、 資產(chǎn)等有一定的條件限制；實行一些優(yōu)惠和補助措施，如：頭幾年免還款，實行特別優(yōu) 惠利率，延長貸款期限，提高貸款成數(shù) (最高可達9成或9成半，甚至免首付)，對符合條件的申請人每月發(fā)放按揭還款補助金等 ；由房委和房協(xié)提供補助或貸款，或由房委和房協(xié)提供擔保(或一定時間內(nèi)代還本息)、 邀請銀行提供優(yōu)惠利率貸款；對按揭所購房屋的轉(zhuǎn)售實行限制，或一定時間內(nèi)不允許轉(zhuǎn) 售，或在一定條件下可轉(zhuǎn)售(如將有關(guān)優(yōu)惠返還政府和銀行等)。 2、快速的市場反應(yīng)，極強的產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新的意識和能力 針對香港樓市的大幅下滑和萎靡不振造成的“負資產(chǎn)”人士的經(jīng)濟境況，監(jiān)管部門迅速推 出有關(guān)政策指引，各家銀行及時對符合條件的“負資產(chǎn)”借款人調(diào)低按揭利率，以減輕客 戶還款負擔。渣打、匯豐、中銀等銀行推出了負資產(chǎn)按揭中心，專門辦理負資產(chǎn)按揭業(yè) 務(wù)；有的銀行更是推出了高達房屋價值140％的按揭貸款額度，增加對借款人的貸款；渣 打銀行推出了負資產(chǎn)轉(zhuǎn)按、延長還款期(最長40年)、先還息后還本等彈性還款措施，且 均不收取手續(xù)費。上述有針對性的系列措施不僅幫助借款人提高支付能力，同時也防范 了借款人因支付能力下跌帶來的違約風險。 渣打銀行新近推出的MortgageOne賬戶更被稱為按揭業(yè)務(wù)中革命性的創(chuàng)新。該賬戶將按揭 借款人的存款賬戶與按揭賬戶相連，把每日的存款賬戶余額作為借款人可以提前償還貸 款的本金，用以減少借款人的利息支出。而提前償還貸款的存款部分可以作為銀行為借 款人增加的信貸額度，客戶可以隨時從存款賬戶支齲MortgageOne賬戶的創(chuàng)新不單單是一 種按揭產(chǎn)品的創(chuàng)新，更重要的是它在按揭業(yè)務(wù)中引入了如何更好地為個人客戶理財?shù)睦?念，被香港銀行業(yè)稱為：“按揭綜合戶口”。 1．3 競爭激烈的香港住房按揭市場 盡管香港的銀行一般是“數(shù)業(yè)有專攻”，但住房按揭市場的競爭仍然十分激烈，尤其是香 港恒生、渣打等銀行更是全力爭奪本地住房按揭業(yè)務(wù)。除香港住房按揭市場本身的吸引 力外，通過按揭業(yè)務(wù)爭取為個人客戶提供其他金融服務(wù)(如個人理財業(yè)務(wù))、擴大客戶和 業(yè)務(wù)規(guī)模也是非常重要的原因。 1、強烈的客戶營銷和市場競爭意識 在對香港銀行業(yè)務(wù)經(jīng)辦現(xiàn)場的參觀中，除各家銀行均就有關(guān)業(yè)務(wù)印制宣傳手冊任客戶取 閱外，客戶經(jīng)理掛牌上崗、開放式辦公開展前臺營銷和咨詢業(yè)務(wù)更是一種普遍的做法， 尤其是匯豐銀行的按揭顧問中心更是給人印象深刻。客戶可直接進入辦公場所，幾十位 客戶經(jīng)理開放式辦公，與客戶面對面的交流，實現(xiàn)了將銀行門檻放低、將辦公開放，拉 近了與客戶的距離，真正在實踐中體現(xiàn)了以客戶為中心的營銷和服務(wù)理念。 由于香港銀行業(yè)的競爭基本達到了完全競爭的市場狀態(tài)，因此各家銀行提供的產(chǎn)品價格 和種類基本類似，業(yè)務(wù)競爭的焦點主要體現(xiàn)在利用產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新豐富服務(wù)內(nèi)容、提 高服務(wù)質(zhì)量和業(yè)務(wù)經(jīng)辦效率等方面。一旦有產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新或者推出新的優(yōu)惠信貸政策 ，銀行就會利用各種媒體進行廣告宣傳，并在宣傳中將業(yè)務(wù)或產(chǎn)品的主要特點進行形象 的解釋，同時留有電話或網(wǎng)站隨時供客戶咨詢。 2、真正差別化和個性化的客戶服務(wù) 在香港，如果你在某家銀行擁有賬戶，那你的資料就會反映在這家銀行的客戶信息系統(tǒng) 中，如果你的大部分業(yè)務(wù)都在一家銀行辦理，那么這家銀行就會有專門的部門和人員負 責受理你的咨詢和個人理財業(yè)務(wù)。沒有在該銀行開立賬戶的客戶，就到按揭顧問中心(以 匯豐銀行為例)前臺領(lǐng)取號牌，按順序等待客戶經(jīng)理受理。有時客戶經(jīng)理看重的或許并不 是按揭業(yè)務(wù)本身，而是由按揭業(yè)務(wù)衍生出來的其他金融服務(wù)?？蛻粢坏┡c客戶經(jīng)理交流 后，有關(guān)資料就會被記錄下來，客戶經(jīng)理就會定期詢問客戶的需求和業(yè)務(wù)辦理情況，通 過跟蹤服務(wù)爭取業(yè)務(wù)?？蛻艚?jīng)理可以為客戶量身定做按揭計劃，可以從客戶決定置業(yè)到 簽署買賣合約整個過程提供專業(yè)意見，并提供律師、地產(chǎn)代理等轉(zhuǎn)介服務(wù)，介紹最新樓 市資訊，還可以到客戶指定的地點提供服務(wù)等?？梢哉f，真正實現(xiàn)了對客戶的差別化和 個性化服務(wù)，做到了“一條龍”式的服務(wù)質(zhì)量。 3、豐富、靈活的產(chǎn)品設(shè)計，多種多樣的信息宣傳和咨詢渠道 在前面列出的的一些基本按揭產(chǎn)品、貸款計劃和還款方式的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場競爭的需 要和客戶個性化的需求，香港的銀行還會對上述產(chǎn)品和操作方式進行靈活的組合，推出 更為豐富和多樣化的產(chǎn)品和服務(wù)。由于市場和業(yè)務(wù)運作的逐步規(guī)范和成熟，香港住房按 揭業(yè)務(wù)的操作流程一般都比較明確清晰、細化和標準化，可以使客戶對按揭業(yè)務(wù)的基本 情況做到心中有數(shù)，并根據(jù)自己的條件和需求在眾多金融產(chǎn)品中自由選擇。 4、各種各樣的業(yè)務(wù)優(yōu)惠 除去產(chǎn)品價格和服務(wù)的競爭外，為客戶提供各種優(yōu)惠增強對客戶的吸引力也是重要的競 爭手段之一。如果你是某家銀行的按揭業(yè)務(wù)客戶，一般就會持有該銀行的信用卡并在辦 卡的同時享有免信用卡年費的優(yōu)惠，并且持有不同銀行的信用卡還可以在許多消費場合 享有不同的優(yōu)惠；由于利率競爭的限制和空間的有限，許多銀行推出了對按揭業(yè)務(wù)實行 現(xiàn)金回贈的方式，按照一定條件確定對客戶的現(xiàn)金回贈額，并分攤在幾年內(nèi)支付；其他 財務(wù)優(yōu)惠，比如頭六個月免費家居火險；裝修貸款、車位貸款、加按、轉(zhuǎn)按優(yōu)惠，等等 。 1．4 香港住房按揭市場構(gòu)成及特點 1、香港住房按揭市場是一個由多家機構(gòu)參與、組成的市場 這些機構(gòu)包括：政府和政府代理機構(gòu)(如香港房屋委員會、房地產(chǎn)權(quán)屬登記機構(gòu))、銀行 、財務(wù)公司、保險公司、按揭證券公司、律師行、房地產(chǎn)評估機構(gòu)及其他市場交易中介 機構(gòu)等。香港住房按揭市場的有效運轉(zhuǎn)依賴于這些機構(gòu)的職能與業(yè)務(wù)的有機結(jié)合。從某 種意義上講，銀行只是住房按揭業(yè)務(wù)中的主要環(huán)節(jié)之一...
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