公開的秘密—岳陽市梅溪橋批發(fā)市場大盤點
公開的秘密 ——岳陽市梅溪橋批發(fā)市場大盤點 前言 每次提到市場調(diào)查或商業(yè)秘密這類話題時我總會想起這樣一則故事： 上世紀五十年代初，當中國憑借頑強的拼搏精神和堅忍不拔的毅力終于在富饒的東 三省發(fā)現(xiàn)并建立了中國第一座大型油田——大慶油田，從此徹底摘掉了“貧油國”的帽子。 與此同時，遠在大洋彼岸的美國石油大鱷洛克菲勒家族卻坐不住了，不知道這只剛醒的 雄獅會造成什么樣的威脅。為了能夠確定后續(xù)的發(fā)展戰(zhàn)略，洛克家族必須深入準確的了 解大慶油田的虛實，詳細掌握它的總儲量、品質(zhì)、年生產(chǎn)能力等重要的經(jīng)濟技術指標。 為此，老洛克向他的密友當時的聯(lián)邦調(diào)查局局長胡佛求援，希望這個能夠弄到羅斯福夫 人裸照的家伙動用他們那不可思議的調(diào)查手段來搞清這一切問題，并愿意付出整個FBI一 年的免費汽油作為報酬，這在當時中美關系高度緊張的局勢下被認為是不可能完成的任 務?？丛诶吓笥押兔赓M汽油的面子上胡佛專門成立了一個調(diào)查小組并指派歐特斯·布朗擔 任組長來研究此事，經(jīng)過短短三個月的調(diào)查，一份詳盡的調(diào)查報告放在老洛克的辦公桌 上，其中的數(shù)據(jù)在后來的驗證中表明幾乎完全一致。而令人匪夷所思的就是關于生產(chǎn)能 力這一章節(jié)的數(shù)據(jù)僅僅是根據(jù)一組照片得來，由于當時兩國關系非常緊張，中國大陸也 正進行著轟轟烈烈的反資本主義、反帝國主義的運動，從高層到普通民眾對刺探情報的 外國特務可以說是高度敏感，要想進入油田實地考察是根本不可能的事，而中央政府對 油田的各項指標也都視為高度機密，但是萬萬也沒有想到人民日報為了展現(xiàn)中國工人英 雄氣概刊登的幾張王進喜同志以油田為背景的工作照和他的英雄介紹卻成了泄密的罪魁 禍首。 原來，歐特斯·布朗根據(jù)這幾張完全公開的圖片和報道，以王進喜同志的身高為度 量標準，在照片上度量出了背景中儲油罐和輸油管道的高度、直徑、距離，并套用前蘇 聯(lián)的石油生產(chǎn)標準計算出了大慶油田的年生產(chǎn)能力；通過光譜分析從照片上熊熊燃燒的 火炬顏色分析出大慶油田的大致品質(zhì)！ 冷戰(zhàn)結(jié)束后這個調(diào)查小組成立了一家商業(yè)情報公司專門負責收集和提供各行各業(yè)的 商業(yè)情報，這家公司的總裁就是歐特斯·布朗。他的口頭禪是“對不起，我不能向你提供 這家公司的財務報表，這是違法的，而且你并沒有必要知道這些，實際上在大量公開的 信息和數(shù)據(jù)中就隱含著你最想知道的秘密，而我們公司最擅長的就是提供這些公開的秘 密”。 作為太陽橋物流園的開發(fā)序曲階段就有梅溪橋市場的商會主動找上門來洽談整體搬 遷事宜固然是一件令人興奮不已的事，但是同老洛克的顧慮一樣，該市場究竟能有多大 容量？有多大消費能力？發(fā)展遠景怎樣？年銷售額有多少？貨物吞吐量有多大？還有什 么潛在需求？等等這些數(shù)據(jù)是否如商會描述一致，都將對項目的成功與否起到?jīng)Q定性作 用，雖然這些數(shù)據(jù)同樣很難直接獲得，但是相信在大量的公開的信息和數(shù)據(jù)掩蓋下必定 有我們非常需要的秘密，于是共同組成一個調(diào)查小組對梅溪橋市場進行了為期25天的地 毯式調(diào)查，以期找到這些公開的秘密。 [pic] 調(diào)查工作準則 為了能夠充分、全面地掌握梅溪橋大市場的基本現(xiàn)狀、總量、分量以及市場結(jié)構(gòu)， 本次調(diào)查的基本準則大致遵循以下幾點要素： 1. 采用地毯式一對一的訪談式調(diào)查； 2. 以問卷調(diào)查表為基本框架掌握通用普遍數(shù)據(jù)，以訪談形式了解可能出現(xiàn)的任何 其他信息； 3. 重點掌握被訪人的目前經(jīng)營狀況、在經(jīng)營過程中實際缺少的配套和服務、對目 前市場的不滿意點以及對新市場的期望； 4. 深層次的溝通，以誠心來換取最真實的信息和數(shù)據(jù)； 5. 在對東大市場作調(diào)查時一定要注意避開自購門面的經(jīng)營戶，同時還要避免與市 場的原單位業(yè)主發(fā)生正面摩擦，保持低調(diào)、注意影響； 6. 調(diào)查為主，宣傳為輔。只有充分了解市場的需求和空缺才能有的放矢、揚長避 短的進行最有效的宣傳； 7. 建立電子數(shù)據(jù)庫，對所有信息進行數(shù)據(jù)庫管理和分析； 8. 每日進行調(diào)查工作匯報，對當天發(fā)現(xiàn)的新信息或遇到的新問題進行及時反饋并 予以討論解決； 調(diào)查人員組織機構(gòu) 由于本次調(diào)查結(jié)果將作為太陽橋物流園開發(fā)的重要依據(jù)和前提，公司對調(diào)查的過程 高0度重視，為了能讓相關工作人員充分感受被調(diào)市場內(nèi)的真實氣氛和提高調(diào)查結(jié)果及過 程的真實性，特地抽調(diào)數(shù)名相關工作人員與本公司人員一起參與本次調(diào)查活動。 作為一次全面而徹底的地毯式調(diào)查，肯定需要一個非常完善的組織機構(gòu)，而這個機構(gòu) 既要有能在調(diào)查一線沖鋒陷陣的士兵，也要有能在后方指揮作戰(zhàn)的將軍。 本次調(diào)查先后參與的相關人員最后達到14人，為了提高調(diào)查效率、合理分組進行、 人力資源合理搭配，特成立梅溪橋市場調(diào)查小組，由和立東升投資有限公司執(zhí)行總經(jīng)理 黃杰任小組長；招商部經(jīng)理蔡礪兵和辦公室主任柳娟任副組長共同領導和監(jiān)控調(diào)查的順 利完成。 [pic] 在實際調(diào)查工作中根據(jù)調(diào)查面的擴大和對調(diào)查進度的加快，又增加了郭磊、劉滿意 、劉文祥三位同志，并增加了第四個小組D組，對泰和、洞庭商廈等市場作了補充調(diào)查。 調(diào)查概況 梅溪橋市場群落位于岳陽市舊城區(qū)西部，群落西臨洞庭湖，東接京廣鐵路大動脈，北 靠巴陵西路，南與岳陽市第二人民醫(yī)院毗鄰而建，市場群落由梅溪橋副食品批發(fā)大市場 、梅溪橋茶葉批發(fā)大市場、梅溪橋農(nóng)貿(mào)大市場、梅溪橋文體用品批發(fā)城、梅溪橋東大市 場、觀音閣干貨茶葉批發(fā)大市場、竹蔭街批發(fā)大市場、街河口漁具漁需批發(fā)大市場等八 大專業(yè)市場組合而成，群落南北約長500米，東西約長400米，總占地面積近20萬㎡。 1、梅溪橋副食品批發(fā)大市場 梅溪橋副食品批發(fā)大市場位于梅溪橋市場群落腹地，北連梅溪橋茶葉大市場、西臨竹 蔭街批發(fā)市場、東與梅溪橋東大市場隔京廣鐵路大動脈相望，市場總占地面積約25000㎡ ，共有大小鋪面330余戶，鋪面產(chǎn)權分屬于岳陽市新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、岳陽市二 商業(yè)局、岳陽市回收公司等多家單位，市場內(nèi)部又細分為梅溪橋檳榔批發(fā)大市場（約40 戶，現(xiàn)大部份處于空置狀態(tài)）、梅溪橋煙酒批發(fā)大市場（約25戶，現(xiàn)幾乎全部處于空置 狀態(tài)）、梅溪橋副食品批發(fā)市場（約150余戶，主要經(jīng)營副食品、糖果、香燭等類別產(chǎn)品 ，約50戶空置）、梅溪橋日化用品批發(fā)市場（約100余戶，主要經(jīng)營日化用品，約60戶空 置）等幾大市場，市場分別于建設南路和竹蔭街各設置了一個貫通全市場的大型入口， 進出極為方便。 2、梅溪橋茶葉批發(fā)大市場 梅溪橋茶葉批發(fā)大市場位于梅溪橋市場群落北角，南與梅溪橋副食品批發(fā)大市場相連 ，東靠建設南路，北接竹蔭街批發(fā)大市場，市場總占地面積約1200㎡，共有大小鋪位約 26戶，鋪面產(chǎn)權屬于岳陽市回收公司，目前茶葉市場主要以經(jīng)營茶葉的批發(fā)為主，其中 包括福建毛茶的批發(fā)、岳陽本地茶葉的批發(fā)等，因為市場在建設南路設有大型入口一個 ，剛好毗鄰8路、1路等多路公交車的終點站，地理位置較為優(yōu)越，所以是目前岳陽經(jīng)營 得比較好的茶葉專業(yè)市場之一。 3、梅溪橋農(nóng)貿(mào)大市場 梅溪橋農(nóng)貿(mào)大市場位于梅溪橋市場群落腹地，南靠梅溪橋副食品批發(fā)大市場，北接梅 溪橋茶葉批發(fā)大市場，東臨建設南路，市場總占地面積約5000㎡，共有大小攤位約300余 個，鋪面產(chǎn)權屬于岳陽市華達實業(yè)有限公司，市場主要以經(jīng)營批發(fā)農(nóng)貿(mào)、農(nóng)資產(chǎn)品為主 ，市場共設兩個大型入口，一個位于建設南路梅溪橋茶葉大市場入口往南約30米處，另 一處位于梅溪橋副食品批發(fā)大市場內(nèi)梅溪橋郵政儲蓄所旁邊，但由于通道較窄，進出貨 物不是非常方便。 4、梅溪橋文體用品批發(fā)城 梅溪橋文體用品批發(fā)大市場位于梅溪橋副食品批發(fā)市場內(nèi)，由岳陽市新天地房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司開發(fā)的新橋大廈的二層，總營業(yè)面積近3000㎡，由于經(jīng)營的不善現(xiàn)在所有的 鋪位均已停止營業(yè)并空置，反而成了許多在梅溪橋副食品批發(fā)大市場經(jīng)營戶租用的倉庫 ，該市場只對梅溪橋副食品批發(fā)大市場內(nèi)開設了一個入口，進出車、進出貨物都非常的 不方便，雖位居二層，卻沒有電梯上下，這也算是該市場的一大弊端之一。 5、梅溪橋東大市場 梅溪橋東大市場位于梅溪橋市場群落最東端，東鄰東風休閑廣場、青年路小學，北靠 學坡，南臨青年西路，西與梅溪橋副食品批發(fā)大市場隔京廣鐵路大動脈相望，市場總占 地面積近20000㎡，共有大小鋪位共計240余個（首層經(jīng)營、二層可居住），寫字樓118間 ，倉庫一棟三層共4000余㎡。梅溪橋東大市場由岳陽市燃料總公司投資興建，主要經(jīng)營 干貨、食雜、土特產(chǎn)品、糖酒副食和日用品等。 6、竹蔭街批發(fā)市場 竹蔭街批發(fā)市場位于梅溪橋市場群落中軸線位置，綿延整條竹蔭街，西與街河口漁具 漁需市場相連，東達京廣交通大動脈，南靠梅溪橋副食品批發(fā)大市場，北臨觀音閣干貨 、茶葉批發(fā)大市場，交通真可謂是四通八達，竹蔭街批發(fā)市場全長約300米，共有大小鋪 位近一百個，主要經(jīng)營煙酒、副食、紙品、飲料等類別，并且多數(shù)的駐岳陽總經(jīng)銷聚集 在竹蔭街批發(fā)大市場，對整個岳陽的商業(yè)起著至關重要的龍頭作用，也是樓區(qū)政府創(chuàng)造 稅費收入的一個非常大的市場。 7、觀音閣干貨、茶葉批發(fā)大市場 觀音閣干貨、茶葉批發(fā)大市場位于梅溪橋市場群落最北端，北臨巴陵西路、漢森賓館 ，南與竹蔭街批發(fā)大市場相連，市場內(nèi)又細分為上觀音閣和下觀音閣。 與竹蔭街批發(fā)大市場一樣，觀音閣批發(fā)大市場也是一個開放式的馬路大市場，全街約 長400米，主要以經(jīng)營干貨、茶葉為主，市場分別對竹蔭街及巴陵西路開設了一個進出通 道。與巴陵西路相鄰處為上觀音閣，主要以經(jīng)營茶葉批發(fā)為主，共有大小鋪位約50余個 ；與竹蔭街相鄰處則為下觀音閣，主要以經(jīng)營干貨為主，共有大小鋪位約60余個。 8、街河口漁具漁需批發(fā)大市場 街河口漁具漁需批發(fā)大市場位于梅溪橋市場群落最西端，西臨聞名全國的八百里浩瀚 洞庭，南靠天岳山，東與竹蔭街批發(fā)大市場、岳陽市商業(yè)大廈購物中心隔街相望，北鄰 巴陵西路，可以說是一個天然適合做漁具漁需市場的地方。市場總占地約5000㎡，共有 大小鋪面約55個，主要經(jīng)營漁具漁需產(chǎn)品，而最大的客戶群體就是岳陽靠洞庭湖吃飯的 那些漁民。 調(diào)查詳情 本次調(diào)查根據(jù)對梅溪橋市場初步察看的情況估計約有1000余戶各類商鋪，作為地毯 式調(diào)查按理說采樣基數(shù)大致應為1000份，但在實際調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)僅梅溪橋市場內(nèi)的空 置門面就高達近180余戶；東大市場也由于影響問題不敢大張旗鼓的展開，加上時間關系 只做了36戶有針對性的抽樣，好在這個市場的物業(yè)結(jié)構(gòu)、鋪面租金、管理費用、經(jīng)營品 種等各項指標都相對比較規(guī)范和統(tǒng)一，相信這36戶抽樣結(jié)果應該能比較準確的反映出真 實的市場狀況；另外，約有300余戶是農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營戶，與本項目關聯(lián)不大，最終梅溪 橋市場群落調(diào)查總計435份；泰和調(diào)查取樣110份。 由于問卷設計非常詳盡，且其他信息一欄內(nèi)容頗有價值，被訪人一般很難完整作答 ，本次統(tǒng)計分析過程不采用有效問卷篩選法，而采用單項有效答題篩選法進行統(tǒng)計。為 便于閱讀和日后參考，本章節(jié)將采用純表格配簡單說明的方式列舉詳情如下。 基本情況部分： 1. 性別比例 |性別 |男性 |女性 | |數(shù)量 |340 |95 | |所占比例 |78.2% |21.8% | 2. 原籍分布（9人未作答） |原籍 |數(shù)量 |所占比例 | |岳陽 |148 |34.7% | |岳陽周邊地區(qū) |184 |43.2 | |湖南省內(nèi)其他地市 |42 |9.9% | |湖北 |36 |8.5% | |福建 |7 |1.6% | |全國其他各地區(qū) |9 |2.1% | 此表可看出梅溪橋市場內(nèi)的經(jīng)營戶絕大多數(shù)均為岳陽本地或岳陽周邊地區(qū)人， 占到了78%，湖南省外的經(jīng)營戶加起來還不到15%，充分說明該市場的地域局限性導 致市場的輻射面和影響力都在逐年降低，相比義烏的小商品批發(fā)和株洲的服裝批發(fā) 來說確實相差太遠，如何提高市場的地域多樣性也將是新市場能夠可持續(xù)發(fā)展的根 本要素之一。 特別值得注意的是華容、岳陽縣兩地的經(jīng)營戶在市場中所占比例非常大，據(jù)統(tǒng) 計，華容人約有80人，岳陽縣人約有64人，總共占整個市場的34%，為什么其他縣 市的經(jīng)營戶就這么少呢？與泰和市場中成片的“漣邵幫會”形成鮮明對比，其中或許 就蘊藏著某些商機。 3. 現(xiàn)居住狀況（38人未作答） |居住地點 |門面內(nèi) |市場內(nèi) |市場外 | |數(shù)量 |75人 |176人 |146人 | |所占比例 |18...
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