全國注冊資產(chǎn)評估師考試課程
全國注冊資產(chǎn)評估師考試課程 資產(chǎn)評估 前 言 關(guān)于考試及復(fù)習(xí) 簡介教材（見目錄部分） 目 錄 資產(chǎn)評估總論 資產(chǎn)評估基本方法 # 資產(chǎn)評估程序 機(jī)器設(shè)備評估 # 房地產(chǎn)評估 # 資源資產(chǎn)評估 無形資產(chǎn)評估 # 長期投資及其他資產(chǎn)評估 流動資產(chǎn)評估 企業(yè)價值評估 # 資產(chǎn)評估報(bào)告 # 資產(chǎn)評估師職業(yè)道德 # 國際評估準(zhǔn)則 資產(chǎn)評估中經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ) 資產(chǎn)評估總論 資產(chǎn)評估及其特點(diǎn) # 價值類型和評估目的 評估的假設(shè)和原則 # 資產(chǎn)評估與會計(jì)和審計(jì)的關(guān)系 資產(chǎn)評估在中國的發(fā)展 資產(chǎn)評估及其特點(diǎn) 理解資產(chǎn)的含義 經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制 貨幣計(jì)量 帶來經(jīng)濟(jì)利益 資產(chǎn)的分類 存在形態(tài)——有形和無形 綜合獲利能力——單項(xiàng)和整體 能否獨(dú)立存在——可確指和不可確指 經(jīng)營性（又分為有效和無效）與非經(jīng)營性資產(chǎn) 資產(chǎn)評估定義 資產(chǎn)評估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的 ，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對資產(chǎn) 價值進(jìn)行評定和估算的行為 資產(chǎn)評估的分類 工作內(nèi)容——評估、評估復(fù)核、評估咨詢 與評估準(zhǔn)則的關(guān)系——完全評估和限制評估 對象及適用原則——單項(xiàng)評估與整體評估 資產(chǎn)評估的特點(diǎn)： 市場性、公正性、專業(yè)性和咨詢性 資產(chǎn)評估的功能： 評價及評估功能 管理功能和鑒證的作用 價值類型和評估目的 價值類型 市場價值 非市場價值 評估目的 一般目的：評估時點(diǎn)的公允價值 特定目的：與資產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān) 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營、股份經(jīng)營、中外合資合作、企業(yè)清算 、抵押、擔(dān)保、企業(yè)租賃、債務(wù)重組 www.3722.cn 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 資產(chǎn)評估假設(shè)與原則 資產(chǎn)評估假設(shè) 交易假設(shè)： 最基本的前提假設(shè) 公開市場假設(shè)：資產(chǎn)交換價值由市場決定 持續(xù)使用假設(shè)：設(shè)定被估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)并還將 繼續(xù)使用 清算假設(shè)：資產(chǎn)價值受到一定的限制 資產(chǎn)評估原則 工作原則：獨(dú)立性、客觀公正性、科學(xué)性原則 技術(shù)原則：預(yù)期收益原則、供求原則、貢獻(xiàn)原則、 替代原則、估價日期原則（評估基準(zhǔn)日） 資產(chǎn)評估與會計(jì)、審計(jì)的關(guān)系 資產(chǎn)評估與會計(jì)、審計(jì)的聯(lián)系 資產(chǎn)評估與會計(jì)、審計(jì)的區(qū)別 資產(chǎn)評估與會計(jì)的區(qū)別： 1、基本職能不同 2、計(jì)價方法不同 3、 總體目標(biāo)不同 資產(chǎn)評估與審計(jì)的區(qū)別： 1、目的不同 2、經(jīng)濟(jì)原則不同 3、知識基礎(chǔ)不同 資產(chǎn)評估在中國的發(fā)展 1991.11：國務(wù)院頒布《國有資產(chǎn)評估管理辦法》 1993.12：中國資產(chǎn)評估協(xié)會正式成立 1995.03：中國資產(chǎn)評估協(xié)會加入國際評估準(zhǔn) 則委員會 1995.05：我國建立了注冊資產(chǎn)評估師制度 1999.10：中國成為國際評估準(zhǔn)則委員會常務(wù) 理事國 2001.09：《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-----無形資產(chǎn)》頒布 2004.02.25: 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-----基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則----- 基本準(zhǔn)則》頒布 資產(chǎn)評估的基本方法 市場法 收益法 # 成本法 # 市場法 市場法的涵義 市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較和類比分析 以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱 基本前提 市場前提：公開、公平市場 可比前提：市場上存在可比參照物 可比因素 資產(chǎn)的功能 資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量 市場條件 交易條件 市場法中具體評估方法 直接比較法 1. 現(xiàn)行市價法 2.市價折扣法 3.功能價值類比法 4.價格指數(shù)法 5.成新率價格調(diào)整法 類比調(diào)整法 1.市場售價類比法 2.成本市價法 3. 市盈率乘數(shù)法 類比調(diào)整法舉例 被評估小區(qū)：萬博苑小區(qū) (2002年) 選擇參照物： A.迦南公寓 B.鵬潤家園 C.陶然居 ( 1999年) ( 1997年) ( 2000年) 6000元 7000元 8000元 時間+500元 +1000元 + 300元 裝修+200元 - 500元 - 900元 =6700元 =7500元 =7400元 萬博苑評估值=(6700+7500+7400)/3=7200元 收益法 收益法的涵義 收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方 法的總稱 基本前提 被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益和風(fēng)險可預(yù)測并可以用貨幣衡量 預(yù)期獲利年限可以預(yù)測 基本參數(shù) 收益額：未來客觀收益，不是歷史實(shí)際收益 折現(xiàn)率： 1. 本質(zhì)上是投資報(bào)酬率 2. 由無風(fēng)險報(bào)酬率和風(fēng)險報(bào)酬率組成 3. 折現(xiàn)率與本金化率本質(zhì)上相同 收益期限 收益法的主要公式 一、折現(xiàn)系數(shù)= 二、年金折現(xiàn)系數(shù)= 三、基本式：P= （收益為不等額，有限期） 四、收益為等額年金A (一）收益期限有限 P= （二）收益期限無限 P= 五、收益在若干年后保持不變 （一）收益期限無限 （二）收益期限有限 六、已知未來若干年后資產(chǎn)價格 （一）收益為不等額 （二）收益為等額 七、收益期限無限，收益以等差級數(shù)變化 （一）P= A/r +B/r2 (等差遞增) （二） P= A/r-B/r2 (等差遞減) 八、收益期限無限，收益以等比級數(shù)變化 （一）P= A/(r-s) (等比遞增) （二） P= A/(r+s) (等比遞減) 九、收益期限有限，資本化率為零 P =A× n 收益法的公式 折現(xiàn)系數(shù) = （1+r) -n 年金折現(xiàn)系數(shù)=[1-（1+r) -n ] /r 基本式：P = ∑[Rt×(1+ r)-t] （收益年限為n) 收益為等額年金 A P= A/r 也稱年金法 (無限期） P= A/r ×[1-（1+r) -n ] （有限期） 收益在若干年后保持不變：分段法 P= ∑[Rt×(1+ r)-t] + A/r×(1+ r) -n (無限期） P= ∑[Rt×(1+ r)-t] + A/r×[1-（1+ r)n-N] (1+ r) -n 已知未來若干年后資產(chǎn)價格 P= ∑[Rt×(1+ r)-t] + Pn×(1+ r)-n （收益為不等額） P= A/r ×[1-（1+r) -n ] + Pn×(1+ r)-n （收益為等額） 收益期限無限，收益以等差級數(shù)變化 P= A/r +B/r2 (等差遞增) P= A/r-B/r2 (等差遞減) 收益期限無限，收益以等比級數(shù)變化 P= A/(r-s) (等比遞增) P= A/(r+s) (等比遞減) 收益期限有限，資本化率為零 P =A× n (有一宗房地產(chǎn)，年純收益為300元/平方米，為目前類似房地產(chǎn)的平均水平。其所 在地區(qū)正在進(jìn)行道路擴(kuò)建，預(yù)計(jì)三年后可使售價達(dá)到3500元/平方米，假定資本 化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的單價為多少？ 解：房地產(chǎn)單價=300 × 2.4869+3500 × 0.7513=3375.62元 (某資產(chǎn)未來第一年純收益為20萬元，假設(shè)該資產(chǎn)的使用期限為無限年期，預(yù)計(jì)未 來每年純收益按1%的比率遞減，資本化率為7%，則該資產(chǎn)的評估值最接近于（B ）萬元。 A 190 B 250 C 286 D 333 成本法 成本法的基本公式 評估值=重置成本—實(shí)體性貶值—功能性貶值—經(jīng)濟(jì)性貶值 基本前提 資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或假定處于持續(xù)使用 具備可利用的歷史資料 耗費(fèi)必須 重置成本的涵義 重置成本是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本，分為復(fù)原重置成本和更新重置成本 復(fù)原重置成本與更新重置成本： 相同點(diǎn)：價格 不同點(diǎn)：材料、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)、規(guī)格等 重置成本的計(jì)算方法 1. 重置核算法 逐項(xiàng)計(jì)算取得資產(chǎn)的現(xiàn)行成本并累加 2. 價格指數(shù)法 重置成本=賬面原值×價格指數(shù)（定基或環(huán)比） 3. 功能價值類比法 （1）生產(chǎn)能力比例法 被估重置成本/參照物重置成本=被估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量 前提和局限性：資產(chǎn)成本與其生產(chǎn)能力成線形關(guān)系 （2） 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 被估成本/參照物成本=（被估年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量）x 4. 統(tǒng)計(jì)分析法 被估資產(chǎn)重置成本=∑歷史成本× K 其中k=抽樣重置成本/抽樣歷史成本 基本前提 資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或假定處于持續(xù)使用 具備可利用的歷史資料 耗費(fèi)必須 重置成本的涵義 重置成本是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本，分為復(fù)原重置成本和更新 重置成本 復(fù)原重置成本與更新重置成本： 相同點(diǎn)：價格 不同點(diǎn)：材料、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)、規(guī)格等 實(shí)體性貶值的涵義 使用及自然力的作用→資產(chǎn)物理性能的損耗或下降→價值損失 實(shí)體性貶值的計(jì)算方法 1. 觀察法：主觀性很強(qiáng)的方法 實(shí)體性貶值=重置成本×（1-成新率） 2. 使用年限法： 實(shí)體貶值=[（重置成本-殘值）/總使用年限] ×實(shí)際已使用年限 總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限 實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率（>1;=1;
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